房地产物业公司业主委托管理服务企业 万科物业 保安体系的建立和运作P18.ppt

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1、保安体系的建立和运作保安体系的建立和运作 大家好，今天很高兴在这里和各位同仁共同大家好，今天很高兴在这里和各位同仁共同研究二十一世纪物业管理区域内的安全防范工作。我们研究二十一世纪物业管理区域内的安全防范工作。我们万科物业用了十年进行这方面的实践，遇到过难题，解万科物业用了十年进行这方面的实践，遇到过难题，解决过难题，得到了提高，有些体会。毫无保留地介绍给决过难题，得到了提高，有些体会。毫无保留地介绍给各位同仁，望各位同仁少走弯路、早出成果。各位同仁，望各位同仁少走弯路、早出成果。各位同仁：各位同仁：物业管理有两个目的物业管理有两个目的:使业主的物业能够保值增值或延长房屋使用期限；使业主的物业

2、能够保值增值或延长房屋使用期限；让业主得到最优质的服务并居住得很舒心、很安全。让业主得到最优质的服务并居住得很舒心、很安全。物业管理安全工作四大任务：物业管理安全工作四大任务：应当协助做好管理区域内的安全防范工作；应当协助做好管理区域内的安全防范工作；发生事故时物业企业应采取应急措施；发生事故时物业企业应采取应急措施；应当及时向有关行政管理部门报告；应当及时向有关行政管理部门报告；协助做好救助工作。协助做好救助工作。一、健全各类防范治安组织；一、健全各类防范治安组织；二、建立一支高素质的保安队伍；二、建立一支高素质的保安队伍；三、搞好小区各类防范工作；三、搞好小区各类防范工作；四、小区业主的车

3、辆管理；四、小区业主的车辆管理；五、小区道路交通管理；五、小区道路交通管理；六、小区消防管理；六、小区消防管理；七、外来人管理；七、外来人管理；八、防止业主在小区行走时摔伤和碰伤；八、防止业主在小区行走时摔伤和碰伤；九、搞好犬类管理；九、搞好犬类管理；十、防止泄露业主隐私；十、防止泄露业主隐私；十一、突法事件处置方案。十一、突法事件处置方案。第一、第一、健全各类防范治安组织健全各类防范治安组织l 综合治理办综合治理办 ；l 调解委员会；调解委员会；l 居委会中的治保委员会；居委会中的治保委员会；l 创安办；创安办；l 民警值班室；民警值班室；l 物业中安全防范值班室（物业中安全防范值班室（24

4、24小时）。小时）。l选好保安队员；选好保安队员；l培训好；培训好；l严格管理；严格管理；l善待保安人员。善待保安人员。第二、第二、建立一支高素质的保安队伍建立一支高素质的保安队伍l小区实行封闭式管理；小区实行封闭式管理；l安全智能化系统；安全智能化系统；l物业管理与监控智能化系统；物业管理与监控智能化系统；l要有人防岗位设置；要有人防岗位设置；l实行严格的责任制；实行严格的责任制；l形成防范网络。形成防范网络。第三、第三、搞好小区各类防范工作搞好小区各类防范工作l车辆详细登记；车辆详细登记；l严格出入登记；严格出入登记；l监控录像保存制度；监控录像保存制度；l现场车辆检查、看护并有详细记录；

5、现场车辆检查、看护并有详细记录；l协调因车损而引发的纠纷；协调因车损而引发的纠纷；l及时报告警方并协助做好调解工作。及时报告警方并协助做好调解工作。第四、第四、小区业主的车辆管理小区业主的车辆管理案例二：小区车辆丢失，法院判定免赔。案例二：小区车辆丢失，法院判定免赔。案例一：交通标识不规范，事故判赔案例一：交通标识不规范，事故判赔1 1万元。万元。l首先物业管理部要明确谁来主管；首先物业管理部要明确谁来主管；l交通标识齐全，如减速、禁行、限速、禁鸣等标识；交通标识齐全，如减速、禁行、限速、禁鸣等标识；l要有专人实行道路交通检查并及时排障；要有专人实行道路交通检查并及时排障；l要有交通事故处置方

6、案，平时关注预案的演练。要有交通事故处置方案，平时关注预案的演练。l 协助警方做好各类协调工作。协助警方做好各类协调工作。第五、第五、小区道路交通管理小区道路交通管理 疑难问题有几个方面：疑难问题有几个方面：乱停车；不缴停车占地费；车辆划伤；车门未上锁。乱停车；不缴停车占地费；车辆划伤；车门未上锁。l物业在接管项目前要组织相关专业人员对消防物业在接管项目前要组织相关专业人员对消防设施器材进行全面的验收。要有消防器材登记；设施器材进行全面的验收。要有消防器材登记；l器材检查、看护制度，并有详细记录；器材检查、看护制度，并有详细记录；l最关键是做到早发现、早灭火，把火灾消灭在最关键是做到早发现、早

7、灭火，把火灾消灭在萌芽状态；萌芽状态；l物业管理部要有灭火详细处置预案，并有演练物业管理部要有灭火详细处置预案，并有演练预案的记录。预案的记录。l协助警方做好善后工作。协助警方做好善后工作。第六、第六、小区消防管理小区消防管理 首先弄清外来人员的概念：所谓外来人是指户口不在本地，一个小区内首先弄清外来人员的概念：所谓外来人是指户口不在本地，一个小区内外来人又分为固定、流动两大类。固定外来人指有固定工作和住房。如私房租外来人又分为固定、流动两大类。固定外来人指有固定工作和住房。如私房租户、保姆、钟点工、商铺打工者等，流动外来人指来访者、上门服务人员（送户、保姆、钟点工、商铺打工者等，流动外来人指

8、来访者、上门服务人员（送货、维修、推销、要债）等，此类外来人最危险，伤人、盗窃案件货、维修、推销、要债）等，此类外来人最危险，伤人、盗窃案件80%80%由此类由此类人员引起。人员引起。l 要有专业部门来管理（客户和保安主管）。要有专业部门来管理（客户和保安主管）。l 详细登记、发证制度（离开时回收证件）。详细登记、发证制度（离开时回收证件）。（东海花园双尸案例，物业赔（东海花园双尸案例，物业赔17.717.7万）万）l 门卫盘问、验证制度。门卫盘问、验证制度。l 业主密切配合制度（信息提供给业主）。业主密切配合制度（信息提供给业主）。l 做好私房出租管理（业主有事及时报告）。做好私房出租管理（

9、业主有事及时报告）。l 搞好境外人员管理。搞好境外人员管理。l 搞好装修期间民工的管理。搞好装修期间民工的管理。l 依靠地方政府和警方力量。依靠地方政府和警方力量。第七、第七、外来人管理外来人管理l小区道路、人行道要平坦；小区道路、人行道要平坦；l路面不能有水、雪、冰、杂物等，以免将行人滑、路面不能有水、雪、冰、杂物等，以免将行人滑、绊倒；绊倒；l电线防脱落；电线防脱落；l窨井盖窨损坏或不固定，要及时维修；窨井盖窨损坏或不固定，要及时维修；l维修开挖的坑沟、假山、水溪等要有明显标识；维修开挖的坑沟、假山、水溪等要有明显标识；l防止各类物品不慎碰伤相关人员或物品；防止各类物品不慎碰伤相关人员或物

10、品；l防止高空坠物伤人、伤物；防止高空坠物伤人、伤物；l防止业主家阳台摆放物品坠落防止业主家阳台摆放物品坠落 l从室内乱丢物品伤人；各类树木根、枝绊伤人。从室内乱丢物品伤人；各类树木根、枝绊伤人。第八、第八、防止业主在小区内行走时摔伤和碰伤防止业主在小区内行走时摔伤和碰伤l有详细准确的登记；有详细准确的登记；l业户养犬需合法饲养（办证、打预防针）；业户养犬需合法饲养（办证、打预防针）；l业户养犬要文明饲养、拴养，粪便自理；业户养犬要文明饲养、拴养，粪便自理；l不影响他人生活；不影响他人生活；l协助警方调解与赔偿工作。协助警方调解与赔偿工作。第九、第九、搞好犬类管理搞好犬类管理 犬类疑难问题有几

11、个方面：犬类疑难问题有几个方面：粪便不能自理；散放犬；犬类管理不善；犬类伤人。粪便不能自理；散放犬；犬类管理不善；犬类伤人。l业主出入具体时间或工作单位；业主出入具体时间或工作单位；l业主家庭门牌号码、电话号码；业主家庭门牌号码、电话号码；l业主家里财富状况，姓名、客户详细资料、业主家里财富状况，姓名、客户详细资料、照片；照片；l业主车辆型号、牌号。业主车辆型号、牌号。物业管理者有意识泄露业主隐私造成其名誉损物业管理者有意识泄露业主隐私造成其名誉损失的要追究责任。在我们日常工作中，要严防泄露相关失的要追究责任。在我们日常工作中，要严防泄露相关内容（除相关法律机关）：内容（除相关法律机关）：第十

12、、第十、防止泄露业主隐私防止泄露业主隐私l 地段保安发现后立即报告本区当班队长、自行车巡逻队，形成地段保安发现后立即报告本区当班队长、自行车巡逻队，形成处置小组；处置小组；l 查明起火部位、楼号、层次、火势等情况；查明起火部位、楼号、层次、火势等情况；l 视情（高层、多层、仓库、饭店）进室打开门窗，关闭煤、电视情（高层、多层、仓库、饭店）进室打开门窗，关闭煤、电开关，运用灭火器将火扑灭；开关，运用灭火器将火扑灭；l 逐级报告；逐级报告；一般性火灾一般性火灾第十一、第十一、突发事件处置方案突发事件处置方案l 地段保安立即报告当班队长和部门值班人员；地段保安立即报告当班队长和部门值班人员；l 拨打

13、拨打119119火警电话并汇报各级领导；火警电话并汇报各级领导；l 形成救火小组（形成救火小组（3 35 5人），疏散业主，保持消防通道畅人），疏散业主，保持消防通道畅通；通；l 戴好防毒面具，有序规范组织灭火（灭火器、消防枪）；戴好防毒面具，有序规范组织灭火（灭火器、消防枪）；l 发现伤员及时救治，并拨打发现伤员及时救治，并拨打120120急救电话；急救电话；l 将火灾真实情况报告上级领导；将火灾真实情况报告上级领导；较大性火灾较大性火灾第十一、第十一、突发事件处置方案突发事件处置方案l 地段保安发现火情后立即报告当班区队长和部门值班人员，并拨打火警地段保安发现火情后立即报告当班区队长和部门

14、值班人员，并拨打火警119 119；l 及时通知水电工切断电源、煤气，电梯停至顶层，保持消防通道畅通；及时通知水电工切断电源、煤气，电梯停至顶层，保持消防通道畅通；l 组织保安人员有序疏散业主，沿消防通道转移到安全地带；组织保安人员有序疏散业主，沿消防通道转移到安全地带；l 带好防毒面具，运用灭火器或消防枪灭火，如消防队赶到积极配合其灭火；带好防毒面具，运用灭火器或消防枪灭火，如消防队赶到积极配合其灭火；l 报告有关领导（除先通知附近同志外，其他领导可越级报告，电话、报告有关领导（除先通知附近同志外，其他领导可越级报告，电话、BPBP机机同时进行）；同时进行）；l 发现并及时抢救伤员，拨打发现并及时抢救伤员，拨打120120急救电话；急救电话；l 火灾后快速、优质的清理现场，适时送电和开通电梯，保障业主正常生活火灾后快速、优质的清理现场，适时送电和开通电梯，保障业主正常生活秩序；秩序；l 张贴告示；张贴告示；l 及时拟写救火报告；及时拟写救火报告；l 积极协助警方查找起火原因，并做好善后工作。积极协助警方查找起火原因，并做好善后工作。重大火灾重大火灾第十一、第十一、突发事件处置方案突发事件处置方案