住房消费行为选择.ppt

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1、5 5 住房消费行为选择住房消费行为选择住住房房是是房房地地产产的的基基本本形形态态之之一一，城城市市中中50以以上上的的房房地地产产以以住住房房形形式式存存在在。住住房房消消费费规规律律是是房房地地产产经经济济的的基本规律之一。基本规律之一。本本章章介介绍绍住住房房的的特特性性以以及及住住房房消消费费规规律律，主主要要包包括括住住房房的的异异质质性性、不不可可移移动动性性、耐耐久久性性、昂昂贵贵性性，以以及及搬搬迁迁成成本本的的高高昂昂性性，并并探探讨讨其其对对住住房房消消费费行行为为的的影影响响规规律律，其中以住房消费的过滤效应最为重要。其中以住房消费的过滤效应最为重要。5 5.1.1.1

2、.1异质性及其评价异质性及其评价 住房的异质性是指每一宗房产具有其独特的房型结住房的异质性是指每一宗房产具有其独特的房型结构、设施、地块环境以及相关的区域因素，包括住房本构、设施、地块环境以及相关的区域因素，包括住房本身的属性和相关设施两方面。住房本身的属性，是指建身的属性和相关设施两方面。住房本身的属性，是指建筑结构、面积、房型；相关设施包括热力、电力、管道筑结构、面积、房型；相关设施包括热力、电力、管道设施等；环境包括交通出行条件、学校、医院、噪声、设施等；环境包括交通出行条件、学校、医院、噪声、空气、通风、光照、自然景观等条件。空气、通风、光照、自然景观等条件。住房的异质性很大程度上是由

3、其不可移动性引发的。住房的异质性很大程度上是由其不可移动性引发的。有研究表明，以下的区域因素会对住房质量产生正面或有研究表明，以下的区域因素会对住房质量产生正面或负面影响：负面影响：5.15.1住房的异质性和住房市场的细分住房的异质性和住房市场的细分正面影响负面影响负面影响当地学校的质量当地的犯罪率接近泄洪区或低洼地邻里的收入水平、邻居的住房面积物业税率与工作地的距离与公园的接近度空气污染与商店的距离邻近出售的房屋质量的评价等级机场噪音与机场的距离步行距离内的公共交通或上下班轨道交通与污染地区的接近度与铁路、高速公路和交通集散中心的距离与高速公路上下匝道的距离与核能源工厂的接近度与教堂的接近度

4、区域规划的存在工业噪音区域内以前的价格增长情况街道交通的拥挤 上上述述各各种种因因素素对对住住房房质质量量的的影影响响程程度度，一一般般认认为为难难以以量量化化；然然而而，国国外外已已有有研研究究将将之之分分解解为为几几百百个个具具体的量化的指标值，用以评价住房的质量。体的量化的指标值，用以评价住房的质量。5.1.25.1.2异质性及住房消费偏好异质性及住房消费偏好 面面对对众众多多特特征征各各异异的的住住房房，各各个个家家庭庭将将如如何何作作选选择择?家家庭庭会会试试图图寻寻找找最最佳佳价价格格水水平平下下、具具有有最最优优的的属属性性和和特特征征组组合合的的住住房房。选选择择住住房房时时，

5、购购房房者者会会收收集集许许多多信信息息，从从中中得得出出住住房房面面积积、房房型型、位位置置、环环境境等等特特征征对对价价格格的的影影响响信信息息，并并据据此此最最终终选选择择一一处处住住宅宅，达达到到一定预算下的效用最大化。一定预算下的效用最大化。在在支支付付能能力力允允许许时时，购购房房家家庭庭会会选选择择具具有有最最有有特特征征组组合合的的住住房房。假假设设在在某某一一住住宅宅市市场场上上，住住宅宅仅仅在在大大小小面面积积和和环环境境安安静静两两方方面面存存在在不不同同。图图5-15-1显显示示了了在在这这种情况下三个家庭的不同选择。种情况下三个家庭的不同选择。图5-1不同收入和偏好家

6、庭的住房选择 图图5 5-1-1中中，ABAB为为中中等等收收入入的的两两个个家家庭庭S S和和L L的的预预算算线线，而而CDCD是是高高收收入入家家庭庭H H的的预预算算线线；三三条条无无差差异异曲曲线线S S，L L，H H分分别别代代表表三三个个家家庭庭。家家庭庭L L选选择择的的是是面面积积较较大大而而安安静静度度较较差差的的住住房房，同同样样收收入入的的家家庭庭S S选选择择比比较较安安静静但但较较小小的的住住房房，而而高高收收入入家家庭庭H H则则选选择择安安静静、面面积大的住房。积大的住房。5.1.3异质性与住房市场的细分异质性与住房市场的细分住住房房的的异异质质性性和和家家庭

7、庭的的偏偏好好导导致致一一座座城城市市或或一一个个区区域域内内的的住住房房是是由由许许许许多多多多个个细细分分市市场场组组成成的的。市市场场可可以以按按照照住住房房大大小小、地地段段和和质质量量来来细细分分。例例如如，有有些些家家庭庭需需要要面面积积小小的的住住房房，有有些些则则需需要要面面积积大大的的住住房房，因因而而就就有有了了小小房房型型市市场场和和大大房房型型市市场场。有有的的家家庭庭需需要要离离市市中中心心近近一一些些的的住住房房，有有的的则则喜喜欢欢近近郊郊的的清清静静；有有的的家家庭庭喜喜欢欢现现代代风风格格的的新新房房子子，有有的的钟钟爱爱古古色色古古香香的的老老房房子子；有有

8、的的家家庭庭喜喜欢欢新新楼楼盘盘的的大大气气，有有的的喜喜欢欢旧旧公公房房的的便便利利和和实实惠惠。因因此此形形成成林林林林总总总总的的一一手手房房市市场场和和二二手手房房市市场场、商商品品房房市市场场和和旧旧公公房房市场等细分市场。市场等细分市场。我我们们也也可可将将所所有有影影响响住住房房质质量量的的因因素素抽抽象象化化，将将住住房房市市场场分分为为高高档档(质质量量)住住房房、中中档档(质质量量)住住房房和和低低档档(质质量量)住住房房三三个个分分市市场场。按按照照住住房房的的权权利利不不同可以分为租赁市场和买卖市场。同可以分为租赁市场和买卖市场。住住房房的的异异质质性性和和家家庭庭偏偏

9、好好的的不不同同，导导致致住住房房市市场场可可以以分分割割成成许许多多个个相相对对独独立立的的子子市市场场，在在每每个个子子市市场场内内，住住房房拥拥有有相相对对共共同同的的属属性性，消消费费者者具具有有相相对接近的偏好。对接近的偏好。一一个个家家庭庭购购买买住住房房，往往往往需需要要花花费费几几倍倍的的家家庭庭年年收收入入，国国际际经经验验一一般般在在36倍倍。我我国国的的情情况况有有些些特特殊殊，一一方方面面由由于于存存在在隐隐性性的的、不不可可统统计计的的家家庭庭收收入入，另另一一方方面面城城市市规规模模庞庞大大、城城市市化化进进程程加加快快，导导致致大大城城市市房房价价急急剧剧上上升升

10、，在在目目前前的的统统计计口口径径下下，房房价为家庭年收入的价为家庭年收入的10倍甚至更高。倍甚至更高。住住房房的的高高成成本本对对住住房房消消费费的的含含义义是是：住住房房需需要要大量资金，相当大部分家庭会选择租房。大量资金，相当大部分家庭会选择租房。下下面面讨讨论论家家庭庭如如何何在在租租房房和和购购房房之之间间作作选选择择，税税收等公共政策如何对这种选择产生影响。收等公共政策如何对这种选择产生影响。5.25.2买房与租房之间的选择买房与租房之间的选择5.2.15.2.1租房成本和买房成本租房成本和买房成本 (1)(1)租房成本租房成本 租租房房成成本本就就是是承承租租人人付付给给出出租租

11、人人的的租租金金。在在一一个个竞竞争争性性市场，出租人的经济利润为零。市场，出租人的经济利润为零。年年租租金金等等于于年年运运营营成成本本。不不考考虑虑税税收收时时，出出租租人人负负担担以以下三项成本：下三项成本：资资金金成成本本。如如果果出出租租人人向向银银行行贷贷款款买买房房，资资金金成成本本是是贷贷款款利利息息，即即市市场场利利率率和和买买价价的的乘乘积积。如如果果动动用用自自有有资资金金，成本是自有资金的存款利息，也即机会成本。成本是自有资金的存款利息，也即机会成本。贬贬值值。如如果果住住房房每每年年因因老老化化而而产产生生的的市市价价贬贬值值是是每每年年d d，则每年的贬值成本是，则

12、每年的贬值成本是d%d%与价格的乘积。与价格的乘积。养护成本。日常养护成本是价格的某一百分比养护成本。日常养护成本是价格的某一百分比m m。出出租租人人同同时时取取得得升升值值收收益益：住住房房的的市市场场价价格格一一般般随随着着时时间上涨。这可以部分抵消拥有房产的成本。间上涨。这可以部分抵消拥有房产的成本。出租住房的年拥有成本为：出租住房的年拥有成本为：C Cr r=V(i=V(ir r+d+dr r+m+mr r-gr)式式中中，i ir r是是购购房房贷贷款款利利息息率率；d dr r是是住住房房贬贬值值率率；m mr r是养护成本率；是养护成本率；gr是升值收益率。是升值收益率。(2)

13、(2)买房买房(自住房自住房)成本成本 与租房成本类似，对购买住房自住者，成本为：与租房成本类似，对购买住房自住者，成本为：C C0 0=V(i=V(i0 0+d+d0 0+m+m0 0-g0)式式中中，i i0 0是是购购房房贷贷款款利利息息率率；d d0 0是是住住房房贬贬值值率率；m m0 0是养护成本率；是养护成本率；g0是升值收益率。是升值收益率。5.2.2租房和买房的差异租房和买房的差异如如果果租租赁赁房房的的年年度度成成本本等等于于产产权权房房的的年年度度成成本本，即即Cr=C0，那那么么，对对家家庭庭来来说说，租租房房和和买买房房是是无无差差异异的的。事事实实上上，出出租租房房

14、的的年年度度成成本本往往往往高高于于买买房房的的年年度度成成本本，原原因因主主要有三个：要有三个：一是存在承租人外部性；一是存在承租人外部性；二二是是作作为为投投资资品品，出出租租房房的的风风险险相相对对较较大大，银银行行往往往往要求较高的贷款利率；要求较高的贷款利率；三三是是自自用用房房业业主主常常常常作作为为爱爱好好，自自己己做做一一些些维维修修养养护护工作，成本低于出租房。工作，成本低于出租房。承承租租人人外外部部性性导导致致租租赁赁房房的的成成本本较较高高。承承租租者者与与承承租租房房没没有有长长期期的的利利害害关关系系，没没有有主主动动维维修修养养护护的的动动机机。尽尽管管及及时时发

15、发现现问问题题，可可以以防防微微杜杜渐渐，房房东东因因此此受受益益；但但由由于于房房客客没没有有通通知知房房东东的的动动力力而而经经常常拖拖延延。日日常常的的一一些些小小问问题题只只要不影响其使用，房客不会向房东汇报。要不影响其使用，房客不会向房东汇报。对对住住宅宅进进行行更更好好养养护护，房房客客不不能能直直接接受受益益，于于是是就就形形成成了了外外部部性性。相相反反，房房东东可可以以从从日日常常维维护护中中直直接接受受益益，如如：维维修修漏漏水水的的管管道道可可以以避避免免住住房房长长期期受受损损。如如果果房房客客不不把把问问题题及及时时通通知知房房东东，养养护护和和维维修修成成本本就就会

16、会上上升升。换换言言之之，承承租租人人外外部部性性会会提提高高居居住物业的年度成本继而提高市场租金。住物业的年度成本继而提高市场租金。一般地，有三种家庭宁可租房而不愿买房：一般地，有三种家庭宁可租房而不愿买房：一是低收入家庭，没有足够的收入偿还贷款；一是低收入家庭，没有足够的收入偿还贷款；二二是是流流动动居居住住的的家家庭庭。由由于于办办理理转转按按揭揭的的手手续续繁杂且费用较高，经常搬家的家庭不愿买房；繁杂且费用较高，经常搬家的家庭不愿买房；三三是是不不喜喜欢欢花花时时间间对对住住房房进进行行日日常常维维修修、养养护护的家庭。的家庭。5.2.3税收、金融优惠和住房成本税收、金融优惠和住房成本

17、发发达达国国家家及及其其地地方方政政府府一一般般对对出出租租房房和和自自住住房房的的产产权权人人均均给给予予税税收收优优惠惠，以以体体现现对对居居住住的的关关心心和和扶持。扶持。对对出出租租房房，税税收收优优惠惠可可以以降降低低房房东东的的成成本本，从从而降低房东对租金的要求，最终租房者得益。而降低房东对租金的要求，最终租房者得益。对对自自住住房房税税收收优优惠惠的的好好处处更更为为明明显显，产产权权人人可可以从总收入中扣除利息成本，减少纳税额。以从总收入中扣除利息成本，减少纳税额。那那么么，税税收收优优惠惠政政策策对对住住房房消消费费选选择择的的最最终终效效果如何果如何?是鼓励还是抑制购买住

18、房是鼓励还是抑制购买住房?以下逐一分析。以下逐一分析。(1)出租房的税收减免优惠：快速折旧出租房的税收减免优惠：快速折旧在在快快速速折折旧旧的的政政策策下下，业业主主可可以以在在房房产产经经济济耐耐用年限之前将房产原值提前折旧完毕。用年限之前将房产原值提前折旧完毕。例例如如，一一宗宗房房产产原原值值70万万元元，耐耐用用年年限限为为70年年，如如按按直直线线折折旧旧，每每年年的的经经济济折折旧旧额额应应为为1万万元元。假假若若快快速速折折旧旧政政策策允允许许其其在在20年年以以内内提提前前折折旧旧完完毕毕，则则该房产前该房产前20年的年折旧额为年的年折旧额为3.5万元，后万元，后50年为零。年

19、为零。快快速速折折旧旧政政策策允允许许提提前前折折旧旧完完毕毕，尽尽管管总总折折旧旧价价值值不不变变，业业主主却却可可以以从从其其收收入入中中提提前前扣扣除除成成本本，推推迟迟纳纳税税，达达到到延延税税和和减减税税目目的的。换换句句话话说说，业业主主通通过过推推迟迟纳纳税税，实实际际上上是是减减少少了了纳纳税税额额的的现现值值。在在竞竞争争性性市市场场，所所有有房房东东只只获获得得经经济济利利润润，税税收收减减免免最终会通过租金下降让承租者收益。最终会通过租金下降让承租者收益。(2)产权房的税收减免优惠：抵押扣除产权房的税收减免优惠：抵押扣除(税前还贷税前还贷)很很多多国国家家对对产产权权房房

20、提提供供税税收收优优惠惠政政策策。纳纳税税人人可可从从其其总总收收人人中中扣扣除除住住房房抵抵押押贷贷款款利利息息(mortgagededuction)，以以减减少少税税基基。因因此此，抵抵押押贷贷款款的的增增加加，意意味味着着税税收收以以纳纳税税人人的的应应税税税税率率速速度度在在减减少少。假假如如纳纳税税人人的的应应税税税税率率为为28，则则1元元抵抵押押贷贷款款减减少少税税收收0.28元。表元。表61收入和产权房的税收减免收入和产权房的税收减免表51收入和产权房的税收减免家庭收入税率按揭利息减 免税额百元收入减免甲2000无 扣 除项目500000乙300015700010503.50丙

21、5000281100030806.16在在表表5-1中中，甲甲最最穷穷，没没有有消消费费项项目目可可以以申申报报抵抵扣扣税税基基，因因而而，其其享享受受的的减减免免为为零零；家家庭庭乙乙，有有一一项项扣扣除除，其其应应税税率率为为15；家家庭庭丙丙，也也有有扣扣除除性性支支出出，其其应应税税率率为为28。可可看看出出，税税收收减减免免随随着着家家庭庭收收入入增增加加而而提提高高。第第一一，在在累累进进税税制制下下，税税率率因因收收入入增增加加而而提提高高，每每1元元贷贷款款获获得得的的税税收收减减免免因因收收入入而而增增加加。第第二二，住住宅宅需需求求因因收收入入增增加加而而上上升升，富富裕裕

22、家家庭庭通通常常贷贷款款较较多多，因因而而得得到到更更多多减减免免。抵抵押押扣扣除除鼓鼓励家庭拥有产权，是以政府的税收牺牲为条件的。励家庭拥有产权，是以政府的税收牺牲为条件的。如如美美国国在在1998年年的的住住房房抵抵押押贷贷款款税税收收减减免免，就就使联邦政府的税收减少使联邦政府的税收减少600亿美元。亿美元。抵抵押押扣扣除除降降低低住住房房成成本本，促促进进住住房房消消费费，同同时时以以放放弃弃其其他他资资本本品品的的投投资资为为代代价价。图图51表表示示税税收收减减免免对对一一个个纳纳税税率率为为28的的家家庭庭的的住住房房补补贴贴效效应应。需需求求曲曲线线表表示示住住房房消消费费(住

23、住房房支支付付意意愿愿)的的边边际际收收益益：住住房房上上每每花花费费1元元，社社会会就就相相应应放放弃弃1元元的的其其他他资资本本品品如如工工厂厂、机机器器、学学校校等等的的投投资资。当当社社会会边边际际收益等于机会成本时，住房消费达到最佳数量收益等于机会成本时，住房消费达到最佳数量H。如如果果消消费费量量大大于于H。，边边际际收收益益小小于于机机会会成成本本，把资金投向工厂、机器或学校将更有效率。把资金投向工厂、机器或学校将更有效率。图图5-1抵押贷款税收减免对住房消费的影响抵押贷款税收减免对住房消费的影响 抵抵押押扣扣除除政政策策造造成成边边际际私私人人成成本本不不等等于于边边际际社社会

24、会成成本本，导导致致住住房房消消费费低低效效。在在没没有有扣扣除除政政策策情情况况下下，家家庭庭为为每每1 1个个单单位位的的住住房房消消费费支支付付1 1元元，其其消消费费额额为为需需求求曲曲线线与与边边际际社社会会曲曲线线的的交交点点e。在在抵抵押押扣扣除除政政策策下下，边边际际私私人人成成本本从从1 1元元降降至至O.72O.72元元时时，住住房房消消费费从从H H*升升至至H H，而而家家庭庭从从住住房房消消费费增增加加中中的的收收益益小小于于相相应应的的社社会会机机会会成成本本。在在住住房房上上花花费费越越多多，社社会会在在其其他他方方面面投投资资越越少少。也也就就是是说说，由由于于

25、政政府府为为家家庭庭支支付付了了2828的的住房账单，家庭作出了一种低效率的选择。住房账单，家庭作出了一种低效率的选择。有有学学者者的的研研究究认认为为抵抵押押扣扣除除政政策策引引起起了了美美国国生生产产的的阶阶段段性性萎萎缩缩，住住房房建建设设以以减减少少工工业业投投入入为为代代价价；研研究究分分析析抵抵押押扣扣除除政政策策对对住住宅宅消消费费的的影影响响，导导致致住住房房消消费费上涨上涨1414左右，表明大量资本流向住房。左右，表明大量资本流向住房。(3)抵押扣除和隐性租金收入抵押扣除和隐性租金收入在在房房东东和和自自住住户户(居居住住自自有有住住房房的的家家庭庭)都都享享受受抵抵押押扣扣

26、除除政政策策的的情情况况下下，房房东东和和自自住住户户都都可可以以从从总总收收入入中中抵抵扣扣住住房房贷贷款款利利息息成成本本。那那么么，对对于于一一般般家家庭庭来来说说，是是否否由由于于抵抵押押扣扣除除政政策策，选选择择租租房房或或选选择择买买房房没没有有差差异异?换换句句话话说说，抵抵押押扣扣除除政政策策对对租租房房者者或或买买房房者者的的优优惠是否相同惠是否相同?下下面面分分析析将将说说明明抵抵押押扣扣除除政政策策对对买买房房者者给给予予了了更更多的优惠。多的优惠。假假设设有有一一城城市市，城城市市里里所所有有的的房房子子由由石石头头建建成成，每每套套售售价价2000元元；城城市市里里有

27、有住住户户甲甲和和房房东东乙乙。甲甲有有两两种种选选择择：第第种种是是向向银银行行借借2000元元去去买买房房居居住住，银银行行贷贷款款利利率率为为10，每每年年利利息息额额为为200元元。在在没没有有抵抵押押扣扣除除政政策策时时，住住房房年年度度成成本本为为200元元。第第二二种种选选择择向向乙乙租租房房。石石头头房房子子没没有有维维修修成成本本，乙乙的的费费用用仅仅仅仅是是每每年年200元元的的资资本本成成本本，所所以以市市场场租租金金应应该该为为200元元，等等于拥有产权的成本。于拥有产权的成本。这这样样，对对于于甲甲，从从成成本本上上说说，租租房房和和买买房房是是相相同同的，选择租房或

28、买房没有差异。的，选择租房或买房没有差异。接接下下去去说说明明住住房房抵抵押押扣扣除除政政策策对对买买房房的的优优惠惠大大于于租租房房。比比较较例例中中自自住住户户甲甲、房房东东乙乙的的扣扣除除额额：甲甲可可以以从从其其总总收收入入中中减减扣扣住住房房费费用用200元元；乙乙的的租租金金收收入入必必须须作作为为应应税税收收入入申申报报。乙乙的的每每一一幢幢房房子子，租租金金收收入入为为200元元，抵抵押押扣扣除除额额也也是是200元元，因因此此其其来来自自房房产产的的应应税税收收人人为为零零。相相反反的的，甲甲住住在在自自己己购购买买的的房房子子中中，没没有有租租金金收收入入，仍仍然然可可以以

29、从从其其总总收收人人中中扣扣除除200元元住住房房成本，所享受的抵押扣除额不必用于抵扣租金收入。成本，所享受的抵押扣除额不必用于抵扣租金收入。抵抵押押扣扣除除政政策策实实际际上上让让甲甲享享受受住住房房消消费费的的纯纯补补贴贴。对对甲甲而而言言，如如果果住住在在自自己己买买的的住住房房里里，就就可可以以享享受受到到这这笔笔纯纯粹粹的的税税收收优优惠惠-住住房房补补贴贴；相相反反如如果果租租房房，无无法获得这项补贴。因此，买房优于租房。法获得这项补贴。因此，买房优于租房。如如果果要要避避免免上上述述买买房房和和租租房房的的税税收收偏偏见见或或不不平平等等，政政府府有有以以下下两两种种选选择择：最

30、最简简单单的的方方法法是是取取消消抵抵押押贷贷款款的税收减免政策即取消抵押扣除政策；的税收减免政策即取消抵押扣除政策；另另一一种种方方法法是是让让住住在在自自有有产产权权房房的的家家庭庭，即即家家庭庭甲甲，将将隐隐性性租租金金收收入入(imputedrentalincome)出出租租给给自自己己所所获获得得的的收收入入作作为为应应税税收收人人申申报报。如如果果房房子子不不是是自自住住，出出租租给给他他人人的的年年租租金金为为200元元。也也即即家家庭庭甲甲的的隐隐性性租租金金收收入入是是200元元，扣扣除除其其抵抵押押贷贷款款的的利利息息成成本本200元元，两两者者刚刚好好互互相相抵抵消消。此

31、此时时，家家庭庭甲甲的的应应税税收收入入不不受受其其居居住住承承租租房房或或自自有有房房的的影影响响，租租房房或或买买房是无差异的选择。房是无差异的选择。（4）税收政策对产权房的偏向）税收政策对产权房的偏向如如前前分分析析，抵抵押押扣扣除除政政策策给给买买房房者者的的优优惠惠大大于于租租房房者者，导导致致产产权权住住房房的的拥拥有有率率不不断断提提高高。住住房房具具有有外外部部性性，往往往往被被家家庭庭和和业业主主所所忽忽略略。有有些些家家庭庭压压缩缩住住房房开开支支，而而更更愿愿意意花花钱钱在在汽汽车车、外外出出度度假假上上，导导致致负负外外部部性性。如如住住房房消消费费不不足足导导致致拥拥

32、挤挤，进进而而导导致致高高犯犯罪罪率率；有有的的业业主主不不及及时时修修缮缮住住房房，导导致致邻邻里里外外观观的的破破旧旧，从从而而导导致致城城区区的的退退化化、卫卫生生状状况况的的恶恶化化。鼓鼓励励买买房房的的目目的的是是抑抑制制或或减减少少承承租租人人外外部部性性。因因此此对对买买房房的的鼓鼓励励和和补补贴贴是是出出于于效效率率考考虑虑。买买房房补补贴贴政政策策可可以以抑抑制制租租房房，减减少少由由于于承承租租人人外外部部性性引引起起的的低低效效率率。另另外外，住住房房是是“优优值值品品”。消消费费者者会会往往往往像像对对待待教教育育、保保险险一一样样，低低估估增增加加消消费费住住房房的的

33、收收益益。因因此此，政府采取抵押扣除政策鼓励、补贴家庭购买住房。政府采取抵押扣除政策鼓励、补贴家庭购买住房。这这里里有有两两个个问问题题：第第一一，承承租租人人外外部部性性有有多多大大?买买房房补补贴贴多多大大时时可可足足以以抵抵抗抗这这种种外外部部性性；第第二二，产产权权房房补补贴贴宜宜采采取取什什么么形形式式，在在抵抵押押扣扣除除政政策策下下，富富裕裕家家庭庭得得到到的的补补贴贴最最多多；那那么么这这种种补补贴贴，是是否否能能以以最最高高效效的的方方式式将将外外部部性性内内在在化化?曾曾经经有有许许多多人人建建议议修修改改抵抵押押扣扣除除政政策策，一一种种建建议议是是采采取取税税收收减减免

34、免额额度度的的方方式式，规规定定减减免免额额度度等等于于家家庭庭抵抵押押贷贷款款成成本本的的一一定定百百分分比。比。例例如如，减减免免额额度度规规定定为为1515，每每个个家家庭庭税税收收减减免免额额是是其其购购房房贷贷款款成成本本的的1515，所所有有家家庭庭享享受受到到相相同同的的减减免免率率。另另一一种种建建议议是是对对允允许许抵抵扣扣的的抵抵押押贷贷款款利利息息额额设设置置上上限限，以以减减少少对对富裕家庭的补贴。富裕家庭的补贴。（5）税收的净效应：租房与买房之比较）税收的净效应：租房与买房之比较税税收收对对买买房房和和租租房房之之选选择择，有有什什么么样样的的净净效效应应或或影影响响

35、?对对居居住住自自有有房房的的家家庭庭来来说说，抵抵押押扣扣除除政政策策可可以以降降低低住住房房拥拥有有成成本本；对对于于承承租租人人来来说说，快快速速折折旧旧政政策策可可以以减减少少出出租租成成本本从从而而享受较低的租金。享受较低的租金。税税收收对对租租房房和和买买房房选选择择的的净净效效应应取取决决于于很很多多因因素素，其其中中一一个个因因素素是是折折旧旧政政策策的的宽宽松松程程度度。对对于于出出租租房房，规规定定的的折折旧旧年限越短，税收优惠就越多，市场租金也就越低。年限越短，税收优惠就越多，市场租金也就越低。研研究究表表明明，在在美美国国，快快速速折折旧旧的的税税收收优优惠惠降降低低了

36、了租租房房的的相相对对成成本本，因因此此人人们们更更愿愿意意租租房房。但但1986年年美美国国税税制制改改革革以以后后，折折旧旧规规定定不不如如先先前前那那么么宽宽松松。比比如如，出出租租房房屋屋的的折折旧旧年年限限从从15年年延延长长到到27.5年年，允允许许的的年年折折旧旧率率就就从从6.7降降为为3.6，出出租租房房的的纳纳税税额额增增加加，租租金金上上涨涨，结结果果人人们们对对租租房房的的偏偏好好降降低。低。因此结论是：因此结论是：(1)(1)住房的高成本导致部分家庭选择租房；住房的高成本导致部分家庭选择租房；(2)(2)快快速速折折旧旧、抵抵押押扣扣除除等等公公共共政政策策会会影影响响家家庭庭在在租房与买房之间的选择；租房与买房之间的选择；(3)(3)抵抵押押税税收收减减免免实实际际上上是是政政府府为为家家庭庭支支付付了了部部分分住房账单，家庭作出了一种低效率的选择。住房账单，家庭作出了一种低效率的选择。1.1.郑郑州州市市经经济济适适用用房房市市场场运运作作中中存存在在的的问问题题分分析析与与对对策策2.2.我国房地我国房地产产市市场场的泡沫与的泡沫与预预防防