房地产企业全过程品质管控培训ppt课件.pptx

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1、 0房地产企业全过程品质管控培训房地产企业全过程品质管控培训房地产企业全过程品质管控培训房地产企业全过程品质管控培训 1和君房地产研究中心独创的房企专业化管理系统：2课前秀课前秀为了销售，我职业生涯中为了销售，我职业生涯中3 3次废掉全套施工图的亲身经历：次废掉全套施工图的亲身经历：1 1、设计部经理设计部经理万科美树丽舍项目（基础施工紧急停工，重新出图）万科美树丽舍项目（基础施工紧急停工，重新出图）2 2、营销副总营销副总新奥新怡绿洲项目（销售用户型单页付印前，重新做方案）新奥新怡绿洲项目（销售用户型单页付印前，重新做方案）3 3、总经理总经理天津港湾中心大厦综合体项目（天津港湾中心大厦综合

2、体项目（2828层施工到层施工到7 7层停工，改产品）层停工，改产品）3二房地产企业品质管理概述三产品研发策划及概念设计阶段的品质管控总总目录目录一品质管理的概念解读四规划及方案设计阶段的品质管控五交付标准（交工标准）的品质管控七部品、材设选型及招采环节的品质管控八工程外包招采环节的品质管控六扩初及施工图设计阶段的品质管控九工程施工过程中的品质控制十工程交付维保环节的品质控制 4一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读1、关于品质管理：1、品质管理概念品质管理（品质管理（Quality ControlQuality Control）指以质量）指以

3、质量为中心，以全员参与为基础，目的在为中心，以全员参与为基础，目的在于通过让客户满意而达到长期成功的于通过让客户满意而达到长期成功的管理途径。管理途径。企业只有得到买方的同意，才能获得一定的利益。为此不能欠缺，必不可少的生产、销售的技术，确保产品质量的技术等，正确、经济地制造出满足顾客产品质量要求的管理体系。所以如前所述，追求所有工作的效率提高和具有改进效果的工作方法，因此解决工作中发生的各种各样问题，常常探索更有效的新方法是必要的。这样的活动称为品质管理。5一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读1、关于品质管理：2、成功条件1、企业最高主管的

4、高度重视2、要有专门的品质管制技术人员3、要有全员的品质管制普及教育，提高全员品质意识4、操作人员有效标准化作业的能力5、要有健全的品管组织6、要有健全的质量管理体系 6一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读1、关于品质管理：3、基本要素1、人力Man：员工是企业所有品质作业、活动的执行者。2、设备 Equipment：机器设备、工模夹具是生产现场的利刃。3、材料 Material：巧妇难为无米之炊，材料品质问题往往是现场品质异常的主要原因。4、方法 Method：企业文化、行事原则、技术手段、标准规范等等构成企业的Know-How，也是同行竞

5、争中致胜的法宝。5、测量Measure：测量对象、一致计量的单位、可靠的测量方法和测量的准确度。6、环境 Environment：外部竞争、生存环境；内部工作环境、工作现场及氛围。7一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读1、关于品质管理：3、品质管理的发展不让不良品出厂不让不良品出厂 依靠检查的品质保证依靠检查的品质保证不制造出不良品不制造出不良品 依靠工程管理的品质保证依靠工程管理的品质保证不企划不良品不企划不良品 依靠源流管理的品质保证依靠源流管理的品质保证 8一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的

6、概念解读2、品质管理可供房地产企业借鉴的内容：1、什么是品质既简单又非常难的问题，大概能够回答的人没有。翻阅的参考书中这样写着：为了判断其制品或部品是否达到其使用目的与顾客的约定的评价对象和固有的性质。对于五金部品来讲，就是孔径、弯曲的高度等。品质主要指定型的科学技术内在信息状态，作为企业要素的人力、人才、产品、服务等，都必须借助科学技术手段，不断的提升其内在的科技内涵，进行必要的信息化披露，准备接受质量标准的衡量和评测。具体而言，产品品质是指产品所具备的一种或几种为达到客户满意所具备的固有特性。9一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读2、品质

7、管理可供房地产企业借鉴的内容：2、如何理解品质优良曾经的判定方法：作成所谓品质的概念（项目）并进行评价，那么一定将其作为评价的基准。一般情况下将其称为规格。如果满足规格，则评价为品质优良，最低限内满足要求，也为良师益友了，并不是期望最高等级。现在&未来的判定方法：一个企业或组织存在的意义就是为了达成客户满意的目标，基于这个目标，品质的优良的判定变成了客户是否满意，企业或组织应全力进行内部改善以最终达成这个目标，如果客户不满意可以直接理解为企业或组织的品质不良。10一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读2、品质管理可供房地产企业借鉴的内容：3、品

8、质是公司的综合力作出良好的品质仅仅依靠制造能力是绝对不可能的。所以这里讲到品质是公司的综合能力。例如，依靠杜撰的营业情报与顾客要求的日程有偏差，就无法作出正确的生产计划。所以造成勉强地生产的情况，不熟练的人的集体要做出良好的品质等，是梦中梦。还有，技术方面，如不准备适合的冶具，检查冶具等，良好的品质是荒谬虚无的，不良品只会象山一样堆积起来。所以需要包括人事在内的所有公司员工都要向着良好的目标迈进，这就是公司的综合能力。11一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读2、品质管理可供房地产企业借鉴的内容：4、品质管理的发展在未来的企业竞争中，更大程度的

9、达成客户满意是每一个企业或组织存在的意义，所以品质不仅仅是产品是否符合规格，更包括了客户是否满意这个大的方向，而客户满意又更广义的包括了交期、服务、价格等多方面。如果科学技术是第一生产力，那么品质就是一个公司最直接的实力体现。12一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读2、品质管理可供房地产企业借鉴的内容：5、品质管理的误区1、片面依赖于事后把关片面依赖于事后把关的现象普遍存在，质量部门只负责检验，而不管品质管理体系的其它过程，同时又没有其它部门承担品质管理体系保持的职责，对产品质量全部依赖于检验。2、忽视科学的措施和方法品质管理忽视科学的措施和

10、方法最主要的表现为：完全依靠个人经验和喜好行事，以人为因素为主导，管理行为存在较大的主观随意性，而抛开文件化的质量管理体系，不讲究品质管理措施和方法的科学性、合理性。3、不注重品质管理体系系统的建设和完善片面强调员工个人改进而不注重品质管理体系系统的建设和完善，忽视了系统环境对个人意识和能力的影响，没有认识到两者的相辅相成的关系。13一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读2、品质管理可供房地产企业借鉴的内容：4、对不良品质现象只治标不治本对不良品质现象只治标不治本，就好比治理环境污染，只清理污染物，而不去堵塞污染的源头，结果是永远忙于污染-清理

11、-再污染的无尽循环。5、缺乏以数据说话片面依靠经验和直觉管理是一个较普遍的品质管理弊端，典型的情况有：对于品质情况，仅有一些主观概念和总体性笼统的评价，而没有准确、详尽基础数据说得清楚、说得准。6、满足于现状安于现状，不思改进，认为品质管理水平达到一定程度就无需担心品质问题了。7、没有树立与供方合作共赢的观念在对供方的品质管理中，没有树立与供方合作共赢的观念，单赢、单边的错误思维是损害供方品质的主要原因。14一、一、一、一、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读2、品质管理可供房地产企业借鉴的内容：8、没有充分的事前品质策划品质管理过程方法原则要求：将活动或过

12、程作为过程加以管理，可以更高效地得到期望的结果。具体到品质策划，内容包括：品质目标、需要的活动和资源（包括文件）、品质验证的准则或标准、需要形成的质量记录。9、品质部门角色定位错误现代品质管理的精髓和核心是预防。将质量部门当成“消防员”、“抢险员”，成为纯粹的品质检验部门，而放弃日常的防“火”和消灭隐患，放弃其它关键的品质管理体系过程，是明显有违预防原则的。宁愿为“火警”、“险情”付出高昂代价，而不愿意为日常的防“火”和消灭隐患相对较少的资源，是明显不符合经济效益原则的，是本末倒置和不明智做法。正确的观点正如克劳士比所说，品质系统的作用是预防，而不是检验。15一、一、一、一、品质管理的概念解读

13、品质管理的概念解读品质管理的概念解读品质管理的概念解读2、品质管理可供房地产企业借鉴的内容：10、最高管理者缺位品质管理最高管理者缺位的情况主要有：没有参与质量方针、目标的制定、评价和修订。没有为品质管理体系维持正常运行提供必要的资源，长期忽视品质管理体系正常运行的需要，或视其可有可无。没有规范地组织管理评审，管理评审搞形式、走过场，甚至不参与管理评审。16二房地产企业品质管理概述三产品研发策划及概念设计阶段的品质管控总总目录目录一品质管理的概念解读四规划及方案设计阶段的品质管控五交付标准（交工标准）的品质管控七部品、材设选型及招采环节的品质管控八工程外包招采环节的品质管控六扩初及施工图设计阶

14、段的品质管控九工程施工过程中的品质控制十工程交付维保环节的品质控制 17二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述1、房地产企业全过程品质管控的认识：1、房地产企业的品质辨识硬件硬件产品品质产品品质软件软件服务品质服务品质 18二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述1、房地产企业全过程品质管控的认识：2、房地产产品的“全过程”品质管控产品研发设计环节产品研发设计环节产品生产制造环节产品生产制造环节产品检验交付环节产品检验交付环节产品售后反馈环节产品售后反馈环节 项目项

15、目 决策决策项目项目策划策划 招商招商 管理管理设计设计管理管理工程工程管理管理营销营销管理管理验收验收交付交付售后售后 客服客服全过程品质管理全过程品质管理 19二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述1、房地产企业全过程品质管控的认识：3、房地产产品的“全员”品质管控全员品质管理全员品质管理研发设计部研发设计部工程管理部工程管理部项目部项目部营销管理部营销管理部物业公司物业公司品质管理部品质管理部CRMCRM管理部管理部客户服务部客户服务部采购合约部采购合约部按角色办事打通品质管控路径建立以客户关系管理（CRM）牵头的全员品控

16、系统 20二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述1、房地产企业全过程品质管控的认识：客户关系规划客户关系规划客户满意度提升计划客户满意度提升计划产品服务产品服务销售售前服务销售售前服务缺陷反馈与改进缺陷反馈与改进销售售后服务销售售后服务投诉处理与改进投诉处理与改进客户理念客户理念客户资源管理客户资源管理客户服务机构的建立客户服务机构的建立物业服务物业服务联盟商家服务联盟商家服务客户满意度提升客户满意度提升客户互动管理客户互动管理客户积分管理客户积分管理客户活动组织客户活动组织销售售中服务销售售中服务客户资源的开发客户资源的开发万

17、科CRM客户关系管理系统：21二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：1、所谓品质的偏差和公差所谓品质的偏差既然是制作产品，即使是相同的机械的方法制作，进行精密测定的情况下，也不会完全相同，会有区别的。这种区别和差异用语言描述即称为偏差。所谓公差在制造规格产品的同时一定存在公差。例如，将普通的复印纸3cm的幅宽裁剪，那么我们考虑一下，3cm是3.00000cm，而不是2.99或3.10。所以就需要所谓公差-允许的幅度。22二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地

18、产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：2、什么是标准化5M请考虑一下生产是如何进行的？A.有机器 A.有机器型、无机器型B.有材料 B.有部品和材料C.有模具 C.有冶具和检具D.有人 D.人的工作增多E.需测量 E.有检查与测试这A、B、C、D、E用机器、材料、方法、人、测量替换其英语分别为Machine、Material、Method、Man、Measure，取其各自英文字头称为5M，在全世界的产业界中，都深刻地认识到5M是生产出安定品质的必不可少的重要因素，无论哪家公司都对其管理方法抱以重大的关心，并正在进一步探索之中。23二、二、二、二、

19、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：3、关于抽样检查和标准化大家在我们的一般生活中也可以经常看到这种抽样检查在使用。但是我们每个消费者大抵只买一个部品。可是如果买的那一个性能不良的话，对于那个人来讲就是100%的不良，这是我们不能接受的，而对于其生产厂商来讲也许是1000pcs里面就这么一个不良品。如果有两个或更多的人购买到这样的不良品的话，就会说这个公司的品质不好。从而使公司产生经营危机。现今，因此而产生经营危机的公司就有很多。所以，越来越多的经营者认为靠抽检来保证品质的时代已经结束了。24二、

20、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：3、关于抽样检查和标准化标准化和标准资料公司内所有的公司资料都叫标准资料，可是一般情况下是指和生产有关的资料。公司在生产一种制品或部品时，成本的问题另谈，开始必须做的是客户的要求是什么？这个要求即是图纸、仕样书、接下来是为了满足这个要求，该公司在满足什么样的规格时可以出货，即是检查基准书。然后是为了满足规格要求按照什么顺序生产、在哪工位评价品质、是否需要评价治具。其他的就是探索不生产不良的体系，决定顺序的资料、即QC工程表。把此工程表作为基础、其作业

21、用图解释、用文字说明。消除4M中人的差异，使其按一定的标准化去作业，即是作业指导书。可是我认为我们公司对作业指导书重要性的认识很淡薄。25二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：4、班长的工作（房企工程管理岗位&监理公司）班长的重要任务是时常对自己管理的生产线带有问题意识和改善欲望，确实地把握自生产线的状况、改善其问题点。如果为了改善其问题，而自己能力有限的话，有必要把此问题要确实地向上司报告，寻找指示，最优先考虑用这种方法管理此生产线。如果正确作业的话，就不会出现不良品，作为班长，如

22、果不这样想的就不具备做班长的资格。(1)经常巡视生产线，监视作业者是否正确作业。(2)如果发现错误作业的话，在立即纠正的同时，对生产出的制品进行确认，并把此事实正确的向上司报告。(3)在发现有异常情况，自己又无力解决的情况，按上述方法处理。26二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：4、班长的工作（房企工程管理岗位&监理公司）(4)如作业者发现异常情况的话，让其养成必须报告的习惯。(5)必须给品质确认工位的作业者不良集计表，让其记入每天的不良数及不良明细。(6)把此DATA每日统计的收

23、集起来考虑实施改善对策。*作这些方法，班长要亲自确认其不良数，对引起不良的作业者进行再教育。*同时要正确听取作业者的意见，如果需要治具的话，向上司报告，依赖作成。(7)要意识到新人和代理作业者对于作业一无所知。(8)所以对其作业指示在明确传达想让他作什么的同时，以标准资料为基础进行指导。(9)指导后对其作业结果班长亲自确认，判定良否，如果其结果不好的话进行再指导导，反复如此。27二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：5、作业者的工作（施工单位）作业者就是按照以作业指导书为代表的标准资

24、料中所写内容作业，记录数据，按照上司指示，将工作一丝不苟地完成，仅此一点。在此之中，想特别记载的是，色、音、感、触等和平常不同的区分和向上司的报告，人的五感是很敏感的，和平常的品质不同的是一定会知道的。所以如果发现而迅速正确地报告，能够得到正确处理的活不良品就不会流入后工程。28二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：6、品质是制造出来的首先，应该理解的是品质是在工程中制造出来，大家都能够理解QC抽检是很多问题发现不了的。如果没有理解此问题是不能够理解工程管理的。生产产品就会有品质上的

25、目标，是很自然的事，实现其目标是制造方面的工作。所以品质的好坏是受制造工程的影响，那么其影响程度越小越好。这样的考虑方法就是工程管理，构成其主干的是4M的管理。作为其管理方法，分为对品质有影响的因素的管理和制品的、品质特性的的管理（结果的管理）。在制造工程方面这类管理活动中心：工程管理。此工程管理确实能够做到什么程度？是使不良的损耗减少，生产效率提高到什么程度的关键，同时就有品质是在工程中制造出来的这样的语言。29二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：7、供应商管理十大原则企业不是被

26、动的与供应商打交道，而且要主动的引导，转变为供应商的源头质量管理，维护它们之间的质量休系。采购商对重要的供应商可派遣专职驻厂员，或经常对供应商进行质量检查。采购商定期或不定期地对供应商品进行质量检测或现场检查。采购商减少对个别供应商大户的过分依赖，分散采购风险。采购商制定各采购件的验收标准、与供应商的验收交接规程。对选定的供应商，公司与之签订长期供应合作协议，在该协议中具体规定双方的权利与义务、双方互惠条件。采购商可在供应商处设立SJQE.SJQE通过扮演客户的角色，从而达到推动供应商的质量。采购商定期或不定期地对供应商进行等级评比，制定和落实执行奖惩措施.每年对供应商予以重新评估，不合要求的

27、予以淘汰，从候选队伍中再行补充合格供应商。采购商对重点材料的供应商上游厂商进行质量监控管理。管控供应商材料的制程参数变更或设计变更时均需采购商的确认批准。30二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述2、工程品质管理部门可借鉴的品质管理基本认识：8、品质异常的反馈与处理 自己可判定的，直接通知操作工或车间立即处理；自己不能判定的，则持不良样板交主管确认，再通知纠正或处理；应如实将异常情况进行记录；对纠正或改善措施进行确认，并追踪处理效果；对半成品、成品的检验应作好明确的状态标识，并监督相关部门进行隔离存放。异常处理后有改善效果的，应

28、及时对该工位的作业指导书等进行相应的修改标准化。修改承认后，需对该工位的作业人员进行教育，并进行考核也要确认教育的有效性。31二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：1、甲方与乙方的角色辨识甲方甲方开发商？开发商？乙方乙方施工队？施工队？甲方不会做甲方，甲方不会做甲方，常常是甲方工程管理的最大尴尬。常常是甲方工程管理的最大尴尬。甲方代表甲方代表 VS 甲方甲方个体的管理能力个体的管理能力 VS 组织的管理能力组织的管理能力 32二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产

29、企业品质管理概述房地产企业品质管理概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：2、甲乙方关系界定的1个关键基础万科 吴有富：合同签署过程，合同履约过程，工程管理全过程中的一切都按“呈堂证供”的标准对待资源整合和组织者 项目建设团队 身份认定Team Leader合同合同 33二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：3、甲方工程管理的 3+1 个矛盾的协调支付节奏支付节奏还有啥？还有啥？目标进度进度以经营计划为导向质量质量以产品品质为导向成本成本以目标成本为导向 34二、二、二、二、房地产企业品质

30、管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：4、甲方工程管理人员的四大角色技术问题技术问题材料验收材料验收工地检查工地检查劳力安排劳力安排施工单位施工单位监理公司监理公司专业机构专业机构外聘单位外聘单位成本控制成本控制设计意图设计意图客户投诉客户投诉产品结果产品结果项目管理者 而非工程管理者乙乙方方工工程程管管理理甲甲方方工工程程管管理理产品保证产品保证 35二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：4、甲方工程管理人员的四大角

31、色国家技术标准国家技术标准客户质量要求客户质量要求施工单位水平施工单位水平以往经验总结以往经验总结工程管理标准的制定者和检验者甲甲方方工工程程管管理理时间落后、标准低时间落后、标准低标准高、注重细节标准高、注重细节参差不齐参差不齐、粗狂粗狂不犯重复错误不犯重复错误 36二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：4、甲方工程管理人员的四大角色客户标准提高客户标准提高专业验房出现专业验房出现客户日渐成熟客户日渐成熟物业、营销不专业物业、营销不专业客户的工程质量代表甲甲方方工工程程管管理理更关注细节更

32、关注细节职业验房机构职业验房机构更加专业更加专业客户提出的问题解释不清客户提出的问题解释不清 37二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：4、甲方工程管理人员的四大角色多个施工单位协调多个施工单位协调问题问题项目整体进度把控项目整体进度把控委托监理是否尽职委托监理是否尽职尽责尽责供方（监理）的管理者甲甲方方工工程程管管理理统一要求，明确做法。统一要求，明确做法。工程进度、质量。工程进度、质量。旁站、检查、材料验收检旁站、检查、材料验收检验。验。38二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企

33、业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：0101项目管理者而非工程管理者0202工程管理标准的制定者与检查者 0303客户的工程质量代表.0404供方的管理者.39二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：5、工程品质管理工程质量管理思考：思考：按角色办事！按角色办事！工程管理人员从乙方到工程管理人员从乙方到甲方的角色转换甲方的角色转换？40二、二、二、二、房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理概述房地产企业品质管理

34、概述3、房地产工程品质管理部门的角色认识：5、工程品质管理工程质量管理工程管理人员工程管理人员“以终为始以终为始”的的“品品控前置控前置”职责职责！工程管理工程管理岗位是房地产岗位是房地产企业产品交付的最后环企业产品交付的最后环节！因此节！因此客户眼中的甲方只有你客户眼中的甲方只有你！41二房地产企业品质管理概述三产品研发策划及概念设计阶段的品质管控总总目录目录一品质管理的概念解读四规划及方案设计阶段的品质管控五交付标准（交工标准）的品质管控七部品、材设选型及招采环节的品质管控八工程外包招采环节的品质管控六扩初及施工图设计阶段的品质管控九工程施工过程中的品质控制十工程交付维保环节的品质控制 4

35、2三、三、三、三、产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控1、房地产项目策划管理流程简述：43三、三、三、三、产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控2、市场调研、客户定位、造价定位、产品定位：竞争项目产品设计的市场调研客户定位产品定位初步产品建议书p组织策划公司及各部门进行调研分析,包括竞争项目及典型楼盘调查分析研究、资深业内人士访谈、潜在消费者调研、其他专题研究等内容；p负责产品设计、

36、部品标准等方面的调研分析；p组织策划公司及相关部门进行项目市场定位及客户定位等分析研究，负责目标客户对产品设计、社区配套等需求特征的分析研究；p通过对目标客户支付能力特征的研究，以及市场比较法研究，对各类产品分别进行价格定位，运用成本倒推法反推产品的造价定位；p在满足造价定位约束条件的前期下，满足客户需求特征要求，形成初步产品建议书案例：各大楼盘热销户型具体技术指标案例：各大楼盘热销户型具体技术指标案例案例：项目策划（造价定位）项目策划（造价定位）案例案例：客户定位客户定位案例案例：产品定位产品定位案例案例：调查问卷：调查问卷 44三、三、三、三、产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策

37、划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控3、概念设计阶段的配合工作：概念设计组织p编制概念设计任务书，提出项目资源分析、设计主题、物业发展建议及设计成果要求；p选择概念设计供方；p组织设计单位完成建筑概念设计；概念设计任务书（样本）概念设计任务书（样本）案例案例-概念设计任务书概念设计任务书概念设计成果评审p设计管理部门组织概念设计成果的评审，评审的重点否符合目标 市场市场市场市场 的需求，是否满足 技术技术技术技术 方面要求，是否满足初步 造价造价造价造价 标准建议，是否满足设计任务书的要求；p详见设计评审工作规范及概念设计评审表。概

38、念设计评审表概念设计评审表设计评审工作规范设计评审工作规范 45三、三、三、三、产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控4、运营定位策划的配合工作：产品建议书p通过概念设计成果的分析研究，对假设的产品定位及初步产品建议进行修订，编制产品建议书；p确定意向方案后，成本管理部门与财务管理部门再次测算建设造价标准，提出规划方案设计阶段的成本建议；项目发展策略p综合项目、市场、资金情况确定项目的发展策略；p确定项目分期开发策略；p确定项目开发周期及开发节奏；p确定项目各个分期子项开发大节点计划；46

39、三、三、三、三、产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控产品研发策划及概念设计阶段的品质管控4、运营定位策划的配合工作：项目经营计划指导书各各阶段段设计成果成果项目开目开发进度度计划划目目标成本成本计划划投入投入资金金计划划销售收入售收入计划划销售回款售回款计划划经营收益收益计划划现金流控制金流控制计划划 47二房地产企业品质管理概述三产品研发策划及概念设计阶段的品质管控总总目录目录一品质管理的概念解读四规划及方案设计阶段的品质管控五交付标准（交工标准）的品质管控七部品、材设选型及招采环节的品质管控八工程外包招采环节的品质管控

40、六扩初及施工图设计阶段的品质管控九工程施工过程中的品质控制十工程交付维保环节的品质控制 48四、四、四、四、规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理1、配合修建性详细规划方案设计：方案设计任务书方案设计任务书:委托设计单位委托设计单位景观设计委托景观设计委托 规划方案报建图规划方案报建图 施工图设计任务书施工图设计任务书 规划规划方案设计方案设计专家评审、方案优化专家评审、方案优化销售包装设计流程销售包装设计流程 施工图设计委托施工图设计委托 初步设计初步设计 施工图设计施工图设计景观方案设计任务书景观方案设计任务书 实施

41、方案评审实施方案评审包装方案包装方案评审评审 施工图提交施工图提交设计方案评审、确认设计方案评审、确认 施工图评审施工图评审景观施工图设计任务书景观施工图设计任务书景观施工图评审景观施工图评审景观施工图提交景观施工图提交销售包装设计委托销售包装设计委托销售包装方案提交销售包装方案提交设计基础资料收集设计基础资料收集产品建议书产品建议书 委托委托 概念设计概念设计:管网规划方案设计委托管网规划方案设计委托管网规划方案设计成果管网规划方案设计成果各专业管线方案设计各专业管线方案设计管网综合方案设计管网综合方案设计各专业管线施工图设计各专业管线施工图设计管网综合施工图设计管网综合施工图设计 49四、

42、四、四、四、规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理1、配合修建性详细规划方案设计：1、规划方案设计任务书p根据提交的建设用地规划许可证、产品建议书、概念设计结果、规划方案设计阶段的成本建议，组织编制规划方案设计任务书；p内容包括：项目资源分析、产品定位建议、概念设计成果及方案设计的工作要求和成果要求，并提交评审。规划方案设计任务书（样本）规划方案设计任务书（样本）2、规划方案设计深度指引p组织设计单位按照规划方案设计任务书的要求完成规划方案的设计；方案设计深度指引方案设计深度指引 50四、四、四、四、规划及方案设计阶段的

43、工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理1、配合修建性详细规划方案设计：3、园林景观方案设计p园林景观方案设计任务书p园林景观方案设计委托景观设计管理流程景观设计管理流程景观设计合同（样本）景观设计合同（样本）景观方案设计任务书（样本）景观方案设计任务书（样本）4、管网规划方案设计5、园林景观与管网综合规划方案设计综合评审p专业管线规划方案设计p管网综合规划方案设计区内管网设计管理流程区内管网设计管理流程p图层叠加审核p冲突避让处理 51四、四、四、四、规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及

44、方案设计阶段的工程管理2、方案设计成果评审及优化：1、方案设计内部评审p组织各专业部门和外部专家对规划方案评审，评审的流程为：成果检验、指标复核、设计预审、设计评审会；p组织方案内部评审，详见方案设计审图要点；方案设计审图要点方案设计审图要点2、方案设计优化p根据审图意见，组织方案设计优化，详见方案设计优化规范；方案设计优化规范方案设计优化规范 52四、四、四、四、规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理3、独立卖场的规划选址及单体建筑设计：规划方案设计报规、单体建筑方案报建p组织修建性详细规划设计方案报建图；p配合报批报

45、建人员进行方案报建；示范区独立卖场建筑方案设计p独立卖场在待售项目建筑物以外设立的销售大厅、示范单位等销售场所。p独立卖场及示范区需在规划方案设计中同步完成建筑及景园方案设计；53四、四、四、四、规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理规划及方案设计阶段的工程管理互动答疑：问题问题在项目方案设计确认阶段，项目部（筹备组）是否已经成立？问题问题分期开发的项目，项目部是否介入新开组团的方案设计等前期工作？54二项目拿地阶段的工程管理三项目策划阶段的工程管理总总目录目录一房企工程管理概述四规划及方案设计阶段的工程管理五交工标准确认环节的工程管理七部品、材设

46、选型及招采环节的工程管理八工程外包招采环节的工程管理六扩初及施工图设计阶段的工程管理九工程施工过程中的工程管理十工程交付维保环节的工程管理 55五、五、五、五、交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理1、配合交工标准设计及评审：1、交工标准设计2、交工标准审批p设计管理部门依据方案设计成果，会同成本、营销、工程、招标采购、报批报建、物业管理等业务部门，进行交工标准设计；p设计管理部门组织交工标准文件在公司内部履行审批程序；案例案例交工标准设计交工标准设计案例案例交工标准设计交工标准设

47、计案例案例交工标准设计交工标准设计 56五、五、五、五、交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理2、配合示范区及样板房工程：1、卖场、样板间装修方案设计任务书2、卖场、样板间装修方案设计委托p营销管理部门向设计管理部门提交销售包装协办单；p设计管理部门编制装饰装修设计任务书，提交评审；p设计管理部门选择装修方案设计供方；p组织设计单位完成独立卖场装修方案设计；p组织独立卖场装修方案评审工作；装饰设计管理流程装饰设计管理流程3、卖场、样板间施工图深化设计及工程实施p工程管理部门负责组织

48、装饰施工单位深化装修施工图设计；p组织独立卖场装修施工图设计评审工作；p工程管理部门负责组织装饰施工单位进行施工；57五、五、五、五、交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理2、配合示范区及样板房工程：4、示范区地下管网施工图设计p设计管理部门负责组织示范区范围内的园林景观施工图设计；p示范区园林景观施工应在卖场开放前同步完成；p涉及交付标准的景园材料、设备、绿化等，需提前完成招采、封样；案例案例示范区示范区5、示范区园林景观施工图设计p设计管理部门负责组织示范区地下管网施工图设计；

49、p示范区范围内的地下管网应先行施工到位，预留与社区管网接口井；58五、五、五、五、交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理交付标准（交工标准）确认环节的工程管理3、精装修交工样板房的专项工程组织：2、材设选型选样1、装饰装修施工图设计p设计管理部门负责组织独立卖场单体建筑施工图设计；p根据装修方案设计对建筑、结构、机电等专业施工图设计进行优化；p组织完成装修施工图设计；p组织装修施工图设计评审；p设计管理部门负责组织确定单体建筑交工标准范围内的材料设备选型、选样；p设计管理部门负责精装修交付产品的装饰材料设备的选型、选样

50、；p材设采购部门负责精装修装饰材料的搜集，设计管理部门负责组织选定、封样；案例案例材料确认研究材料确认研究 59二项目拿地阶段的工程管理三项目策划阶段的工程管理总总目录目录一房企工程管理概述四规划及方案设计阶段的工程管理五交工标准确认环节的工程管理七部品、材设选型及招采环节的工程管理八工程外包招采环节的工程管理六扩初及施工图设计阶段的工程管理九工程施工过程中的工程管理十工程交付维保环节的工程管理 60六、六、六、六、扩初及施工图设计阶段的工程管理扩初及施工图设计阶段的工程管理扩初及施工图设计阶段的工程管理扩初及施工图设计阶段的工程管理1、初步设计阶段：1、初步设计任务书p对于采用小高层或高层建