重置成本法精.ppt

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1、重置成本法第1页，本讲稿共28页5.1 重置成本法的基本原理重置成本法的基本原理 5.1.1 重置成本法的概念和理论依据重置成本法的概念和理论依据5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制重置成本法的适用范围及应用限制5.1.3 重置成本法的操作步骤重置成本法的操作步骤5.1.4 重置成本法的计算公式重置成本法的计算公式第2页，本讲稿共28页5.1.1 重置成本法的概念和理论依据重置成本法的概念和理论依据概概 念念理论依据理论依据重置成本法是求取标的建筑物在估重置成本法是求取标的建筑物在估价时点时的重新建造价格，然后扣价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，加上土地的价格，以此估除折旧，加上土地

2、的价格，以此估算标的不动产的客观合理价格或价算标的不动产的客观合理价格或价值的方法。重置成本法也可以说是值的方法。重置成本法也可以说是以不动产价格各构成部分的累加为以不动产价格各构成部分的累加为基础来估算不动产价格的方法。基础来估算不动产价格的方法。从卖方的角度看，重置成本法的理从卖方的角度看，重置成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方论依据是生产费用价值论，从买方的角度看，重置成本法的理论依据的角度看，重置成本法的理论依据是替代原理。是替代原理。第3页，本讲稿共28页5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制重置成本法的适用范围及应用限制重重置置成成本本法法的的适适用用范范围围当有充分资料

3、可以衡量其折旧时，也可用当有充分资料可以衡量其折旧时，也可用于旧建筑物的价值评估于旧建筑物的价值评估拟建建筑物、特殊目的或特制不动产以拟建建筑物、特殊目的或特制不动产以及其他在市场上很少交易的不动产的价及其他在市场上很少交易的不动产的价值评估值评估新开发土地的价值评估新开发土地的价值评估特殊评估目的下的不动产价值评估，如特殊评估目的下的不动产价值评估，如抵押价格、征用价格、保险价格等抵押价格、征用价格、保险价格等新的或相对较新的建筑物的价值评估新的或相对较新的建筑物的价值评估第4页，本讲稿共28页5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制重置成本法的适用范围及应用限制重重置置成成本本法法的的应

4、应用用限限制制对于使用期过长或特别旧的房产，很难对于使用期过长或特别旧的房产，很难准确计量其价值损耗，即折旧；另一方准确计量其价值损耗，即折旧；另一方面，这一方法很难估计由于设计、式样面，这一方法很难估计由于设计、式样等的规格与质量，以及施工人员的素质等的规格与质量，以及施工人员的素质所造成的建筑物质量上的差异。所造成的建筑物质量上的差异。一般不赞成单独对土地运用重置成本法一般不赞成单独对土地运用重置成本法估价，使用这种测算方法不仅有困难而估价，使用这种测算方法不仅有困难而且不规范，在理论上也缺乏依据（新开且不规范，在理论上也缺乏依据（新开发土地除外）。发土地除外）。第5页，本讲稿共28页5.

5、1.3 重置成本法的操作步骤重置成本法的操作步骤估算土地价格；（通过市场比较法或其他方法估算基地或估算土地价格；（通过市场比较法或其他方法估算基地或空地的价格）空地的价格）估算建筑物重新建造价格；（估算重新建造同样或同效估算建筑物重新建造价格；（估算重新建造同样或同效用新建筑物的成本）用新建筑物的成本）估算建筑物折旧；（考虑建筑物因各种原因造成的价值损耗）估算建筑物折旧；（考虑建筑物因各种原因造成的价值损耗）估算建筑物净值；（重新建造价值建筑物折旧）估算建筑物净值；（重新建造价值建筑物折旧）估算不动产价格；（基地价格建筑物净值）估算不动产价格；（基地价格建筑物净值）第6页，本讲稿共28页5.1

6、.4 重置成本法的计算公式重置成本法的计算公式新建不动产新建不动产新开发土地新开发土地旧有不动产旧有不动产新新建建不不动动产产价价格格=土土地地取取得得费费用用土土地地开开发发成成本本建建筑筑物物建建造造费费用用管管理理费费用用销销售售费费用用+销销售售税税费费投投资资利利息息开开发发利润利润土土地地价价格格=土土地地取取得得费费用用土土地地开开发发成成本管理费用投资利息开发利润本管理费用投资利息开发利润旧旧有有不不动动产产价价格格=新新建建不不动动产产价价格格建建筑筑物折旧物折旧第7页，本讲稿共28页5.2 建筑物重新建造价格的估计建筑物重新建造价格的估计5.2.1 建筑物重置成本与重建成本

7、的概念建筑物重置成本与重建成本的概念及比较及比较5.2.2 建筑物重置成本的构成建筑物重置成本的构成5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法建筑物重新建造价格的求取方法第8页，本讲稿共28页5.2.1建筑物重置成本与重建成本的概念及比较建筑物重置成本与重建成本的概念及比较建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的标的不动产所需的一切合理、必要的费用、重新建造全新状况的标的不动产所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。税金和应得的利润之和。重新建重新建造价格造价格重置重置成本成本重建重建成本成本以估

8、价时点的价格，使用现代建材和现行的标准、以估价时点的价格，使用现代建材和现行的标准、设计和布局，建造与标的不动产具有相同效用的新设计和布局，建造与标的不动产具有相同效用的新建筑物所需的建造成本。建筑物所需的建造成本。以估价时点的价格，使用原建筑物相同的建材、以估价时点的价格，使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、施工质量，并包含有建筑标准、设计、规划、施工质量，并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过时的情况下，复制与标的不动产完全一样的新时的情况下，复制与标的不动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。建筑物所需的建造成本。第9页，本讲稿共

9、28页5.2.1建筑物重置成本与重建成本的概念及比较建筑物重置成本与重建成本的概念及比较重置成本重置成本重建成本重建成本适适用用于于一一般般建建筑筑物物和和因因年年代代久久远远、已已缺缺乏乏与与旧旧建建筑筑物物相相同同的的建建筑筑材材料料、建建筑筑构构配配件件和和设设备备，或或因因建建筑筑技技术术和和建建筑筑标标准准改改变变等等，使使旧旧建建筑筑物物复复原原建建造造有困难的建筑物的估价。有困难的建筑物的估价。适适用用于于有有特特殊殊保保护护价价值值的的建建筑筑物物的的估估价价，如如古古代代帝帝王王的的皇皇宫宫、陵陵墓墓等等建筑物。建筑物。建筑物的重新建筑物的重新建造价格建造价格第10页，本讲稿

10、共28页5.2.2 建筑物重置成本的构成建筑物重置成本的构成重置重置成本成本直接成本直接成本间接成本间接成本企业家利润企业家利润与实体建筑物的建造直接相关的资与实体建筑物的建造直接相关的资本性支出（如合同成本）本性支出（如合同成本）与实体建筑物的建造间接相关的资与实体建筑物的建造间接相关的资金成本（如融资）金成本（如融资）企业家提供与整个开发项目相关的企业家提供与整个开发项目相关的灵感、驱动和协调所需的回报灵感、驱动和协调所需的回报包括建造建筑物过程中所用的人工与建材支出，以及包括建造建筑物过程中所用的人工与建材支出，以及总承包商和分包建造商的利润与人工成本。总承包商和分包建造商的利润与人工成

11、本。总间接成本通常以直接成本的某一百分比来估计。总间接成本通常以直接成本的某一百分比来估计。在不动产建造完工并达到稳定出租或出售时，不动产市场总在不动产建造完工并达到稳定出租或出售时，不动产市场总价值与开发和营销总成本之间的差额。价值与开发和营销总成本之间的差额。第11页，本讲稿共28页5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法建筑物重新建造价格的求取方法利用相似建筑物的安装工程费，通过对其进行适利用相似建筑物的安装工程费，通过对其进行适当的修正和调整（包括销售条件、估价时点、实当的修正和调整（包括销售条件、估价时点、实体差异的修正和调整），再加上管理费用、销售体差异的修正和调整），再加上管理费

12、用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，来估算费用、投资利息、销售税费、开发利润，来估算标的建筑物重新建造价格的方法。标的建筑物重新建造价格的方法。比较单位法比较单位法注注意意：单单位位成成本本随随建建筑筑物物规规模模变变化化而而变变化化。在在其其他他条条件件不不变变情情况况下下，建建筑筑物物面面积积越越大大，单单位位成成本本越越小小。这这种种现现象象反反映映了了在在建建筑筑物物由由小小变变大大时时，管管线线、暖暖气气、电电梯梯、门窗及其他类似建筑物部件并不是成比例增加的事实。门窗及其他类似建筑物部件并不是成比例增加的事实。部件单位法部件单位法数量调查法数量调查法第12页，本讲稿共28页注

13、注意意：应应结结合合各各构构件件或或工工程程的的特特点点使使用用计计量量单单位位。例例如如，土土方方成成本本通通常常以以每每立立方方米米金金额额来来表表示示，基基础础结结构构成成本本以以每每米米金金额额或或混混凝凝土土的的每每平平方方米米金金额额来来表表示示。地地板板结结构构可可能能以以每每平平方方米米金金额额来表示，屋顶以见方作为基本单位等。来表示，屋顶以见方作为基本单位等。又称分部分项法。是将估价对象建筑物分解为各个又称分部分项法。是将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，利用已经建造完成的独立的构件或分部分项工程，利用已经建造完成的相似建造物估算标的建筑物的构件数量并测算其单

14、相似建造物估算标的建筑物的构件数量并测算其单位价格，或者估算各分部分项的单位价格，以此求位价格，或者估算各分部分项的单位价格，以此求取建筑物的建造费用，在此基础上加上管理费用、取建筑物的建造费用，在此基础上加上管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，来估销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，来估算标的建筑物重新建造价格的方法。算标的建筑物重新建造价格的方法。比较单位法比较单位法部件单位法部件单位法数量调查法数量调查法5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法建筑物重新建造价格的求取方法第13页，本讲稿共28页详细列出建筑物在建造中所需要的建材数量、详细列出建筑物在建造中所需要的建材数

15、量、质量及单价，将所有项目的成本加总即可获得质量及单价，将所有项目的成本加总即可获得标的建筑物的成本估价值。标的建筑物的成本估价值。适用于具有特殊保护价值的建筑物的价格评适用于具有特殊保护价值的建筑物的价格评估。估。注注意意：此此方方法法可可产产生生待待估估不不动动产产的的完完整整成成本本分分析析，但但它它耗耗时时费费力力、成成本本高高，而而且且常常需需有有经经验验的的成成本本估估计计员员的的服服务务。因此很少用在日常一般估价工作中。因此很少用在日常一般估价工作中。比较单位法比较单位法部件单位法部件单位法数量调查法数量调查法5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法建筑物重新建造价格的求取方法第

16、14页，本讲稿共28页应用举例应用举例例例1.有一地块，拟开发一幢建筑面积为有一地块，拟开发一幢建筑面积为20000m2的商品房写字的商品房写字楼出售。按有关政策应还建居民住房面积楼出售。按有关政策应还建居民住房面积5000m2，拆迁安置费，拆迁安置费用支出与旧房残值收入加上换建房与原有房屋差价收入相抵剩用支出与旧房残值收入加上换建房与原有房屋差价收入相抵剩下的为写字楼，售价为下的为写字楼，售价为3000元元/m2，应纳税费为售楼收入，应纳税费为售楼收入4%，土建水电费为，土建水电费为2000万元，电梯万元，电梯75万元，前期工程费万元，前期工程费20万元，万元，政策性附加费政策性附加费380

17、万元，银行贷款利息按万元，银行贷款利息按1%以月计息，建设周以月计息，建设周期期24个月。前期工程费、政策性附加费、地价计息期为个月。前期工程费、政策性附加费、地价计息期为24个月，个月，电梯费用计息期电梯费用计息期6个月，此地段商品房开发的投资利润率个月，此地段商品房开发的投资利润率为为25%，试求土地价格。，试求土地价格。第15页，本讲稿共28页应用举例应用举例解：设土地价格为解：设土地价格为V可出售面积：可出售面积：20000-5000=15000 m2不动产价格：不动产价格：15000 m23000元元/m2=4500万元万元销售税费销售税费=不动产价格不动产价格4%=4500万元万元

18、4%=180万元万元建筑物建造费用：建筑物建造费用：2000+75+20+380=2475万元万元投资利息：投资利息：(V+20+380)(1+1%)241+2000(1+1%)121 +75(1+1%)610.26V+362.26开发利润：开发利润：(V+2475)25%=0.25V+618.75根据公式：不动产价格根据公式：不动产价格=地价地价+建造费用建造费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润，开发利润，则变形可得：则变形可得：地价地价=不动产价格建造费用投资利息销售税费开发利润，不动产价格建造费用投资利息销售税费开发利润，V=45002475362.260.26V618.7

19、50.25V 180，得：，得：V572.18万元万元 第16页，本讲稿共28页 5.3 建筑物折旧的估算建筑物折旧的估算5.3.1 建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因5.3.2 估价学中的折旧与会计上的折旧的区别估价学中的折旧与会计上的折旧的区别5.3.3 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法第17页，本讲稿共28页5.3.1 建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因建筑建筑物产物产生折生折旧的旧的原因原因物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧概念概念建建筑筑物物市市场场价价值值与与重重建建成成本本或或重重置成本之间

20、的差额。置成本之间的差额。由于经常使用及其影响而发生的老化和损坏，由于经常使用及其影响而发生的老化和损坏，市场的看法一般是新建筑物比旧建筑物要好。市场的看法一般是新建筑物比旧建筑物要好。由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引起由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引起的建筑物的功能、效用与价值的减少。市的建筑物的功能、效用与价值的减少。市场认为适当的平衡比任何过量的或不足的场认为适当的平衡比任何过量的或不足的情况都好。情况都好。由于不动产外部因素的负面影响所引起的由于不动产外部因素的负面影响所引起的不动产效用或可售性的减损。不动产效用或可售性的减损。第18页，本讲稿共28页5.3.2 估价学中的折旧与会

21、计上的折旧的区别估价学中的折旧与会计上的折旧的区别会计上的会计上的折旧折旧估价中的估价中的折旧折旧一般是指一项不动产在其预期的使用年限内，有系一般是指一项不动产在其预期的使用年限内，有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收，收，C指的是资产原值，不随时间的变化而变化。指的是资产原值，不随时间的变化而变化。不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各个年度中去，而是在估价之日，对由于各种原因个年度中去，而是在估价之日，对由于

22、各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计，以表明其所造成的不动产贬值做一个总的估计，以表明其贬值的程度。贬值的程度。估价上的估价上的C指的是估价时点时的重新建造价格，指的是估价时点时的重新建造价格，因估价时点的不同而不同。因估价时点的不同而不同。第19页，本讲稿共28页5.3.3 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法市场提取法市场提取法市场提取法是通过研究与标的建筑物具有相似折旧程度的比较不市场提取法是通过研究与标的建筑物具有相似折旧程度的比较不动产的销售实例来估算估价对象建筑物折旧的方法。动产的销售实例来估算估价对象建筑物折旧的方法。搜寻与标的不动产有相似折旧额的比较实例；搜寻与标的不动

23、产有相似折旧额的比较实例；对比较实例的销售条件进行适当的修正；对比较实例的销售条件进行适当的修正；从每一比较不动产的售价中，扣减出售当时的土地从每一比较不动产的售价中，扣减出售当时的土地价值，以求得建筑物的折旧后成本；价值，以求得建筑物的折旧后成本；估计每一比较实例在出售时的建筑物重新建造价格；估计每一比较实例在出售时的建筑物重新建造价格；从每个建筑物的重新建造价格中扣减折旧后成本，即求得总折从每个建筑物的重新建造价格中扣减折旧后成本，即求得总折旧额；旧额；将折旧额转换为总折旧率；将折旧额转换为总折旧率；利用总折旧率求取年折旧率；利用总折旧率求取年折旧率；将年折旧率的范围修正为与标的建筑物最适

24、当的年将年折旧率的范围修正为与标的建筑物最适当的年折旧率。用这一比率求取标的建筑物的总折旧估计值。折旧率。用这一比率求取标的建筑物的总折旧估计值。年龄寿命法年龄寿命法分解法分解法（1 1）当销售资料充足，且比较不动产与标的不动产相）当销售资料充足，且比较不动产与标的不动产相似、折旧数额和类型也相似时，该方法对于折旧的估似、折旧数额和类型也相似时，该方法对于折旧的估计是可靠的。计是可靠的。（2 2）市场提取法是以折旧按直线模式发生为假设前提。）市场提取法是以折旧按直线模式发生为假设前提。（3 3）当比较不动产的设计、质量或建造不同时，很难确定价值）当比较不动产的设计、质量或建造不同时，很难确定价

25、值的差异是归于这些因素的差异或折旧差异。当各比较不动产的的差异是归于这些因素的差异或折旧差异。当各比较不动产的折旧数额和类型差异很大时，很难使用这种方法。折旧数额和类型差异很大时，很难使用这种方法。（4 4）如果比较实例所在地的地区或相邻地区与标的不动产市场）如果比较实例所在地的地区或相邻地区与标的不动产市场无可比较性，则这种方法不适用。无可比较性，则这种方法不适用。第20页，本讲稿共28页5.3.3 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。命来求取建筑物折旧的方法。区分自然寿命与经济

26、寿命、实际年龄与有效区分自然寿命与经济寿命、实际年龄与有效年龄。年龄。市场提取法市场提取法年龄寿命法年龄寿命法分解法分解法（1 1）年龄寿命法假设建筑物在经济寿命期间依直线折旧，）年龄寿命法假设建筑物在经济寿命期间依直线折旧，而现实中并非所有建筑物都以直线折旧，因此这样估计出而现实中并非所有建筑物都以直线折旧，因此这样估计出的折旧具有一定的偏离。的折旧具有一定的偏离。（2 2）年龄寿命法无法将折旧分配成细项，即无法区分出）年龄寿命法无法将折旧分配成细项，即无法区分出造成各种价值损失的原由。造成各种价值损失的原由。（3 3）年龄寿命法无法区别长寿命与短寿命项目的实体性损坏。）年龄寿命法无法区别长

27、寿命与短寿命项目的实体性损坏。（4 4）年龄寿命法公式的分母，源自相似建筑物的经济寿命，）年龄寿命法公式的分母，源自相似建筑物的经济寿命，参照的是未来的期间。预测未来的事都需要判断，所以总经参照的是未来的期间。预测未来的事都需要判断，所以总经济寿命很难确定。济寿命很难确定。第21页，本讲稿共28页5.3.3 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法先把建筑物折旧分成物质折旧、功能先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类，然后分别测折旧和经济折旧三大类，然后分别测算各类折旧额，再把测算出的各类折算各类折旧额，再把测算出的各类折旧额相加来求取建筑物折旧的方法。旧额相加来求取建筑物折旧的

28、方法。市场提取法市场提取法年龄寿命法年龄寿命法分解法分解法一般情况下，很少单独用分解法求取建筑物的折一般情况下，很少单独用分解法求取建筑物的折旧额，它通常和市场提取法或年龄寿命法结合使旧额，它通常和市场提取法或年龄寿命法结合使用，用于对其他方法计算出的总折旧额在各折旧用，用于对其他方法计算出的总折旧额在各折旧类型中所占的比重进行分解。类型中所占的比重进行分解。第22页，本讲稿共28页建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法分解法分解法可修复项目可修复项目：修复费用即为折旧额：修复费用即为折旧额 短寿命项目短寿命项目不可修复项目不可修复项目 长寿命项目长寿命项目短寿命项目短寿命项目：折旧额折旧额

29、=重置成本重置成本使用年龄使用年龄/寿命寿命长寿命项目长寿命项目：折旧额折旧额=（建筑物重置成本可修复项（建筑物重置成本可修复项目修复费用短寿命项目重置成本）目修复费用短寿命项目重置成本）有效年龄有效年龄/经济寿命经济寿命物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧第23页，本讲稿共28页建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法分解法分解法功能缺乏折旧功能缺乏折旧：可修复的折旧，若采可修复的折旧，若采用重建价格，折旧额为估价时点在估价对用重建价格，折旧额为估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用减象建筑物上单独增加该功能的必要费用减去该功能假设在估价时点重新建造建筑物去该功能假设

30、在估价时点重新建造建筑物时的必要费用；若采用重置价格，折旧额时的必要费用；若采用重置价格，折旧额为估价时点在估价对象建筑物上单独增加为估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用。该功能的必要费用。不可修复的折旧，不可修复的折旧，折旧额为用未来每年损失租金的现值之和折旧额为用未来每年损失租金的现值之和减去该功能假设在估价时点重置建造建筑减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物的必要费用。物的必要费用。物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧第24页，本讲稿共28页建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法分解法分解法功能落后折旧功能落后折旧：可修复的折旧，折旧可修复的折旧，折旧额等于

31、功能落后设备尚未折旧的价值减额等于功能落后设备尚未折旧的价值减去功能落后设备拆除后的净残值，加上去功能落后设备拆除后的净残值，加上在估价对象建筑物上单独增加该功能的在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时的必要费用。重置建造建筑物时的必要费用。不可不可修复的折旧，将上述在估价对象建筑物修复的折旧，将上述在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，替换为上单独增加该功能的必要费用，替换为功能落后设备导致的未来每年损失租金功能落后设备导致的未来每年损失租金的现值之和。的现值之和。物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经

32、济折旧第25页，本讲稿共28页建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法分解法分解法功能过剩折旧功能过剩折旧：一般是不可修复的。若：一般是不可修复的。若以重置价格计算，则功能过剩引起的以重置价格计算，则功能过剩引起的折旧额为超额持有成本，即功能过剩折旧额为超额持有成本，即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值导致的未来每年超额运营费用的现值之和。若以重建价格计算，则功能过之和。若以重建价格计算，则功能过剩引起的折旧额为超额持有成本加上剩引起的折旧额为超额持有成本加上无效成本。无效成本。物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧第26页，本讲稿共28页应用举例应用举例例例2.某建筑物为钢筋

33、混凝土结构，经济寿命为某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经年，有效经过年数为过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为的建造成本为1000万元（建设期为万元（建设期为2年，假定第一年投入建造年，假定第一年投入建造成本的成本的60%，第二年投入，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为，均为均匀投入），管理费用为建造成本的建造成本的4%，年利息率为，年利息率为8%，销售税费为，销售税费为50万元，开发万元，开发利润为利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损

34、坏的修复费用为费用为20万元；装修的重置价格为万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为万元，平均寿命为5年，年，已使用已使用2年；设备的重置价格为年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为万元，平均寿命为10年，年，已使用已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。总额。第27页，本讲稿共28页应用举例应用举例（1）计算建筑物的重置价格：）计算建筑物的重置价格：重置价格重置价格=建筑物的建造成本管理费用投资利息销售税费开发利润建筑物的建造成本管理费用投资利息销售税费开发利润建筑物的建造成本建筑物的建造成本=1000（万元）（万元）管理费

35、用管理费用=1000 4%=40（万元）（万元）投资利息投资利息=(100040)60%(18%)1.51(100040)40%(18%)0.51=76.3616.32=92.68（万元）（万元）销售税费销售税费=50（万元）（万元）开发利润开发利润=120（万元）（万元）所以，重置价格所以，重置价格=10004092.6850120=1302.68（万元）（万元）（2）计算建筑物的折旧额：）计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额墙、地面等损坏的折旧额=20（万元）（万元）装修部分折旧额装修部分折旧额=200 2/5=80（万元）（万元）设备部分折旧额设备部分折旧额=100 8/10=80（万元）（万元）长寿命项目折旧额长寿命项目折旧额=(1302.6820200100)8/50=157.23（万元）（万元）该建筑物的折旧总额该建筑物的折旧总额=208080157.23=337.23（万元）（万元）第28页，本讲稿共28页