物业管理经典案例分析11142.pdf

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1、-.z.物业管理经典案例分析 小 区 住 户 失 窃 物 业 公 司 管 理 被 追 责 物 业 公 司 收 取 了 业 主 的 管 理 费，却 未 尽 到 应 尽 的 管理 职 责，致 使 业 主 家 中 失 窃。近 日，省 湘 阴 县 人 民 法 院对 该 县 首 起 因 物 业 管 理 疏 漏 导 致 住 户 失 窃 的 物 业 效 劳 合同 纠 纷 案 作 出 一 审 宣 判，判 决 由 湘 阴 精 细 物 业 公 司 赔 偿业 主 何 女 士 夫 妇 30%的 失 窃 损 失 3510 元。【案 情 回 放】何 女 士 夫 妇 是 湘 阴 县 精 细 现 代 城 小 区 的 业 主。

2、2010年 7 月 21 日，何 女 士 向 湘 阴 精 细 物 业 公 司 缴 纳 了 自 2010年 7 月 至 2011 年 7 月 的 物 业 费 609 元。2010 年 7 月 27日 上 午，怀 孕 的 何 女 士 出 现 分 娩 前 兆，家 人 连 忙 将 其 送往 湘 阴 县 康 复 医 院 分 娩。下 午 7 时 许 何 女 士 的 父 亲 回 家取 东 西 时，发 现 家 门 敞 开，挂 在 客 厅 的 液 晶 电 视 不 见 踪影，房 间 里 的 衣 服 等 物 品 翻 得 乱 七 八 糟，一 片 狼 藉。何父 马 上 意 识 到：“家 中 很 可 能 被 盗 了 ，于

3、 是 立 即 报 警，湘 阴 县 公 安 局 的 干 警 到 达 现 场 后 做 了 询 问 笔 录 和 现 场 勘验 检 查 笔 录 并 对 现 场 进 展 了 拍 照。由 于 现 场 留 下 的 线 索有 限，该 盗 窃 案 至 今 尚 未 侦 破。【法 院 说 法】盗 窃 案 发 生 之 后，何 女 士 家 人 找 到 物 业 管 理 处，要-.z.求 物 业 管 理 处 赔 偿 损 失。但 是 由 于 双 方 对 于 过 错 程 度 的认 定 及 损 失 金 额 确 实 定 存 在 较 大 的 分 歧，最 终 未 能 协 商一 致。于 是，何 女 士 一 纸 诉 状 递 交 到 法 院

4、，请 求 法 院 给个 说 法。何 女 士 认 为，被 告 物 业 公 司 收 取 了 业 主 的 管 理 费，却 未 尽 到 应 尽 的 管 理 职 责，致 使 业 主 家 中 失 窃，所 以 应当 承 当 责 任。根 据 调 查 了 解，案 发 前 精 细 物 业 公 司 所 管理 的 精 细 现 代 城 小 区 15 栋 至 21 栋 之 间 靠 西 边 围 墙 有 一 段缺 口(案 发 后 已 修 复)，物 业 公 司 没 有 对 这 一 段 缺 口 进 展 修复，而 且，物 业 公 司 的 保 安 也 未 对 进 出 小 区 的 车 辆 和 人员 进 展 登 记 管 理，从 而 推

5、定 物 业 公 司 未 尽 到 应 尽 的 管 理责 任。被 告 物 业 公 司 认 为 自 己 已 经 履 行 了 义 务，没 有 过 错。何 女 士 的 损 失，应 该 由 犯 罪 嫌 疑 人 也 就 是 小 偷 来 承 当，而 不 应 该 由 物 业 公 司 承 当。湘 阴 县 人 民 法 院 审 理 认 为，原 告 何 女 士 依 约 按 时 向精 细 物 业 公 司 交 纳 物 业 费，物 业 公 司 应 当 对 小 区 住 户 的财 产 尽 到 合 理、慎 重 的 注 意 义 务。但 是 精 细 物 业 公 司 在其 管 理 的 小 区 围 墙 有 损 坏 时，既 没 有 派 人

6、及 时 修 复 也 没有 派 人 采 取 必 要 的 平 安 防 措 施，而 且 对 进 出 小 区 的 车 辆和 人 员 没 有 进 展 适 当 的 管 理，门 岗 值 勤 形 同 虚 设，其 工作 存 在 重 大 疏 漏，对 何 女 士 家 中 财 物 被 盗 所 造 成 的 损 失-.z.负 有 过 错，应 当 承 当30 的 赔 偿 责 任。遂 依 法 判 决 作 出前 述 判 决。一 审 宣 判 后，精 细 物 业 公 司 不 服，向 市 中 级 人 民 法院 提 起 上 诉。日 前，中 院 作 出 了“驳 回 上 诉，维 持 原 判 的 终 审 判 决。至 此，该 案 尘 埃 落

7、定。【案 情 分 析】第 一，双 方 之 间 存 在 着 合 法 有 效 的 物 业 效 劳 合 同。这 一 点 是 双 方 认 同 的，这 一 点 也 正 是 法 院 据 以 判 定 物 业公 司 承 当 责 任 的 法 理 根 底。假 设，双 方 之 间 并 不 存 在 物业 效 劳 合 同 关 系，则 何 女 士 就 不 能 以 此 要 求 物 业 公 司 承当 赔 偿 责 任。因 为，既 然 双 方 之 间 不 存 在 合 同 关 系，物业 公 司 不 是 合 同 的 相 对 方，就 没 有 合 同 约 定 的 所 谓“保管 义 务，既 然 没 有 义 务，当 然 谈 不 上 责 任。

8、则，对 于何 女 士 的 损 失，就 只 能 直 接 由 小 偷 来 赔 偿 了。至 于 小 偷能 否 被 抓 到，那 是 后 话。第 二，在 物 业 效 劳 合 同 合 法 有 效 的 前 提 下，被 告 物业 公 司 是 否 存 在 过 错 成 为 案 件 审 理 的 关 键。在 此 类 案 件 中，物 业 公 司 一 般 通 过 构 筑 两 道 防 线 来到 达 免 除、减 轻 赔 偿 责 任 的 目 的。第 一 道 防 线 就 是 辩 白自 己 已 经 按 照 合 同 的 约 定 履 行 了 管 理 义 务，不 存 在 过 错，所 以 不 承 当 赔 偿 责 任，真 正 应 当 承 当

9、 责 任 的 是 小 偷，业主 应 该 在 案 件 侦 破 时 向 犯 罪 嫌 疑 人 主 赔 偿。假 设 业 主 有-.z.证 据 证 明 物 业 公 司 存 在 过 错，物 业 公 司 无 法 继 续 坚 持 自己 没 有 过 错，从 而 失 守 第 一 道 防 线 时，它 马 上 退 到 第 二道 防 线，继 续 抵 抗：在 赔 偿 数 额 上 做 文 章。也 就 是 说，退 一 步 来 讲，就 算 物 业 公 司 存 在 一 定 的 过 错，那 也 不 是你 业 主 说 赔 偿 多 少 就 多 少 的。首 先 你 业 主 必 须 证 明 自 己受 到 了 多 大 的 损 失，然 后 再

10、 根 据 物 业 公 司 在 此 案 中 的 过错 程 度 来 确 定 承 当 多 大 份 额 的 赔 偿。而 界 定 物 业 公 司 的过 错 程 度，不 是 业 主 说 了 算 的，是 法 院 根 据 案 子 的 实 际情 况 断 定 的。这 就 是 物 业 公 司 的 第 二 道 防 线。在 这 一 道防 线 中，业 主 面 临 两 个 巨 大 的 障 碍：一、举 证 证 明 自 己的 损 失 到 底 有 多 大，这 一 举 证 有 相 当 大 的 难 度，一 般 人很 难 证 明 案 发 时 自 己 家 里 藏 有 多 少 财 物 并 且 在 案 发 时 丢了 多 少。二、影 响 法

11、官 心 的 天 平，让 这 把 天 平 尽 量 往 自己 一 方 倾 斜。要 做 到 这 一 点 同 样 很 难，因 为 法 官 为 了 减少 案 子 上 诉 率，通 常 会 小 心 翼 翼 地 平 衡 原 被 告 双 方 的 利益。轻 微 的 倾 向 一 方，意 味 着 必 然 以 牺 牲 另 一 方 的 利 益为 前 提，同 时 更 意 味 着 案 子 被 上 诉 到 上 级 法 院 的 几 率 在提 高。正 是 基 于 原 告 方(业 主)面 临 举 证 的 巨 大 压 力，为 了 平衡 诉 讼 双 方 当 事 人 的 权 利 义 务，显 示 公 平，法 院 往 往 只要 求 原 告 方

12、 初 步 证 明 自 己 的 损 失 即 认 为 原 告 完 成 了 举 证义 务。如 果 被 告 对 原 告 的 损 失 数 额 有 异 议 的，被 告 要 提-.z.供 证 据 证 明 该 异 议。举 个 例 子，业 主 拿 出 案 发 前 几 天 从银 行 提 出 现 金5 万 元 的 提 款 回 单 以 及 记 载 有 损 失 现 金5万 元 的 派 出 所 报 案 笔 录，以 证 明 自 己 损 失 了 现 金 5 万 元。则，如 果 被 告 认 为 原 告 损 失 的 没 有 这 么 多，只 有 损 失 了现 金 2 万 元，则 被 告 应 该 提 供 证 据 证 明 这 一 主。

13、否 则，法 院 一 般 会 按 物 业 公 司 的 过 错 承 当 分 担 这5 万 元 的 局 部损 失。第 三，在 本 案 中，被 告 物 业 公 司 的 过 错 比 拟 明 显。从 法 院 调 查 的 结 果 来 看，被 告 疏 于 防，在 小 区 围 墙 出 现缺 口 后 不 闻 不 问，对 进 出 小 区 的 人 员 和 车 辆 也 没 有 适 当的 管 理，值 勤 门 岗 更 是 形 同 虚 设，由 此 推 定 被 告 存 在 过错。根 据 该 过 错 的 程 度，法 院 认 定 被 告 应 分 担 原 告 的 损失 的 30。在 界 定 过 错 程 度 及 厘 定 赔 偿 比 例

14、 上，法 官 拥有 一 定 的 自 由 裁 量 权，但 也 不 意 味 着 法 官 就 可 以 天 马 行空 随 意 为 之。对 此 类 案 件 的 判 决 中，我 们 观 察 到 在 物 业公 司 存 在 过 错 的 前 提 下，法 院 一 般 判 决 其 承 当 的 赔 偿 额度 在 10 一 30 之 间。但 是，就 算 物 业 公 司 没 有 过 错，法 院 也 会 出 于 平 息事 件、息 事 宁 人、共 建 和 谐 社 会 考 虑，要 求 物 业 公 司 给予“弱 势 的 原 告 一 定 金 额 的 经 济 支 援，双 方 调 解 完 事。【案 例 启 示】尽 管 因 盗 窃 引

15、起 的 物 业 效 劳 合 同 纠 纷 最 终 进 入 诉 讼-.z.程 序 的 数 量 远 比 盗 窃 案 件 少，尽 管 业 主 作 为 原 告 就 此 类纠 纷 进 展 诉 讼 可 能 面 临 较 大 的 困 境，尽 管 物 业 公 司 最 终承 当 的 赔 偿 数 额 比 业 主 的 实 际 损 失 要 小，但 这 些 都 不 能成 为 我 们 工 作 麻 痹 大 意 或 者 心 存 幸 运 的 理 由。为 了 防 止 盗 窃 案 件 的 发 生，物 业 公 司 在 日 常 的 工 作中 仍 然 必 须 时 时 提 高 警 觉，做 足 平 安 防 措 施，坚 持 完 整、详 细 地 记

16、 录 每 天 的 巡 查、值 岗 情 况。同 时，也 应 该 未 雨绸 缪，在 日 常 工 作 中 注 意 保 存 巡 逻 登 记、来 访 登 记 等 与安 防 制 度 相 关 的 资 料，以 便 在 发 生 纠 纷 时 能 及 时 提 供 证据，减 轻 自 己 面 临 的 法 律 风 险。业 主 没 理 由 不 让 物 业 入 室 检 修 *物 业 公 司 2010 年 3 月 与 开 发 商 签 署 前 期 物 业 管 理效 劳 合 同，管 理 河 东*小 区。该 小 区 8 号 楼 5 门 101 业 主先 生，自 购 房 后 始 终 未 入 住。由 于 该 楼 层 其 他 邻 居 的

17、生活 热 水 阀 门 都 在 先 生 室，给 物 业 检 修 带 来 不 便。而 每 次接 到 其 他 业 主 报 修，物 业 公 司 准 备 进 入 先 生 屋 时，都 遭到 拒 绝。后 来，物 业 和 燃 气 公 司 发 现 该 楼 门 燃 气 管 路 存在 泄 漏 现 象，先 生 仍 拒 绝 相 关 人 员 进 入 检 修。2010 年 9 月，物 业 公 司 将 先 生 告 上 法 庭，要 求 其 协助、配 合 物 业 对 位 于 其 房 屋 的 生 活 热 水 阀 门 及 燃 气 管 路进 展 检 修、养 护 与 管 理。物 业 公 司 认 为，先 生 购 房 时 已 签 署 确 认

18、 书，阅 读-.z.前 期 物 业 管 理 效 劳 合 同，同 意 严 格 遵 守 业 主 公 约；但其 仍 对 工 作 不 配 合，严 重 阻 碍 物 业 公 司 正 常 行 使 管 理 效劳 职 权，侵 犯 了 其 他 业 主 合 法 权 益。庭 审 中，先 生 辩 称，物 业 以 前 期 物 业 管 理 效 劳 合 同 容 起 诉，但 该 合 同 签 约 双 方 为 物 业 和 开 发 商，自 己 不 是合 同 当 事 人，原 告 起 诉 主 体 不 适 格。河 东 区 法 院 审 理 查 明，先 生 购 房 时 签 署 确 认 书，载明“*作 为*小 区 业 主，已 经 全 文 阅 读

19、 前 期 物 业 管 理 效 劳合 同 和 业 主 公 约 条 款，并 理 解、认 同 条 款 容，同 意 严格 遵 守。法 院 认 为，被 告 签 署 确 认 书 后，对 于 前 期 物 业 管 理效 劳 合 同 及 业 主 公 约 的 全 部 条 款 容 之 效 力，依 法 应 当及 于 被 告。原 告 依 据 物 业 管 理 效 劳 合 同 主 权 利，主 体 适格。被 告 之 抗 辩 于 法 无 据，其 应 当 按 照 约 定 配 合 原 告 对位 于 被 告 房 屋 的 楼 门 生 活 热 水 阀 门 以 及 燃 气 管 路 进 展 检修、养 护 与 管 理。综 上，法 院 一 审

20、判 决，支 持 原 告 全 部诉 讼 请 求。楼 上 坠 物 砸 车 谁 负 责 案 情 介 绍：A 先 生 居 住 的*小 区 对 机 动 车 辆 的 停 放 采 取 统 一 管理，即 划 定 固 定 的 车 位 并 收 取 一 定 的 管 理 费 用。*日，A先 生 下 班 回 家 将 车 停 放 在 固 定 车 位。当 晚，物 业 公 司 的-.z.人 上 门 告 知，A 先 生 的 车 被 3 层 B 住 户 阳 台 上 跌 落 的 花盆 砸 了。则，A 先 生 所 遭 受 的 损 失 是 由 B 住 户 还 是 由 物业 公 司 来 负 责 呢？法 理 分 析：A 先 生 的 这 一

21、 遭 遇，是 我 国 民 法 通 则 所 规 定 的 一 种典 型 的 特 殊 侵 权 行 为，即 建 筑 物 致 人 损 害 的 侵 权 行 为。根 据 民 法 通 则 126 条 的 规 定：“建 筑 物 或 其 他 设 施 以 及建 筑 物 上 的 搁 置 物、悬 挂 物 发 生 倒 塌、脱 落、坠 落 致 人损 害 的，它 的 所 有 人 或 管 理 人 应 当 承 当 民 事 责 任。但 能够 证 明 自 己 没 有 过 错 的 除 外。这 种 侵 权 行 为，必 须 具 备 几 项 要 件：1、必 须 有 建 筑物 或 搁 置 物、悬 挂 物 致 人 损 害 的 行 为；2、必 须

22、 存 在 损 害事 实，也 就 是 说 给 他 人 造 成 了 实 际 的 人 身 或 财 产 损 失；3、致 害 行 为 与 损 害 事 实 之 间 必 须 有 因 果 关 系；4、建 筑 物 或搁 置 物、悬 挂 物 的 所 有 人 或 管 理 人 有 过 错，包 括 成 心 和过 失。在 A 先 生 的 遭 遇 中，B 住 户 的 花 盆 是 与 房 屋 相 连 的位 于 高 处 的 附 属 物，属 于 典 型 的 搁 置 物，除 此 之 外 还 有空 调 等。因 为 花 盆 的 跌 落 而 造 成 A 先 生 的 车 被 砸 坏，加害 行 为 和 损 害 后 果 之 间 存 在 直 接

23、 的 因 果 关 系。根 据 我 国 法 律 规 定，对 这 种 侵 权 行 为 归 责 原 则 的 规定，只 要 发 生 了 事 实 的 损 害 就 推 定 所 有 人 或 管 理 人 存 在-.z.过 错，应 当 承 当 民 事 责 任。除 非 所 有 人 或 管 理 人 能 举 出证 据 证 明 自 己 没 有 过 错，但 是，事 实 上 B 住 户 作 为 居 住在 房 屋 高 层 的 住 户，应 当 注 意 到 在 没 有 任 何 保 护 措 施 或保 护 措 施 不 够 完 善 的 情 况 下 在 阳 台 上 放 置 花 盆，一 旦 遇到 较 大 级 的 风 或 其 他 原 因 将

24、 很 容 易 发 生 花 盆 跌 落 的 情况。因 此，B 住 户 在 此 事 件 中 是 有 过 错 的，应 当 对 A 先生 的 损 失 承 当 全 部 责 任。虽 然，A 先 生 按 规 定 交 纳 管 理 费 并 停 放 车，与 物 业 公司 形 成 一 种 保 管 关 系，物 业 公 司 对 A 先 生 的 车 负 有 妥 善保 管 的 义 务 和 危 险 告 知 的 义 务。但 是，在 此 事 件 中，并非 是 因 为 物 业 公 司 的 过 错 才 导 致 A 先 生 的 车 受 损。花 盆的 跌 落，是 物 业 公 司 所 无 法 预 见 和 防 止 的，因 此，物 业公 司

25、不 应 承 当 责 任。处 理 方 式：在 此 事 的 处 理 上，如 果 A 先 生 的 车 没 有 办 理 保 险，则 A 先 生 可 以 通 过 与 B 住 户 协 商 的 方 式 来 解 决 自 己 的 损失，如 协 商 不 成，也 可 以 通 过 向 法 院 提 起 诉 讼，以 司 法程 序 解 决。如 果 A 先 生 的 车 已 经 办 理 了 保 险，则 可 以 通过 保 险 理 赔 弥 补 损 失，在 理 赔 之 后，由 保 险 公 司 向 B 住户 行 使 追 偿 权。如 果 理 赔 款 仍 缺 乏 以 弥 补 损 失，A 先 生 仍可 以 对 B 住 户 向 法 院 提 起

26、 诉 讼，以 获 取 适 当 的 赔 偿。案 件 点 评：-.z.这 件 事 情 并 不 是 A 先 生、B 住 户 和 物 业 公 司 所 希 望发 生 的。要 解 决 它，就 必 须 住 户、物 业 公 司 一 起 尽 到 注意 义 务。作 为 住 户，在 阳 台 等 地 方 放 置 物 品 时 一 定 要 做好 保 护 措 施，如 焊 接 防 护 栏 等；而 作 为 物 业 公 司，则 应当 在 划 定 停 车 位 或 其 他 固 定 区 域 时，尽 可 能 离 建 筑 物 远一 些 或 加 盖 护 棚 等。只 有 多 方 一 起 努 力，才 能 防 止 此 类的 损 害 发 生。幼 童

27、 高 坠 致 死 谁 之 过 【案 例】王 女 士 居 住 于 市 金 泉 大 厦 1502 室，20l0 年 8 月 13日 上 午 7 时 12 分，她 上 完 早 班 后 打 叫 其 7 岁 的 儿 子 下 楼吃 早 餐，半 小 时 后 儿 子 仍 没 有 下 楼。王 女 士 觉 得 有 些 不妥，遂 赶 回 家，却 发 现 一 部 电 梯 已 被 卡 在 三 楼。无 奈，她 只 好 要 求 市 菲 德 物 业 管 理(以 下 简 称 菲 德 物 业 公 司)的 管 理 人 员 翻 开 另 一 部 电 梯 上 楼。回 到 家 后，王 女 士 发现 儿 子 已 不 在 家。遂 四 处 寻

28、找 并 报 案。8 时 30 分 左 右，王 女 士 的 儿 子 被 他 人 发 现 倒 在 金 泉 大 厦 西 侧 地 面 上 的血 泊 中。事 发 后，经 市 公 安 局 天 河 分 局 鉴 定，王 女 士 的儿 子 属 高 坠 致 死，排 除 刑 事 案 件 的 可 能。王 女 士 认 为，菲 德 物 业 公 司 不 顾 住 户 方 便，两 部 电 梯(没 有 准 用 证)平时 只 开 一 部，且 经 常 发 生 故 障。事 发 当 天，正 是 因 为 电梯 发 生 故 障，她 儿 子 才 步 行 楼 梯，而 楼 梯 窗 口 又 过 矮，-.z.且 没 有 任 何 防 护 设 施，以 致

29、 造 成 她 儿 子 坠 落 死 亡。王 女士 找 到 金 泉 大 厦 的 开 发 商 市 金 房 产 开 展，要 求 赔 偿 未果，遂 将 菲 德 物 业 公 司 和 开 发 商 告 上 法 庭，要 求 两 被 告承 当 丧 葬 费、死 亡 补 偿 费 及 精 神 损 失 费 合 计 326401 元，两 被 告 对 此 承 当 连 带 赔 偿 责 任。法 院 至 案 发 地 现 场 勘 察 发 现，原 告 所 居 住 的 大 厦 楼梯 通 风 窗 口 距 楼 梯 地 面 最 近 点 仅 70 厘 米。该 通 风 窗 口 高151 厘 米，宽 147 厘 米，没 有 加 设 任 何 防 护

30、网 及 设 置 醒 目警 示 标 志。被 告 一 菲 德 物 业 公 司 辩 称：我 公 司 不 可 能 预 见 到 王女 士 的 儿 子 会 从 楼 梯 的 通 风 窗 口 坠 落 死 亡，其 死 亡 完 全是 意 外 事 件，并 非 是 由 于 我 公 司 有*种 行 为 造 成 的，与 我公 司 电 梯 发 生 故 障 之 间 没 有 任 何 因 果 关 系，我 公 司 的 行为 不 符 合 一 般 侵 权 行 为 所 必 须 具 备 的 四 个 构 成 要 件，不应 对 王 女 士 的 儿 子 的 死 亡 承 当 民 事 责 任。原 告 作 为 其 儿子 的 监 护 人，未 履 行 法

31、 律 规 定 的 监 护 义 务，应 对 其 儿 子的 死 亡 承 当 全 部 责 任。请 求 法 院 判 决 驳 回 原 告 的 诉 讼 请求。被 告 二 市 金 房 产 开 展 辩 称：原 告 现 所 居 住 的 金 泉大 厦 已 经 竣 工 验 收 合 格。并 被 评 为 优 良 工 程。我 公 司 对原 告 儿 子 的 死 亡 没 有 过 错，不 应 承 当 任 何 法 律 责 任。况且，原 告 儿 子 的 死 已 经 被 公 安 机 关 鉴 定 为“意 外 死 亡 。-.z.原 告 将 我 公 司 列 为 被 告 显 然 是 错 误 的，请 求 法 院 驳 回 原告 对 我 公 司

32、的 起 诉。【争 议 焦 点】l、原 告 的 父 母 是 否 应 承 当 监 护 不 力 的 责 任 2、两 被 告 是 否 应 承 当 侵 权 赔 偿 责 任 承 当 责 任 的 比 例如 何 分 摊 两 被 告 是 否 应 承 当 连 带 赔 偿 责 任 【律 师 解 析】一、原 告 的 父 母 应 承 当 监 护 不 力 的 过 错 责 任 中 华 人 民 国 民 法 通 则 第 十 六 条 规 定：“未 成 年 人 的父 母 是 未 成 年 人 的 监 护 人。第 十 八 条 规 定，监 护 人 应当 履 行 监 护 职 责，保 护 被 监 护 人 的 人 身、财 产 及 其 他 合法

33、 权 益，除 为 被 监 护 人 的 利 益 外，不 得 处 理 被 监 护 人 的财 产。监 护 人 不 履 行 监 护 职 责 或 者 侵 害 被 监 护 人 的 合 法权 益 的，应 当 承 当 责 任；给 被 监 护 人 造 成 财 产 损 失 的，应 当 赔 偿 损 失。本 案 中，原 告 作 为 孩 子 的 父 母 对 未 成 年人 负 有 法 定 的 监 护 职 责，监 护 人 应 认 真 审 慎 地 履 行 监 护 义 务。该 小 孩 在 下 电 梯 时 没有 成 年 人 陪 同，原 告 作 为 其 父 母 未 尽 到 应 有 的 注 意 义 务。因 原 告 儿 子 年 幼，无

34、 确 判 断 和 识 别 风 险，导 致 从 高 楼 坠亡，原 告 作 为 其 法 定 监 护 人，应 承 当 相 应 的 法 律 责 任。二、两 被 告 应 根 据 其 过 错 按 照 比 例 承 当 侵 权 责 任。两 被 告 不 应 承 当 连 带 责 任 -.z.在 侵 权 责 任 法 公 布 之 前，本 案 应 根 据 最 高 人 民 法 院关 于 审 理 人 身 损 害 赔 偿 案 件 运 用 法 律 假 设 干 问 题 的 解 释第 三 条 第 二 款 处 理。该 款 规 定，两 人 以 上 没 有 共 同 成 心或 共 同 过 失，但 其 分 别 实 施 的 数 个 行 为 间

35、 接 结 合 发 生 同一 损 害 后 果 的，应 当 根 据 过 失 大 小 或 者 原 因 力 比 例 各 自承 当 相 应 的 赔 偿 责 任。2010 年 7 月 1 日 公 布 的 侵 权 责 任法 实 施 之 后，本 案 应 根 据 该 法 第 十 二 条 规 定 进 展 处 理。侵 权 责 任 法 第 十 二 条 规 定：“二 人 以 上 分 别 实 施 侵 权 行 为 造 成 同 一 损 害，能 够确 定 责 任 大 小 的，各 自 承 当 相 应 的 责 任；难 以 确 定 责 任大 小 的，平 均 承 当 赔 偿 责 任。该 条 是 规 无 意 思 联 络 的数 人 侵 权

36、 行 为。所 谓 无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权，是 指 数 个人 行 为 事 先 并 无 共 同 的 过 错，而 数 个 行 为 偶 然 结 合 导 致了 同 一 受 害 者 遭 受 了 同 一 损 害。无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权的 各 行 为 人 的 行 为 相 互 间 接 结 合 而 致 使 损 害 后 果 的 发生，其 损 害 后 果 发 生 的 原 因 不 具 有 同 时 性，通 常 是 相 互继 起，各 自 独 立，但 互 为 中 介，数 行 为 分 别 构 成 损 害 后果 的 直 接 原 因 或 间 接 原 因。无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权 行 为

37、的 民 事 责 任 不 是 连 带 责 任，而 是 根 据 行 为 人 过 错 大 小 或数 行 为 人 损 害 结 果 发 生 的 原 因 力 比 例 承 当 相 应 的 民 事 责任，即 按 份 责 任。而 无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权 的 各 行 为 人之 间 在 主 观 方 面 不 存 在 共 恶 性，并 以 让 数 人 侵 权 行 为 中-.z.的 一 人 因 他 人 的 主 观 过 错 和 侵 权 行 为 而 对 他 人 所 造 成 的损 害 后 果 承 当 赔 偿 责 任，显 然 违 背 公 平 原 则 及 过 错 责 任原 则，因 此 对 此 类 型 侵 权 行 为

38、的 行 为 人 就 不 应 适 用 连 带责 任，而 是 各 自 只 对 自 己 的 行 为 承 当 责 任。具 体 地 说，能 够 确 定 责 任 大 小 的，各 行 为 人 各 自 承 当 相 应 的 责 任；难 以 确 定 责 任 大 小 的，平 均 承 当 赔 偿 责 任。责 任 大 小 确实 定，可 以 综 合 考 虑 过 错 程 度、原 因 力 大 小 等 因 素。本 案 中，被 告 一 与 被 告 二 分 别 实 施 的 侵 权 行 为 之 间没 有 意 思 联 络，事 先 无 共 同 的 成 心 或 共 同 的 过 失，只 是两 被 告 的 行 为 偶 然 结 合 而 导 致

39、原 告 儿 子 的 死 亡，两 被 告不 构 成 共 同 侵 权，应 按 照 过 错 的 大 小 和 原 因 力 比 例 各 自承 当 责 任。被 告 一 菲 德 物 业 公 司 作 为 为 金 泉 大 厦 提 供物 业 效 劳 的 企 业，应 按 照 物 业 效 劳 合 同 的 约 定，认 真 履行 物 业 效 劳 的 责 任，包 括 对 大 厦 的 共 用 设 备 电 梯 履 行 日常 的 维 修 养 护 义 务。被 告 菲 德 物 业 公 司 在 对 电 梯 进 展 日常 维 护 过 程 中，两 部 电 梯 平 日 只 有 一 部 能 够 正 常 运 行，且 经 常 发 生 故 障。事

40、发 当 天，正 是 由 于 其 中 一 部 电 梯 发生 故 障，被 告 没 有 及 时 组 织 人 员 抢 修，也 没 有 及 时 开 通另 一 部 电 梯，以 致 造 成 原 告 儿 子 在 步 行 楼 梯 下 楼 时 不 慎坠 楼 死 亡。被 告 菲 德 物 业 公 司 未 能 认 真 履 行 物 业 效 劳 职责，该 过 错 行 为 与 原 告 儿 子 的 死 亡 有 直 接 的 因 果 关 系，应 承 当 主 要 赔 偿 责 任，即 50 的 责 任。-.z.被 告 二 市 金 房 产 开 展 作 为 金 泉 大 厦 的 开 发 商，应保 证 其 开 发 建 立 的 房 屋 适 合

41、人 体 居 住，保 障 居 住 人 的 人身 平 安。大 厦 虽 然 通 过 了 竣 工 验 收，但 竣 工 验 收 标 准 并不 能 作 为 房 屋 不 存 在 设 计、施 工 瑕 疵 的 惟 一 依 据。被 告二 没 有 按 照 住 宅 设 计 规 进 展 设 计 施 工。根 据 建 立 部 发 布的 住 宅 设 计 规(GB50096 1999)规 定，外 窗 窗 台 距 楼 面、地 面 的 高 度 低 于 0.90 米 时，应 有 防 护 设 施，窗 外 有 阳 台或 平 台 时 可 不 受 此 限 制。窗 台 的 净 高 度 或 防 护 栏 杆 的 高度 均 应 从 可 踏 面 起

42、算，保 证 净 高 0.90 米。被 告 兴 建 的 金泉 大 厦 楼 梯 通 风 窗 口 距 楼 梯 地 面 最 近 点 仅 0.70 米，没有 设 置 任 何 防 护 设 施，违 反 了 住 宅 设 计 标 准 的 规 定。被告 应 当 预 见 楼 梯 通 风 窗 口 过 低，可 能 会 发 生 损 害 后 果，但 却 从 未 采 取 任 何 防 措 施，致 使 原 告 儿 子 坠 楼 死 亡，被告 的 这 种 过 错 行 为 与 原 告 儿 子 的 死 亡 有 直 接 的 因 果 关系，被 告 二 应 负 次 要 赔 偿 责 任，即 30 的 责 任。【法 院 判 决】法 院 经 审 理

43、 认 为，本 案 属 于 无 意 思 联 络 的 数 人 侵 权，应 适 用 侵 权 责 任 法 第 十 二 条 规 定，根 据 侵 权 人 的 责 任 大小 各 自 承 当 责 任。被 告 菲 德 物 业 公 司 未 能 认 真 履 行 电 梯的 日 常 维 修 养 护 义 务，明 显 存 在 过 错，该 过 错 行 为 与 原告 儿 子 的 死 亡 有 直 接 因 果 关 系，应 承 当 50 的 主 要 责 任。被 告 市 金 房 产 开 展 作 为 大 厦 的 开 发 商，违 反 住 宅 设 计-.z.规 设 计 施 工，导 致 建 筑 物 存 在 严 重 平 安 隐 患。楼 梯 通

44、风窗 口 过 低，被 告 没 有 采 取 相 应 的 防 措 施，致 使 原 告 儿 子坠 楼 死 亡，这 种 过 错 行 为 与 原 告 儿 子 的 死 亡 有 直 接 的 因果 关 系，被 告 二 应 负30 的 次 要 赔 偿 责 任。原 告 对 其 儿子 监 护 不 力，对 事 故 的 发 生 也 有 过 错，也 应 承 当20 的责 任。原 告 儿 子 死 亡 产 生 的 死 亡 赔 偿 金、丧 葬 费、交 通费 总 计 人 民 币 274300 元。判 令 被 告 一 赔 偿 原 告 274300 元的 50 即 137150 元，被 告 二 赔 偿 原 告 274300 元 的

45、30即 82290 元，原 告 本 人 承 当 274300 元 的 20，即 54860元。案 评 业 委 会 提 价 被 撤 销 【案 例 扫 描】2009 年 1 月 25 日，市 惠 锦 花 园 业 委 会 与 市 惠 锦 物 业效 劳 公 司(以 下 简 称 惠 锦 物 业 公 司)签 订 惠 锦 花 园 物 业 效劳 合 同，约 定 惠 锦 物 业 公 司 为 惠 锦 花 园 小 区 提 供 物 业 效劳 的 管 理 围、业 主 应 向 惠 锦 物 业 公 司 支 付 物 业 效 劳 费，物 业 效 劳 费 住 宅 为 每 月 1.5 元 平 方 米、合 同 期 限 为 2009年

46、 1 月 25 日 到 2012 年 1 月 25 日 三 年。2010 年 5 月 8 日，基 于 物 价 上 涨、员 工 工 资 上 调 等 因 素，物 业 效 劳 本 钱 也大 幅 度 攀 升，惠 锦 物 业 公 司 因 本 钱 增 大 导 致 经 营 亏 损 而要 求 上 调 物 业 效 劳 费，惠 锦 花 园 业 委 会 以 公 告 的 形 式 贴 关 于 上 调 物 业 效 劳 费 征 求 业 主 意 见 的 公 告，其 主 要 容 是-.z.惠 锦 物 业 公 司 要 求 将 物 业 管 理 费 从1.5 元 平 方 米 上 调至1.8 元 平 方 米。就 是 否 提 高 物 业

47、 效 劳 费 收 取 标 准 问题，业 主 委 员 会 决 定 采 用 书 面 征 求 意 见 的 形 式 召 开 业 主大 会，向 惠 锦 花 园 业 主 发 出 书 面 征 询 表，并 回 收 征 询 意见 表 进 展 统 计。8 月 15 日，惠 锦 花 园 业 委 会 与 惠 锦 物 业公 司 签 订 惠 锦 花 园 物 业 效 劳 合 同 变 更 协 议，约 定 自 2010年 9 月 1 日 起 物 业 效 劳 费 住 宅 为 每 月 1.8 元 平 方 米、合同 到 期 日 为 2012 年 1 月 25 日 等 容。8 月 16 日，惠 锦 花园 业 委 会 发 出 2010

48、年 第 23 号 公 告：经 征 询 广 阔 业 主 的 意见，物 业 效 劳 费 从 1.5 元 平 方 米 上 调 至 1.8 元 平 方 米，自 2010 年 9 月 1 日 实 施。该 小 区 的 邓 先 生 等 五 位 业 主 不 同 意 业 主 委 员 会 擅 自与 惠 锦 物 业 公 司 签 订 的 惠 锦 花 园 物 业 效 劳 合 同 变 更 协 议，他 们 认 为 惠 锦 花 园 物 业 效 劳 合 同 一 经 签 订，不 得 随意 变 更。业 主 委 员 会 不 能 通 过 发 出 征 询 意 见 表 的 形 式，提 高 物 业 效 劳 费 的 收 费 标 准。五 位 业

49、 主 作 为 原 告 向 法 院提 起 诉 讼，要 求 法 院 判 令 撤 销 被 告 惠 锦 花 园 业 委 会 作 出的 2010 年 第 23 号 公 告。被 告 惠 锦 花 园 业 委 会 辩 称，物 权 法 和 国 务 院 物 业管 理 条 例 规 定，经 过 人 数 和 面 积 双 重 过 半 数 的 业 主 同 意，业 主 大 会 可 以 决 定“有 关 共 有 和 共 同 管 理 权 利 的 其 他 重大 事 项 。惠 锦 花 园 物 业 效 劳 合 同 虽 然 规 定 物 业 效 劳 费-.z.为1.5 元 平 方 米，但 是 由 于 物 业 效 劳 本 钱 的 大 幅 度

50、攀升，物 业 效 劳 公 司 入 不 敷 出，可 以 依 法 按 照 合 同 法 变 更合 同 规 定。本 次 提 价 全 面 征 询 了 业 主 的 意 见，回 收 的 征询 意 见 表 经 过 专 有 局 部 占 建 筑 总 面 积 过 半 数 的 业 主 且 占总 人 数 过 半 数 的 业 主 同 意，符 合 法 律 规 定，因 此，业 委会 作 出 的 2010 年 第 23 号 公 告 合 法 有 效，请 求 驳 回 原 告 的诉 讼 请 求。【案 件 争 议 焦 点】1 物 业 效 劳 合 同 签 订 后，能 否 变 更 收 费 标 准 2 被 告 业 委 会 作 出 的 201