房地产法律知识及考试模式.doc

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1、房地产基本制度与政策 房地产法律法规概述第一节 房地产法律体系 1）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。 2）房地产业的行业细分： 1房地产开发经营 2物业管理 3房地产中介服务 4其他房产活动 3）房地产法：调整房地产活动的法律规范的总称 4）房地产法的调整对象 1房地产开发关系 2房地产交易关系 3物业管理关系 4房地产行政管理关系第二节 物权法1） 物权的概念权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。2） 物权的分类1自物权和他物权2动产物权和不用动产物权3主物权和从物权所有权和限制权3） 物权的特征物权法定原则物权公示原则物权优先原则4） 用益物权权利人对他人所

2、有的不动产或者动产、依法享有占有、使用和收益的权利5） 担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或者第三人所有或者经营管理的特定财产上设定的一种物权6） 担保物权的分类抵押权、质权、留置权7） 城市房地产管理法1）合同：又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系而达成的意思表示一致的协议。2）合同法：调整平等主体之间的交易关系的法律8）合同的分类 1）典型合同、非典型合同2）双务合同与单务合同3）有偿合同与无偿合同4）诺成合同与实践合同5）要式合同与不要式合同6）主合同与从合同 9）合同的内容 1）合同当事人订立合同的各项具体意思表示，具体体现为合同的各项

3、条款。 10）合同的形式 1）书面形式、口头形式、其他形式 11）合同的订立程序 1）要约 2）承诺 12）合同的效力 1）当事人具有相应的民事能力 2）意思表示真实 3）不违反法律和社会公共利益 13）合同的履行 1）债务人全面地、适当地完成其合同义务，债务人的合同债权得到完全实现 14）消费者权益保护法 1）经营者义务： 1依法定或者约定履行义务 2听取意见和接受监督的义务 3保障人身和财产安全 4不做虚假宣传的义务 5出具相应的凭证和单据的义务 6提供符合要求的商品或服务的义务 7不得从事不公平、不合理的交易 8不得侵犯消费者的权利 15）消费者权利 1保障安全权 2知悉真情权 3公平交

4、易权 4依法请求赔偿权 5求教获知权 6依法结社权 7维护尊严权 8监督批评权16）不正当竞争行为 1假冒和仿冒行为 2虚假宣传行为 3侵犯商业秘密的行为 4不正当销售行为 5其他不正当行为第三章1）中国现行土地制度 1全部土地都为社会主义公有制 2土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众所有制2种 3土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式 4土地的来动群众所有制具体采用的是国家所有制的形式 5城市市区的土地归国家所有 2）征收集体土地应遵守的原则 1珍惜耕地，合理利用土地原则 2保证国家建设用地原则 3妥善安置被征地单位和农民的原则 4有偿使用土地的原则 5依法征地的原则3）征收耕

5、地的补偿费用包括土地补偿费用、安置补助费以及上附着物和青苗的补偿费等费用4）建设用地审查报批程序 1用地预审（1） 申请预审的正式文件（2） 项目建议书批复文件（3） 建设项目可行性研究报告（4） 单独选址的建设项目 2申请用地（1） 建设单位有关资质证明（2） 项目可行性研究报告批复或其他有关批复（3） 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告（4） 初步设计或者其他有关材料（5） 建设项目总平面图（6） 占用耕地的，必须提出补充耕地方案（7） 建设项目位于地址灾害地区的，用提供地质灾害危险性评估报告 3上报批复 4组织实施 5颁发建设用地批准书 5）临时用地 1临时用地批复 2签订临时用

6、地合同 3临时用地的使用 6）集体建设用地原则 1应当符合乡镇土地利用总体规划 2符合土地利用年度计划 3符合村庄的镇集规划 4坚持合理布局、综合开发、配套设施 5涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批8） 国有建设用地使用权出让方式 1招标方式 2拍卖方式 3挂牌方式 4协议方式9） 国有建设用地使用权出让年限 1居住用地70年 2工业用地50年 3教育、科技、文化卫生、体育用地50年 4商业、旅游、娱乐用地40年 5综合或其他用地50年10） 土地使用权出让合同的主要内容 1合同的正本、副本 2土地使用权出让合同附件 3补充合同11）国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有国

7、有土地租赁和国有土地使用权做价出资或入股2种方式。11） 划拨土地使用权的范围1国家机关用地和军事用地2城市基础设施和公益事业用地3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4法律、行政法规定的其他用地 12）闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 13）征收土地闲置费：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置税。 14）无偿收回土地使用权：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权第

8、四章 1）城城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规的具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城市的的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。 2）城市规划的实施1建设项目选址意见书2建设用地规划许可证3建设工程规划许可证 3）建设工程规划许可管理包括1建筑管理2道路管理3管线管理4审定设计方案5核发建设工程规划许可证6放线验线制度7建设工程的竣工验收8竣工资料的报送 4）勘察设计管理1建设工程勘察是指根据建设工程的要求

9、，查明分析、评价建设场地的地质地理环境特征的岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动2建设工程设计是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证、编制建设工程设计文件的活动 5）拆迁工作1、房屋拆迁申请的提出 1建设项目批准文件 2建设用地规划许可证 3国有土地使用权批准文件 4拆迁计划和拆迁方案 5办理存款业务的金融机构出具的补偿安置资金证明 6）房屋拆迁的补偿方式有两种 1货币补偿和房屋产权调换 7）货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人 8）1房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换

10、产权，并按照拆迁房屋的市场评估价与调换房屋的市场评估价进行结算，结清产权调换差价的行为。2城市房屋拆迁估价的概念：是指为了确定被拆迁房屋的补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估。 9）临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施、临时建筑物都应当有规定的使用期限。 10）建设工程招标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则 11）招标分公开招标和邀请招标 12）建设监理是对建设前期的工程咨询、建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收、直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。 13）工程建设监理的主要工作任务和内容

11、1工程进度控制2工程质量控制3工程投资控制4合同管理5信息管理6协调是建设监理能否成功的关键 14）建设监理程序与管理1建设监理程序2监理企业资质审查与管理3监理工程师的考试、注册、管理4涉外监理的管理规定 15）项目报建内容：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工、竣工日期、发包方式、工程筹建1建设工程招投标的范围大型基础设施、公共事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；全部或者部分使用国有资金投资或者国家容资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。2建设工程监理的范围国家重点建设工程

12、；大、中型公用事业工程；成片开发建设的住宅小区工程；利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；国家规定必须实行监理的其他项目。3房地产开发企业的设立条件有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；注册资本100万以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。 16）房屋建筑保修期限1地基基础的主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年3供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期4电气系统、给排水管道、设备安装为

13、2年5装修工程为2年 17）房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营，依法设立的具有企业法人资格的经济实体。 18）投资项目的资本金，是指投资项目总投资中，由投资者认购的出资额吗，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资折可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资但不得以任何方式抽回。 19）房地产开发项目资本金占项目总投资比例提高到不得低于35%。 20）房地产广告内容1开发企业名称2中介服务机构代理销售的，载明机构名称3预售许可证书号考试内容示例：第一节中国现行土地制度概述一、全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列内容：1、全

14、部土地都为社会主义公有制。2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。具体是：土地的全民所有制：具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。国有土地的范围：城市市区的土地；农村和城市郊区内已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。土地的劳动群众集体所有

15、制：具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。3、城市市区的土地属于国家所有。4、农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有。例题：土地的社会主义公有制包括（）A、全民所有制B、社会主义制C、劳动群众集体所有制D、社会主义初级阶段公有制答案：A、C解析：土地管理法第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。二、全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列制度：1、国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖

16、的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发国有土地使用证；属于集体土地的，核发集体土地所有证；使用集体土地的，核发集体土地使用证。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2、国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。3、国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将上地用途分为农用地、建没用地和未利用土地。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。4、国家实行保护耕地的制度。例题：中国现行土地所有制度包括（）制度A、土地登记制度B、有偿有限期使用制度C、劳动群众集体所有制D、土地用途管制制度答案：A、B、D解析：劳动群众集体所有制是土地的社会主义公有制组成部分，它不是现行土地所有制度。三、现阶段，取得国有土地使用权的途径主要有下列4种：1、通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；2、通过国家出让方式取；3、通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；4、通过土地或房地产租赁方式取得。例：取得国有土地使用权的途径主要有（）。A、土地或房地产租赁方式B、划拨C、房地产转让方式D、出让答案：A、B、C、D