福州市城市规划管理技术规定.31357.pdf

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1、 福州市城市规划局编制福州市人民政府批准二年一月一日实施福州市城市规划管理技术规定(暂行)福州华衡日月环水天 2目录第一章总则（）第二章建设用地分类与适建范围（）第三章建筑容量控制指标（）第四章建筑间距控制与建筑退让（）第五章市政公用设施控制（）第六章建筑高度控制（）第七章建筑绿地控制（）第八章建筑与城市环境控制（）第九章特别地区的补充规定（）第十章附则（）附录一术语、名词解释（）附录二计算规则（）附录三附表（）附录四建筑间距及退让图示（）福州华衡日月环水天 3第一章 总则第一条为了加强福州市城市规划管理，保证科学、合理、经济地利用土地，配置城市公共设施，提高城市的环境质量和生活质量，根据 中

2、华人民共和国城市规划法、福建省实施中华人民共和国城市规划法办法、福州市城市规划管理条例、福州城市总体规划及其他有关文件，制定本规定。第二条本规定适用于福州市城市规划区范围内各项建设工程。第三条在福州市城市规划区范围内，建设项目用地面积超过的，须编制修建性详细规划或城市设计。用地面积在（含）以下的项目，需编制建设用地总平面规划、综合管线工程总平面规划和竖向规划。各项建设工程的建设，应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计执行。尚无上述规划的，按分区规划和本规定执行。建设用地总平面规划（修建性详细规划）设计文件编制要求见表（一）。第四条各类专业性用地建设项目应符合已颁布的其专业技术规范

3、及本规定的要求。福州华衡日月环水天 4第二章建设用地分类与适建范围第五条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参加城市用地分类与规划建设用地标准（）分类如下：一、居住用地；二、公共设施用地；三、工业用地；四、仓储用地；五、对外交通用地；六、道路广场用地；七、市政公用设施用地；八、绿地；九、特殊用地；十、水域和其他用地。第六条居住用地（），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。（一）第一类居住用地（），指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地；（二）第二

4、类居住用地（），指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中高、高层住宅为主的用地；（三）第三类居住用地（），指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地混合交叉的用地。第七条公共设施用地（），指居住区及居住区级以上的行政、经济、福州华衡日月环水天 5文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共设施用地。（一）行政办公用地（），指行政机关、党派和团体等机构用地，包括市属办公用地（），非市属办公用地（）；（二）商业金融业用地（），指商业（）、金融业（）、保险业（）、服务业（）、旅馆业用地（）和市场用地（）；（三）文化娱乐用地（），指新闻出版

5、用地（）、文化艺术团体用地（）、广播电视用地（）、图书展览用地（）、影剧院用地（）、游乐用地（）；（四）体育用地（），指体育场馆用地（）和体育训练基地用地（），不包括学校等单位内的体育用地；（五）医疗卫生用地（），指医院用地（）、卫生防疫用地（）、休疗养用地（），不包括以居住为主的干休所用地，该用地归入居住用地（）；（六）教育科研设计用地（），指高等院校用地（）、中等专业学校用地（）、成人与业余学校用地（）、特殊学校用地（）、科研设计用地（），不包括中学、小学和幼托用地，该用地归入居住用地（）；（七）文物古迹用地（），指经批准的具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其

6、它用途的文物古迹用地，该用地分别归入相应的用地类别；（八）其它公共设施用地（），除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地。第八条工业用地（），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。福州华衡日月环水天 6（一）一类工业用地（），指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；（二）二类工业用地（），指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；（三）三类工业用地（），指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。第九条仓储用地（），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地；（一）普通仓库用地（），指以库房为主的储存一般货物的普通仓库用地；（二

7、）危险品仓库用地（），指存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地；（三）堆场用地（），指露天存放货物为主的仓库用地。第十条对外交通用地（），指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。（一）铁路用地（），指铁路站场和线路等用地；（二）公路用地（），指高速公路用地（）和一、二、三级公路线路（）、长途客运站用地（），不包括村镇公路用地；（三）管道运输用地（），指运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地；（四）港口用地（），包括海港用地（）和河港用地（），指海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地；（五）机场用地（），指民用及军民合用的机场用地，包

8、括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地。福州华衡日月环水天 7第十一条道路广场用地（），指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。（一）道路用地（），指快速干路和主干路用地（）、次干路用地（）、支路用地（）和其它道路用地（），包括其交叉路口用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地；（二）广场用地（），指公共活动广场用地，包括交通广场用地（）和游憩集会广场用地（），不包括单位内的广场用地；（三）社会停车场（库）用地（），指公共使用的停车场和停车库用地，包括机动车停车场（库）用地（）和非机动车停车场（库）用地（），不包括其它各类用地配建的停车场（库）用地。第十二条市政公用设施

9、用地（），指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。（一）供应设施用地（），指供水用地（）、供电用地（）、供燃气用地（）和供热用地（）等；（二）交通设施用地（），指公共交通用地（）、客货运交通用地（）和其它交通设施用地（）；（三）邮电设施用地（），指邮政、电信和电话等设施用地；（四）环境卫生设施用地（），指雨、污水处理用地（）、粪便垃圾处理用地（）；（五）施工与维修设施用地（），指房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；（六）殡葬设施用地（），指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；福州华衡日月环水天 8（七）其

10、它市政公用设施用地（），指除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地。第十三条绿地（），指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。（一）公共绿地（），指向公众开放，有一定的休憩设施的绿化用地，及其范围内的水域。包括各类公园（）和街头绿地（）；（二）生产防护绿地（），指园林生产绿地（）和防护绿地（）。第十四条特殊用地（），指特殊性质的用地。（一）军事用地（），指直接用于军事目的的军事设施用地，不包括部队家属生活区等用地；（二）外事用地（），指外国驻华机构及其生活设施等用地；（三）保安用地（），指监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地。不包括公安局和

11、公安分局，该用地归入公共设施用地（）中的行政办公用地（）；（四）保税区用地（），指国务院批准设立的保税区用地；（五）农田保护区用地（），指政府规定、地方划出的永久性农田保护用地；（六）风景区用地（），指国家级、省级、市级风景区用地；（七）自然保护区用地（），为保护动、植物种群而设置的国家级、省级自然保护区用地。第十五条水域和其他用地（），指除以上各大类用地之外的用地。（一）水域（），指江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域；福州华衡日月环水天 9（二）耕地（），指种植农作物的土地，包括菜地（）、灌溉水田（）和其他耕地（）；（三）园地（），指果园、桑园、茶园、

12、橡胶园等园地；（四）林地（），指生长乔木、竹类、灌木等林木的土地；（五）村镇建设用地（），指城市规划区内的集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地；（六）弃置地（）；（七）发展备用地（），指规划中为城市远期发展确定的用地，及由政府控制的公共设施保护地。第十六条城市用地分类适用于福州市城市规划编制的各个阶段。各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，按分区规划和本规定表（二）各类建设用地适建范围表 以下简称表（二）的规定执行。凡表（二）中未列入的建设项目，由福州市城市规划局根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适用范围。凡需改变规

13、划用地性质，超出表（二）规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后执行。第十七条凡用地单位征用未开拓或未拓宽的规划道路旁土地，需同时征用规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地，作为开拓道路及敷设市政基础设施的用地；道路另一侧是河道或绿化带且未被征用，用地单位应全部征用并负责拆迁，不得它用。其建筑密度、容积率等规划技术指标按实际用地面积计算。第十八条根据福州市现状，按照福州城市总体规划，福州市城福州华衡日月环水天 10市规划区划分为三类建设区，以不同的控制指标进行规划、建设管理。具体划分如下：（一）第一类建设区：范围为连江路以西、上三路（三高路）以北、西二环路以东、北二环路

14、以南所围合的地区。（二）第二类建设区：指第一、三类建设区外的地区。（三）第三类建设区：指风景保护区及市区各公园。（四）特别保护区：指在规划管理中需特别控制的地区。第一类建设区内拟建设用地中的原有建筑密度低于的，按第二类建设区指标控制。第二类建设区内拟建设用地中的原有建筑密度达到或超过的，按第一类建设区指标控制。福州华衡日月环水天 11 第三章 建筑容量控制指标第十九条福州市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行。表（三）、（四）中建筑密度、容积率为上限、绿地率为下限。建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。第二十条建设用地面积大

15、于的成片开发地区的修建性详细规划，应按照福州城市总体规划、控制性详细规划确定建筑总容量控制指标。在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建设用地的建筑容量控制指标可按表（三）、（四）的规定适当调整。第二十一条建设用地面积小于或等于的用地，其建筑容量控制指标按已批准的规划执行。尚无经批准的规划的地区，其建筑容量控制指标应按表（三）、（四）执行。第二十二条表（三）、（四）规定的指标中容积率、建筑密度、绿地率适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地，应按各种不同性质

16、建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。第二十三条对未列入表（三）、（四）的教育机构、文体科技、医疗保健等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，且不能超过住宅建筑项目类型的建筑容量控制指标。第二十四条市中心、区中心地段及市区内建筑密集地区或人口密集地区，其建筑容量控制指标可根据具体情况经福州市城市规划局核准后报福州华衡日月环水天 12市人民政府批准，按同类控制指标适当调整。在原有建设用地范围内，其建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层；用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原总平面布局及空间

17、结构有较大改变的亦不得建设。建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。否则，应视为加层或扩建。建筑扩建、加层改造，其建筑间距和退让应符合第四章的规定。第二十五条福州市第一类建设区内，个人不得新建私人住宅。原有的私人住宅经有关部门鉴定确属危房和符合其他规定的，允许进行危房改建，且需符合下列规定：、危房改建须在原有建设用地（或称宅基地）范围内，建筑物的任何部分不得突出和悬挑出用地范围；、不得影响四邻住宅的采光、通风和建、构筑物的安全及正常使用；、不得破坏绿化和妨碍道路交通、消防安全。第二类建设区内严格控制新建私人住宅，确需建设的应统一规划，统一建设，经区建设局审查后，报福州市城市规划

18、局审核批准方可建设，且应符合本规定；属危房改建的，应符合本条 条款的规定。城市规划区内个人建设或改建住宅，建筑面积一般按常住人口人以下控制，以低层住宅建筑为主，建筑层数不应超过三层，建筑高度不应超过。第二十六条 房地产开发建设用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：（一）低层、多层、中高层住宅为；福州华衡日月环水天 13（二）多层公共建筑为；（三）高层住宅建筑高度小于或等于的为；（四）高层住宅建筑高度大于的为；（五）高层公共建筑高度小于或等于的为；（六）高层公共建筑高度大于的为。建设用地未达到上述规定的最小面积，但因邻近用地已经完成城市建设，或因公用设施等限制，确实无法调整、合并，且不妨碍城市

19、规划实施的，由福州市城市规划局予以核准建设。第二十七条建设用地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积，但增加的面积总计不得超过核定建筑面积（建筑用地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。（开放空间的条件和计算见附录二）在建筑物内部（包括地面层或其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间连系在一起且其有效宽度不小于时，可作为城市公共通道。提供公共开放空间建筑面积补偿换算表核定建筑容积率每提供有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（）小于大于、等于、小于大于、等于

20、、小于大于、等于福州华衡日月环水天 14第二十八条在福州市城市规划区中心城范围内建设机动车公共停车场（库）应遵循以下规定：（一）机动车公共停车场（库）是指以计时收费方式，服务外来或市内机动车的停车场（库）。外来机动车公共停车场（库）应设置在城市出入口道路附近或其它合适的地点，市内公共停车场（库）应靠近主要服务对象设置，其场址选择应符合城市规划要求和车辆出入口不妨碍道路畅通的要求。机动车公共停车场（库）出入口的设置应符合下列规定：、出入口应符合行车视距的要求；、出入口距离道路交叉口、桥隧坡道起止线不宜少于。（二）室外机动车公共停车场在其用地周边应设绿化隔离带，绿地率不少于用地面积的。应选择高大树

21、种按停车方式、间距植于停车场内，停车场地面宜选择网格式铺地，以提高绿地率和绿化覆盖率。（三）室内机动车公共停车库单独建设时，其与相邻建筑之间应设绿化隔离带，多层停车库的绿化隔离带宽度不得小于，高层停车库的绿化隔离带宽度不得小于，建筑退让及间距控制按本章及有关规范执行，建筑容量控制指标可在表（三）、（四）规定的基础上适当调整，建筑密度不高于，绿地率不低于。（四）当建设项目中的公共停车库，其建筑面积达到或超过项目总建筑面积时，可视为公共停车库与其他性质建设项目合建，除应遵守本条第三款规定外，其建筑容量控制指标为：建筑密度不高于，绿地率不低于。（五）建设项目中可与主体建筑分开单独建设单层或多层公共停

22、车库（不含地下停车库），但需满足建筑容量控制指标、建筑退距、间距的要求，福州华衡日月环水天 15并应符合环境景观要求。（六）地下停车库在规划、建设中，应该与人防设施相结合。第二十九条福州市城市规划区内的建设项目，必须建设与其相配套的机动停车场（库）和自行车停车场（库）及本单位职工自用的停车场（库）。停车场（库）设置指标按表（五）执行，其中室外停车场（包括机动车、自行车）的车位数不低于核定标准车位数的，核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数。机动车公共停车场（库）和机动车配建停车场（库）建成后，不得改变其使用性质或占用、停用。住宅建筑架空层用为停车库的，其建筑面积计入室内停车库面积，

23、但不计入容积率。福州华衡日月环水天 16第四章建筑间距控制与建筑退让第三十条建筑间距须符合防火、消防、抗震、环保、工程管线和文物、建筑保护等方面的要求，还应同时符合本章的规定。（见附录四）第三十一条低层、多层及中高层住宅建筑的间距控制应符合下列规定：（一）平行布置时的间距（包括两建筑夹角）。、朝向为南北向的（指正南北向和南偏东（西）以内（含 45），下同），其间距在第一类建设区不小于南侧建筑高度的 0.8 倍；在第二类建设区不小于 1.0 倍；在第三类建设区不小于 1.2 倍。、朝向为东西向的（指正东西向和东（西）偏南以内（不含 45），下同），其间距在第一类建设区不小于较高建筑的 0.7 倍

24、；在第二类建设区不小于 0.8 倍；在第三类建设区不小于 1.0 倍，且最小间距不低于 6m。（二）垂直布置时的间距（90两建筑夹角60）。在第一类建设区不小于较高建筑高度的 0.5 倍；第二类建设区不小于0.6 倍；第三类建设区不小于 0.7 倍；且最小间距不小于 6m。间距内山墙不得开窗或有外露楼梯，其对应建筑的阳台出挑距离宽度不超过 1.5m。多、中高层住宅建筑的山墙连续宽度应小于或等于 20m，若大于 20m，其间距按平行布置时的间距控制。（三）既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距：1、当两建筑的夹角小于或等于 30时，其间距最小处按本条第一款控制。2、当朝向为南北向或东西向时，两建

25、筑的夹角大于 30，小于 60时，其间距最小处在第一类建设区不小于南侧（或较高）建筑的 0.6 倍；第二类建设区不小于 0.7 倍；第三类建设区不小于 0.8 倍。福州华衡日月环水天 173、当两建筑的夹角大于或等于 60时，其间距最小处按本条第二款控制。（四）低、多、中高层住宅建筑的山墙间距，在第一类建设区不少于6m，第二类、第三类建设区不小于 7m，别墅建筑的山墙间距不少于 8m。有卫生间、楼梯间等房间在山墙上开启洞口的，原则上不得有任何物体突出墙面。当住宅山墙有居室、起居室、客厅开启窗户时，其山墙间距应增加 2m。有突出物时，应相应调整间距，保证净距符合上述规定。（五）不规则平面的住宅建

26、筑，按建筑的最凸出的外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。（六）住宅建筑南北向布置，相邻两住宅建筑之间地面有高度差时，其建筑间距按下列原则计算：当南侧住宅建筑低于北侧住宅建筑高度时，以两建筑高度完全重叠的部分计算建筑间距，并应同时符合其它规范的要求；当南侧住宅建筑高于北侧住宅建筑高度时，应以两建筑高度完全重叠的部分加上南侧住宅建筑高出北侧的部分高度计算建筑间距，以上间距最小值不少于 9m。（七）位于同一裙房之上的几幢建筑，计算建筑间距可扣除裙房的高度；计算与相邻建筑间距时，应包括裙房高度。（八）同一建设用地内，底层设有架空层的住宅建筑相邻时，其间距计算不含底层架空层的建筑高度；底层设有架空层

27、的住宅建筑与非住宅建筑或未设架空层的住宅建筑间距计算应含住宅建筑底层架空层的建筑高度。第三十二条 居住用地的别墅建筑与相邻建筑的间距：第二类建设区不小于 1.4 倍；第三类建设区不小于 1.5 倍。第三十三条 在符合第三十条至第三十一条规定的前提下，南北向平行布置的低层住宅建筑的最小间距为 6m，与其北侧多层、中高层住宅建福州华衡日月环水天 18筑最小间距为 9m。第三十四条 高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距应符合以下规定：（一）平行布置的间距：1、朝向为南北向的，南侧为面宽大于或等于 25m 的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类建设区为南侧建筑高度的0.35倍，且最小间距为23

28、m；在第二类建设区为 0.4 倍，且最小间距为 28m；在第三类建设区为 0.45 倍，且最小间距为 33m。南侧为面宽小于 25m 的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类建设区为南侧建筑高度的 0.3 倍，且最小间距为 22m；在第二类建设区为 0.35 倍，且最小间距为 26m；在第三类建设区为 0.4 倍，且最小间距为 30m。2、若北侧为高层住宅建筑时，其间距按南侧中高、多、低层住宅建筑高度控制，且最小间距为 9 m。3、朝向为东西向的，东西侧为面宽大于或等于 25 m 的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类建设区不少于其较高建筑的 0.25，且最小间距为16 m；在第二类建设区不少于 0

29、.3 倍，且最小间距为 18 m；在第三类建设区不少于 0.35 倍，且最小间距为 20 m。东西侧为面宽小于 25 m 的高层住宅建筑时，其建筑间距在第一类、第二类、第三类建设区的最小间距为 13 m。4、高层住宅建筑之间，其山墙最小间距为 13 m；高层住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑之间，其山墙最小间距为 9 m。（二）垂直布置的间距：在第一类建设区不少于较高建筑高度的 0.2 倍，在第二类建设区不少于 0.25 倍，在第三类建设区不少于 0.3 倍，以上三类建设区最小建筑间距福州华衡日月环水天 19不少于 13m。（三）既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距：1、两建筑的夹角小于或等于

30、 30时，其间距最不小处按本条第一款控制。2、两建筑的夹角大于 30，小于 60时，高层住宅建筑位于南侧，且面宽大于或等于 25m 的，其间距最小处在第一类建设区不少于建筑高度的 0.25倍，且最小间距为 23m；在第二类建设区为 0.3 倍，且最小间距为 26m；第三类建设区为 0.35 倍，且最小间距为 30m。建筑面宽小于 25m 时，其间距最小处在第一类建设区不少于建筑高度的 0.2 倍，且最小间距为 20m；第二类建设区为0.25倍，且最小间距为23m；第三类建设区为0.30倍，且最小间距为26m。3、两建筑夹角等于或大于 60时，其间距最小处按本条第二款控制。第三十五条 医院病房楼

31、、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所、中小学和大中专院校的教学楼建筑的间距，及其与其它建筑物之间的间距须在同型布置方式时的住宅建筑间距要求上提高 15%，同时须满足各专业规范要求。第三十六条 非住宅建筑（第三十五条所列的非住宅建筑除外）的间距和同型布置方式时的住宅建筑间距要求相同，同时须满足各专业规范要求。非住宅建筑与住宅建筑的间距，应符合下列规定：（一）非住宅建筑位于住宅建筑周边时，其间距按第三十条至第三十四条以及本条的规定控制。（二）（文、教、卫）建筑（第三十五条所列的非住宅建筑）位于住宅建筑北侧的或东西侧的（含山墙），其间距按第三十五条控制。第三十七条 中高、多、低层住宅建筑阳台布置，当

32、建筑间距为 1：0.8（南北向平行布置）；1：0.7（东西向平行布置）时，其南阳台（或东西福州华衡日月环水天 20向主阳台）最大出挑距离为 1.5m，其北阳台（或东西向次阳台）最大出挑距离为 1.2m。当建筑间距为 1：1（南北向平行布置）或 1：0.8（东西向平行布置）时，其南阳台（或东西向主阳台）最大出挑距离为 1.8m，其北阳台（或东西向次阳台）最大出挑距离为 1.2m。既非平行也非垂直布置的住宅建筑，其主阳台最大出挑距离为 1.5m，次阳台最大出挑距离为 1.2m。当建筑间距大于以上规定值时，阳台最大出挑距离可视情增加。高层住宅建筑阳台最大出挑距离为 1.8m。高、中高、多、低层住宅建

33、筑南阳台或东西向主阳台连续长度不得大于 8 m，北阳台或东西向次阳台连续长度不得大于 4 m，阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的 60%。阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出以上规定值的，应从阳台外边缘计算建筑间距。第三十八条 农村私人住宅建筑用地的规划、开发建设，应符合建筑容量控制指标、退让、限高等方面的要求，同时应参照下列规定执行。（一）私人住宅建筑南北向布置应按下表执行，其它情况应按本章有关规定执行。联幢住宅 双拼住宅 单幢住宅 高度最小倍数 1.0 1.0 1.0 最小距离（m）9 8 8 山墙最小距离（m）4 4 4（二）设置消防通道的建筑物山墙最小距离应不小于 6m。（三）私人住

34、宅建筑宜采用联幢住宅方式，以节约用地。第三十九条 沿建设用地边界线（或称用地红线）和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围的建筑物，其建筑控住 宅 类 别 间 距 要 求 福州华衡日月环水天 21制线或建筑红线退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保环保等方面的要求外，应同时符合本章的规定。建筑控制线或建筑红线退让指标分为退让用地红线、退让道路规划红线、退让绿地规划绿线、河道规划蓝线、电力规划黑线、文物保护规划紫线。第四十条 建筑控制线或建筑红线退让用地红线的距离按以下规划控制，但退让红线距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。（一）各类建筑退让用地红线距离

35、按表（七）规定的建筑高度的倍数控制，且应满足消防通道的最低要求。（二）各类建筑应在其建设用地范围内满足防火、防爆、环境保护以及其它特殊退让用地红线的要求。（三）建筑控制线或建筑红线退让用地红线或其它规划控制线时，按其相互间最近距离计算建筑退距。（四）相邻地界的建设项目为住宅建筑，并已经批准完成建设的，除应符合表（七）的规定外，须同时符合本章建筑间距的有关规定。（五）相邻地界的建设项目为文、教、卫建筑或其他非住宅建筑，并已经批准完成建设的，各类建筑后退用地红线距离按表（七）中文、教、卫建筑或其他非住宅建筑的退距控制。同时符合本章建筑间距的有关规定。（六）相邻地界为公共绿地的，各类建筑的退距按表（

36、七）中其他非住宅建筑的退距控制。（七）住宅建筑的退距应计算底层架空层的建筑高度。第四十一条 沿城市道路两侧布置的建筑物，其建筑控制线或建筑红线后退道路红线除应符合表（八）的控制指标外，还应符合本章第三十九、四十条和第五章有关规定。地下建筑物退让道路红线和用地红线距离一般福州华衡日月环水天 22与其建筑物退让道路红线和用地红线距离相同。建筑物退让道路红线和用地红线距离大于 5m 的，地下建筑物退让距离为 5m。地下构筑物、管井、管沟等退让道路红线的净距按下列规定：（一）城市主、次干路不得小于 3m。（二）城区支路以下不得小于m。第四十二条有下列情况之一的，经福州市城市规划局核定，其退让距离可适当

37、调整。（一）经审定后的重要地段的详细规划、城市景观设计要求以及文物保护或一些重要标志等。（二）传统建筑街道上的扩建或改建工程。（三）为了保护原有街道空间的延续性，在经批准规划中未能按上述指标控制的道路上的建设工程。在规划批准为沿街骑楼道路两侧，建筑不得超过道路红线。第四十三条新建影剧院、游乐场、体育馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑中作为大型商场的裙房），其面临城市道路的主要出入口方向的建筑控制线后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于m。并应留出临时停车或回车场地，且与城市道路相连。第四十四条 道路交叉口四周的建筑控制线或建筑红线退让道路规划红

38、线距离，在表（八）规定的退距的基础上，中高、多、低层建筑增加2m，高层建筑增加 5m（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。沿街建筑物的台阶、平台、窗井和除用地范围内连接城市管线以外的其它地下管线（包括管沟、管井等构筑物），均应在划定的建筑控制线范围内建设。福州华衡日月环水天 23建筑物的阳台、雨篷、挑檐、凸形封窗，不宜突出建筑控制线。第四十五条 在城市规划区内，建设工程项目需修建围墙或临时围墙的，须向福州市城市规划局报批，并应符合下列规定：（一）大、中型公共建筑，如体育设施、影剧院、旅游宾馆、图书馆等对社会公众开放的建筑，其临街面一般不宜修建围墙，宜以花台、绿化带等建筑小品作为用地边

39、界的隔离带或隔离墙。沿建设用地边界修建围墙的，其围墙型式应为透空型围墙，围墙高度不应超过 1.6m。（二）医院、大中专院校、中小学、幼儿园、托儿所、居住区以及风景区等范围内的周边修建围墙，原则上应为透空型围墙，围墙高度不应超过 1.6m。（三）确有特殊要求的，如监狱、看守所、油库、煤气罐站、各种物质储备专用仓库区、发电厂、水源厂、煤厂、电台、部队营房、宗教场所、有防疫要求的畜、禽饲养场等，可建封闭式的围墙。围墙饰面及外观应进行形式美化处理，有利于城市观瞻，墙高一般不得超过 2.2m。沿城市道路修建围墙的，其退让道路红线距离：主、次干路 1.5m；支路以下 1.0m。（四）在第一类建设区的建设项

40、目，在建设期间可利用原有围墙作为临时围墙。如市政建设需要，应按市政建设要求改建，并符合本条第（一）至（三）款的规定。（五）在第二类、第三类建设区的建设项目，其临时围墙可允许压道路规划红线建设。临时围墙在其使用期结束后，应立即无偿拆除。第四十六条 沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑控制线或建筑红线退让公路规划红线的距离不福州华衡日月环水天 24得不于 5m。第四十七条 沿河道规划蓝线（经福州市城市规划局审定按城市总体规划确定的河道规划线）两侧所建建筑物，其建筑控制线后退河道规划蓝线的距离，除另有规定外，不得小于 8m。建筑控制线退让道路隔离带控制线、绿地绿

41、线的距离不得小于 3m（不包括居住小区级及以下绿地）。建筑控制线退让轻轨控制线的距离不得小于 5m。建筑控制线原则上允许压电力规划黑线，但建筑物任何部分一般不突入电力规划黑线范围内。第四十八条 沿铁路两侧的建设项目应符合以下规定（铁路内部的轨道车管理、配套用房除外）。1、铁路干线两侧的建设项目，其用地红线与规划（含现有）的轨道线最外股道中心线的距离：第二、三类建设区 20m，第一类建设区 15m。路基高于 3m 以上的，再增加退距 1.5H（H=路基高度3m）。2、铁路支线、专用线两侧的建设项目，其用地红线与规划（含现有）的轨道线最外股道中心线的距离：第二、三类建设区 15m，第一类建设区10

42、m。路基高于 3m 以上的再增加的退距同上款。3、铁路车站附近非铁路用地的城市建设项目，其退让铁路轨道的距离由福州市城市规划局依总平面规划的实际情况确定，但其用地红线距铁路基肩或坡脚不得小于 3.5m。4、上述情况中建筑物的建筑红线退让用地红线控制指标按第三十九条至四十一条执行。第四十九条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线 3m。建筑控制线退让城市防洪堤，除有关专业规定外，退让城市防洪堤脚不得小于 6m。福州华衡日月环水天 25第五章 市政公用设施控制 第五十条 道路及其隔离带、河道和绿地属城市市政公用设施范围，福州市城市规划局分别以道路及其隔离带红线、河道蓝线和绿地绿线为标记进

43、行统一规划管理。第五十一条 公路分为高速公路、一、二、三、四级公路共五个等级，公路进入城市规划建成区即成为城市道路的组成部分。第五十二条 重要道路两侧绿地隔离带规定如下：（一）高速公路及城市快速路两侧应各留出 1025m 宽绿化带。（二）城市对外交通的主干路及滨江干路，其两侧应留出 815m 宽绿化带。（三）城市交通性干路宜采用绿地隔离带，综合性干路、生活性干路宜采用集中绿地与带状绿地相结合的方式，规划控制的应预留集中绿地用地。第五十三条 道路绿化规定：（一）道路绿化面积应根据道路性质确定，新建主、次干路绿带面积占道路总用地比率不低于 25%；支路绿带面积所占比率不低于 20%；改、扩建主、次

44、干路绿带面积所占比率不低于 20%；支路绿带面积所占比例不低于 15%；（二）绿化选栽应符合行车视距的要求。第五十四条 市政道路设计中应设置方便残疾人通行的无障碍坡道及标志，并应符合方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范的规定。第五十五条 在城市道路上空建设建、构筑物时，城市干路和通行有轨电车的道路，最小净高 5.5m；城市干路通行无轨电车的道路其最小净高为福州华衡日月环水天 265.0m；通行其它机动车最小净高为 4.5m。第五十六条 福州市中心城范围内，除闽江南、北港外，内河按其功能分为风景观赏通航河道、通航河道和排水河道三类，以规划蓝线予以控制（南台岛内河规划另定）。（一）风景观赏通航

45、河道：晋安河、白马河、光明港、磨洋河，其两侧应设置绿化隔离带，宽度以规划绿线控制，采用七级通航标准，东西河为风景观赏八级通航河道，两侧应留 10-50m 绿化隔离带。（二）通航河道：除上述第（一）款外，打铁港、化工河、凤坂河为八级通航标准，茶亭河、达道河、瀛洲河为九级通航标准，两侧各留 10m绿化隔离带。（三）排水河道：除上述第（一）、（二）款外其余均为排水河道，其中五四河、新西河、树兜河、琼东河、安泰河两侧各留 10m 以上绿化隔离带，其余两侧各留 5m 以上的绿化隔离带。第五十七条 中心城内的河道两侧绿地隔离带用地为市政绿化带专用地，除按城市规划要求埋设必要的市政管线设施和修建园林小品、闸

46、门、游船码头等外，任何建设工程不得挤占绿地。第五十八条 在规划区的规划河道范围修建码头、驳岸、跨河桥梁或其他建、构筑物应符合以下规定：（一）新建驳岸构筑物前沿应在规划河道蓝线以外，以确保两条规划河道蓝线之间宽度为净宽度。河道改道时，新河道未建成之前，现有河道不得填堵。（二）内河上的中、小桥位原则上应服从城市道路的走向进行布置，桥梁纵轴线，宜尽量与河流成正交，因条件所限，亦可考虑斜交或弯桥，通航净空应符合有关的规定。福州华衡日月环水天 27（三）隧道、过街地道、大型桥梁应考虑设置管理维护工作间用地。第五十九条 在温泉保护区内，应预留温泉井位、池位、管线和泵房位置。第六十条 凡在规划道路上申请通行

47、机动车的道路开口要符合下列规定：（一）一个建设项目原则上允许开引一个机动车道口，当相邻道路为两条或两条以上时，则向最低一级的道路上开口，并尽可能远离交叉口。（二）在城市道路交叉口范围开引机动车道口时，其开口位置在城市主、次干路的，机动车道口道路中心线至道路红线的距离原则上不小于50m；在支路上的，其距离原则上不少于 30m。第六十一条 在中心城内，公交停靠站、始发站、停车场应统一规划，控制用地，主、次干路公交站点应采用港湾形式。第六十二条 港口内部运输道路与城市道路交叉时必须采取立体交叉的形式。客运码头位于城市道路交通繁忙地带的，应设置人行地道或天桥。建筑物之间因交通需要或提供城市公共通道，架

48、设穿越城市道路或跨越地界连接相邻建筑物的空中人行廊道的，应报福州市城市规划局批准。并应符合下列规定：（一）廊道的净宽度不大于 6m。（二）廊道内不得设置商业等妨碍交通畅通的设施。（三）符合城市交通和消防要求。（四）符合本章第五十五条中的规定。第六十三条 各类管线设置应符合下列要求：（一）必须与城市管线衔接；（二）应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置。各类管线相互间的水平与垂直净距，应符合 城市工程管线综合规划规范 GB50289-98福州华衡日月环水天 28及有关专业规范的规定。各类管线原则上应采取地下敷设的方式。（三）各类管线的埋设顺序须符合下列规定：1、工程管线在规划道路下的位置，宜

49、布置在人行道或非机动车道下。电信电缆、给水输水、燃气输气、污雨水排水等工程管线宜布置在非机动车道或机动车道下。2、离建筑物的水平排序，由近及远宜为：电力电缆、电信电缆、有线电视电缆、燃气配气、给水配水管、热力干线、燃气输气、雨水排水、污水排水。3、当各类管线交叉时，其垂直排序：由浅入深宜为：电信、有线电视、小于 10KV 电力、大于 10KV 电力、热力、燃气、给水、雨水、污水。（四）电力电缆与电信电缆宜远离。并按照电力电缆和给水管在道路东侧或北侧、电信电缆和煤气管道在西侧或南侧的原则布置。（五）管线之间遇到矛盾时，应按下列原则处理：1、临时管线避让永久管线；2、小管线避让大管线；3、压力管线

50、避让重力自流管线；4、可弯曲管线避让不易弯曲管线；5、分支管线让主干管线。（六）各种管线其走向应与道路中线相平行，横穿道路的线路应尽量与道路走向垂直，其埋设深度应根据道路结构、标高和管线的安全要求确定，管顶至机动车道路路面垂直距离不得小于 0.7m。（七）在人行道内建设各种管沟，其管沟预制盖板不得外露，以保证人行道平整、美观，不妨碍行人通行。（八）管线穿越河道的埋设深度和架空跨越通航河道的高度，应符合福州华衡日月环水天 29有关专业技术规定。（九）新建建筑与现状水源输水管和净水输水主干管净距原则上应大于 6m；不具备条件的在采取相应保护措施后可适当减少，但其净距不得小于 3m。第六十四条 住宅