下的居住高品质民用建筑工程设计取费标准.doc

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1、如何保证高容积率下的居住高品质？(2010-04-12 19:49:43) 转载标签： 容积率居住品质城市开发房产分类：房地产 在土地供需矛盾日益尖锐、中国经济社会发展进入新阶段的形势下，突出强调并大力推进节约集约用地，是缓解土地供求矛盾、坚守十八亿亩耕地红线的根本出路，是推进科学发展、建立节约型社会的紧迫任务，是促进经济社会可持续发展的必然选择。 节地在当前和今后均有着特殊的意义。国内外的事实均充分证明，规划的节约是最大的节约。节地有很多方式，用足容积率是一个现实的选择。但是，节地，不应牺牲居住品质。那么，如何既能保证高容积率又能保证居住高品质？本文以一个实际案例进行阐释。 一家房地产开发企

2、业的设计部门和营销部门召开了一个诸葛亮会，研讨把一个即将建设楼盘的容积率由下限3.0提高到上限3.5之后，对于整体居住品质的可能影响。 问题的实质是要解一道运筹学试题：在容积率一定的条件下，如何保证居住品质的最大化？或者，在居住品质一定的条件下，如何保证容积率的最大化？ 如果可将居住品质准确分解量化为N个指标，再建立合适的运筹学模型，那么解决这个问题就易如反掌，但是难就难在无法准确地将品质感量化。据说国内有关机构曾经做出了一个数学模型，可以精确地演算容积率变化与收益变化之间的关系，但是仍不能解决容积率变化与居住品质变化之间的关系。 为使问题可以继续讨论下去，就有必要进行两项简化：其一是将问题简

3、化为“如何保证高容积率条件下的高品质？”；其二是将问题简化为一个定性分析，而非复杂的运筹学建模与计算。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。与此密切相关的一个指标是绿化率。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了一个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应该不超过5.0，多层住宅应该不超过3.0，绿化率应该不低于30%。 基于这些前提，我的思路沿着以

4、下方向次第展开： 首先，选择较高的容积率。容积率3.0与3.5，已无本质区别，均属于同一级别的中高容积率。0.5的增加值对于客户的感觉可能并无明显的影响，但是对于发展商的意义则非同小可。以300亩地为例，增加0.5的容积率意味着增加10万平方米的可售面积（计算过程：3002000/30.5）。若以每平方米10000元的售价估算，发展商可以增加10亿元的销售收入这可是一笔不菲的收入！ 其次，科学安排物业类型的排布次序。在3.03.5的容积率之下，已不太可能排布18层以下的多层和小高层物业，只有安排中高层（1725层）、高高层（2640层）和超高层（40层及以上）。当地居民明显偏好于较低层的物业，

5、因此中高层的排布是关键。可以有两种选择：集中式或插花式。集中式就是在项目开发的前期，先集中排布较低层的物业，营造局部低容积率的住区，为整个社区率先树立高品质的标杆；在项目开发的中后期则集中排布较高层物业，这样便可承接前期高品质的先导效应。而插花式则是将中高层、高高层和超高层在开发各期进行组合排布，使得各期的品质达到均好性。而从社区天际线看起来，则是“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”，呈现一派错落有致的城市美感。 再次，注意住宅产品的内外兼修。内修，就是讲求户型设计的精益求精，功能配比的科学合理。比如高效的收纳空间、人性化的双主卧设计（尤其是与年迈父母同住时）、合理尺度的小孩卧室（可以容纳钢琴、

6、书桌、玩具）；外修，就是讲求美观的外立面、宜人的入户大堂、较多的附送面积、实用的公共建筑等等，使得内外品质均好。 第四，完善社区配套设施。若周边没有集中商业，则在周密分析之后应该引进超市或社区连锁店，为本社区住户和周边居民提供一站式综合便民服务。更重要的是要做好社区配套商业设施和文体设施，为住户的衣食住行、吹拉弹唱、体育健身、看书学习、会客交友等提供便利。 第五，提供超值的物业管理服务。保安、保洁、绿化、维修、客户服务、社区文化方方面面都要科学规划、高质量执行。 第六，时刻牢记以人为本。发展商不能不讲容积率，但是不能片面追求高容积率而牺牲业主的居住品质；业主也不能片面追求高居住品质而苛求发展商

7、降低容积率两个极端都不能走。和谐社会，以和为贵。 最后，我还是没有忘记与开篇的运筹学相关的定量分析。客户对于居住品质的量化的敏感度分析，应该可以建立数学模型。在一次关于中小户型的CATI（计算机辅助电话调研）中，不少受访客户对于居住品质都有深刻的见解和切实的需求。容积率、绿化率、户型尺度以及各种物业类型的排布，都可以精确量化。随着土地集约化利用程度的逐步加深，高容积率在各类城市都将成为基本要求。从现在开始研究如何保持高容积率条件下的高居住品质，具有非同一般的现实意义。希望政府主管部门、开发商、设计机构和客户共同参与、协力推进。 （本文发表于城市开发2010年第1期）民用建筑工程设计取费标准19

8、92价费字375号国家物价局建设部文件 工程设计收费标准总说明 一、工程设计收费标准是工程设计单位与委托任务单位签订合同、履行合同收取设计费的依据。 二、本收费标准由国务院勘察设计主管部门组织国务院各有关部门编制，经国家物价局会同国务院勘察设计主管部门批准颁发。工程设计单位承担任务的工程性质，分别执行本标准中有关行业的收费标准。各建设单位、工作设计单位、设计审查部门和建设银行等单位应该据此掌握并监督执行。 三、本收费标准共分三册。第一册包括：石油、钢铁、黄金、有色冶金、建材、机械、化工与石化、医药、纺织、轻工、交通、广播电视、商业、粮食、林业、民用建筑、市政、水利水电、人防、铁道等二十一个行业

9、；第二册包括：核工业、航空、电子、兵器、船舶、航天等六个行业（84年本）；第三册是工程勘察、工程设计收费工日定额试行本，包括煤炭、电力、邮电三个行业。 四、本收费标准是在原国家计委84年、85年颁发的收费标准基础上，对定额收费中的不合理部分进行了调整的修订本，仍体现了低收费的原则。即本收费标准是根据各行业工程设计单位的综合设计能力和以事业费制度的支出水平为基础进行计算的，同时考虑了必要的技术开发、业务建设、人员培训等所需的费用，以及必须交纳的工商税等。 五、本收费标准以实物定额收费办法为主，辅以按单项工程概算为计算基础的收费办法，另外煤炭、电力、邮电三个行业试行工日定额收费办法。 六、本收费标

10、准的主要内容： 1工程设计费：一般包括初步设计和概算、施工图设计、按合同规定配合施工、进行设计技术交底、参加试车及工程竣工验收等工作的费用。本收费标准中未包括做施工图预算的费用。 2初步设计之前的工作费：是编制可行性研究报告、代编设计任务书、参加厂址选择和规划、进行环境预评价等工作所需的费用。 3非标准设备设计费：是指非定型设备的设计费。有的行业工程设计本身包括设备设计，则不另计收非标准设备设计费。由于行业特点不同，非标准设备设计的范围，由各行业分别作出规定。 4软件编制费：是指工厂生产过程计算机控制程序等编制费用。行业有软件编制收费标准的，执行行业标准；行业没有标准的，可根据软件的使用价值、

11、先进程度，并考虑编制软件的实际工作量由双方商定。 除以上工作之外的其他工作，例如单独提供技术资料、图纸、翻译、电算等，其收费标准由主管部门或工程设计单位另行制订。 七、如果只委托做工艺设计或土建及公用工程设计时，按照行业划分设计工作量各占的比例计算收费。 只委托做初步设计或施工图设计时，按照行业划分设计工作量各占的比例并乘以1.1的系数计算收费。如果增加编制施工图预算，按工程设计收费标准乘以1.1系数计算收费。 本收费标准中的工程设计收费是按新建项目设计考虑的，如果是扩建项目，除行业有明确规定者外，可按同类新建项目乘以1.1系数计算收费；技术改造项目，根据设计技术复杂程度，可乘以1.2-1.4

12、的系数计算收费。 需要进行地震设防的项目，按定额计算时，根据设计工作量增加的情况，可乘以不超过1.2的系数。 八、工程设计单位提供的设计文件，必须符合国家和主管部门规定的深度及质量标准，提供份数按各行业的规定执行，委托单位要求增加的份数，另收晒印工本费。 九、工程设计中采用标准设计（标准构配件图除外）、复用设计，按同类新设计项目的20%收费。需配基础或因地制宜做局部修改的，按同类新设计项目的30%收费。非标准设备设计重复使用时，自设计完成后当年开始，每年递减20%收费，递减后收费额小于图纸资料费时，可按图纸资料收费标准收费。 十、进行工程技术咨询服务，参加规划调查、询价、报价、对外谈判等技术服

13、务工作，以及没有制订具体收费标准的工作，可采用按直接生产人员工日计算收费的办法，收费标准为每工日85元。工日的计算可执行工日定额或由设计方和委托方根据任务情况在签订合同时协商确定。需要到外埠出差，工期在六十天以内的任务，其差旅费由委托单位负担。 十一、按承担设计任务的单项工程概算为基础取费的，其计算基数应扣除临时工程费、施工技术装备费和施工机械购置费，加入联合试运转费。单项工程概算应以主管部门批准的初步设计概算为依据。 十二、有引进设备的项目，按单项工程概算为基础取费的，工程设计全部由我方承担，计取设计费时，其设备价格要按国内同类设备价格计算。国内如无参考价格时，则以设备原价按国家牌价兑换成人

14、民币计算。 有引进设备，按单项工程概算为基础取费的项目，如果工艺设计由国外承担，计算基数不应包括工艺设备价格；按实物定额取费的，应按行业划分的设计工作量所占的比例，扣除相应的设计费。国内相应的工艺设计配合工作的收费，可由设计方和委托方按实际工作量协商确定。 十三、如需按国际通用的设计程序和深度进行设计的国内项目，因超过国内现行设计深度，可适当增加设计收费，具体可根据实际增加的工作量，由设计方和委托方协商确定。 十四、承担新疆等偏远地区设计任务时，如按定额计算收费，可按原定额乘以1.1系数，承担西藏地区任务可按原定额乘以1.2的系数。 十五、工程设计单位由于所承担任务的需要而出国时，除制装费由设

15、计单位支付外，其他出国费用（包括外汇额度）均应由委托单位支付，如设计单位本身为了提高水平等原因而出国学习、考察时，其出国费用由设计单位自理。 工程设计单位承担任务后，如因项目需要进行科学试验，其设备、材料和人工费由委托单位负责。 十六、本收费标准中考虑了各种影响设计工作量因素的调整系数，如果在同一项目中的两种以上因素同时存在，由该项目总的调整系数应为各单项调整系数小数点以后数字之和再加1，但总的调整系数最高值不得大于1.5。 按实物或工日定额计取设计费的，凡投资在3亿元以上的项目，其费额最高不得大于概算比例的1.5%。 十七、工程设计单位在设计中采用了先进技术，并有较好的经济效益，经设计审查确

16、认，可由上级主管审查部门决定，适当增加设计费，一般控制在设计费的10%以内。如果设计质量和技术水平达不到合同要求的，应按合同规定扣减设计费。 十八、设计费按设计进度分期拨付。设计合同生效后，委托方应向设计单位预付设计费的百分之二十作为定金；初步设计完成后付百分之三十；施工图完成后付百分之五十。根据建设工程勘察设计合同条例的规定，设计合同履行后，定金抵作设计费。设计费付清后，设计单位对所承担设计任务的建设项目应配合本施工，参加试车考核及工程竣工验收等，不应另收技术服务费和差旅费。 十九、本收费标准适用于地市以上所属设计单位承担国内投资建设项目的设计收费，县及县以下所属设计单位，承担设计任务时，按

17、本收费标准乘以0.85-0.9的系数计费。经济特区工程设计收费（国家重点建设项目和国家预算内投资项目除外），可实行市场调节，由设计单位与委托单位协商确定。 外资和中外合资建设项目的设计收费，可参照国外有关设计收费标准，由设计方和委托方共同协商确定。 二十、本收费标准未包括的项目，其设计收费由设计单位与委托单位参照本收费标准协商确定。 勘察设计工作内容 勘察： 速生丰产用材林基地：小班区划调绘、立地类型及专业调查、社会经济调查、道路及其他附属工程勘察。 苗圃种子园：选址、调（测）绘、专业调查、构筑物位置的测定。 飞播造林：播区踏勘、立地类型及专业调查、播区航线及导航点位置勘察。 设计： 速生丰产

18、用材林基地：经营区划、造林类型确定、树种规划设计，造林技术设计、道路防火线等辅助工程规划设计、编制设计说明书及规划图、设计概算。 苗圃种子园：总平面设计、技术设计、道路排灌工程及附属工程设计、说明书及概算等。 飞播造林：播区造林树种、播种量计算、设计、航线、导航点设计说明书及概算等。 民用建筑设计收费标准说明 一、本收费标准包括民用各类建筑工程的设计收费定额和费率收费标准。 二、民用建筑根据其复杂程度共分为六级，各级的主要特征及适用范围如下： 工程等级工程主要特征工程范围举例 特列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑。 有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑。 30

19、层以上建筑。 高大空间有声、光等特殊要求的建筑物。 国宾馆、国家大会堂、国际会议中心、国际体育中心、国际贸易中心、国际大型航空港、国际综合俱乐部、重要历史纪念建筑、国家级图书馆、博物馆美术馆、剧院、音乐厅、三级以上人防。 1高级大型公共建筑。 有地区性历史意义或技术要求复杂的中、小型公共建筑。 16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑。 高级宾馆、旅游宾馆、高级招待所、别墅、省级展览馆、博物馆、图书馆、科学试验研究楼（包括高等院校）、高级会堂、高级俱乐部、300床位医院、疗养院、医疗技术楼、大型门诊楼、大中型体育馆、室内游泳馆、室内滑冰馆、大城市火车站、航运站、候机楼、摄影棚、邮电通讯楼、

20、综合商业大楼、高级餐厅、四级人防、五级平战结合人防等。 2中高级、大中型公共建筑。 技术要求较高的中小型建筑。 16层以上29层以下住宅。 大专院校教学楼、档案楼、礼堂、电影院、部、省级机关办公楼、300床位以下（不含300床位）医院、疗养院、地、市级图书馆、文化馆、少年宫、俱乐部、排演厅、报告厅、风雨操场、大、中城市汽车客运站、中等城市火车站、邮电局、多层综合商场、风味餐厅、高级小住宅等。 3中级、中级公共建筑。 7层以上（含七层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑。 重点中学、中等专科学校、教学、试验楼、电教楼、社会旅馆、饭馆、招待所、浴室、邮电所、门诊所、百货楼、托儿所、幼儿园、综合服

21、务楼、一、二层商场、多层食堂、小型车站等。 4一般中小型公共建筑。 7层以下无电梯的住宅、宿舍及砖混建筑。 一般办公楼、中小学教学楼、单层食堂、单层汽车库、消防车库、消防站、蔬菜门市部、粮站、杂货店、阅览室、理发室、水冲式公共厕所等。 5一二层单功能、一般小跨度结构建筑。同特征 三、需要单独提出建筑设计方案的，特级、一级工程建筑设计方案加收该项目设计费的10%；二级工程建筑设计方案加收该项目设计费的6%；三级工程建筑设计方案加收该项目设计费的3%；四级以下（含四级）工程不另收建筑设计方案费。 四、本收费标准已包括相应一般的消防系统和建筑装饰设计收费，如有特殊要求时另议。对现有建筑物进行专门装饰

22、设计时，根据装饰设计的复杂程度，按装饰费用的3-5%收费。 五、本收费标准是以单项工程为基本单位，不包括煤气、取水、净化、污水处理、道路桥梁、锅炉房、加油站、变配电所、水泵房、冷却塔、烟囱等单项建筑物和构筑物的设计在内，其收费应分别按市政和其他行业的标准执行。 六、承担小区规划布置、在3公顷以上按每公顷700元收费，3公顷以下不收费，但小区的管线、绿化、土方等设计不论大小均按概算的1.5%收费。 七、承担多功能建筑，按主体建筑功能计算收费，其中较主体功能更为复杂的部分按相应等级计算。 八、民用建筑工程等级表内“大型”一般系指一万平方米以上建筑；“中型”指三千一万平方米的建筑；“小型”指三千平方

23、米以下的建筑。本分类法仅限于本表的使用。 九、仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时，其工作量的比例为40%和60%。 十、按照本收费标准提供文件的份数为初步设计图纸6份、施工图8份。 表一 民用建筑设计收费定额 单位：元/平米 工程等级暧通要求条件建筑面积（平米） 集中采暧集中空调500以下5001000100120002001300030015000500110000100013000030000以上 特无有 25.2023.8022.4021.00 有有 26.7425.3423.9422.54 1无有 18.2016.8015.5414.8414.14 有有 19.1817.7816

24、.3815.6814.98 2无无 11.2010.369.529.248.96 有无 11.9011.0610.229.949.66 有有 13.3012.4611.6211.3411.06 3无无 6.306.166.096.02 有无 6.796.586.516.44 有有 7.847.567.497.42 4无无3.923.503.223.153.08 有无4.203.783.503.433.36 5无无2.101.681.611.54 有无2.381.961.891.82 注：1凡收费不足700元者均按700元计算。 2凡一子项在上一档面积范围内计算出收费额低于下一档时，按下一档最高

25、面积和收费标准计算收费额。 民用建筑设计收费定额调整系数工程要求内容调整系数6度抗震设防10层以下6度10层以上和7、8度10层以下7、8度10以上80米以上1.051.10 1.151.2029度抗震设防另议3湿陷性黄土、膨胀土、软土流砂等等特殊处理地基1.054高寒地区(指平均气温在8度以下,最冷日平均气温在-10以下，全年日平均气温小于或等于5的天数在150天以上地区)。1.05 5底层带商店住宅1.10 民用建筑工程设计费率收费标准 表二 单位：% 工程等级工 程 概 算 投 资（万 元） 300以下301-10001001-30003001以上 一级2.01.91.81.7 二级1.81.71.61.5 三级1.61.51.41.3 四级1.41.31.2 五级1.21.1 注：特级工程在上表一级工程收费标准的基础上乘以1.1的系数。