知名地产成都市精装修市场调研报告28787.pdf

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1、成都市精装修市场报告目录 一、成都精装修市场概况 2 二、指标特征分析 2 1、物业类型分析 2 2、环线分布分析 2 3、区域分布分析 2 4、装修报价分析 3 5、装修报价与销售价对比分析 4 三、精装修产品分析 4 1、目前成都精装修市场的主要项目标准情况 4（1）项目装修档次定位表：4（2）目前成都主要在售精装项目精装标准 4 2、主要精装楼盘分析 5（1）厨房 5（2）卫浴 6（3）客厅及卧室 7（4）公共部分 7 四、典型个案分析 9 1成都精装修房市场个案分析 9【西城公馆】9【金域西岭】10【挪威森林】11【龙湖三千城】12【鹭岛国际社区】13 2国内主流城市精装修房市场个案分

2、析 14【中海瀛台】14【创智天地】15【宝地东花园】16 五、部分户型装修亮点 17 一、成都精装修市场概况 成都精装修房地产市场整体属于快速发展阶段，虽然尚未成熟，但客户认知程度尚可，销售情况较为乐观。装修档次两极分化严重，以 500 元/平方米1500 元/平方米的中低端和 2500 元/平方米5000 元/平方米的超高端为主。体现出两种不同的开发套路，销售务实与品质拉动成为其主导的开发思想。目前精装修房的销售情况较为乐观，这与较低的总价范围以及需求旺盛有较大关系，这与客户对精装修房的逐渐认可有关。二、指标特征分析 1、物业类型分析 2008 年，成都市场上目前在售的精装修项目共有 25

3、 个，其中公寓类项目 24 个，占到了装修项目的 96%，别墅类项目仅有一个，为雅居乐花园，但仅为几套，在成都的别墅精装房项目中属于稀缺资源。数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构 易居视点 上图反映出目前市场上全装修项目以公寓为绝对主流，别墅类精装项目由于属于稀缺资源，在客户群中难以做到统一标准，目前尚处于探索和试行阶段。2、环线分布分析 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构 易居视点：通过对项目环线分布的研究，精装修项目以 2-3 环和外环以外项目较为集中 其中 8 个精装修项目集中在 2-3 环内，外环的项目为 7 个，主要位于郫县、龙泉和温江区域。3、

4、区域分布分析 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构 由上图可知，城西、城中、城东是精装修项目分布比较集中的三个区域。双流的装修项目目前仅为雅居乐花园，现今精装豪宅在市场是为数不多，开发商借此机遇，通过豪华装修烘托出产品品质，从而具备拔高价格的优势。在主城区中，城西、城东的精装房项目占比分别达到了 25%和 13%，由于该区域一直作为购房的热销区域，竞争力激烈，因此一些开发商想通过精装房提升项目品质，使得项目更具备强有的竞争力。郊区区域中，郫县、龙泉、温江的精装项目分布较为平均，由于郊区环境未来发展潜力大，自住的购房目的为主，项目的装修以中端为主，使得总价易于控制，受到许多购房

5、者青睐。易居视点：在激烈的市场环境下，精装修项目能够在一定程度上增加项目的竞争力度，吸引购房者关注。4、装修报价分析 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构 从装修报价的区段分布来看，现今成都市场上 1000 元/平米以下的低端标准成为装修的主力，2000-2500 元/平米的高端装修也占据了一定席位。豪装项目比较最小，属于市场稀缺产品。易居视点：由于精装房项目在成都市场尚未成熟，开发商推出精装房较为谨慎，1000 元/平米以下的低端产品能够很好的控制成本，同时符合多数成都购房者的需求。数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构 易居视点 从研究报价的分布来看，环线

6、从内到外，装修档次逐步提升；从环线分布图来看，装修报价超过 3000 元/平米以上的项目集中在外环外。2000-2500元/平米的高端精装项目主力分布较为均衡。报价在 1000 元/平米以下的项目分布环线较多，此类物业多以投资为主，因此对于装修的标准要求不高，仅需要满足方便入住的条件即可。数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构 易居视点 从区域分布来看，城西和城中各价格段分布较广，低端和中端装修标准成为了装修房的主力，对于普通家庭而言，1000 元/平米左右工程价格的装修效果足够满足其生活功能上的需求。温江和双流区域以 2000-2500 元/平米和 3000 元/平米以上的装

7、修标准为主，满足高端客户要求。龙泉区域呈现出两端高，中间低的结构特征，恒大绿洲的跃层精装房拉动了该区域的装修价格层次是造成这种现象的主要原因。5、装修报价与销售价对比分析 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构 易居视点：由上图可知，6000-8000 元/平米金额段分布区域较广，主城区区域中，城西和城东区域此价格占比最为明显。郊区区域中，温江区域多以 4000-6000 元/平米和 6000-8000 元/平米定价为主，郫县和双流多以高端项目的精装房为主。6000-8000 元/平米金额段同时也为精装修项目集中的定价区间，其中，1000 元/平米以下的装修价格分布销售金额区间

8、较广。三、精装修产品分析 1、目前成都精装修市场的主要项目标准情况（1）项目装修档次定位表：（2）目前成都主要在售精装项目精装标准 项目名称 区域 装修价格 龙湖三千城 城东 1500 万科魅力之城四期 城东 900-1000 成都万达广场 城东 700-800 万科西岭 城西 1500 乐摩筑 城西 700-800 西城公馆 城西 2000-2500 项目分级 精装标准（元/）豪华 3000 以上 高档 2000-2500 中档 1200-1500 低端 1000 以下 锦官红南港 城西 500-1000 鹭岛国际社区 城西 1500 一鑫居 城南 780 金科一城一期 城北 800 天合凯

9、旋港 城北 800 富力史丹尼国际公寓 城中 2000-2500 花样年新街坊二期 城中 500 第一站玉沙小花园 城中 400 城市理想 城中 1500 恒大绿洲 龙泉 1500-2000 东山国际新城一期 龙泉 720 新里派克公馆三期 郫县 1000 恒大城 温江 1500-2000 珠江国际花园 温江 1200 雅居乐花园（独栋别墅）双流 5500 2、主要精装楼盘分析（1）厨房 厨房配置表 项目名称 顶部 地面 墙面 橱柜品牌 厨房电器及品牌 麓山国际社区 石膏板吊顶 仿古地砖 乳胶漆、局部马赛克 欧圣 户式家用中央空调、热水器、抽油烟机、燃气灶 龙湖.三千城 铝扣板和石膏吊顶 地砖

10、 瓷砖（斯米克）欧派 水龙头,皂液器(摩恩),抽油烟机(方太),燃气灶(方太),消毒柜(西门子)珠江国际花园 未知 瓷砖 部分瓷砖 家丽雅 嵌入式煤气灶 方太抽油烟机 高士水龙头 万科.金域西岭 未知 地砖 面砖 未知 水龙头,皂液器(摩恩),抽油烟机(方太),燃气灶(方太),消毒柜(方太)恒大城 未知 天然石拼花 亚细亚高级墙面砖 高级实木面板组合橱柜 摩恩洗菜盆及龙头、抽油烟机、燃气灶 西城公馆 石膏板吊顶、乳胶漆 地砖 墙砖 科宝博洛尼（意大利）灶具：铁达尼（意大利）、消毒柜：科宝博洛尼（意大利）抽油烟机 鹭岛国际社区 吊顶顶棚 防滑砖 瓷砖或石材 金牌或贝特 燃气灶、抽油烟机、热水器

11、厨房天地墙分析 在售精装项目中厨房地面以地砖为主。部分相对低端项目如珠江国际花园采用瓷砖，节约成本；高端项目如恒大城使用了天然石，彰显项目品质。在墙面材料的选择上，大多项目选择了面砖，面砖的成本低，施工方便，使用时也易于清洁，在局部可通过艺术面砖的装饰，使墙面达到更加美观的效果。项目厨房的顶部处理主要采用两种方式：铝扣板、防腐石膏板。主要考虑到烹饪时产生的水蒸气对顶板的腐蚀，铝扣板可以比较好的解决这一问题，但在造型上不如防腐石膏板美观，在西城公馆等项目中采用了石膏板。厨房电器配置分析 厨房配置 燃气灶 电磁炉 抽油烟机 消毒柜 微波炉 空调 冰箱 麓山国际社区 龙湖.三千城 珠江国际花园 万科

12、.金域西岭 恒大城 西城公馆 鹭岛国际社区 备注:表示项目配置了此类产品。从实际使用上来看，厨房可配置的电器比较多，但厨房的首要任务是满足客户的烹饪需求，因而燃气灶（电磁炉）、抽油烟机是精装项目的基本配置；其他如冰箱、烤箱、洗碗机等电器，仅在部分项目中配置；究其主要原因，一方面因冰箱、空调的价格较高，会增加精装的整体成本；另一方面考虑到不同业主对品牌的喜好会有不同，配置此类电器有一定营销风险；若未配置，应注意在厨房或餐厅中预留其位置。（2）卫浴 卫浴设施 项目名称 地面 墙面 台盆、洁具品牌 龙头、花洒品牌 浴缸品牌 麓山国际社区 仿古砖 仿古砖、局部马赛克 杜拉维特 汉斯格雅 杜拉维特 龙湖

13、.三千城 地砖 瓷砖 科勒 摩恩 科勒 珠江国际花园 地砖 瓷砖 美标 高士 未知 万科.金域西岭 地砖 面砖 乐家 未知 未知 恒大城 天然石 天然石 TOTO 摩恩 未知 西城公馆 地砖 墙砖 杜拉维特 汉斯格雅（德国）卡德维 鹭岛国际社区 防滑砖 瓷砖或石材 杜拉维特 汉斯格雅（德国）杜拉维特 卫浴天地墙分析 卫生间由于其功能原因，无论是地面还是墙面，其防水性能要求较高，在成都的在售精装修项目中，中档项目卫生间的地面以地砖为主，高端项目如恒大城采用了天然石；墙面材料的使用上以瓷砖为主，部分项目使用了面砖和天然石 卫浴洁具配置分析 在部分高端项目中采用了别墅中使用较多的双面盆设计，男女主人

14、拥有自己专属的面盆，增加业主的尊贵感 在卫浴品牌的使用上，目前大多项目以科勒、美标、乐家、TOTO 等国内外知名品牌为主，但这些产品的产品线过长，客户对项目使用的型号了解不足，影响客户对项目品质的整体认知；高端项目如恒大城使用了更为高端的汉斯格雅、杜拉维特、卡德维，对客户的打击力比较大。（3）客厅及卧室 项目名称 顶部 地面 墙面 麓山国际社区 乳胶漆、局部石膏板吊顶 手工竹地板 乳胶漆、转角使用金属圆弧护角 龙湖.三千城 乳胶漆、局部石膏板造型 实木复合地板 墙纸 珠江国际花园 未知 升达木地板 墙砖 万科.金域西岭 未知 实木复合地板 涂料 恒大城 未知 实木复合地板 多乐士乳胶漆、欧雅高

15、级墙纸 西城公馆 石膏吊顶及高档乳胶漆 实木复合地板 墙纸 鹭岛国际社区 乳胶漆、局部石膏板吊顶 复合实木地板 乳胶漆/壁纸、木作贴面或大理石 客厅和卧室的面积较大，且作为平时活动的主要区域，地面和墙面材料的选择，是客户比较关注的焦点问题。从目前成都市场精装项目在地面材料的选择上来看，以实木复合地板为主，符合目前的大多数客户的居住习惯，且对于整体装修成本的控制比较有利；从使用效果来看，其美观性和实用性较强。在墙面材料的选择上，主要以墙纸和乳胶漆为主。墙纸的成本相对较高，但更为美观，在中高端项目中使用较多；乳胶漆相对成本较低，适合低端精装项目。（4）公共部分 公共配置 项目名称 外墙 进户门 走

16、廊 窗材 大堂 电梯厅 电梯品牌 鹭岛国际社区 涂料 钢质防火防盗门 高档瓷砖地面 塑钢窗材 大理石地面，粉状喷涂铝合金门窗 高档瓷砖地面 蒂森电梯 龙湖.三千城 其它 钢质门 石材、面砖 普通铝合金中空玻璃门窗 大理石 地板砖、花岗石 西子 OTIS 珠江国际花园 涂料;面砖 防盗门 高级抛光地砖 铝合金窗 高级抛光地砖 大理石高级墙砖 广州日立 万科.金域西岭 涂料;面砖;石材 防盗门 大理石地面、高级墙砖 铝合金 大理石地面、高级墙砖、设置休息厅 大理石地面 通力电梯 恒大城 涂料 钢质防盗门 地砖 玻璃，塑钢 大理石 大理石 奥的斯 西城公馆 涂料;面砖 钢质防盗门 地砖 塑钢 大理石

17、 大理石 日立 智能系统 楼盘 安保系统 及智能化设施 供水系统 车库配置 鹭岛国际社区 小区闭路监控系统、保安多点巡更无线监管系统、楼宇对讲系统、红外线监控 市政供水系统、每户配独立水电表 IC 卡智能停车系统 龙湖.三千城 户内设彩色可视对讲机；红外探测器底跃设置2 个、平层不设置，顶跃设 1 个；室内主卧室应急按钮 1 个；厨房配燃气探测器 1 个 市政供水系统 IC 卡停车系统 珠江国际花园 可视对讲系统、红外监测系统 市政供水，一户一表 地下车库、一卡通管理系统 万科.金域西岭 红外线微波探测，黑白可视对讲，燃气泄露探测，紧急按钮 市政供水系统 恒大城 门禁系统、红外监测系统、防盗防

18、煤气泄漏系统、楼宇对讲系统 市政供水 地下车库 西城公馆 专业保安，指纹识别，密码认证和消防措施 市政供水系统 一卡通 项目的公共配置和智能系统与非精装项目没有太大区别,精装项目的精装标准一般为室内部分报价，并不含公共部分。附：住房装修主要部件电视机、冰箱、洗衣机、空调等的主要品牌 附：住房装修主要部件煤气灶、抽油烟机、热水器、地板等，市场主流的国内知名品牌。四、典型个案分析 1 成都精装修房市场个案分析【西城公馆】项目概况 西城公馆 高端 均价 7500 元/2500 元/2.5 环 羊西线 煤气灶 抽油烟机 地 板 热水器 电视机 空 调 洗衣机 冰 箱 4 栋 30 层高层酒店式公寓 2

19、0000 70000 成都飞大置业 主要产品配置表 中央空调、市政供水系统 基础配置，三件套的炉灶 卫浴三件套 指纹识别、密码认证、可视对讲 无 强化地板 该项目地段优势较为明显，商业及生活配套成熟。开发商通过壹号公馆蓄积了较多投资客户，并且细致的精装修标准为项目增色不少。易居视点：高端小户型项目仍存在一定市场空间 品牌开发商项目开发经验的积累与客户的维系至关重要【金域西岭】项目概况 金域西岭 中端 6947 元/1500 元/三环外 城西 11 栋 33 层高层;联排:16 栋 400000 成都万科置业有限公司 主要产品配置表 无特色 依据人体工程学和科学的餐厨动线设计了厨房空间系统，使烹

20、饪程序更加流畅轻松；光洁的流线表面使清洁打理更为简单快捷；还有超大容量的储纳空间 设计采用创新的流线布局和合理的干湿功能分区、分类收纳。特别在主卧卫生间的设计中采用具有强大收纳功能的镜柜和盆下柜，全面满足化妆、洁面、淋浴和入厕的使用要求 厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话、电视、DVD 等功能。三部分智能安防系统，其中包括有红外线双重监控系统，主卧 24 小时报警按钮，厨房煤气报警系统等 衣帽间和储物柜两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层板 对电源插座、电视管线、自由备餐柜的精心设置、户内门框装上了防撞橡胶条 金域西岭是万科 07 年主推的精装产品，以打造全家居生

21、活为理念，推出了 U8 系统，U8代表了在万科全面家居解决方案集团系列品牌中一个专属于成都的标准体系和集成化创新模式，其第一次将精装系统化，为成都的精装房提供了可供参考的标准。易居视点：万科作为整个市场的领头羊，U8 系统的面世，充分体现出万科在产品的设计优势和市场敏锐度的超前，专属于成都的标准体系的建立不但体现了万科的人性化设计，更为占领成都精装市场起到深远的影响。【挪威森林】项目概况 挪威森林 低端 5177 元/900-1000 元/三环外 城东 2 栋 11 层小高层;5 栋 32 层高层;5 栋16 层小高层 300000 平方米 成都万科置业有限公司 主要产品配置表 无特色 大功率

22、抽油烟机、大功率五驱灶具、大单盆水槽、水盆柜（可放置常用大小的两个泡菜坛、两个洗菜盆和一桶色拉油）卫浴三件套、专业浴室柜、镜柜、盆下柜、开敞式毛巾架、条形地漏 单元门禁可视对讲、户内可视对讲系统、首层大堂及侯梯厅消防报警系统、电梯内摄像监控及紧急求助按钮、客厅红外探头装置、主卧紧急求助按钮、厨房燃气报警系统 厨房配置干杂柜两组、碗柜三组、电器柜一组、多功能拉篮、炉具柜一组、抽屉柜、锅柜、吊柜 22 米高的户内门、预留自由备餐柜位、中空玻璃、塑料空腔型材 挪威森林是万科继 07 年推出金域西岭 U8 系统之后，又一次以打造全家居生活为理念，推出的绿色家装系统。挪威森林提出让“建筑赞美生命，让生命

23、回归绿色”。绿色家装系统在公共空间、玄关空间、厅房空间、厨房空间、卫浴空间、收纳空间、智能家居、家具电气八大要素进行了合理规划。易居视点：作为万科在未来成都市场将陆续推出精装项目，充分体现出万科对产品的设计优势，并且能够针对成都购房者的生活特征而设计，表现了开发商的设计人性化。【龙湖三千城】项目概况 龙湖三千城 中端 均价 7500 元/1500 元/2 环-3 环 城东 4 栋 6-7 层多层；5 栋 34 层高层 75333 376665 成都龙湖锦华置业有限公司 主要产品配置表 空调（一个柜机，3 个挂机）基础配置，三件套的炉灶、电器配置、燃气探测器 卫浴三件套 彩色可视对讲机；红外探测

24、器、主卧室应急按钮 家具（餐桌、沙发、茶几、书桌、床、衣柜、电视柜等）实木地板 液晶电视 龙湖三千城是继龙湖三千里之后，兼容城市价值与居住价值，首度开创的城市综合体高台华宅。高层电梯公寓推出精装房后，在建设路板块异常激烈的竞争市场中，迅速占领自己的一席之位，全面提升了城东的居住品质和配套。其可变空间部分只是进行了简单装修，地面为复合实木地板，墙面仅进行了乳胶漆处理，类似于储藏室设计。易居视点：产品差异化的处理，在区域内取得的相当不错的效果，可选择品牌的营销模式更加人性化的打动了购房者的内心。【鹭岛国际社区】项目概况 鹭岛国际社区 中端 7500 元/1500 元/2.5 环 城西 2 栋 15

25、 层小高层;2 栋 16 层小高层;1 栋 17 层小高层 115791 成都滕王阁房地产开发有限公司 主要产品配置表 海尔或格力等同档次空调 基础配置，三件套的炉灶、电器配置、可燃气体泄露自动探测器 卫浴三件套 闭路监控系统、保安多点巡更无线监管系统、楼宇对讲系统、红外线监控 无 实木地板 鹭岛国际社区 07 年曾经推出 3000 元/精装标准的水晶公寓，市场反响良好。鹭岛三期前期产品并未进行精装销售，在沉寂一段时间未开盘后，三期后期产品以送精装的方式再次出现在消费者面前，以超高性价比吸引了大量客户的眼光。易居视点：与三千城的营销手段相似，以增加产品附加值的方式，提升产品性价比，在区域内以差

26、异化产品定位取得市场认同。从整体情况来看，目前市场上主要存在两种类型的精装产品，一类是以万科.金域西岭、万科.挪威森林为代表的，以“万科全面家居解决方案”为理念指导的精装系列产品；另一类是以龙湖.三千城为代表的以增加产品附加值，打造区域内高性价比产品为主导思想的精装系列产品。从目前情况来看，后一类产品在市场上取得了比较大的成功，龙湖.三千城、鹭岛国际社区的销售情况在其推行精装以后在不断攀升。2 国内主流城市精装修房市场个案分析【中海瀛台】1.项目概况 中海瀛台 中档 25000 元/m2 1300 元/m2 8001000 元/m2 中外环 徐汇 多层、小高层、高层 150000m2 1.73

27、 中海 1:0.58 2.产品配置 中海瀛台主要产品配置表 设备系统 中央空调 厨房系统 基础配置，三件套的炉灶、电器配置 卫浴系统 卫浴三件套、配淋浴房，配中档玻化砖 智能系统 楼宇对讲系统 收纳系统 简单收纳设置，简配五金配件 厅房系统 实木地板 3.产品分析 特点：a)、通过室内设计提高了项目的档次感；b)、注重细节的打造 4.项目浏览 入户区域 数字门锁在此装修标准中采用不多，对档次有一定提升 客厅、餐厅 客厅的灯带设计，结合样板房的软装，视觉效果较好 餐厅与客厅没有明显区隔，墙面运用玻璃扩充空间 卧室 卧室硬装设计简洁，收纳空间经过简单区隔 厨房设备 厨房部品的功能设计合理，炉灶区配

28、置不锈钢控制油烟 卫浴空间 卫浴设备以功能实用为主，加以简单装饰设计，效果较好【创智天地】1.项目概况 2.产品配置 创智天地主要产品配置表 设备系统 分体空调 厨房系统 基础配置，能率脱排、松下炉灶、西门子冰箱、洗衣机，卫浴系统 贝朗洁具，卫浴三件套、配淋浴房，配中档玻化砖 智能系统 楼宇对讲系统 收纳系统 简单收纳设置，简配五金配件 厅房系统 实木复合地板 3.产品分析 特点：a)、厨房通过色彩应用，降低了材质的硬性要求；b)、通过墙线及吊顶丰富空间；c)、未设置嵌入式厨房电器，但预留了电器位置，功能细致。4.项目浏览 创智天地 中档 22000 元/m2 1300 元/m2 800100

29、0 元/m2 内中环 杨浦 多层 1000000m2 1.20 杨浦中央社区 1:0.22 入户区域 1.2 米的门，使空间感更强 客厅、餐厅 客厅简练，采光充足 卧室 卧室采用套间设计，功能齐全 厨房设备 厨房利用色彩设计很好的解决了材质受限的问题 卫浴空间 视觉设计将提升了品质【宝地东花园】1.项目概况 宝地东花园 中档 22000 元/m2 1200 元/m2 700900 元/m2 内环内 杨浦 高层 170000m2 2.5 宝地 2.产品配置 宝地东花园主要产品配置表 设备系统 分体式空调 厨房系统 FRANK 厨房电器、水槽，基础配置，三件套的炉灶、电器配置 卫浴系统 Linx

30、卫浴洁具，卫浴三件套、配淋浴房，配中档玻化砖 智能系统 楼宇对讲系统 收纳系统 简单收纳设置，简配五金配件 厅房系统 复合实木地板 3.产品分析 特点：a)、相比高档项目，该项目的装修更追求功能性；b)、在装修有限的情况下，部品选择上考虑了造型的设计感。4.项目浏览 入户门区域 入户门选用了常见的保险锁 玄关柜采用嵌入式拉手，防止儿童碰伤 客厅 客厅采用大面积落地窗，增加空间进深 嵌入式衣橱，增加储藏空间 卧室 卧室未采用吊顶，但室内感较好 厨房设备 橱柜抽屉采用了分隔盘，功能方面考虑较多 卫浴空间 卫浴洁具均选择具有一定设计感的部品 五、部分户型装修亮点 感谢中海地产对我司的信任，如有不足还请见谅，望本报告对中海地产项目发展可以起到积极的作用，精诚所至，金石为开！