住房抵押贷款证券化.ppt

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1、School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学房地产金融与投资分析房地产金融与投资分析周天建周天建中国矿业大学土地资源管理系中国矿业大学土地资源管理系二二一三年三月一三年三月School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述4-2 住房

2、抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作4-3 发达国家发达国家住房抵押贷款证券化模式住房抵押贷款证券化模式4-4 我国我国住房抵押贷款证券化的思考住房抵押贷款证券化的思考Chp4 住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述一、住房抵押贷款证券化的概念一、住房抵押贷款证券化的概念 住房抵押住房抵押贷贷款款证证券化（券化（mortgage-bac

3、ked securitization，MBS）是是资产证资产证券化券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的的一种，是指相关金融机构将自己所持有的流流动动差差，但但具有具有较稳较稳定的可定的可预预期期现现金流金流的住房抵押的住房抵押贷贷款款汇汇集重集重组为组为抵押抵押贷贷款群款群组组，由由特殊机构（特殊机构（Special Purpose Vehicle，简简称称SPV）购购入，入，经过经过担保、担保、信用增信用增级级等技等技术处术处理理后以后以证证券的形式出售券的形式出售给给投投资资者者的融的融资过资过程。程。School of Environment Sciences&Spatial In

4、formatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述二、住房抵押贷款证券化的产生二、住房抵押贷款证券化的产生 住房抵押住房抵押贷贷款款证证券化是券化是资产证资产证券化券化发发展史上最早出展史上最早出现现的的证证券化券化类类型，它型，它诞诞生于生于20世世纪纪70年代的美国年代的美国。当。当时时，美国面，美国面临临着着严严重的重的经济经济衰衰退，通退，通货货膨膨胀胀加加剧剧。商业银行和储贷协会受到了商业银行和储贷协会受到了Q条例条例存款利率上限的限制存款利率上限的限制，因，因

5、而竞争力下降，经营状况恶化。为了摆脱流动性不足的困境，以及为而竞争力下降，经营状况恶化。为了摆脱流动性不足的困境，以及为了了防止流动性不足防止流动性不足带来的更大的信用危机，带来的更大的信用危机，金融机构不得不一方面金融机构不得不一方面出出售一部分债权售一部分债权，其中主要是住房抵押贷款债权，以改善自身的经营现，其中主要是住房抵押贷款债权，以改善自身的经营现状；另一方面则尽力状；另一方面则尽力寻求新的金融工具寻求新的金融工具。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&

6、Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述二、住房抵押贷款证券化的产生二、住房抵押贷款证券化的产生 这时这时，一种新的金融机构，一种新的金融机构应应运而生，他运而生，他们专门们专门向向银银行收行收购购住房抵住房抵押押贷贷款，然后款，然后转转售售给给政府信用机构或者政府信用机构或者以以贷贷款款为为支持支持发发行行债债券券 住房住房抵押抵押贷贷款支撑款支撑证证券化券化诞诞生了。生了。美国成立了美国成立了联联邦国民抵押邦国民抵押协协会（会（FNMA）、）、联联邦住房邦住房贷贷款抵押公款抵押公司（司（FHLMC）以及政府国民抵押）以及政府国民抵押协协会（会（

7、GNMA）。三家机构向。三家机构向银银行行和和储储蓄机构蓄机构购买购买了大量的住房了大量的住房贷贷款，并且款，并且为许为许多金融机构的住房抵押多金融机构的住房抵押贷贷款提供担保，款提供担保，这这些机构的成立些机构的成立为为住房抵押住房抵押贷贷款款证证券化提供了良好的券化提供了良好的外部外部环环境，在政府部境，在政府部门门的推的推动动下，住房抵押下，住房抵押贷贷款款证证券化得到迅速券化得到迅速发发展。展。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中

8、国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述二、住房抵押贷款证券化的产生二、住房抵押贷款证券化的产生 住房抵押住房抵押贷贷款款证证券化之后，券化之后，证证券化的金融券化的金融创创新技新技术术被广泛的运被广泛的运用于抵押用于抵押债权债权以外的以外的非抵押非抵押债权资产债权资产。一般而言，由非抵押一般而言，由非抵押债权资产为债权资产为担保担保发发行的行的证证券被称券被称为资产为资产支持支持证证券（券（asset-backed securities ABS）,由抵押由抵押债权债权作担保作担保发发行的行的证证券被券被称称为为抵押担保抵押担保证证券（券（mortgage-backed

9、securities MBS）。汽汽车贷车贷款、信用款、信用贷贷款以及与信用卡款以及与信用卡类类似的其他分期似的其他分期还还款的款的贷贷款，款，应应收收账账款、普通工商款、普通工商贷贷款、无担保消款、无担保消费贷费贷款、公用事款、公用事业业租租赁赁等等能能产产生生现现金流量的金流量的应应收收债权债权都都陆续进陆续进入了入了资产证资产证券化的券化的领领域。域。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵

10、押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型三、住房抵押贷款证券化的类型 住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证抵押贷款支持证券。券。最常见的分类是按照交易结构将其分为转手证券、资产支持证券最常见的分类是按照交易结构将其分为转手证券、资产支持证券和转付证券三种类型的证券。和转付证券三种类型的证券。1、转转手手证证券（券（Pass-through securities）转转手手证证券是券是证证券化后的住房抵押券化后的住房抵押贷贷款的所有款的所有权经过权经过SPV的出售的出售而而转转移移，这这些些转转移的住房抵押移的住房抵押贷贷款从款从银银行

11、也就是行也就是发发起人起人的的资产负债资产负债表表的的资产项资产项移出。移出。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型三、住房抵押贷款证券化的类型1、转转手手证证券（券（Pass-through securities）转转手手证证券的投券的投资资者者拥拥有住房抵押有住房抵押贷贷款的所有款的所有权权，SPV将将扣除了一扣除了一定定费费用后用后的住房抵押的住

12、房抵押贷贷款款产产生的生的还还款款现现金流金流“转转手手”给给投投资资者者。同。同时时，住房抵押住房抵押贷贷款的款的各种各种风险风险也几乎全部也几乎全部“转转手手”给给了投了投资资者。者。2、资产资产支持支持证证券（券（asset-backed securities）ABS是是发发行人以住房抵押行人以住房抵押贷贷款款组组合合为为抵押而抵押而发发行的行的债债券券。与。与转转手手证证券不同的是住房抵押券不同的是住房抵押贷贷款仍是款仍是发发起人的起人的资产资产，留在，留在资产负债资产负债表中，表中，同同时时投投资资者是者是债权债权人人，而不像，而不像转转手手证证券的投券的投资资人那人那样拥样拥有抵押

13、有抵押贷贷款的款的所有所有权权。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型三、住房抵押贷款证券化的类型2、资产资产支持支持证证券（券（asset-backed securities）ABS一般都要一般都要进进行超行超额额担保，需要于相当于担保，需要于相当于ABS本金本金110200价价值值的担保品的担保品。因。因为为有超有超额额担保所以担保所以对对参与机构

14、的信用参与机构的信用级别级别要要被被评为评为AAA级级。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型三、住房抵押贷款证券化的类型3、转转付付证证券（券（pay-through securities）转转付付证证券形成了，它券形成了，它综综合了合了转转手手证证券和券和ABS的的优优点。点。转转付付证证券券用用抵押抵押贷贷款所款所产产生的生的现现金流量来向投金流

15、量来向投资资者支付本息者支付本息，这这与与转转手手证证券相券相同。同同。同时时它像它像ABS一一样样由由抵押抵押贷贷款作款作为为担保担保发发行行资产证资产证券券，抵押抵押贷贷款款的所有人仍是的所有人仍是发发起人，被保留在起人，被保留在资产负债资产负债表中。表中。目前目前应应用最用最为为广泛的广泛的转转付付证证券是券是担保抵押担保抵押证证券券（collateralized mortgage obligations CMO）。）。CMO的特点是的特点是对证对证券券进进行分档，通常行分档，通常按照期限的不同，按照期限的不同，设计设计不同档不同档级级的的证证券，每档的特征各不相同，券，每档的特征各不相

16、同，较较好好的克服了的克服了过过手手证证券的不足。券的不足。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型三、住房抵押贷款证券化的类型4、不同交易、不同交易结结构构证证券的比券的比较较类类 型型特特 征征转转手手证证券券ABS（资产资产支持支持证证券）券）CMO（转转付付证证券）券）抵押担保抵押担保资产资产的所有的所有权权属于投属于投资资者者属于属于发发起人起

17、人属于属于发发起人起人发发起人起人资产负债资产负债表上表上证证券化券化的的资产资产是否保留是否保留不保留在不保留在资产负债资产负债表中表中仍保留在仍保留在资产负债资产负债表中表中仍保留在仍保留在资产负债资产负债表中表中资产证资产证券本息的支付来源券本息的支付来源完全来自原始完全来自原始资产资产产产生的生的现现金流金流不依不依赖赖原始原始资产产资产产生的生的现现金流金流完全来自原始完全来自原始资产产资产产生生的的现现金流金流现现金流量的确定性金流量的确定性相相对对不确定不确定相相对对确定确定相相对对确定确定抵押品利用效率抵押品利用效率高高很低很低高高到期期限到期期限同一次同一次发发行的所有行的所

18、有的的过过手手证证券期限相券期限相同同同一次同一次发发行的所有行的所有ABS期限相同期限相同到期档次一般分到期档次一般分为为36档，本金的档，本金的偿还偿还有先后有先后顺顺序序信用信用级别级别从政府担保的从政府担保的AAA级证级证券到券到A级级的私的私人人过过手手证证券券很高，大多数是很高，大多数是AAA级级或者是或者是AA级级的的绝绝大多数是大多数是AAA级级School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住

19、房抵押贷款证券化概述四、住房抵押贷款证券化的作用四、住房抵押贷款证券化的作用 1、对对房地房地产产行行业业的作用的作用 住房抵押住房抵押贷贷款款证证券化券化增增强强了金融机构的了金融机构的资产资产流流动动性性，从而有助于，从而有助于金融机构金融机构贷贷款款向个人向个人购购房者房者倾倾斜斜，形成以，形成以买买方方贷贷款款为为重心的融重心的融资资格局，格局，促促进进住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。2、对对金融机构的作用金融机构的作用 （1）提高了）提高了资产资产的流的流动动性，改善性，改善银银行的行的资产负债结资产负债结构。构。（2）有效地分散和）有

20、效地分散和转转移移银银行信行信贷风险贷风险。（3）提高了）提高了银银行的行的资资本利用率。（本利用率。（风险资风险资本本储备储备金）金）School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-1 住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化概述四、住房抵押贷款证券化的作用四、住房抵押贷款证券化的作用 3、对购对购房者的影响房者的影响 推行住房抵押贷款证券化，可以提高居民的购房能力。推行住房抵押贷款证券化，可以提高居民的购房能力。4、对对投投资资者的

21、作用者的作用 证券化为其提供了新的业务品种。证券化为其提供了新的业务品种。证券化所带来的转让手续的简化，使得交易更为便利。证券化所带来的转让手续的简化，使得交易更为便利。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作一、住房抵押贷款证券化的主要参与者一、住房抵押贷款证券化的主要参与者 1、发发起人（起人（originator）。即原始。即原始权权益人。住房抵押益人。住房抵押贷贷款款证

22、证券券化的化的发发起人通常是起人通常是发发放住房抵押放住房抵押贷贷款的金融机构，如款的金融机构，如商商业银业银行、住房行、住房专业银专业银行行等。他等。他们们发发起起贷贷款，并根据融款，并根据融资资需要需要组组建合适的建合适的资产资产池，池，将将其真其真实实出售出售给给SPV。2、发发行人，即特行人，即特设设机构（机构（SPV）。）。SPV通通过过向不同的向不同的发发起人起人收收购购住房抵押住房抵押贷贷款款资产组资产组建住房抵押建住房抵押贷贷款款资产资产池池，然后整合包装后，然后整合包装后发发行行住房抵押住房抵押贷贷款款证证券券，并，并负责负责住房抵押住房抵押贷贷款款证证券的本息支付。券的本息

23、支付。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作一、住房抵押贷款证券化的主要参与者一、住房抵押贷款证券化的主要参与者 3、投、投资资者（者（investor）。）。它是抵押它是抵押贷贷款支持款支持证证券的市券的市场场交易者。交易者。对对于投于投资资者而言，投者而言，投资资住房抵押住房抵押贷贷款款证证券可以券可以获获得得较较高的投高的投资资回回报优报优化投化投资组资组合，大大降低了

24、投合，大大降低了投资风险资风险。4、市、市场场中介机构。中介机构。中介机构主要包括：中介机构主要包括：服服务务商（商（servicer）从事从事每月每月偿还偿还本息、本息、还还款收集等的相关活款收集等的相关活动动，受托机构（受托机构（trustee）其主要其主要职职能是持有抵押品并向投能是持有抵押品并向投资资者者偿偿付本息等，以及付本息等，以及信用增信用增级级机构机构（credit enhancement agency）和）和信用信用评级评级机构机构（credit rating agency）。）。School of Environment Sciences&Spatial Informati

25、cs环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作二、住房抵押贷款证券化的操作流程二、住房抵押贷款证券化的操作流程1、组组建住房抵押建住房抵押贷贷款款证证券化的券化的资产资产池（池（asset pooling）。）。2、设设立特殊机构立特殊机构SPV，实现实现破破产产隔离隔离（bankruptcy remote）。）。3、进进行信用增行信用增级级（credit enhancement），完善交易），完善交易结结构。构。4、设计证设计证券，信用券，信用评级评级。5、住房抵押住房抵押贷

26、贷款款证证券券发发行。行。6、管理、管理资产资产池，池，偿偿付付证证券券权权益。益。住房抵押贷款证券化的基本运作如下图所示：住房抵押贷款证券化的基本运作如下图所示：住房抵押贷款证券化的基本运作图住房抵押贷款证券化的基本运作图借 款 人 发 起 人 特 设 信 托 机 构（SPV）投 资 者受托机构资产池偿还本息破产隔离信用增级提供贷款现金收入流积累收入剩余价值资产池真实出售购买价款发行证券支付利息证券购买款一 级 市 场二 级 市 场School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Min

27、ing&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作三、住房抵押贷款证券化的风险控制三、住房抵押贷款证券化的风险控制1、利率、利率风险风险利率利率风险风险（interest rate risk），也称），也称为为市市场风险场风险（market risk），是指由于），是指由于利率的利率的变动变动造成的造成的发发放抵押放抵押贷贷款的机款的机构或者构或者证证券持有者所遭受券持有者所遭受损损失的失的风险风险。2、提前支付、提前支付风险风险（pre-payment risk），指由于借款人），指由于借款人随随时时支付支付全部或是部分抵押全部或是部分抵押贷贷

28、款的余款的余额额导导致了致了现现金流量的不金流量的不稳稳定和再投定和再投资资现现象的象的风险风险。3、信用、信用风险风险（credit risk）,也叫也叫违约风险违约风险（default risk），是指），是指在金融交易中，交易一方的在金融交易中，交易一方的违约违约给给另一方造成另一方造成损损失的可能性。失的可能性。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证

29、券化所涉及的法律问题四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题1、特、特设设（殊）机构（殊）机构（SPV）的法律特征）的法律特征（1）SPV是是为为完成完成证证券化操作而券化操作而组组建的法律建的法律实实体，具有独立的体，具有独立的法律地位。其法律地位。其经营经营范范围围只限于只限于证证券化券化业务业务。（2）SPV是一个是一个临时临时机构。当其所机构。当其所发证发证券全部到期并券全部到期并偿偿本付息本付息 后，后，SPV即自即自动动解散。解散。（3）SPV是一个是一个“不破不破产实产实体体”。（4）SPV的的组组建需要政府背景。建需要政府背景。School of Environment Scie

30、nces&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题2、资产转资产转移的法律移的法律问题问题 一般来一般来说说，根据各国法律，根据各国法律对债权转让对债权转让中中转让转让通知要求的程度，通知要求的程度，债权转让债权转让原原则则可分可分为为三种：三种：（1）自由）自由转让转让原原则则。（2）通知）通知转让转让原原则则。（3）协议转让协议转让原原则则。School of

31、 Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题2、资产转资产转移的法律移的法律问题问题 SPV在收在收购购抵押抵押贷贷款支持款支持资产时资产时，必，必须须符合会符合会计计准准则则关于关于“真真实实出售出售”的的标标准，即准，即资产资产必必须须真真实实地从原始地从原始权权益人益人转转移到移到SPV名下名下，并并且且该转该转移不存

32、在瑕疵。移不存在瑕疵。判定是否符合判定是否符合“真真实实出售出售”的的标标准指准指标标：（1）当事人意）当事人意图图符合符合证证券化目的；券化目的；（2）发发起人（起人（银银行）的行）的资产负债资产负债表表已已进进行行资产资产出售的出售的账务处账务处理理；（3）出售的）出售的资产资产一般不得附加追索一般不得附加追索权权；School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证

33、券化所涉及的法律问题四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题2、资产转资产转移的法律移的法律问题问题 判定是否符合判定是否符合“真真实实出售出售”的的标标准指准指标标：（4）资产资产出售的价格不出售的价格不盯盯着着贷贷款利率；款利率；（5）出售的）出售的资产资产已已经过经过“资产资产分离分离”处处理，即已通理，即已通过过信用提高方信用提高方式将式将出售的出售的资产资产与与发发起人信用起人信用风险风险分离。分离。不符合上述条件的将不符合上述条件的将视视作担保作担保贷贷款或信托。款或信托。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘

34、学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题3、信用增、信用增级级的法律的法律问题问题 住房抵押住房抵押贷贷款款证证券的投券的投资资利益能否得到有效的保利益能否得到有效的保护护和和实现实现主主要取决于要取决于证证券化券化资产资产的信用保的信用保证证。需要通需要通过过内部信用增内部信用增级级和外部和外部信用增信用增级级来提高抵押担保来提高抵押担保证证券的信用等券的信用等级级，以保，以保证证抵押担保抵押担保证证券券的投的

35、投资资收益。收益。外部增外部增级级是指由是指由发发起人以外的第三方提供的信用增起人以外的第三方提供的信用增级级工具，工具，其常其常见见的形式有：的形式有：由由银银行提供行提供信用信用证证、保、保险险公司提供公司提供保保证证函函或者或者担保公司担保公司提供担保提供担保等等。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题四、住房抵押贷款证券化所涉及的

36、法律问题3、信用增、信用增级级的法律的法律问题问题 内部增内部增级级主要通主要通过过对对SPV资资本本结结构的构的设计设计来来实现实现，即，即用受用受让让资产资产中所中所产产生的部分生的部分现现金流来金流来实现实现。其常。其常见见形式有：形式有：一是将一是将SPV发发行的行的证证券划分券划分为优为优先先级级和次和次级证级证券，券，次次级证级证券券必必须须在在优优先先级证级证券完全得到清券完全得到清偿偿之后才能之后才能获偿获偿。次次级证级证券由追求券由追求高收益并愿意承担高高收益并愿意承担高风险风险的投的投资资者、者、发发起人和起人和为为SPV提供信用的提供信用的人所持有。人所持有。次次级证级证

37、券的存在券的存在加加强强了了优优先先证证券券的信用等的信用等级级；二是由二是由发发起人向起人向SPV提供担保；三是由提供担保；三是由发发起人在起人在转让资产时转让资产时，为为所所转让资产转让资产提供提供超超额额担保或者打折出售。担保或者打折出售。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-2 住房抵押贷款证券化的运作住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题4、抵押、抵押证证

38、券的法律券的法律问题问题 发发行之前行之前证证券法券法规对证规对证券化券化产产品的品的调调整和整和审审核。核。发发行之后行之后在在资资本市本市场场上的流通。上的流通。法律法律对对抵押支持抵押支持证证券的券的交易交易场场所、交易所、交易规则规则，以及参加市，以及参加市场场交易的主体都要作出交易的主体都要作出规规定。定。法律的法律的规规范，政策的支持范，政策的支持School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-3 发达国家的住房抵押贷款证券

39、化模式发达国家的住房抵押贷款证券化模式一、美国模式一、美国模式美国的抵押美国的抵押贷贷款款证证券化券化采取表外运作模式：采取表外运作模式：在在该该模式下，模式下，银银行将住房抵押行将住房抵押贷贷款以款以真真实实出售的方式出售出售的方式出售给给SPV，由由SPV 发发行行证证券。券。SPV 是独立于是独立于银银行而存在的行而存在的，通常是政府，通常是政府设设立的立的专门购买贷专门购买贷款款发发行住房抵押行住房抵押贷贷款款证证券。券。银银行的行的经营经营运作与运作与SPV 无关无关，即使即使银银行行经营经营不良不良导导致破致破产产，银银行行对对住房住房贷贷款也已不具有追索款也已不具有追索权权。由于

40、由于银银行出售的住房抵押行出售的住房抵押贷贷款款已移出已移出资产负债资产负债表，表，所以所以该该模式也模式也被称被称为为表外运作模式。表外运作模式。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-3 发达国家的住房抵押贷款证券化模式发达国家的住房抵押贷款证券化模式一、美国模式一、美国模式美国住房抵押美国住房抵押贷贷款款证证券化的主要特点有：券化的主要特点有：1、政府的大力支持。（法律、政策、政府的大力支持。（法律、政策、经济经济等方面）

41、等方面）2、信用、信用评级评级机构的良好信誉。机构的良好信誉。3、贷贷款保款保险险制度的建立。制度的建立。4、超、超额额担保制度的建立。担保制度的建立。5、信托保管制度的建立。、信托保管制度的建立。6、金融、金融业务电业务电子化的推广。子化的推广。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-3 发达国家的住房抵押贷款证券化模式发达国家的住房抵押贷款证券化模式二、德国模式二、德国模式 德国住房抵押德国住房抵押贷贷款款证证券化的主要特征

42、就是券化的主要特征就是“表内表内证证券化模式券化模式”占占主主导导地位。地位。所所谓谓表内表内证证券化模式，就是在券化模式，就是在该该模式下，模式下，不需要不需要设设立立SPV，银银行行直接以住房抵押直接以住房抵押贷贷款款为为抵押抵押发发行行债债券，券，即住房抵押即住房抵押贷贷款的款的发发放人就是放人就是住房抵押住房抵押贷贷款款证证券的券的发发行人。行人。债债券的本金利息券的本金利息偿偿付付未必来自未必来自贷贷款款产产生的生的现现金流。金流。银银行破行破产时产时，债债券投券投资资者作者作为贷为贷款的抵押款的抵押权权人人获获得得优优先先偿偿付。付。School of Environment Sc

43、iences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-3 发达国家的住房抵押贷款证券化模式发达国家的住房抵押贷款证券化模式二、德国模式二、德国模式 贷贷款款没有从没有从银银行的行的资产负债资产负债表中剥离表中剥离，没有没有实现实现破破产产隔离隔离，住房住房抵押抵押贷贷款仍款仍为发为发起人的起人的资产资产，所，所发发行的行的证证券券则为发则为发起人的起人的负债负债，二者二者都位于抵押都位于抵押贷贷款款发发起人的起人的资产负债资产负债表中表中，因而，因而该该模式被称模式被称为为表内运作表内运作

44、模式。模式。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-3 发达国家的住房抵押贷款证券化模式发达国家的住房抵押贷款证券化模式三、英国模式三、英国模式 英国英国发发行的住房抵押行的住房抵押证证券券只有抵押支持只有抵押支持证证券一种券一种，其性，其性质质相当相当于美国的于美国的转转手手证证券。券。在在证证券化券化过过程中也要求程中也要求设设立立专门专门的的发发行机构行机构SPV进进行操作。在英行操作。在英国，住房抵押国，住房抵押贷贷款款

45、证证券化的券化的发发行机构行机构是由住房抵押是由住房抵押贷贷款的原始款的原始债权债权人人设设立的立的，由，由原始原始债权债权人人向向发发行机构出售抵押行机构出售抵押贷贷款。款。与美国不同，英国的与美国不同，英国的证证券化完全是从券化完全是从私人私人领领域域发发展展起来的，也并起来的，也并没有形成像美国一没有形成像美国一样样完善的住房抵押完善的住房抵押贷贷款款证证券化的法律体系，券化的法律体系，政府干政府干预预很少很少，没有建立，没有建立专门专门的机构的机构实实施施证证券化的操作，也券化的操作，也没有没有对对所所发发行的行的住房抵押住房抵押证证券提供国家信用担保。券提供国家信用担保。School

46、 of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-3 发达国家的住房抵押贷款证券化模式发达国家的住房抵押贷款证券化模式四、澳大利亚模式四、澳大利亚模式 澳大利澳大利亚亚模式模式兼具美德模式的特点兼具美德模式的特点，抵押，抵押贷贷款款发发放人与住房抵放人与住房抵押押贷贷款款证证券券发发行人行人具有母子公司关系。具有母子公司关系。抵押抵押贷贷款款证证券券发发行人是由行人是由银银行行设设立的子公司，立的子公司，该该子公司作子公司作为为特殊特殊目的目的实实体

47、存在。它体存在。它购买银购买银行的住房抵押行的住房抵押贷贷款并在市款并在市场场上上发发行行证证券。券。母母行与行与该该子公司之子公司之间间的的资产转资产转移移也属真也属真实销实销售。售。母子公司各自独立母子公司各自独立经营经营运作，但子公司的运作，但子公司的经营业绩经营业绩最最终终将将反映到母行反映到母行资产负债资产负债表中表中。澳大利澳大利亚亚以以银银行成立公司行成立公司为为主。主。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-4

48、我国推行住房抵押贷款证券化的思考我国推行住房抵押贷款证券化的思考一、我国推行住房抵押贷款证券化的可行性一、我国推行住房抵押贷款证券化的可行性 1、中国、中国经济发经济发展迅速展迅速为为住房抵押住房抵押贷贷款款证证券化的券化的发发展提供了一个展提供了一个良好的宏良好的宏观环观环境境。2、资资本市本市场场的的发发展展为为住房抵押住房抵押贷贷款款证证券化券化创创造了基本条件。造了基本条件。3、我国、我国已已经经初步具初步具备备住房抵押住房抵押贷贷款一款一级级市市场场的的雏雏形形，为发为发展住展住房抵押房抵押贷贷款款证证券化提供前提条件。券化提供前提条件。信信贷资产证贷资产证券化券化试试点管理点管理办

49、办法法2005年年School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-4 我国推行住房抵押贷款证券化的思考我国推行住房抵押贷款证券化的思考二二、我国推行住房抵押贷款证券化的障碍、我国推行住房抵押贷款证券化的障碍（一）制度障碍（一）制度障碍1、监监管体制限制了机构投管体制限制了机构投资资者的者的发发展空展空间间。2、信用体系与、信用体系与资产评资产评估体系限制了估体系限制了证证券化的券化的顺顺利完成。利完成。3、技、技术术人人员员的缺乏。的缺

50、乏。4、会、会计计制度和税收制度的限制。制度和税收制度的限制。（二）法律障碍（二）法律障碍 法律障碍表法律障碍表现现在两个方面：在两个方面：1、住房抵、住房抵 押押贷贷款款证证券化与相关法律的抵触。券化与相关法律的抵触。2、相关的法律缺失。、相关的法律缺失。（三）市（三）市场场障碍障碍1、利率的非市利率的非市场场化；化；2、金融市金融市场场的不的不规规范、不健全。范、不健全。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学4-4 我国推行住