华天酒店：非公开发行股票募集资金运用的可行性分析报告（2014）.docx

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1、华天酒店集团股份有限公司 非公开发行股票募集资金运用的可行性分析报告 华天酒店集团股份有限公司 非公开发行股票 募集资金运用的可行性分析报告 二一四年五月 释 义 除非另有说明，下列简称具有如下特定含义： 公司、上市公司、本公司、发行人、华天酒店 指 华天酒店集团股份有限公司 控股股东、华天集团 指 华天实业控股集团有限公司 本次发行 指 本次非公开发行不超过 15,000 万 A 股股票的行为 公司章程 指 华天酒店集团股份有限公司章程 华天国旅 指 湖南华天国际旅行社有限责任公司 华天物业 指 湖南华天物业管理有限责任公司 收购标的、标的资产 指 华天国旅 52.49%股权、华天物业 10

2、0%股权 证监会 指 中国证券监督管理委员会 省国资委 指 湖南省人民政府国有资产监督管理委员会 股票或 A 股 指 发行人境内发行的人民币普通股票 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 注：本可行性研究报告若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。 华天酒店集团股份有限公司 非公开发行股票募集资金运用的可行性分析报告 一、本次募集资金使用计划 公司本次非公开发行股票募集资金总额不超过 60,000 万元（含本数），扣除相关发行费用后的净额将全部用于以下项目： 序号 项目 募集资金投入 1

3、 张家界华天城酒店配套设施建设项目 35,000 万元 2 收购华天国旅 52.49%股权 不超过 2,000 万元 3 收购华天物业 100%股权 不超过 5,000 万元 4 补充酒店主业流动资金 不超过 18,000 万元 合计 不超过 60,000 万元 1、 张家界华天城酒店配套设施建设项目：公司拟以本次非公开发行股票的募集资金 35,000 万元用于张家界华天城酒店装修工程及配套文化演艺中心建设。 2、 收购华天国旅 52.49%股权、华天物业 100%股权：公司拟以本次非公开发行股票的不超过 7,000 万元募集资金收购华天国旅 52.49%股权、华天物业100%股权。 3、 补

4、充酒店主业流动资金：公司拟以本次非公开发行股票的不超过 18,000 万元募集资金用于补充酒店主业流动资金。 在本次发行募集资金到位之前，公司可根据募集资金投资项目实施进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位后，按照相关法规规定的程序以募集资金置换自筹资金。公司募集资金净额不足部分，由公司自筹解决。公司董事会可根据实际情况，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。 二、本次募集资金投资项目的基本情况及可行性分析 （一）张家界华天城酒店配套设施建设项目 1、项目基本情况 张家界华天城酒店配套设施建设项目，主要包括张家界华天城酒店的装修工程及配套文化演艺中心建设。目前，张家界华天

5、城酒店的主体结构工程已封顶完工，后期项目建设内容主要为装饰装修工程及配套设备购置等。配套文化演艺中心地点位于酒店东南侧，主要用途是为民族歌舞表演、民俗表演等民族文化表演节目提供演艺舞台。 2、项目实施主体及实施方式 本项目由公司出资占比 70%的子公司张家界华天酒店管理有限责任公司实施，实施方式为对该公司增资。 3、项目投资计划 目前，张家界华天城酒店的主体结构工程已封顶，酒店装修工程已开始启动。按照投资计划，酒店装饰装修、配套文化演艺中心以及相应的配套设备购置等设施建设总投资金额约为 4 亿元。公司拟使用募集资金 3.5 亿元用于上述项目投资，剩余资金缺口由公司自筹解决。 4、项目实施的可行

6、性分析 （1）张家界自然风光优越，旅游市场逐年增长 张家界市地貌以山地为主，山区石灰岩地层分布较广，岩溶地貌发育完全，石英砂岩峰林峡谷地貌为世界罕见。由于位处云贵高原隆起区与洞庭湖沉降区之间，大自然的鬼斧神工造就了壮观的峡谷、湍急的河流、孤峭的石峰、深邃的溶洞、神出鬼没的地下阴河，奠定了张家界成为举世瞩目的旅游胜地的基础。张家界自然景色以峰称奇，以谷显幽，以林见秀，数千座石峰拔地而起，形态各异，峰林间峡谷幽深，溪流潺潺。张家界一年四季气候宜人，景色各异，是人们理想的旅游、度假、休闲目的地。 张家界拥有我国第一个国家森林公园、世界地质公园、国家首批 5A 级景区等桂冠，是国家旅游局列入全国旅游综

7、合改革实验区的四个首批试点城市之一，也是 49 个世界旅游城市联合会会员城市之一，并获得国际旅游“金桂奖”，成为我国迄今为止首个获此殊荣的城市。下图为张家界近 5 年的旅游人数、旅游总收入情况： 数据来源：张家界市统计局 虽然受禽流感及旱涝恶劣天气等因素影响，张家界 2013 年游客人数出现小幅下滑，但总体来看，张家界的旅游人数和旅游总收入一直呈稳定增长趋势，旅游接待人次和入境旅游人次双双稳居湖南省首位。2009 年至 2013 年张家界旅游收入从 100.2 亿元增长到 212.29 亿元，年均复合增长率为 20.65%，旅游人数从1,847.74 万人次增长到 3,442.41 万人次，年

8、均复合增长率为 16.83%。 （2）“旅游+演艺”模式未来发展空间广阔 在对旅游品质要求逐步提升的背景下，游客对旅行文化艺术消费也呈现出“多层次、多样性、多元化”的需求，“旅游+演艺”的模式近年来迅速涌现，成为旅游景区新的利润增长点。张家界近几年来推出的天门狐仙新刘海砍樵、张家界魅力湘西和武陵魂梯玛神歌等演艺节目，增加了旅游内涵，将旅游演艺、酒店住宿和旅游休闲等需求有机协调，极大地拓展了景区旅游的发展空间。 张家界旅游演艺产业萌芽于上世纪 90 年代，2006 年开始兴起，发展至今已形成较完备的产业体系，民族文化演艺节目已经成为张家界最具吸引力的旅游内容之一。据统计，2012 年张家界旅游演

9、艺业总产值超过 5 亿元，接待观众超过 260 万人次。2012 年，张家界全市景点共接待游客约 3,590 万人次，其中过夜游客约 1,485 万人次，受节目数量和演出场地限制，只有 7.24%的游客能够欣赏到精彩的演艺节目，张家界文化演艺业未来发展空间广阔。张家界华天城酒店项目通过设立专门的配套文化演艺中心，立足于本土文化，融合现代艺术元素，将为游客了解学习异地民族文化提供良好的平台。 （3）中高端星级酒店具有较大竞争优势 随着湖南旅游产业结构升级，休闲度假和健康养老等中高端旅游市场迅速发展，酒店业的竞争格局也将发生巨大变化，高品质、多功能的酒店服务势必取代传统的价格竞争，成为赢得中高端客

10、户的核心竞争力。中高端星级酒店规模大、功能设施齐备、具有品牌效应，具有接待大规模中高端商务游客和休闲度假游客、举办各等规模商务会议和会展、提供全方位高品质旅游服务的先天优势，在酒店业的竞争中处于优势地位。 随着人们物质文化生活水平的不断提高，追求舒适度和高质量服务成为旅游者消费需求的主要特点，游客旅游的消费已逐渐由追求量向质的转变，未来将会有更多的中高端游客选择入住高星级酒店。目前，张家界的中高端星级酒店较少，尚不能满足中高端消费者的需求，张家界华天城酒店竣工营业后，在中高端旅游客户方面将具有强大的竞争优势。 （4）张家界华天城酒店地理位置优越、配套设施齐全 张家界华天城酒店坐落于天门山索道站

11、旁，天门山旅游风景区的入口处，经天门山观光索道站可直达天门山核心风景区。天门山为张家界海拔最高的山体，宛然一道天然画屏，是张家界最具代表性的标志性景观，也是最有特色和魅力的城市地标。此外，张家界华天城酒店交通位置也极其优越，其坐落于张家界市区中心、仙人溪以东，澧水以南，张家界城市主干道迎宾路与大庸路交会处，距张家界新火车站、新汽车站不到 1 公里、荷花机场 2 公里，5 分钟可达常张高速，驱车 30 余分钟即可抵达武陵源景区。酒店具体地理位置图如下： 张家界华天城酒店拥有各类客房 800 余间/套， 24 间中餐贵宾包房，西餐厅、特色餐厅、自助餐厅，拥有一间可同时容纳 650 人的大宴厅及大、

12、中、小 22 间会议室，可承接各种国际大、中、小会议及宴会。酒店集客房、餐饮、娱乐、会议、商务办公、旅游服务等功能于一体，与华天城项目内的民俗商业街、酒吧休闲街、大型主题购物中心交相辉映，是张家界综合性服务接待功能最强的旅游度假型酒店。 5、项目实施背景及必要性分析 （1） 优化产业布局，扩大旅游酒店市场份额 华天酒店现有已开业的星级酒店 45 家，几乎全部以中高端商务酒店为主。受国家相关政策影响，公务旅游消费近一年急剧下降，商务旅游消费逐步放缓，而国民休闲旅游消费则显示出强劲的增长势头。在此背景下，公司通过新建张家界华天城酒店及配套文化演艺中心稳步扩大旅游酒店的规模，增强公司主营业务竞争能力

13、。 （2） 发展旅游酒店，符合公司大旅游产业发展战略 随着我国旅游大潮从简单的观光游向更高层次休闲度假旅游和康体疗养转变，休闲旅游需求呈爆发式增长，传统旅游城市向休闲城市升级，传统观光旅游向休闲度假旅游转型的趋势明显。张家界拥有良好的生态环境，是中国空气质量最好的城市之一，森林覆盖率近 70%，空气中负氧离子平均含量每立方厘米高达10 万个，是人们理想的休闲养生之地。随着张家界华天城酒店项目的完成，公司将成功布局张家界旅游酒店市场，进一步完善公司大旅游产业链。 6、项目效益分析公司预计本项目具有较强的盈利能力和投资回报能力。 经预测，进入运营成熟期后，张家界华天城酒店可实现营业收入约 2.8

14、亿元，净利润约 4,600 万元。具体包括：酒店服务业年营业收入约为 2.2 亿元，净利润约 3,000 万元；配套文化演艺中心年营业收入约 6,000 万元，净利润约 1,600 万元。 7、项目环境评价及投资立项备案 （1）投资立项备案情况 2011 年 1 月 26 日，张家界市发展和改革委员会出具关于核准张家界华天城酒店项目的批复（张发改投资20119-1 号），同意酒店项目开工建设。 2013 年 1 月 29 日，张家界市发展和改革委员会出具关于张家界华天城住宅、酒店商业项目延期及酒店项目业主变更的批复（张发改投资20131 号），同意酒店项目延期及业主变更为张家界华天酒店管理有限

15、责任公司。 2013 年 2 月 19 日，张家界市发展和改革委员会出具关于张家界华天城酒店项目延期及业主变更的批复（张发改投资201316 号），同意酒店项目延期及业主变更为张家界华天酒店管理有限责任公司。 2014 年 4 月 22 日，张家界市发展和改革委员会出具关于张家界华天城（一期）酒店项目调整投资规模的批复（张发改投资201435 号），同意酒店项目增设配套文化演艺中心。 （2）环评情况 2011 年 7 月 8 日，张家界市环境保护局核发了关于对张家界华天城建设项目环境影响报告书的批复（张环评201141 号），同意项目建设。 本次募投项目中的配套文化演艺中心项目尚需办理环评审批

16、，公司已向张家界市环境保护局提交了环评申请，目前正在办理过程中。 （二）收购华天国旅 52.49%股权可行性分析 1、旅游市场未来发展空间巨大 世界经济的持续发展将使产业结构发生根本性变化，以服务业为标志的第三产业将构成世界经济的主体，其中旅游业是当今世界发展最快、前景最广的新兴产业之一。2013 年我国人均 GDP 为人民币 43,757.31 元，约合 7,110.56 美元，旅游业已经进入了世界旅游界公认的爆发性增长阶段。2013 年，我国旅游业全年实现旅游总收入 29,475 亿元，比上年增长 14.0%，国内旅游收入 26,276 亿元，同比增长 15.7%。旅游市场增长态势强劲，潜

17、力巨大。 根据国家旅游局发布的中国旅游业“十二五”发展规划纲要，到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能；我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位，在国际旅游事务中的影响力进一步提高，旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争 2020 年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平，旅游消费成为国民消费的热点和重要增长点，旅游业占国民经济的比重进一步上升，成为推动现代服务业创新发展、调整优化国民经济结构、促进发展方式转变的重要力量。2012 年 12 月

18、，长沙市政府对外公布长沙市旅游业发展总体规划（20092020 年）。根据该规划，到 2020 年，长沙市年接待旅游者将突破 5700 万人次，全市旅游总收入将达到 1,519 亿元，长沙市 5A 级旅游区将达到 3 个，4A 级旅游区达到 12 个；通过大力实施项目建设、增长极、大旅游、旅游品牌、区域合作、城市旅游等“六大战略”推动长沙市旅游业的发展，把长沙打造成为全国旅游热点城市和世界级旅游目的地。 2、通过华天国旅进军旅行社行业，丰富和完善公司“大旅游”产业 作为国内具有较高知名度的旅行社之一，华天国旅拥有良好的品牌和声誉，为湖南省内首家进入并连续十三次蝉联“全国百强国际旅行社”的旅行社

19、，成为许多湖南人民外出旅游的首选。近年内，为迎合市场需求，华天国旅推出的独家包机、自由行、定制游、主题游、度假游、深度游等创新产品全面开花，在市场上引起较大反响，赢得了较好的市场口碑。2013 年，华天国旅全年接待游客数量超过 10 万人，创造营业收入 3.46 亿元。 通过收购华天国旅 52.49%股权，公司可以迅速进军旅行社市场，为公司“大旅游”产业战略目标奠定良好的基础。收购完成后，公司在保持现有经营管理团队稳定的基础上，将在资金、技术、人才等方面为华天国旅提供充分的资助和支持。未来，旅游业将作为公司主营业务的重要支撑，成为公司营业收入及利润的重要来源，公司将向“大旅游”产业的战略目标稳

20、步前进。 3、与公司业务具有较高协同性，有利于公司延伸产业链 公司主营业务为酒店服务及旅游地产，与休闲旅游具有天然的联系。公司旗下高品质酒店遍布全国，可以作为休闲旅游的理想集散地，而旅游产业则可为公司酒店服务及旅游地产带来丰富的客源及消费需求。收购华天国旅后，公司主业在现有酒店服务及旅游地产的基础上延伸至旅游服务，产业链的完善将增强公司整体的资源整合能力，拓展公司的盈利空间。 （三）收购华天物业 100%股权可行性分析 1、物业管理具有较大的市场发展空间 近十年来，我国的年均经济增长率保持在 10%左右，随着我国社会主义市场经济的深入发展和“全面建设小康社会”进程的推进，人们对生活品质和居住条

21、件的追求日益提高，房地产业也随之不断发展成熟。物业管理作为房地产业体系的重要组成部分和配套工程，逐步显示出广阔的市场发展前景。物业管理行业的发展变化也为物业服务提供了巨大的市场空间。从物业管理形态来看，物业服务已由传统的居民住宅向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、步行街以及各类城市综合体等扩展；从物业管理的服务范围看，物业服务在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上纵向延伸至房地产开发的整个链条，包括前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化

22、需求。 根据中国物业管理行业发布的物业管理行业发展报告，截至 2012 年底，我国物业管理行业年营业收入超过 3,000 亿元，企业数量已突破 71,000 家，从业人员达到 612.3 万，较 2008 年增长约 145%；管理各类房屋面积 145.3 亿平米，较 2008 年增长约 16%。 2、高质量的物业管理，有利于维护及提升华天品牌 上市公司长期资产主要以酒店地产及旅游地产为主，具有较大的物业管理需求。公司开发的旅游地产项目均需聘请专业的物业管理公司为业主（或客户）提供物业服务，后期物业服务质量将成为影响华天品牌的重要因素。华天物业收购完成后，公司相关物业服务可全部由华天物业提供既可

23、有效降低关联交易，又可全面提升物业服务水平，维护华天品牌形象。 3、华天物业盈利较为可观，现金流状况较好 物业管理行业提供的服务主要为人力服务，一般采用轻资产运营模式，长期资产占比很低，资产投入规模较小。物业管理回款速度较快，费用支出及收入回款周期比较固定，客户资金回收较为及时，现金流较为平稳。华天物业 2013 年及 2014 年 1-3 月的净利润分别为 212.72 万元和 38.62 万元，预计未来华天物业经营业绩仍将在现有基础上稳步增长。收购完成后，华天物业将为上市公司贡献较为稳定的盈利及现金净流入。 （四）补充酒店主业流动资金 截至 2014 年 3 月 31 日，公司资产总额为

24、81.96 亿元，负债总额为 63.12 亿元，资产负债率（合并）达到 77.02%，公司面临较大的流动资金需求。为缓解公司流动性压力，公司计划将不超过 1.8 亿元募集资金用于补充酒店主业流动资金。除新建酒店、装修改造等资本性支出外，公司酒店主业发生的成本费用支出主要为人员工资支出、材料采购、日常费用支出等，对流动资金需求较大。截至2014 年 3 月 31 日，公司短期借款、长期借款分别达到 11.90 亿元和 16.50 亿元，流动比率、速动比率分别为 0.74 和 0.24，处于较低水平，财务风险较大。通过募集资金补充酒店主业流动资金，可有效增加公司营运资金，改善公司资产结构，降低公司

25、财务成本，提高公司盈利能力。 三、本次募集资金对公司经营管理、财务状况的影响 （一）本次非公开发行股票对公司经营状况的影响 本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策和公司整体战略发展方向，具有良好的发展前景和经济效益。在公务旅游消费急剧下降、商务旅游消费逐步放缓，而国民休闲旅游消费强劲增长的背景下，公司通过新建张家界华天城酒店及配套文化演艺中心稳步扩大旅游酒店的规模，增强公司主营业务竞争能力；收购华天国旅进军旅游产业是公司“大旅游产业”的重要一步，未来旅游业务板块将成为公司重点发展的业务领域，通过拓展市场空间及产业链的资源整合实现新的盈利增长点；华天物业未来将作为公司旅游地产的重要配套，通过

26、高质量的物业管理维护提升华天品牌，并稳步扩大物业管理范围及服务领域，为公司创造稳定的盈利及现金流。 （二）本次非公开发行股票对公司财务状况的影响 本次非公开发行股票完成后，公司流动资金将得以充实，总资产、净资产规模将相应增加，资产负债率出现一定下降，公司的资本实力和抗风险能力得以增强。 本次非公开发行完成后，张家界华天城酒店的营业将进一步提高公司酒店主业的盈利能力，华天物业、华天国旅纳入上市公司合并报表范围后，公司通过内部资源整合、提供资源支持以促进旅游业务板块、物业管理板块的稳步发展，为上市公司创造新的利润来源。 四、结论 综上，本次非公开发行股票募集资金到位后，公司对募集资金的用途符合公司的实际情况和战略需求，有利于满足公司业务发展的资金需求，优化公司资本结构，加强公司抗风险能力，并能有效提高公司盈利能力，有助于促进公司的长远健康发展，符合全体股东的利益。 华天酒店集团股份有限公司董事会 2014 年 5 月 30 日