资产评估(复习资料).doc

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1、注：题型分类，只供参考选择题：（不定项）1021.资产主要分为三类：评估、评估复核、评估咨询2.资产评估的特点：市场性、公正性、专业性、咨询性3.在资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外的价值类型：在用价值、投资价值、清算价值、残余价值4.资产评估的基本方法(基本类型)：市场法，收益法和成本法。5.资产评估中的假设包括：市场条件假设、评估对象使用状态假设、评估对象作用空间假设、宏观环境假设6.资产评估中最重要的基本假设：交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设7.通过市场法进行资产评估需要满足的最基本的前提条件：要有一个活跃的公开市场、公开市场上要有可比的资产及其交易活动8.运用市场法

2、进行评估的基本程序：选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果9.市场法中的具体评估方法：直接比较法(可能演变成：现行市价法，市价折扣法，功能价值类比法，价格指数法，成新率价格调整法)、间接比较法10.使用市场法前必须满足的基本条件：利用参照物进行评估，且参照物与评估对象必须相同或相似，即具有可比性参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长11.成本法中的基本要素：资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值、资产的经济性贬值12.成本法在机器设备评估中的应用：重置成本计算、实体性贬值、功能性贬值

3、、经济性贬值13.土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性、土地产权的可垄断性、土地利用的多方面性、土地效益的级差性14.房地产的特性：位置固定性、供求区域性、使用长期性、投资大量性、保值与增值性、投资风险性、难以变现性、政策限制性15.房地产价格的特征：房地产价格是权益价格、房地产价格与用途相关、房地产价格具有个别性、房地产价格具有可比性16.区域因素可细分为：商服繁华因素，道路通达因素，交通便利因素，城市设施状况因素，环境状况因素.17.土地的个别因素：区位因素、面积因素、形状因素、地力因素（地质因素、地势因素、地形因素）、容积率因素、用途因素、土地使用年限因素18.建筑物的个别因素：面积、结

4、构、材料等；设计、设备等是否良好；施工质量；法律限制；建筑物是否与周围环境相协调19.了解无形资产概念的内容：非实体性、控制性、效益性20.无形资产功能特性：共益性、积累性、替代性21.专利权的资产特点：专利资产确认复杂、收益能力有一定的不确定性、专利资产除具有无形资产的基本特性外，专利资产还具有自身特征（专利资产还具有时间性特征、地域性特征、排他性特征、共享性特征）22.专有技术的特点：实用性、获利性、保密性23.债券特点：投资风险较小，安全性较强到期还本付息，收益相对稳定；3具有较强的流动性24.债券评估：上市交易债券的评估（一般采用市场法现行市价进行评估）非上市交易债券的评估（不能直接采

5、用市价进行评估，应采取相应的评估方法进行价值评估到期一次还本付息债券的价值评估分次付息，到期一次还本债券的评估） 根据债券付息方法，债券又可分为：到期一次还本付息，分次付息、一次还本债券。25.流动资产与固定资产等资产比较，具有的特点：循环周转速度快、变现能力强、占用形态同时并存又相继转化、波动性26.企业价值评估的对象：通常是指企业整体价值、股东全部权益价值、股东部分权益价值27.企业价值中的价值类型：市场价值、非市场价值28.企业价值评估中的非市场价值主要有：投资价值，持续经营价值，保险价值，清算价值等.29.资产评估报告书的种类：整体资产评估报告与单项资产评估报告；完整型评估报告、简明型

6、评估报告与限制型评估报告；现实型评估报告、预测型评估报告与追溯型评估报告30.成本法，市场法，收益法在机器设备评估中的应用：要考虑哪些因素、问题？（P107151）名词解释.资产评估：是市场经济的产物，其业务涉及企业间的产权转让、资产重组、破产清算、资产抵押以及财产保险、财产纳税等经济行为。.资产评估中的市场价值：是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。.清算价值：指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。.交易假设：是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等

7、模拟市场进行估价。.公开市场假设：是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。.持续使用假设：是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明.清算假设：是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。.市场法：指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。.收益法：指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称.成本法：指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评

8、估资产业已存在的各种编制因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称.资产评估程序：指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。.土地价格：包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的，正常地产市场中具体宗地在一定使用年限内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到

9、.房地产价格的影响因素区域因素：指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素想结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素.基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格.企业价值评估：是现代市场经济的产物，它适应频繁发生的企业改制、公司上市、企业购并和跨国经营等经济活动的需要而产生和发展。.企业价值评估中的市场价值：从价值属性的角度定义，是指企业在评估基准日公开市场上正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值7.企业价值评估中的非市场价值：并不是一种具体的企业价值存在形式，它是一系列不符合企业

10、价值评估中的市场价值定义条件的价值形式的总称或组合.8.资产评估报告：指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。简单题：38一作为资产评估对象的资产具有的基本特征： 资产必须是经济主体拥有或者控制的。 资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。 资产必须能以货币计量。二人们对资产评估的价值类型的主要分类： 资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括： 重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种. 从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型

11、，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种. 从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型. 以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值两大类.三市场价值在资产评估中的作用主要体现在以下方面： 市场价值是资产评估中的公允价值的坐标。 市场价值的另一个作用是在其评估所依据的市场范围内，市场价值是从市场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性的，而市场价值以外的价值的相对合理和公平性是受某些条件严格限制的四市场价值由于其自身优越的条件也确实能够起到这种作用： 市场价值是正常市场

12、条件下的公允价值，正常市场条件容易理解、容易把握 时常价值是资产正常使用（最佳使用）状态下的价值，正常使用（最佳使用）也容易理解和把握 资产评估结果只有两大类价值类型，即市场价值和市场价值以外的价值，明确了市场价值也就容易把握市场价值以外的价值，并根据评估对象自身的状况及使用方式和状态偏离资产正常使用（最佳使用）的程度，以及评估时市场条件偏离正常市场条件的程度去把握市场价值以外的价值的量及其具体价值形式 市场价值是资产评估中最为典型的公允价值，市场价值的准确定位是准确把握市场价值以外的价值的基础，也是准确把握公允价值的基础五资产评估的基本评估程序：（2-7狭义）明确资产评估业务基本事项 签订资

13、产评估业务约定书 编制资产评估计划 现场调查收集资产评估资料 评定估算 编制和提交资产评估报告 资产评估工作底稿归档六签订资产评估业务约定书的基本内容：资产评估机构和委托方名称、住所资产评估目的资产评估对象和评估范围资产评估基准日出具资产评估报告的时间要求资产评估报告使用范围资产评估收费双方的权利、义务及违约责任签约时间.双方人为应当约定的其他重要事项七资源资产的特性：自然属性(基本特性)：天然性、有限性和稀缺性、生态性、区域性经济属性：资源资产具有使用价值、资源资产价值能够以货币计量、资源资产具有可收益性法律属性：资源资产必须能够为特定的产权主体所拥有和控制、资源资产的使用权可以依法交易业务

14、计算题2002年资产评估师资产评估考试试题三、综合题共5题,共60分。其中(一)题8分, (二)题10分,(三)题12分,(四)题12分,(五)题18分。有计算的,要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,应列出公式。(二)甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术,已知条件如下:甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利,甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部:该专利为甲企业外购,胀面价值100万元,已使用4年,尚可使用6年,假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响,由于失去垄断地位,市场竞争会加剧,预计在以后6年,甲企业减少收益按折现值计

15、算为50万元,增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额(以万元为单位,小数点后保留两位)。1.重置成本净值=100(1+15%) 6/(4+6)=69(万元)2.重置成本净值分摊率=50/(150+50)100%=25%3.机会成本=50+10=60(万元)4,该专利许可使用的最低收费额=69 25%+60=77.25(万元)(三)评估机构于2002年1月对某公司进行评估,该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股,每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%

16、,2001年度的收益率为10%,如果甲企业没有新产品投放市场,预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品,预计2年后新产品即可投放市场,并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右,而且从投产后第3年起,甲企业将以净利润的75%发放股利,其余的25%用作企业的追加投资,净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%,求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。1.新产品投资以前两年的收益率分别为:10% (12%) =9.8% 9.8% (12%) =9.6%2.新产品投产以前两年内股票收益现值为:收益现值=10019.8%/(1+

17、15%)+10019.6%/(1+15%)(1+15%)=8.52+7.26=15.78(万元)3.新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和:股票收益现值之和4.从新产品投产后第三年起股利增长率:股利增长率=20%25%=5%5.从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值:股票收益现值6.该股票评估值=15.78118.44+85.77；119.99(万元)(五)被评估设备系A企业拟单独对外转让的一台于1997年4月10日从国外进口的大型设备。评估人员通过查询设备进口合同及有关账簿了解到,该设备进口时的CIF(到岸价)为22万美元,当年A企业为关税及进口环节税免税企业。银行手续费及代理费等约

18、占设备CIF的10%,国内运杂费约占设备CIF的5%,安装调试费约占设备CIF的20%,当时的人民币与美元的比价为8.3=1。评估人员经进一步调查得知以下资料:1.被评估设备的现时FOB(离岸价)为18万美元,境外运杂费及保险费为设备FOB的6%,现行关税税率为20%,增值税税率为17%,银行手续费及代理费为设备CIF的10%,国内运杂费约占设备CIF的5%,安装调试费约占设备C1F的20%,现行人民币与美元的比价仍为8.3=1。2.被评估设备从1997年4月开始投入使用,在不停产的情况下,于1999年4月对该设备做厂一定的技术改造,投资15万元人民币给设备增添了一个深加工配套装置。该设备使用

19、到2001年4月时,由于操作上的原因造成该设备传动齿轮严重受损,导致设备停产至评估基准日。经有关技术人员检测认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年,损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2%,传动齿轮的现行购买价格为5万元人民币,调换费用约2万元人民币。3.从1997年4月到2002年4月国内没备类价格没有明显变化,设备生产国设备类价格指数有所下降但具体情况无法查询。4.假设潜在买主只限于设备所在地投资者。5.评估基准日A企业为关税及进口环节税正常纳税企业。评估要求:(一)基本要求:试评估该设备于2002年4月10日(评估基准日)的变现价值。(二)计算过程要求:计算过程中的小数点后保留3位

20、,计算结果保留到个位,小数点后四舍五人。(三)评估结论说明要求:1.需说明评估结论是否有约束条件。2.需说明应提醒评估报告阅读及使用人在理解和使用评估结果时应注意的问题。一、被评估设备现时(重置成本)取得价值1.设备CIP(到岸价)=18(1+6%)=19.08(万美元)2.应纳关税=19.08 20%=3.816(万美元)3.应纳增值税=(19.08+3.816)17%=3.892(万美元)4.银行及代理手续费=19.0810%=1.908(万美元)5.国内运杂费=19.08 5%=O.954(万美元)6.被估设备现时(重置成本)取得价值=19.08+3.816+3.892+1.908+0.

21、954=29.65(万美元)或=29.65 8.310000=2460950(元人民币)二、被评估设备有形损耗额(实体性贬值)1.设备的账面价值=22 (1+10%+5%+20%)=29.7(万美元)或=29.7 8.310000=2465100(元人民币)2.设备复原重置成本=24651001150000=2615100(元人民币)3.设备加权投资复原重置成本:(1)24651004=9860400(元人民币)(2)1500002=300000(元人民币)(3)9860400+300000=10160400(元人民币)4.设备加权投资年限=101604002615100=3.89(年)5.不

22、可修复部分有形损耗率=3.89/(3.89+10) 100%=28%6.设备有形损耗额:(1)设备不可修复部分复原重置成本=2460950 (12%)=2411731(元人民币)(2)不可修复部分有形损耗额=2411731 28%=675285(元人民币)(3)被评估设备有形损耗额=675285+70000=745285(元人民币)三、设备评估值设备评估值=2460950745285=1715665(元人民币)四、评估结论说明1.因本次评估的是设备的变现值,本评估值中未包括设备的安装调试费2.本评估值中未扣减设备拆卸及变现过程中的费用;3.本评估值中未考虑变现过程中的税金。(注:如果所有计算式

23、正确,允许最终评估结果有一定误差, 不超过小数点前2位数)2005年注册资产评估师考试资产评估试题三、综合题共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分，（四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式 （一）甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率为l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的8

24、0%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。（要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。） 1.折现率4+6102.求未来前三年股票收益现值之和 （2分）3.求未来第四年、第五年股票收益现值之和 （2分）4.求第六年起的股利增长率 （2分）5.求未来第六年起的股票收益之和 （3分）6. （1分）（二）被评估资产为一待开采金属矿的探矿权。该矿由甲勘探队于2001年1月初开始进行投资勘探，2003年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的资

25、料，具备了投资开采的条件。2004年1月甲勘探队拟将勘探成果转让给乙企业并由乙企业进行开采，要求评估探矿权价值，并将评估基准日确定为2004年1月1日。 评估人员调查得知，甲勘探队在3年的勘探过程中，每年投资l00万元，资金均匀投入，在这三年的过程中，相应物价指数每年递增5%.该金属矿可开采量为1000万吨。乙企业从2004年1月开始投资，如果每年投资500万元，资金均匀投入，3年后可形成年开采矿石l00万吨的生产能力。假设该矿矿石每吨售价500元，每年获得的利润总额为销售收入的l5%，所得税税率为33%，适用折现率为l0%，假设除投资条件外不考虑其他因素，求该探矿权的转让价值。 要求：采用约

26、当投资贴现现金流量法，结果以万元为单位，小数点后保留两位。 1.甲勘探队投资现值100（1+5）2.5100（1+5）1.5100（1+5）0.5112.97+107.59+102.47323.03 （2分）2.乙企业投资现值 （2分）3.甲勘探队投资所占比例 （2分）4.矿山可开采年限物质 （2分） 5.开采矿山收益现值 （2分）6.探矿权评估值 （1分）（四）被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为

27、建设一幢25000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3.专业费用为建筑费用的10%； 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字

28、楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息； 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7.房地产综合资本化率为8%； 8.每年按365天计算： 9.本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。解一：1.12楼面积 30002=6000（平方米）（0.3分）2.35层面积 19

29、003=5700（平方米）（0.3分）3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米）（0.2分）4.年总收入（元）60002000+57002365（1-10%）+133002.5365（1-10%）=12000000十3744900+10922625=26667525（3分）5.年总费用（元）26667525（5%+17.5%）+2500030001.10.1%+2500030001%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元）（0.2分）7.大厦

30、价值 （3分）8.建筑费用 30002500075000000（元） （0.5分）9.专业费用 75000000107500000（元） （0.5分）10.开发商利润 （75000000+7500000+5000000+地价）25875000000.250.25地价2187500+0.25地价 （1分）11.利息 地价（1+5）31+5000000（1+5）2.51+750000001.160%（1+5）1.51+750000001.140（1+5）0.510.1576地价648631.613758526.61+814937.530.1576地价+5222095.75 （3分） 12.地价地价

31、233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25地价-0.1576地价-5222095.75地价+0.25地价+0.1576地价118961590.3（元） 地价 （3分） 解二：1.12楼面积 30002=6000=0.6（万平方米）（0.3分）2.35层面积 19003=5700（平方米）=0.57（万平方米）（0.3分）3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米）（0.2分）4.年总收入（万元）0.62000+0.5723650.9+1.332.53650.9=2666.75（3分）5.年总费用2666.75（5%+17

32、.5%）+2.530001.10.1%+2.530001%=683.27（万元） （3分）6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元）（0.2分）7.大厦价值 （3分）8.建筑费用 30002.57500（万元） （0.5分）9.专业费用 750010750（万元） （0.5分）10.开发商利润 （7500+750+500+地价）252187.5+0.25地价 （1分）11.利息 地价（1+5）31+500（1+5）2.51+75001.160%（1+5）1.51+75001.140（1+5）0.510.1576地价64.86375.85+81.490.1576地价+522.20 （3分） 12.地价地价23355.875007505002187.50.25地价0.1576地价522.2 地价 （3分）