美日养老地产模式.docx

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1、美国养老五大模式美国老年住宅市场行业自从2008年经济衰退以来正在慢慢复苏。尽管美国人口不断老化，但要看到这个市场的全面复苏还需要一些时间。但是相对于其他住宅和商业市场，现有的退休社区的入住率却一直保持在较高的水准，只是新产品的推出受到了限制。由美国老年住宅协会(ASHA)提供的当前各类社区2010年的入住率显示，自理型为87.9%，自理型与协助型达到91%，协助型为90.6%。患老年痴呆症的护理协助型稍微高一些，为90.8%，持续照料退休社区(CCCRs)则为89.9。这些数据表明提供全方位护理的社区保持较高的出租率。目前的趋势表明，老年人选择住房的基础取决于需求而非生活方式。这种趋势可能继

2、续受未来股市和房地产市场的左右。提供老年人护理的退休社区或设施建立在会员费模式或市场利率租赁模式的基础上。90%持续护理的退休社区，包括营利和非营利团体，都采用会员费模式。自理型社区，无论是协助型、独立的协助型，还是患老年痴呆症的护理协助型，通常归入市场利率租赁模式中。会员模式有三种不同的合同类型：A型全面护理合同、B型修改合同和C型收费服务合同。在A型合同中，居民提前支付月租费以获得一个有着额外服务和设施的独立居住单元的终身入住权。那些在本合同下需要协助或护士护理的可转移到相应的护理水准，并继续支付与自理型相关的费用。月租费是三个合同类型都要缴纳的提供给居民基本服务、膳食津贴和家政服务。B型

3、修改合同要求居民支付一笔起初的搬入费以及和A型合同一样的月租费，除了月租费要被修改以反映具体所需护理的相应变动外。写进合同的是分配给这些修改后的费用在它们增加之前的时间范围，以反映长期的覆盖面。C型服务合同的费用也包括一个预先支付的会员费、基本服务月租费及建立在当前市场价格上的协助及专业护理的每日津贴。该合同给予他们优先准入使用护理设施权利，但他们要为服务付费。目前，61%持续护理退休社区倾向于使用C型收费的服务合同。此外，持续照料退休社区使用此合同的往往是较新的社区。会员费模型依赖于当前和未来的居民支付费用以获得生活在自己选择的单元并获得社区护理部分的福利。会员费是由市场主导的，取决于房屋的

4、价值和目标市场的收入。业主使用会员费来资助房产和偿还建设债务。一部分比例的会员费在居民逝世时会返还给居民的受益者。月租服务费用于支付诸如打扫卫生、膳食和日常维护服务。在市场利率或租赁的社区，无论是持续护理退休社区还是自理型或无协助型，居民不支付会员费。他们可以交一定的押金和社区费，金额最多为给定的某个月的房租，或者只支付和提供具体服务的会员费模式下的合同类似的月租费。同样，如果居民需要更高一级的护理，他们将相应地对这些服务支付费用。因此，在任何人入住进来之前，自理型的居民会得到优先考虑。护理模式的新趋势我们所观察到的趋势表明，计划提供某种程度护理的市场利率自理型社区，无论是协助型还是患老年痴呆

5、症的护理型，将分期建设项目。一些是护理部分，协助型和患老年痴呆症的护理。这是建立在老人将来是否遇到事故或变得虚弱，而不是老人想改变生活方式的基础上。一旦稳定下来，社区将增加自理型居民及他们相应的共同区域。其他的发展趋势还包括一些更小的社区，从180至200个所有类型的自理型单元到患老年痴呆症的护理，以及首先建造发展护理部分。如持续护理退休社区这样的较大的社区正在与更多更小的阶段项目一起发展，以实现总建筑目标。随着婴儿潮一代年龄的增加，另外一个可能延续发展的趋势是，把老年社区纳入综合用途项目中。一个例子是叫作“大学里的美林花园”。这是一个在西雅图的综合用途社区，把老年住宅、普通出租公寓和商业相结

6、合，吸引了大量年轻专业人士和华盛顿大学附近的学生入住。美林花园在经济衰退中上市，却已达到了95的居民入住率，其商业零售空间出租率接近100。迁移到更为城市化的环境将会增加重新定义退休社区的几率。城市模式预示着在可用空间投入使用上的涨幅。在过去1015年，有一种趋势就是，老年住宅的单元越建越大；从平均规模1000平方英尺增长到1300平方英尺。现在对单元在规模上减少有所重视，同时配备更好的设计以提高效率，特别是厨房和浴室的效率。单元减小有几个好处，一个是更小的单位能降低建设成本。另一个是在总造价不变的情况下，可建设更多的单元，取得更高的销售利润。另一个趋势是可用于多种功能或用途的空间创造。这将节

7、省建设成本，特别是非创收平方英尺。一个可能的例子是将提供无线网络的咖啡馆与图书馆或商务中心组合。另一个可能是一个共享起居空间的酒吧酒廊组合。这些趋势的优点是显而易见的。与提供新风格的功能和服务有关的一个好处是可以吸引新的一代。这改变了与老年生活相关的氛围和风格。此外，社区将为老人提供社区以外的活动和餐饮选择，获得多个餐饮、文化活动和其他服务的选择。位于靠近市区的高成本土地价格将增加高层老年社区的数量。这些类型的发展，无论是建在大规模运输系统上或附近，由于它们可通往城市其他地区而具有吸引力。这对居民、游客及未来的工作人员有好处。老年住宅的建设核心是提供护理，不论是协助型、患老年痴呆症或专业护理。

8、它的建设经历了一个从医疗保健或医院模式到居民护理模式的转变。医院模式通常为一条长走廊，两侧都有单元，在两个或多个楼翼处有一个集中护理站，只提供包括必要的餐饮、活动(通常是多功能)、电视或客厅在内的很少的辅助设施。这种模式重点是完成任务和照顾老人的日常起居。居民护理模式被设计用来提供更全面的服务。居住结构是围绕居民和护理提供者之间的关系来开发的。居民选择他们的日程安排，每天有工作人员与他们一起工作。有一个具体的护理者与居民一起工作有助于建立互相信任的关系，这和家庭成员一样重要。这个以居民为中心的护理模式，导致了专业护理和患老年痴呆症的老人社区实物场地的变化，并开始影响协助型社区。温室建筑项目是一

9、个新的模型结构，以提供建立在以居民为中心护理基础上的专业护理和患老年痴呆症的护理。居民被鼓励做更多的日常活动。举个例子，这可能包括做饭或洗衣。其目的是提供六至十位居民、每个居民一个私人房间的小型社区。私人房间环绕着一个中央共享空间，其中包括一个客厅和可以一起做饭的住宅风格厨房。还有供洗浴的服务区及其他必要的功能区来提供强制性护理。一些较新的模式将较大的房间分隔成独立的、类似私人住宅中的空间，这方面的一个例子是在短走廊尽头的一间卧室。除了用在专业护理和老年痴呆症的护理上，这种设计方法也被应用到更大的协助型设施上。正在中国规划设计大型老年社区随着人口老龄化在中国的增加，重要的是要了解这些模型如何修

10、改完善以适应中国的经济环境、居民需要，对各层次护理的需求以及使用何种方法来实施这些服务。确定哪些商业模式最适合中国市场，从美国老年住宅项目中吸取教训是有帮助的。其中一些包括，建设类似于普通居民区的老年住宅，而不是类似医院；尽量选择靠近城市或交通便利的地方；实施分期建设计划；增加对本地居民期望的关注；选择合适的项目商业模式建造-拥有-管理，还是建造-销售。美国*建筑设计事务所目前正在中国规划设计一个大型老年社区项目。我们正将我们的知识和美国老年住宅设计方面的专业技能应用其中。我们坚定地认为，所有老年住宅的居民都应该能从设计中得到实惠。老人老化的过程很敏感，值得整个社会的高度关注，为他们提供一个能

11、让他们安度晚年的设施是我们应该做的。美国养老社区四大模式 来源：新财富 发布时间：2011年10月19日 11:01作者：杜丽虹 关键词：新财富;美国;养老地产;模式 在美国，养老社区一般分为四类：生活自理型社区（Independent Living）、生活协助型社区（Assisted Living，也译为无障碍社区）、特殊护理社区（Skilled Nursing），以及混合型的持续护理退休社区（Continuing Care Retirement Communities）。上述几种社区，除生活自理型社区外，其他社区的开发运营需得到州政府授权，并与医院和专业护理机构建立紧密合作。 生活自理型社

12、区，主要面向年龄在70-80岁之间、生活能够自理的老人。这类社区每个单元的月均收入较低，但由于提供的特殊服务较少，所以，毛利润率较高，通常在43-48%水平。生活协助型社区，主要面向80岁以上、没有重大疾病、但生活需要照顾的老人。社区提供包括餐饮、娱乐、保洁、维修、应急、短途交通、定期体检等基础服务，并可通过付费方式享受其他生活辅助服务、以及用药管理及阿尔茨海默病（老年痴呆症或老年失智症）的特殊护理。此外，生活协助型社区也为出院后恢复期的病人或家人外出的老人提供暂时性居所。这类社区由于提供了附加服务，所以，每个单元的月均收入略高，但由于人员成本更高，所以，毛利润率略低，在30-37%之间。特殊

13、护理型社区，主要面向有慢性疾病的老人、术后恢复期的老人及记忆功能障碍老人。社区内设有专业护士，提供各种护理和医疗服务，医疗衍生收入较高，每个单元的月均收入也较高，但由于服务成本高（在美国，医护人员的劳动力成本尤其高），所以，毛利润率通常只有15%左右。持续护理退休社区面向那些退休不久、当前生活能够自理、但不想由于未来生活自理能力的下降而被迫频繁更换居所的老人。为了实现对入住老人的持续护理服务，此类社区一般是生活自理单元、生活协助单元与特殊护理单元的混合，因此，毛利润率高于特殊护理社区，但低于生活自理社区和生活协助社区，在30%左右。此外，CCRC型社区一般需在入住时一次性缴纳10-40万美元的

14、会费（平均在25万美元左右），体检合格后即与社区运营商签定长期合同，享有在指定社区的长期居住权。居住期间，每月仍需缴纳一定比例的服务费（通常会费缴的越多，后续服务费越便宜）。会费一般可在一段时期内退还，退还比例随入住时间的延长而递减。以上四种模式，生活协助型社区在过去几年发展最快，而持续护理退休社区（CCRC）因混合了多种服务单元，管理难度大，并受到上世纪80年代经济危机中多家运营商倒闭事件的负面影响，增速较慢，在金融海啸前以每年新增10-20处养老社区的速度发展。目前，全美共有1900处CCRC社区，但82%为非盈利性组织所有，其中，相当一部分是从传统养老院转型而来的。对于盈利性的养老社区运

15、营商来说，生活协助型社区的占比通常在50%以上，而CCRC社区占比一般不到10%。平均来看，美国养老社区每个单元的月租金在3000美元左右，大城市在4000美元水平（图1），入住率在2006年最高时达到92%，金融海啸中最低降至86%水平，目前在87-88%之间（图2）。声明：本刊电子版已经独家授权给全景网，未经全景网书面授权，禁止任何方式翻印或转载。侵权必究。转载联系电话：0755-83247179，邮件：xxsq REITSREITS是房地产投资信托基金，集合信托投资计划也主要是投资于房地产，都可以理解为房地产金融产品，两者都属于信托行为。信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位，这是这

16、两个金融产品的相似或相同之处，但是，两个产品之间，却存在着本质的区别。首先，REITS是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。其次，REITS具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准

17、化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。第三，REITS发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REITS设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。第四，收益途径和收益方式的区别：REITS的收益途径主要来源于REITS持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。也就是说，开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益，而一旦开

18、发商偿还不出本息，信托持有人却要承担风险，因而，收益与风险是不对称的。第五，还有更为深层次的区别是：REITS与股票相似。股票作为资本市场的交易工具，是庞大的资本市场的浓缩，是资本市场资源配置的表现终端，是全球产业进步、产业重组和产业整合的钥匙。而REITS则相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。REITs并非只能投资物业根据REITs资金投向的不同，可以分为三大类。一是资产类（Equity），投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs受利率影响相对比较小，因为可以通过提

19、高租金来提高其现金流量。二是抵押类（Mortgage），投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS）的收益主要来源于房地产贷款的利息。通常抵押REITS的股息收益率比资产类REITs高，不过高风险意味着高收益。三是混合类（Hybrid），它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托。混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。据统计，美国90%的REITs是从事资产类投资的。有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产。有些

20、REITs选择广泛的投资类型，还包括房地产、贷款类等众多产品。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业、办公地产的投资又占绝大部分。近年来，REITs受到欢迎，也出现了专门投资REITs的公司，即将自己手上的REITs再包装上市，概念类似组合基金。另外也有追踪道琼不动产指数的REITsETF，专门投资在与不动产投资信托相关的产业上。REITs的息率多少才算合理在海外，一般认为，REITs的正常回报率在7%到8%之间，但这个水平会随着利率变动和房地产行情涨跌而受影响。据美国不动产投资信托协会统计，去年由于房地产增值，REITs挂牌报酬率一度高达19%。随着美联储不断升息，对美国REITs也造成

21、了一定冲击。业内人士分析指出，10年期国债的收益率上升幅度只有超过150个基点，即接近6%的水平，才有可能对REITs整体产生比较负面的冲击。现在美国REITs市场平均股息率为4.5%左右，故依然拥有大量稳定的支持者。海外MBS的收益率水平如何美国是资产证券化最发达的国家。2004年美国债券市场未清偿余额中，资产支持证券（ABS）为1.8万亿美元，国债为3.9万亿美元，MBS则高达5.4万亿美元。2003年，ABS发行量为4891亿美元，国债发行量为7452亿美元，也远远低于MBS发行量3.2万亿美元。美国市场上的MBS收益率一般高于国债，但低于企业债券。例如美国10年期公债的收益率在4%左右

22、，30年期抵押债券收益率在5%左右，20年以上长期公司债券收益率在6%8%左右。的投资特性独特优势 具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税和无最低投资要求；第三，按规定必须将的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于股份基本上都在

23、各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。与其他金融资产的相关度 收益回报与其他金融资产的相关度较低，可以为资产组合提供资产分散的选择。从资产类收益与其他投资产品的相关系数（表）可以看出，资产类与的相关系数最高，与的相关系数最低；与其他投资产品的相关性在逐步降低，与的相关系数在七十年代是，到九十年代末降为。投资的收益和风险收益分析 的税收条件要求将以上的收入用于分红；而且投资的资产必须是房地产。因此，的投资特性是高分红和适度成长。在有效的资产市

24、场结构中，的投资特性表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高。美国行业协会的研究比较了从年到年月各投资产品的收益状况（图）。研究显示市场指数的收益最高，平均年收益率达到（年）；的行业指数（ ）收益率为（年），在大盘股和债券的收益率之间，基本上与小盘股的收益相同。值得注意的是，在年股市全面下跌时，指数的收益率为，比年期的国债收益率高。与规模相似的小盘股比较，的分红比例要高出很多。在 小盘股指数中占的比重，在至年中，的平均分红收益率为，是同期 中公司平均分红收益率的倍。所有的都有分红，而相对应的 中，只有不到一半的公司有分红派息。投资风险 作为投资产品有其自身的收益是和风险结构。在此，以收

25、益的波动性来衡量的收益风险，的风险远低于指数，比标准普尔市场指数低大约至个百分点。标签：细数国外养老地产：美国大学村返回母校度晚年（全文）2012-12-13 08:28:18来源: 北京晚报(北京)有0人参与 0(0)国内的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”未来走向。经典样本1：美国太阳城年轻人1年最多住1个月说起太阳城，很多北京人都不陌生。在北京就有两个：北京太阳城和东方太阳城

26、。但多数人不知道，太阳城的“鼻祖”在美国，美国太阳城是世界知名的养老地产项目，毫不夸张地说，各个国家做养老地产的开发商，几乎都去美国参观过太阳城。让人佩服的是，尽管很多人学它，但无论是规模，还是管理，没有一个项目能超越它。在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。太阳城中心(Sun City Center)因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“

27、庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。在太阳城，无论那种年龄段的老人，选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画儿。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能

28、超过30天。经典样本2：日本港北新城“镶嵌式”养老住宅日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区

29、边沿布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便，另一方面便于对养老公寓进行单独管理。另外，在日本，现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务已在主推“小规模、多技能的社区养老”。在小规模、多技能的社区养老院中，床位在20至30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。经典样本3：美国The Terraces：老旧小区升级的护理小区The Terraces是亚利桑那州唯一一个满足了900多项护理标准的社区，护理是它的特色。这里的护士都是最高级别的注册护士，差一步就变成医院。前身为建于1964

30、年的老旧社区，过去五年中分两期进行改建。其中98%的建筑推倒重建，但保留了花园和绿地。Terrace由美国浸信会兴建，属于“保障型”老年住区。入住率达到82%，每月约有四户需要更高级别的护理从而升级到更高级别的公寓。目前，上述养老地产模式也成为国外大城市养老地产的主流。目前，在我国，已经有了“太阳城”模式，其他模式还很少见。全联房地产商会相关负责人表示，在土地越来越稀缺的市场行情下，“镶嵌式”养老住宅和老旧小区的升级将来会在国内多起来。特色样本美国大学村：返回母校度晚年近年来，美国的养老地产开始走另类化趋势，比如有人把养老社区搬进了大学。婴儿潮出生的一代受教育水平普遍较高，针对这个特点越来越多

31、的高等院校参与养老，掀起一股“返回母校度晚年”的热潮。在宾夕法尼亚大学校园里就有一个名为“大学村”退休社区，招收本学校的校友，目前住户平均年龄77岁，老人们住在自己的公寓里，每天在酒水减价的时间里和年轻时代的校友们一起聊天，偶尔还去看球赛、听课。在“大学村”里生活，让老人们觉得又回到了年轻时代，周围都是同龄人，没有压力，每天都是开心的欢聚。日本幸朋苑老人院：与幼儿园为伴养老设施与幼儿园共同设置在日本十分常见。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养

32、老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。日本“京都老人之家”：建在医院上的养老院日本的第一家都市型的老人公寓是“京都老人之家”，设计结构多样， 而且大楼的下层是一所中型公立医院， 方便老人就医， 以解除他们最担心的“看病难”的问题。同时， 老人之家的公共使用面积大约占设施的三分之一， 是老人们娱乐活动和社交的场所。这里可以下围棋、练气功、作茶道、打网球等。另外， 为了让这些老人的技术和才能进一步服务于社会， 设施内设有“高科技人才中心”， 向社会开放， 帮助老人进行再就职。（编辑 喻孟）相关新闻：叶檀：旅游养老地产成房地产泡沫最新升级版养老地产不应是

33、房企独角戏 引导细则应形成盈利模式尚待清晰 养老地产谨慎前行地产商逐鹿“养老地产” 或沦为低价圈地工具(本文来源：北京晚报 ) 陈金保的个人空间 个人首页 美国和日本的养老地产经验2013-01-04 10:11:11分类：经济评论 提起养老地产，美国和日本肯定是绕不过去的。因为美国的养老地产模式建的最早(始于60年代)，而日本则是全世界老年人口比例最高的国家，已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的老年住宅体系。因此，总结这两个国家养老地产的开发和运营经验，对于我国养老地产的未来发展颇具借鉴意义。 多元化的老年服务需求 何为养老地产？美国和日本的经验告诉我们：“地产”是基础，而“养老服务”

34、才是根本。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。 “太阳城”是美国最大的养老院，也是美国商业化养老社区的缩影，里面住着来自美国各个州和世界50多个国家的退休老人。作为“老人城”，太阳城明文规定所有居民必须是55岁以上的老人。社区里同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。整个城市的建筑规划、道路交通、社区空间都完全按照老年人的需求实现无障碍设计。同时，太阳城中还设有多种住宅类型供老年人选择，主要的养老社区形式包括活力社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区、持续照护社区。在

35、养老社区里，随着老年人身体机能的衰退，他们逐步从生活自理型社区过渡到生活协助型社区，再过渡到特殊护理型社区，从而真正实现在一个社区内安度余生。 在硬件上，日本的养老住宅设计可以用“精益求精”来形容。由日本国土交通省住宅局和财团法人高龄者住宅财团编纂的老年住宅设计手册是一本在日本得到广泛遵循的、具有针对性的、适应老龄化社会的居住设计通则。老年配套设施还包括浴场、酒廊、健身房、便利店、园艺区等几乎所有公共服务功能。在软件服务上，日本一方面强调服务的专业化，另一方面注重满足老年人的精神追求。日本开设有专门的老年护理专业，护理人员持证上岗。在养老社区里，老年人可以参加各种学习、娱乐，甚至旅游、探险，也

36、可以亲手种植蔬菜、瓜果。“乐龄族的专属领地、忘我快乐的享乐之地”，这就是日本对高档养老社区的定位。 近年来，随着老龄人口日益增多，日本也开始推进“住宅适老化”。即建设一些带服务设施的老年人住宅，里面包括一些医疗设施，也有一些老年活动设施、老人看护及餐饮设施等。日本最近在不断发展大型社区，这些大型社区并不是让老人集中居住，而是能够让各种年龄层的人在一起居住，这有利于两代人之间的互相照料和扶持。与以往大型社区不同的是，新的社区中设置有更多的适合老年人的空间和设施，提供更多样的、更适合老年人居住的住宅，并且让更多年龄层的人同时住在一起，这是日本政府推出的新的老年问题解决方向。 多元化的养老地产盈利模

37、式 目前，美日两国养老地产主要包括赢利性和非赢利性两种，非赢利性养老地产主要由政府、宗教机构或慈善团体投资建设。美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，如果加上其他社会慈善性团体的投资，这一比例将会更高。例如，持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比非常低，其中82%的社区由非盈利性机构(半数是宗教机构)来运营。 对于赢利性高端养老地产，则大部分采用“一次性会费月服务费”的模式。这种盈利模式的优点是既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题，还可以兼顾日后养老服务持续提供的费用支出。美国一次性会费大约为250400万人民币，而日本一次性入住金为240-780万。入住满15年的不再退还入住金。此

38、外，每月另收服务费1.5-3万人民币，还不包括医疗费、水电费、停车费等等。即便如此高收费，美日两国养老地产公司的现金回报率也只有10%左右。当然，如此奢侈的养老地产也主要是面向小企业主、律师、公司高管等高收入人群，一般人群是消费不起的。 美国还普遍采用了一种“养老+地产”的商业模式，即将保险、地产、养老产业融合在一起。保险行业进军地产领域，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资资金回笼，同时还为公司吸收高端养老保险客户。而在日本，为降低运营成本，很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营。比如，日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来

39、自于项目5公里范围内；1986年就开始提供养老服务的专业机构-幸朋苑在全国有150多个分支机构。而且，连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务，也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，充分利用现有设施服务到更多老人的同时，其收入也可以有效弥补一定的费用支出。 多元化的养老资金支持 在美国，入住养老社区的入门费通常是住户自行承担的，可以使用退休金或私人储蓄，也可以办理现有房产的“倒按揭”支付。而对于月费及其他医疗服务费，联邦医疗保险和长期护理保险一般可以覆盖老年社区的一般性的基础护理服务，但是超出了保险范畴的高端服务费用就需个人支付了。如今“倒按揭”在美国日趋普遍，

40、美国的倒按揭贷款放贷对象主要是62岁以上的老年人，包括三种形式：房产抵押倒按揭、政府担保倒按揭、商业公司理财型倒按揭。 而在日本，政府非常重视为养老机构建立扎实的政策保障机制与社会环境基础。例如，除一次性入住费外，“幸朋苑”由老人自己提供的服务费只有10%左右，其余的都是从政府保险、养老金等渠道补充，这就为老人家庭减少了巨大的经济负担。需要介入陪护的老人，由定点医院评定介护等级后，政府则会承担90%的介护服务费用。 如此一来，通过政府的扶植、保险机构的投资、慈善捐款以及入住养老社区的老人通过养老金、“倒按揭”等方式缴纳的费用，美国和日本市场化后的养老城不但能够持续提供社会服务，而且自身还可以实

41、现盈利。 中国房企开辟美国老年地产新战场2013年05月15日 16:55来源：安家 作者：林菁晶 分享到：更多 0人参与0条主评论 0条评论0条总评论 近年来随着城市人口老龄化的加速和家庭结构的变化，传统的“家庭养老”方式正逐渐发生转变，老年住宅市场需求旺盛。众多地产企业注意到该市场机遇，纷纷试水。如今，层出不穷的老年地产项目不仅在国内愈演愈烈，更有一些公司把目光瞄准了生活环境更加优越、医疗设施更加完善的海外市场。美国养老住宅=服务业+房地产位于美国西南部德克萨斯州的休斯顿，是美国以人口排名的第四大城市，以及全球航空航天和电子技术的重要研发和生产中心。长期以来，当地政府集中注意力在让城市不仅

42、是一个生活的好地方，而且是一个伟大而充满活力的商业、旅游和国际化城市。与此同时，由于坐拥全球最大的医疗保健和研究机构休斯顿医疗中心，休斯顿也成为了中国房地产发展商跨国开发老年医疗保健地产项目的聚焦之地。曾经在北京开发了“当代MOMA最新消息 价格 户型 点评”、“MOMA万万树最新消息 价格 户型 点评”等知名项目、并以富有科技含量的节能建筑而著称的当代节能置业股份有限公司，正是看中了这里相较于国内来说更加优越的生活环境和完善的医疗设施，决定跨海赴美，打造一个名为“美国当代绿色常青藤MOMC广场”的老年地产项目。根据当代节能置业的子公司“美国当代绿色发展（休斯顿）有限责任公司”的介绍，MOMC

43、广场项目将被打造成为休斯顿第一个低碳节能的老年产业，体现当代绿色、教育、文化、艺术、老年产业社区综合体。美国老年产业一般按照老年人所需要的护理等级从而进行市场细分，从年龄限制型住宅、逐步升级到医护型老年住宅。就目前美国市场上已有的老年公寓来看，它们或是做单个等级，或是做几个等级的混合型老年住宅。针对当代绿色常春藤的服务特点，安家记者采访了当代节能置业的发言人王稷钊先生。他向记者介绍，美国当代绿色常青藤MOMC广场将成为囊括从自助型老年住宅到医护型老年住宅全等级的项目。“医疗辅助服务水平越低，该住宅种类所面临的经济周期风险就越大，所面临的政策性风险就越小，反之亦然。我们专注于投资两种风险都比较低

44、的4 种老年住宅类型，即：自助型、辅助型、失忆型和医护型老年住宅。”王稷钊这样解释道。通过当代节能置业对美国老年地产的市场调查情况来看。目前，美国65-75岁的老年人口中有20%-30%选择居住在老年社区里面，美国75岁以上的老年人口中有85%选择居住在独栋住宅和公寓中，而只有15%居住在自助型住宅、辅助型住宅和医护型住宅当中，这些住宅所提供的服务随医护等级的提升而增加。由此可见，老年住宅这个产业在美国，不仅仅只是房地产的一个分支，而是一个“服务业+房地产”的混合产业，其中又以服务为主，地产为辅。高需求与高回报2007年美国金融危机爆发以来，美国国内经济形势急转直下，在2011年方开始有回暖的

45、迹象。王稷钊对市场做出这样的判断：“我们预测，美国经济可能要迟至2014年方才有望全面复苏。但是，美国的65岁以上的老年产业的发展，由于受到美国2008年金融危机导致的管控的影响，使得在住宅方面的市场供给难以回到2007年之前的增速。与此同时，美国婴儿潮时期出生的人口在迅速进入老龄。这就出现了一个供给和需求的不对称，为我们提供了一个难得的商机。”根据美国研究机构出具的报告显示：当前，美国人在医疗的花费占总GDP的17%。在2017年，这一比例将达到20%。在美国，老年产业是非常细分的市场，全美有22000个老年住宅社区或是医护机构，总值达到2500亿到2700亿美元。美国老年人对于当前已有的老

46、年住宅的满意程度不高。根据调查，只有15%的老年人对自己入住的老年住宅认为十分满意，40%的老年人表示基本满意，40%的老年人不满意或者中立。对于“婴儿潮”这一代老年人来说，对于精神、文化、科技、教育的诉求远高于上一代“大萧条时代”老年人。譬如，在这次金融危机当中，65岁以上老年人群体的消费开支是所有收入群体中唯一一个不降反升的群体。提供给这一代美国老年人更高的居住价值，要远比降低价格等手段更加有效。这和当代所强调的高端绿色产业家园的概念极为契合。除此之外，老年住宅还有一个突出的优势在于，和普通住宅相比，老年住宅的投资回报率更高。据了解，目前美国普通住宅的投资回报率处于历史最低点，其中很多项目面临严重的财务风险。相比普通住宅，老年住宅因为提供额外的服务、需要政府更严格的审批以及特殊的护理技能，客户的需求刚性更大，回报率更高。老年人对于老年住宅的需求，尤其是具有一定医护服务的老年住宅的需求，随着年龄增长而出现大幅增加。伴随全球老龄化的快速发展，仅在得克萨斯州本地，有着大量的已经存在的老年人和在未来5年内因即将步入老龄而亟待解决退休养老问题的居民。“相