第七章-房地产项目管理--四川大学课件.ppt

《第七章-房地产项目管理--四川大学课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第七章-房地产项目管理--四川大学课件.ppt（34页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、主要内容主要内容 7.1 房地产项目管理概述房地产项目管理概述 7.2 房地产开发项目质量控制房地产开发项目质量控制 7.3 房地产开发项目进度控制房地产开发项目进度控制 7.4 房地产开发项目成本控制房地产开发项目成本控制 7.5 房地产开发项目合同与安全管理房地产开发项目合同与安全管理7.1 房地产项目管理概述房地产项目管理概述7.1.1 房地产项目特点房地产项目特点v 房地产项目房地产项目，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，

2、在行政上又可以统一管理的单位工程。可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。v 房地产项目具备以下几个特征房地产项目具备以下几个特征：w 知识的密集性知识的密集性w 组织的层次性组织的层次性w 系统性系统性7.1.2 房地产项目管理的概念房地产项目管理的概念v 房房地地产产项项目目管管理理是是指指房房地地产产开开发发企企业业在在整整个个项项目目的的开开发发建建设设过过程程中中，通通过过计计划划、指指挥挥、检检查查和和调调整整等等手手段段进进行行质质量量、进进度度、成成本本、合合同同与与安安全全等等方方面面的的全全面面管管理理，并并与与社社会会各各相相关关部部门门进进行行联联络、协调，

3、以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。v 房房地地产产项项目目管管理理是是房房地地产产开开发发企企业业对对整整个个工工程程项项目目的的开开发发建建设设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。v 一一套套完完整整、规规范范和和科科学学的的房房地地产产开开发发项项目目管管理理体体系系是是实实现现房房地地产开发项目管理目标的根本保证。产开发项目管理目标的根本保证。7.1.3 房地产项目管理的目标与职能房地产项目管理的目标与职能v房地产项目管理的目标房地产项目管理的目标是寻找项目成本

4、、时间、资源、质量等是寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、社会效要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、社会效益和环境效益。益和环境效益。v房地产项目管理的基本职能房地产项目管理的基本职能包括：包括：w计划计划是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设 有计划、按顺序、有条不紊地展开。有计划、按顺序、有条不紊地展开。w组织组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组

5、织保关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。障体系，使项目的各项目标得以最终实现。w控制控制是指对项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合是指对项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合 效益。效益。w协调协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调，从而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开调，从而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。发建设顺利进

6、行。7.1.4 房地产开发项目招标房地产开发项目招标（1）招标方式）招标方式 招标是实现项目招标是实现项目“三控两管三控两管”（质量控制、进度控制、（质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提与基础。成本控制、合同管理、安全管理）的前提与基础。v 招标方式可以分为招标方式可以分为公开招标公开招标和和邀请招标邀请招标。房地产开发商可依开。房地产开发商可依开放项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。放项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。w 公公开开招招标标，是是指指房房地地产产开开发发项项目目的的招招标标人人在在指指定定的的报报刊刊、电电子子网网络络或或其其他他媒媒体体上上发发布布招

7、招标标公公告告，吸吸引引众众多多的的投投标标人人参参加加投投标标竞竞争争，招招标标人人从从中中择择优优选选择择中中标标单单位位的的招招标标方方式式。公公开开招招标标是是一一种种无无限限制制的的竞竞争争方方式式，按按竞竞争争程程度度又又可可以以分分为为国国际际竞竞争争性性招招标标和和国国内竞争性招标内竞争性招标。w 邀邀请请招招标标，也也称称选选择择性性招招标标或或有有限限竞竞争争招招标标，是是指指招招标标人人以以投投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标，一般选择标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标，一般选择一定数目的法人或其他组织（一般不少于三家）。一定数目的法人或其他组织（一般不

8、少于三家）。（2）招标程序）招标程序v 按照一般做法，投标程序如下：按照一般做法，投标程序如下：申请招标。申请招标。编制招标文件。编制招标文件。编制招标工程标底。编制招标工程标底。确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。投标人资格审查。投标人资格审查。招标工程交底及答疑。招标工程交底及答疑。开标、评标和决标。开标、评标和决标。签订合同。签订合同。7.2 房地产开发项目质量控制房地产开发项目质量控制z房房地地产产项项目目质质量量是是国国家家现现行行的的法法律律、法法规规、技技术术标标准准、设设计计文文件件及及合合同同中中对对房房地地产产开开发发项项目目工工

9、程程的的安安全全、使使用用、经经济济、美观等特性的综合要求。美观等特性的综合要求。z房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制是是指指项项目目管管理理机机构构以以国国家家标标准准、规规范范或或合合同同为为依依据据，确确定定质质量量目目标标及及质质量量保保证证、改改进进措措 施施，对对项项目目决决策策阶阶段段、设设计计阶阶段段和和施施工工阶阶段段进进行行全全程程质质量量监监督督和和管理的活动。管理的活动。7.2.1 房地产项目特点房地产项目特点v房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特殊性决定的，主要包括：殊性决定的，主要包括：w 质

10、量影响因素众多质量影响因素众多w 质量波动大质量波动大 w 质量离散质量离散w 质量隐藏性强质量隐藏性强w 竣工检验局限大竣工检验局限大7.2.2 质量控制的内容质量控制的内容v质量控制的主要内容包括：质量控制的主要内容包括：（1）前期资料检验）前期资料检验（2）原材料检验）原材料检验（3）配套设备检验）配套设备检验（4）程序与工艺检验）程序与工艺检验（5）施工阶段质量控制）施工阶段质量控制（6）建立质量控制档案制度）建立质量控制档案制度（7）竣工质量验收）竣工质量验收7.2.3 施工阶段质量控制手段施工阶段质量控制手段（1）旁站监督）旁站监督（2）测量）测量（3）试验）试验（4）指令文件）指

11、令文件（5）规定质量监控工作程序）规定质量监控工作程序（6）利用支付控制手段）利用支付控制手段v施工阶段质量控制是质量控制工作中的核心，在施工阶段，施工阶段质量控制是质量控制工作中的核心，在施工阶段，一般可采用以下六种手段进行质量控制：一般可采用以下六种手段进行质量控制：7.3 房地产开发项目进度控制房地产开发项目进度控制z房房地地产产开开发发项项目目进进度度控控制制是是指指根根据据开开发发项项目目各各阶阶段段的的工工作作内内容容、程程序序、持持续续时时间间和和衔衔接接关关系系编编制制项项目目进进度度计计划划，并并以以此此计计划划为为依依据据，综综合合利利用用组组织织、技技术术、经经济济和和合

12、合同同等等手手段段，对对建建设设工工程程项项目目实实施施的的时时间间进进行行控控制制，保保证证项项目目能能在在满满足足其其时间约束的前提下实现总体目标。时间约束的前提下实现总体目标。z进进度度控控制制的的最最终终目目的的是是确确保保项项目目进进度度目目标标的的实实现现，其其核核心心内容内容是建设工期控制。是建设工期控制。7.3.1 进度控制工作的内容进度控制工作的内容v在在传统的房地产开发项目传统的房地产开发项目中，进度控制工作的主要内容包括：中，进度控制工作的主要内容包括：（1 1）项目建设总周期目标的论证与分析；）项目建设总周期目标的论证与分析；（2 2）编制项目建设工程进度计划；）编制项

13、目建设工程进度计划；（3 3）编制其他配套进度计划；）编制其他配套进度计划；（4 4）监督项目施工进度计划的执行；）监督项目施工进度计划的执行；（5 5）施工现场的调研与分析；）施工现场的调研与分析；（6 6）进度计划调整。）进度计划调整。v随随着着房房地地产产市市场场的的发发展展，进进度度控控制制不不再再局局限限于于房房地地产产开开发发项项目目，也也逐逐步步应应用用于于房房地地产产投投资资领领域域，其其核核心心是是控控制制投投资资工工作作进进度度，包包括括谈谈判判进进度度控控制制、资资金金筹筹集集进进度度控控制制、资资金金支支付付控控制制、法法律律材材料料办办理理进度控制进度控制等。等。7.

14、3.2 影响项目进度的因素分析影响项目进度的因素分析v影响开发项目进度的因素包括影响开发项目进度的因素包括：人的因素、技术因素、材料设：人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素，施工机械设备因素，资金因素，水文、地质与备与构配件因素，施工机械设备因素，资金因素，水文、地质与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，以及其他气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确定因素等。不确定因素等。v上述因素中以上述因素中以人的因素人的因素影响最多，比如建筑单位的安全生产、影响最多，比如建筑单位的安全生产、资金保障、图纸设计匹配性等等，还包括资金保障、图纸设计匹配性等等，还包括关联

15、人员之外的社会因关联人员之外的社会因素素，比如施工干扰、交通管制、环保投诉等等。，比如施工干扰、交通管制、环保投诉等等。自然因素自然因素在进度在进度计划编制中较容易考虑，比如气候、水文等，但也有不可控制性计划编制中较容易考虑，比如气候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的发现、百年未遇的自然灾害等。因素，比如地下文物的发现、百年未遇的自然灾害等。7.3.3 进度控制的手段进度控制的手段v项目进度控制的项目进度控制的主要方法主要方法是筹划、控制和协调，是筹划、控制和协调，主要措施主要措施包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管

16、理措施等内容。措施等内容。（1）组织措施）组织措施组织措施主要包括组织措施主要包括：落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管 理职责；理职责；进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并 建立编码体系；建立编码体系；确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等；协调会议的参加人员等；分析影响进度目标实现的干扰因素。分析影响进度目标实现的干扰因素。（2）技术措施技术措施 技技术术措措

17、施施主主要要是是采采用用技技术术手手段段加加快快施施工工进进度度，尤尤其其需需要要不不断断探探索索、推推广广和和采采用用先先进进的的施施工工工工艺艺、工工法法、新新材材料料和和新新设设备。备。（3）合同措施）合同措施 合合同同措措施施主主要要包包括括合合同同期期限限与与项项目目开开发发进进度度计计划划协协调调、合同分类进度监督等内容。合同分类进度监督等内容。（4）经济措施）经济措施 经经济济措措施施则则主主要要是是通通过过经经济济手手段段保保证证资资金金供供给给，以以确确保保项项目目工工期期，同同时时也也采采用用经经济济措措施施惩惩罚罚延延误误进进度度的的合合同同方方，保保证证合同进度计划的落

18、实。合同进度计划的落实。（5）信息管理措施）信息管理措施 信信息息管管理理措措施施主主要要是是利利用用项项目目计计划划进进度度与与实实际际进进度度的的动动态比较定期提供进度比较报告等。态比较定期提供进度比较报告等。7.3.4 进度计划的编制程序进度计划的编制程序v房地产开发项目进度计划的编制程序一般分为四个步骤，房地产开发项目进度计划的编制程序一般分为四个步骤，包括：包括：（1）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序。）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序。（2）统计或计算每项工程内容的工作量。）统计或计算每项工程内容的工作量。（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。）计算每

19、个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。（4）按按正正常常施施工工的的各各个个单单项项工工程程内内容容的的逻逻辑辑顺顺序序和和制制约约关关系系，排排列列施施工工先先后后次次序序，从从每每项项施施工工工工序序的的可可能能最最早早开开工工时时间间推推算算下下去去，可可以以得得出出全全部部工工程程竣竣工工所所需需的的周周期期；再再逆逆过过来来，从从上上述述竣竣工工日日期期向向前前推推算算，可可以以求求出出每每一一施施工工工工序序的最迟开始日期。的最迟开始日期。7.3.5 进度计划的编制方法进度计划的编制方法v进度计划的编制方法主要有进度计划的编制方法主要有横道图法横道图法、网络图法网络图法、里程碑法

20、里程碑法、进进度曲线法度曲线法等多种方法，其中横道图法和网络图法是最常用的方法。等多种方法，其中横道图法和网络图法是最常用的方法。w横横道道图图法法是是用用直直线线线线条条在在时时间间坐坐标标上上表表示示出出单单项项工工程程进进度度的的方方法法。用用横横道道图图表表示示的的进进度度计计划划，应应包包括括两两个个基基本本部部分分，左左侧侧是是工工作划分和基本数据部分，右侧是横道线部分。作划分和基本数据部分，右侧是横道线部分。（1）横道图法）横道图法（2）网络图法）网络图法w网络图法网络图法是以网络图的形式来表达项目的进度计划。在网络图中可是以网络图的形式来表达项目的进度计划。在网络图中可确切地表

21、明各项工作的相互联系和制约关系，并可以计算出工程各项确切地表明各项工作的相互联系和制约关系，并可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。w关键线路关键线路是指在该项目中，直接影响项目总工期的那一部分连贯的是指在该项目中，直接影响项目总工期的那一部分连贯的工作。通过不断改善网络计划，就可以求得各种优化方案。例如工期工作。通过不断改善网络计划，就可以求得各种优化方案。例如工期最短；各种资源最均衡；在某种有限制的资源条件下，编出最优的网最短；各种资源最均衡；在某种有限制的资源条件下，编出最优的网络计划；在各种

22、不同工期下，选择工程成本最低的网络计划等。络计划；在各种不同工期下，选择工程成本最低的网络计划等。（3）里程碑法）里程碑法w 里程碑法里程碑法又称可交付成果法，该方法是在横道图或者网络图上又称可交付成果法，该方法是在横道图或者网络图上标示出一些关键事项，这些事项能够被明显地确认，反映进度计标示出一些关键事项，这些事项能够被明显地确认，反映进度计划执行中各个阶段的目标，一般是处于关键线路上的一些关键项划执行中各个阶段的目标，一般是处于关键线路上的一些关键项目，这些事项对项目进度计划能否顺利实现具有重大的影响。目，这些事项对项目进度计划能否顺利实现具有重大的影响。w 通过这些关键事项在一定时间内的

23、完成情况可反映项目进度计通过这些关键事项在一定时间内的完成情况可反映项目进度计划的进展情况，这些关键事项被称为划的进展情况，这些关键事项被称为“里程碑里程碑”。（4）进度曲线法）进度曲线法w该该方方法法以以时时间间为为横横轴轴，以以完完成成的的累累计计工工程程量量（该该工工作作量量的的具具体体衡衡量量内内容容可可以以是是投投资资额额、实实物物工工程程量量的的完完成成情情况况、人人工工工工时时消消耗耗、形形象象工工程程等等）为为纵纵轴轴，按按计计划划时时间间累累计计完完成成任任务务量量的的曲曲线线作作为为预预定的进度计划。定的进度计划。w从从整整个个项项目目的的实实施施进进度度来来看看，由由于于

24、项项目目后后期期收收尾尾工工程程的的实实际际工工程完成量比较小，因此，该进度曲线一般是程完成量比较小，因此，该进度曲线一般是S形的形的。7.4 房地产开发项目成本控制房地产开发项目成本控制z房房地地产产开开发发项项目目成成本本控控制制是是指指房房地地产产开开发发企企业业在在保保证证房房地地产产开开发发项项目目进进度度与与质质量量的的前前提提下下，依依据据投投资资预预算算，对对项项目目实实施全过程的资金支出进行合理确定和有效控制的管理活动。施全过程的资金支出进行合理确定和有效控制的管理活动。z在在房房地地产产投投资资活活动动中中，投投资资者者为为了了保保证证资资金金盈盈利利安安全全和和得得到到预

25、预定定盈盈利利目目标标，严严格格进进行行投投资资预预算算、资资金金财财务务成成本本控控制制、交易成本控制、交易额谈判结果控制等。交易成本控制、交易额谈判结果控制等。7.4.1 房地产开发项目成本构成及其估算方法房地产开发项目成本构成及其估算方法（1）房地产开发项目成本构成）房地产开发项目成本构成房v房地产开发项目成本由房地产开发项目成本由开发成本开发成本和和销售成本销售成本两部分组成。两部分组成。w开开发发成成本本主主要要包包括括土土地地置置购购费费、前前期期工工程程款款、基基础础设设施施建建设设费费、建建安安工工程程费费、配配套套公公建建建建设设费费、间间接接费费以以及及上上述述费费用用产生

26、的财务费用。产生的财务费用。w销销售售成成本本主主要要包包括括广广告告费费、销销售售代代理理费费、营营销销部部门门管管理理费费以及人员工资。以及人员工资。（2）房地产开发项目成本估算）房地产开发项目成本估算v 项项目目成成本本估估算算的的主主要要依依据据包包括括项项目目工工作作分分解解结结构构、资资源源需需求求计计划划、资资源源价价格格、工工作作的的延延续续时时间间、历历史史资资料料等等。成成本本估估算算的的方方法法很很多多，比比较较常常用用的的有有经经验验估估算算法法、参参数数模模型型法法、自下而上估算法自下而上估算法。w 经经验验估估算算法法又又称称类类比比估估算算法法、自自上上而而下下估

27、估算算法法，是是指指利利用用以以前前类类似似项项目目的的实实际际成成本本作作为为估估算算当当前前项项目目成成本本的的基基本本数数据据。这这种种方方法法可可以以在在较较短短的的时时间间内内获获得得大大致致的的成成本本数数据据，但但误误差差较大。较大。w 参参数数模模型型法法是是一一种种比比较较科科学学的的方方法法，它它立立足足于于过过去去对对成成本本产产生生影影响响的的各各种种因因素素在在现现在在和和将将来来仍仍然然起起作作用用的的这这一一前前提提，以以过过去去建建设设同同类类项项目目的的资资料料为为基基础础，运运用用一一定定的的数数学学方方法法进进行行加加工工处处理理和和推推理理，借借以以估估

28、算算项项目目成成本本。主主要要分分为为指指数数估估算算法和系数估算法。法和系数估算法。w 自自下下而而上上估估算算法法就就是是先先算算出出各各个个单单位位的的独独立立成成本本，然然后后将将各个工作的估算自下而上地汇总，从而估算出项目总成本。各个工作的估算自下而上地汇总，从而估算出项目总成本。这种方法估算结果比较精确，但耗用时间长，费用支出大。这种方法估算结果比较精确，但耗用时间长，费用支出大。7.4.2 成本控制的原则成本控制的原则v 设置科学的投资成本管理目标设置科学的投资成本管理目标v 设计阶段成本控制是重点设计阶段成本控制是重点 v 变被动控制为主动控制变被动控制为主动控制v 经济与技术

29、结合是成本管理最有效的手段经济与技术结合是成本管理最有效的手段7.4.3 成本控制的主要工作内容成本控制的主要工作内容编制成本计划，确定成本控制的目标编制成本计划，确定成本控制的目标成本计划可分解为五个方面成本计划可分解为五个方面：材材料料设设备备成成本本计计划划；施施工工机机械械费费用用计计划划；人人工工费费成成 本计划；本计划；临时工程成本计划；临时工程成本计划；管理费成本计划。管理费成本计划。审查施工组织计划和施工方案审查施工组织计划和施工方案控制工程款的动态结算控制工程款的动态结算建建筑筑安安装装工工程程款款的的支支付付方方式式，包包括括按按月月结结算算、竣竣工工后后一一次次结结算算、

30、分段结算分段结算和和其他双方约定的结算方式其他双方约定的结算方式等。等。控制工程变更控制工程变更工工程程变变更更引引起起的的工工程程量量变变化化和和承承包包商商索索赔赔，都都有有可可能能使使项项目目建设成本支出超出原来的预算成本。建设成本支出超出原来的预算成本。7.4.4 成本控制的主要措施成本控制的主要措施v 在在房房地地产产开开发发全全程程中中，成成本本控控制制的的主主要要措措施施包包括括以以下下四四个个方面：方面：w 强化成本意识，加强全免管理强化成本意识，加强全免管理 (最基本做法最基本做法)w 确确定定成成本本控控制制的的对对象象 (成成本本控控制制的的主主要要对对象象是是主主要要费

31、费用用中中的变动费用的变动费用)w 完完善善成成本本控控制制制制度度 (编编制制一一系系列列标标准准的的报报表表，明明确确成成本本控控制人员与现场管理人员的合作关系和具体权责划分制人员与现场管理人员的合作关系和具体权责划分)w 制制定定有有效效的的奖奖励励措措施施 (物物质质奖奖励励，精精神神奖奖励励，提提供供专专业业进进修、职业晋升和国内外考察机会修、职业晋升和国内外考察机会)7.5 房地产开发项目合同与安全管理房地产开发项目合同与安全管理7.5.1 合同管理概述合同管理概述v合合同同管管理理是是指指房房地地产产投投资资主主体体或或房房地地产产开开发发商商依依据据国国家家法法律律、法法规规的

32、的规规定定，对对项项目目全全程程进进行行合合同同规规划划、分分析析、签签订订、解释，并对合同实施过程进行控制的管理工作。解释，并对合同实施过程进行控制的管理工作。v合合同同管管理理是是房房地地产产开开发发项项目目“三三控控两两管管”中中至至关关重重要要的的一一环。环。v合合同同管管理理在在房房地地产产开开发发项项目目中中具具有有很很强强的的必必要要性性，主主要要表表现现在以下几个方面：在以下几个方面：建立现代企业制度的需要建立现代企业制度的需要规范市场交易行为手段规范市场交易行为手段 w 规范市场主体的行为规范市场主体的行为 w 规范开发市场的价格规范开发市场的价格合同履行的保证合同履行的保证

33、w 通过合同约定，强化彼此的权利与义务关系，加强双方的相互通过合同约定，强化彼此的权利与义务关系，加强双方的相互 监督，明确违约责任。监督，明确违约责任。开拓国际市场的需要开拓国际市场的需要7.5.2 房地产开发项目主要合同关系房地产开发项目主要合同关系v 合合同同关关系系是是当当事事人人通通过过合合同同所所产产生生的的一一系系列列法法律律关关系系，合同关系由主体、内容和客体三个要素构成。合同关系由主体、内容和客体三个要素构成。v房地产开发项目的主要合同关系包括：房地产开发项目的主要合同关系包括：w开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，

34、需要在开发过程中与政府、设计单位、银行等其他主体签署一系列合同。发过程中与政府、设计单位、银行等其他主体签署一系列合同。w 这些合同通常包括这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或者房地产转让合同。合同、联合开发或者房地产转让合同。（1）以开发商为主体的合同关系）以开发商为主体的合同关系w承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。由于承包商不可能、也不

35、需要必备履行工程承包同的执行者。由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。形成了以承包商为核心的复杂合同关系。w 承包商的主要合同关系包括承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同。合同、保险合同、融资合同、联合承包合同。（2）以承包商为主体的合同关系）以承包商为主体的合

36、同关系7.5.3 合同管理的主要内容合同管理的主要内容v 合合同同管管理理是是房房地地产产开开发发项项目目各各项项管管理理措措施施的的基基本本工工作作点点，合同管理直接关系到开发项目能否顺利、高效的完成。合同管理直接关系到开发项目能否顺利、高效的完成。v 合同管理的主要内容包括以下七个方面：合同管理的主要内容包括以下七个方面：建立健全合同管理制度建立健全合同管理制度 合同范本库的建立与管理合同范本库的建立与管理 建立合同交底制度建立合同交底制度 合同拟定、谈判与签约合同拟定、谈判与签约 合同分析合同分析 合同实施控制合同实施控制 合同解释合同解释7.5.4 安全管理安全管理v 安安全全问问题题

37、是是影影响响工工程程建建设设进进度度、质质量量和和成成本本的的重重要要方方面面，加加强强安安全全管管理理，对对提提高高开开发发项项目目的的总总体体经经济济效效益益和和社社会会效效益有着重要的意义。益有着重要的意义。v 工程建设中安全管理的原则是工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主安全第一、预防为主。w 在在规规划划设设计计阶阶段段，要要求求工工程程设设计计符符合合国国家家制制定定的的建建筑筑安安全全规规程和技术规范，保证工程的安全性能。程和技术规范，保证工程的安全性能。w 在在施施工工阶阶段段，要要求求承承包包商商编编制制施施工工组组织织设设计计时时，应应根根据据建建筑筑工工程程的的特

38、特点点制制订订相相应应的的安安全全技技术术措措施施；对对专专业业性性较较强强的的工工程程项项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。随随着着房房地地产产市市场场的的发发展展，涌涌现现出出许许多多大大型型房房地地产产开开发发企企业业，这这些些大大型型企企业业一一般般多多实实行行多多项项目目战战略略，在在不不同同的的城城市市，甚甚至至在在同同一一城城市市同同时时进进行行多多个个房房地地产产开开发发项项目目，比比如如万万科科、恒恒大大、碧碧桂桂园园等等房房地地产产巨巨头头、多多项项目目管管理理就就成成为为这这些些大大型型房房地地产产开开发发企企业业的的成成败败的的关关键键因因素素之之一一。请请利利用用你你所所学学的的知知识识，分分析析房房地地产产开开发发企企业业的的多多项项目目管管理理应应注注意意的的问题，并提出解决方案。问题，并提出解决方案。