福光精品酒店商业计划书.doc

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1、福光精品酒店商业计划书目录第一章 项目摘要.6一、项目概述.6二、项目优势.6三、项目背景.6四、项目投资计划.7第二章 市场分析.28一、酒店概况28二、酒店经营指标分析28三、竞争对手及发展态势29四、项目定位30第三章 项目规划33一、项目位置33二、法律明细34三、项目详细规划36第四章 项目实施计划.40一、项目建设规模40二、项目现状和建设期41第五章 项目投资分析 42一、投资估算42.二、参数预测43三、融资计划及还款方案44第一章 项目摘要一、项目概述 福光精品酒店是以客房为主的精品酒店。位于福州五四北繁华中心区域，旅游、商务、购物、交通十分便利，距离福州火车北站仅有10分钟

2、的车程。总投资概为 万人民币，酒店用地面积 平方米，建筑面积为3000平方米，地上6层，总高度为 米。二、项目优势 福州繁华五四北区域 已有现成主体建筑、 专业化酒店管理团队 筹建单位良好的红酒销售背景三、项目背景四、项目投资计划（一）投资总额 项目投资概算为 万 元。（二）融资计划 第二章 市场分析一、竞争对手及周边酒店精品酒店： 福州沐思城市酒店 大床间 381元三星酒店： 福州丽景天下大酒店 大床间288元快捷酒店： 福州奥体商务酒店 大床间198/230元快捷酒店： 汉庭快捷酒店（电建二公司旁） 180元四、项目定位 福光精品酒店位于福州市正在北扩的五四北区域。酒店周边为住宅区,在地理

3、位置上有所不足。因此必须在“特”字上下功夫，在结合福州本土文化的基础上，以差异化产品争取客源。结合酒店外观，初步考虑作葡萄酒主题酒店简欧式装修，不同层按国际上不同葡萄酒产区（欧洲、中国、澳洲、南美、北美、南非）在房间及走廊进行装饰，考虑到成本问题，原则上是轻装修重装饰。参考相近地段及同类酒店，建议房价初步定为230-298元/间.天区间。酒店建成后，凭借专业酒店的经营管理，酒店将是福州五四北独具特色的精品酒店，其专业的经营理念必会带来相对良好的投资回报及对投资企业循环推动的社会效益。第三章 项目规划一、项目位置项目的所在位置为福建省福州市鼓楼区的五四北地块，位于湖前路与琴亭立交桥交界处。项目附

4、近主要为住宅区，临近福建省体育中心。本项目附近有方便及交通网络。五四路为该区的主要干道，多条公车路线位于此路上行走，为市民带来了方便的交通网络。而福州火车北站及汽车北站则离项目大约10分钟左右的车程。二、相关法律文件三、项目详细规划根据提供的建筑图，本酒店计划建成一间7层，共约70个房间的精品酒店。1、项目明细酒店装修后，将会是一间达 米高，共70间客房，及其他附设功能如餐饮，会议，消防及泊车设施的现代化精品酒店。酒店的主入口位于一楼（地面层）面向湖前路，而酒店的大堂，接待处及咖啡厅均会设于此层。酒店的二楼计划设置会议室. 客房将于1楼至6楼之间提供整个酒店项目设有1部客用升降机，1部货用升降

5、机及两组公用楼梯。2、客房酒店客房将会由1楼及以上层楼提供。总体来说，客房可根据其设计分为三种类别，包括标准房，大床房、套房。酒店共设计 间标准房，大床房、 间套房，总数为 间客房。3、酒店设施此酒店将设有客房，咖啡厅及其他设施会议设施一将于二楼提供酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了 个停车位。4、后勤设施后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及监控室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于一层后区，机电设备室、水箱、泵房等，均位于1层及顶楼天台的位置。5、技术资料6、建筑期成本预算第四章 项目实施计划一、项目建设规模依据初步设计方案和建筑施工图显示，酒店总建筑面积为 平

6、方米，地下1层，地上6层，总高度为 米，一楼至6楼设置咖啡厅、会议、客房。二、项目现状和建设期计划项目资金到位后，从实施地下室、主楼、内外部装修等施工、到水电系统、智能和弱电系统等设备安装、酒店设施配套与调试，直至竣工验收，开始试营业，项目建筑期为半年。第五章 项目投资分析一、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。本估算投资

7、 万 元二、参数预测1、 预估期 2013年至2018年，共6年。2、 客房入住率福州市精品酒店客房入住率保持在60%至70%之间，在营运稳定期，客房入住率取80%。由于酒店品牌、管理和客户资源优势，从营运第三年开始进入稳定期。3、 平均房价参照福州市精品酒店现有房价水平和本地区临近酒店房价水平，平均房价营运第1年取260 元、第2年取260 元、第3年取280 元、第4年取280 元、第5年取280 元、第6年取 280元。4、 年度经营结余年度经营结余指可用于固定费用（折旧等）、融资及利润。根据以上主要经营数据，经测算，第1年经营结余为120万元、第2年为188万元、第3年第6年为295万

8、元，详见营运收支预估表。营运收支预估表 单位：元年份201320142015201620172018客房数707070707070入住率（%）607080808080平均房价（元）260260280300300300营业收入400465572572572572营业成本207207207207207207企业管理费737070707070营业毛利120188295295295295折旧摊销、利息其他费用、房租余额可用于固定费用及利润注：第一年全店33人年工资约106.2万，可根据酒店功能设计作调整。福光精品酒店人员编制及月工资估算初步估算酒店人员分配如下，视服务档次及要求做相应调整：总台 5 人 （领班：1 接待：4 ） 客房 11人 （主管1 领班1 员工级 7 PA2 ）餐饮 5人 （1领班1 服务员2 厨师2）工程、保安部 4人 财务部 2人 （会计1 出纳兼行政1 ） 行政部 1人 （主任1 ）总 办：(总经理1 总助1 值班经理 3名) 合计：33 人 约8.85 万元