大理海东新城控制性详细规划37487.pdf

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1、大理海东新城控制性详细规划 颤目回顾 本项目历经半年的规划编制经过四次汇报与深入讨论根据前几 次汇报意见进行完善与提升围绕六个核心内容展开本次评审汇报 前期分析从大理看海东 基地解读发展思路判断城市用地结构与布局 目标理念用地规划 功能选择 案例分析规划理念整体城市设计方案 城 市设计 设计理念 风貌分区 高度控制 重点片区设计指引 控制性详细规划 用 地布局工程规划从海东看基地任务解读整体定位建设目标规划实施控 制图则 开发时序 大理印象 从大理看海东 从海东看基地 基地解读 判断与总结 1、前期分析 山、海、城构成完美画卷 流传千古的历史文化 从古至今大 理在历史上占据着独特而重要的地位孕

2、育和创造了丰富而深厚的地域民族文 化。胜似仙境的山海风光 下关风吹上关花苍山雪映洱海月大理绝美的风光早 已在全国乃至世界范围内拥有极高的知名度。独具魅力的宜居乐土 大理气候 宜人、景色秀美独特的魅力不断吸引着周边甚至五湖四海的人们。大理已成为 许多人梦想中的安居之地。大理是唯一的一一独特的山海风光与文化资源造就不可复制的旅游胜地 大理是宜居的 宜人气候与充满魅力的城市形成绝佳的人类栖居环境 大理是世界的 重要的历史地位与文化价值构成世界级的城市影响力 国际化发展之路苍山海东群山 观大势一一两大山脉手捧千里碧池 属于横断山脉的苍山和属于哀牢山脉 的东南群山如双臂将洱海如明珠般捧在手中。识大局 众

3、多城镇环绕洱海而建历经千年的大理不断围绕洱海展开建 设呈现出众星捧月之势。辨左右 海东海西的差异明显 海西-大山大坝、空间宽阔、建设不 断增多、古城面临威胁 大山大坝造就了海西的繁华以大理古城为核心的海西是 大理的历史发源之地、民众安居之地、旅游繁荣之地。海东特征 山多地少 空间局促、建设稀少、新城开发启动 山多地少使海东长期被人忽视但随着城市 发展海西保护压力骤增可建设空间愈发紧张海东不可避免被纳入城市建设开发 的视野中。1、城市格局差异化的发展之路 2、城市定位在新的城市定位下大理却面临三重压力 根据 2007 年大理市 城市总体规划规划大理的城市定位是 滇西中心城市、交通枢纽国家级历史

4、文化名城国际性休闲度假胜地 大理需要新的城市拓展空间 创新突破的平台大 理需要新的发展建设动力大理需要新的发展建设模式 3、大格局中海东与各组团的关系 海东新城的功能判断城市公共功能的延 展和提升旅游服务功能的突破与完善 产业配套功能的补充与促进 城市功能 联系产业功能联系 旅游功能联系三城鼎立园城互动在未来的城市格 局中海东新城与其他组团之间功能联系十分重要拥有不可或缺的地位 对分区 规划重新解读一体规划基地北翼旅游圈以金锁岛旅游区为主的城市组团 南 翼产业圈以凤仪产业园为主的城市组团 乎之欲出的海东时代”分区规划对海东新城的整体定位是生态新城、活 力海东、创业乐土、宜居家园。功能多元的 海

5、东新城”未来的海东应当是一个集城市功能、产业功能、旅 游功能于一体的现代化城区在这里将实现城市与产业的拓展升级、保护与开发 的统筹平衡。一体两翼”的整体结构 被山、海相拥的规划基地是整个海东的中心对周边 的旅游、产业、城市等不同功能的组团发展起到推动与支撑的作用形成一体两 翼的总体结构。海东之心山 海东之心 规划基地 1、基地初步认识 76 山地占总规划面积 3800 米基地迎海面总宽 度3800M 76 山地 基地现状建设是 7 个分散的村落传统的建设均选址于 谷 地”。当铁路、环海路、1、2 号路穿越基地海东将迎来山地建设格局。1、基地的核心优势 区位优势 紧邻下关主城区、凤仪工业区、金锁

6、岛旅游区周边组团的发 展为海东的提供最直接的开发动力。规划基地位于海东新城中央位置。西至环 海路东至大丽高速公路。南靠大理机场北临金锁岛。整个规划范围面积 17 平方 公里。约 10 分钟车程 约 5 分钟车程 景观优势 与古城隔海相望成为对景 主山 坐山 白虎 青龙 护山 外护 朱雀 案山 从海西看海东背山面水、山环水抱符合风水堪舆学中最佳建城选址 从海东看海西山、海、城风光一收眼底成为大理绝佳的观景平台 俯瞰基地周边 山体呈环抱之势将基地包裹其中犹如一把太子椅纵观山海 扶手 扶手 靠背 1、基地的核心优势 交通优势大理机场近在咫尺基地将成为进入大理的门户与窗口 高速公路、铁路相继修建区域交

7、通逐渐成熟。环海路、一号线、二号线动工 建设内部交通骨架日趋明晰。一号路 环海路 大理客厅 1、基地的核心优势 喷源优势优越的自然环境 山、海、湾、谷、岛、湿地构成绝佳人类栖 居地。丰富的历史人文 白族、大理古国、茶马古道 丰富的文化元素构成 大理精彩历史文脉 城市品牌优势 旅游业的大力发展使大理成为享誉国际的 著名旅游胜地之一。国际居所魅力 生 境 天赋灵犀 1、基地的核心优势 2、基地的挑战制约 砂地限制多山少地、山形复杂的地形环境加大城市建设难度。沟壑密布 的山体开采后留下的山体创伤基地内部山地多、平地少 空间分割铁路、高压走廊、机场、旧村等因素对基地建设空间造成分割与 制约。大竹园下和

8、村中和村上和村上登村南村石头村旧村高架铁路 咼压电线 2、基地的挑战制约 跌害威胁基地面临地震、滑坡、内涝等自然灾害威胁。多重制约因素使基地的建设更需要寻求科学的建设模式。下河村因排泄水道受 阻形成的内湖 基地山体边坡普遍较陡加上人为建设的破坏容易发生滑坡等地 灾 2、基地的挑战制约三大层面对基地的要求摩纳哥尼斯戛纳类似旅游 城市案例基地定位建设目标功能选择案例分析规划理念 2、目标理念 具有国际影响力、充满活力、功能完善的旅游之城 游艇海钓 康体养身 高尔夫 高端居住 现代产业 配套服务 旅游地产 城 景 具有山海特 色、人文与自然和谐相融的宜居之城 基地整体定位 国际化的发展之路 差异化

9、的发展之路突破创新基地核心优势围绕海东如何发展的核心问题建立基 地建设目标 基地功能选择 交通优势 机场铁路高速汇聚 景观优势 观山揽海的绝佳 大丽 平台大理客厅国际居所 康体疗养 文化创意 度假会所 山观海别墅、康体疗养社区、度假酒店公寓、山顶花园洋房 山景观海公园、地海岛公园、大型主题式游乐园 行政办公中心、商业金融中心、旅游服务中心 创意产业孵化园、科研教育中心、职业培训基地、会展商务中心 基地功能选择案例之一深圳东部华侨城大梅沙功能结构资源禀赋 差异赋予海边、山腰、山顶不同功能的功能主题形成特色鲜明但又联系紧密的 功能组团是东部华侨城的最大特点。海边 山腰 山顶 中心区平地开发模式山

10、腰开发模式山顶开发模式案例之二法国尼斯开发模式 山底平地尺度大、密度 大、布局严整、以公共性较强的城市功能为主山上坡地尺度小、密度低、布局 灵活、以私密性较强的城市功能为主山地路网密度结合山体坡度保持高密度的 山地道路网络。山地道路线形因地制宜沿山坡等高线呈人字形、之字形展开 并 构筑垂直等高线的人行步道实现人车分流。山地道路断面形式为每条道路预留 绿带宽度控制在 10 米以内并预留停车道通过高差处理使建筑拥有较好的朝向。坡地道路断面示意 10M 10M 道路建筑 案例之三美国旧金山路网形式.坎城CANNES 没有哪个城市可以坎城一样多姿多采全年不愁寂寞这里气候温和 阳光灿烂海岸与山林浑然一体

11、蓝天碧海映衬繁花盛开的花园幽香处处坎城是集 万千宠爱在一身的城市它有一条中轴线串联影展的中心节庆宫、会议中心、酒 店、市民广场、游艇码头等地标而山地城市正需要一条刚性的轴线来统一蜿蜒 的盘山道路。案例之四法国戛纳 城市空间 案例启示 围绕如何将 功能落实于 高端居住 店公寓 休闲度假 主题游乐 居住配套服务 科教文化 物流中转 民俗会展 业贸易 教育培训 娱乐休闲 区位优势 旅游圈与产业圈之间 海 游服务 产业配套 旅游集散接待度假酒店形象展示旅游度假 住宅开发 游会所 创意文化 酒店住宿 主要功能板块基地支撑条件 资源优势 稀的生态环境资源 高端居住特色旅游公共服务产业配套高端特色居住 空间

12、”这一核心问题不同的案例为基地的建设提供以下启示 吉合山海构建科学的空间功能结构 优化空间针对山地不同空间层次选择合适建设开发模式 胡学开路尊重山形以高效、经济、生态的思想组织交通系统 塑造特色以丰富的空间组织手段形成富有变化与层次的城区形态!念之一构筑 山环海抱”的生态城市格局 理念之二山下高强度、山上低密度 依山就势 合理选择近山建设范围 结 合地形 划分台地、预留廊道 纵横交错 选择适合交通组织方式 有机布局 有机 组织山地建设空间剖面示意 理念之三依山就势分台建设 海东模式 S?6?1 M?6?1 I?6?1 L?6?1 E?6?1 营造休闲式度假旅游？6?1 体验心灵之 乐活”生活

13、implify your Journey 璞实之旅 ind your Earth 珍爱之地 lluminate your Dream 成真之梦 ohas your Heart 乐活之心 ase your Life 慢活之情 理念之四构建 SMILE 的城市品质 空间选择 用地评价 空间判断 用地规划 旧村改造 市政规 划 3、用地规划 基地地貌基地三面环山谷地交错西缓东陡 水文分布水渠蜿蜒、水量稀少 东南形成内泄水塘 村落分布 七个村落分布较散建设情况复杂。冲沟分布 多 集中在中部山谷对建设制约较大 现存水渠 现状村落 现有冲沟 现有陡坡 陡 坡分布 边坡较陡是基地山体普遍特征。林带分布 山体

14、植被分布不均山顶密、山腰稀 山顶制高点 视线最优的三个制高点应作为公共开放空间 景观价值分 析 朝西的坡向成为景观价值最高区域 视线景观廊道 以主要标志物为线索控 制视线廊道 现存林带 主要制高点控制 次要制高点控制 次要制高点控制 坡 面视线价值好坡面视线价值一般坡面视线价值较差预留视线廊道 用地适宜性评价 适宜建设用地 保留自然山体 现存冲沟 适宜建设用地 967.3 公顷 不适宜建设用地 761 公顷 根据用地因子叠加选择出的适宜建设用 地并非为最终建设用地还应根据用地价值、开发可行性进行评定 地适宜性评价 山地建设用地功能价值评定 景观 区位交 通地质 坡度规模坡向地块功能判断 地功能

15、价值评定 山地建设用地需要从区位、交通、景观、坡度、坡向、地质、规模七个方面进行功能价值的判断 山顶用地条件评价编号图 洱海下 和村中和村上和村上登村石头村南村大竹园水井村大理机场 山地功能价值评定 A 地块用地条件评价编号属性绩效 1 区位优 2 交通好临环海路 3 景观优观山临水 4 坡度好 7-15 5 坡向优西南坡 6 地质好 7 规模约 43 公顷 8 综评优观苍山赏洱海洱海现状照片现 状照片 山地功能价值评定 功能判断高尚住区 B 地块用地条件评价 编号 属性 绩效1 区位好 2 交通差暂无交通 3 景观优观山、临水水、望岛 4 坡度 好 7-10 5 坡向优四面坡 6 地质好 7

16、 规模约 10 公顷 8 综评好洱海 南村湾 南村 现状照片 现状照片 现状照片 山地功能价值评定 功能判断高尚住区 C 地块用地条件评价 编号 属性 绩效1 区位差 2 交通好一号路 3 景观较好眺望洱海 4 坡度差 15-20 5 坡向好西南坡 6 地质好 7 规模约 7 公顷 8 综价好一号线南村湾 大竹园 现状照片 现状照片 现状照片 山地功能价值评定 功能判断康体疗养 D 地块用地条件评价 编号 属性 绩效1 区位好 2 交通差暂无路 3 景观较好 4 坡度好 10-15 5 坡向好 东南坡 6 地质差 7 规模 约 32 公顷 8 综价 好 功能判断山地度假住区 南 村湾中和村水井

17、村现状照片现状照片 山地功能价值评定 E/F 地块用地条件评价编号属性绩效 1 区位差 2 交通 差机耕道 3 景观 差眺望洱海 4 坡度 差 10-15 5 坡向 好西南坡 6 地质差地质松软 7 规模约 43 公顷 8 综价差上和村石头村现状照片现 状照片现状照片 山地功能价值评定 功能判断山地住区 G 地块用地条件评价 编号 属性 绩效1 区位优 2 交通优一号环海 3 景观优背山面海 4 坡度好 3-6 5 坡 向优西南坡 6 地质好7 规模约 67 公顷 8 综价好下和村中和村现状 照片 现状照片 现状照片 马尾山 机场高速 一号路 地功能价值评定 功能判断教育培训 综合条件评定 建

18、标地块、南山后 村、马尾山地块是基地内综合条件最为优越的山地建设用地 地功能价值评定 特征 坡度较缓、景观视线良好、用地完整 特征 坡度 变化大一般边坡较陡、由于冲沟分隔用地较为零碎。特征谷地末尾往往是冲 沟集中之地建设条件最差 谷地开敞之地多为旧村与农田适宜置后开发。竝间纵向判断 特征 位于基地前沿紧邻洱海坡缓地多、可建设空间大景观 面优良除旧村外几乎没有制约因素。特征 位于基地中腹基础设施薄弱可建设 空间较多但被山体隔断铁路影响较大景观面较好。特征 位于基地后方山形复 杂地质结构较差用地稀少可建设空间局促受地震断裂带、现有果林、飞行干扰 等多种因素制约。新城重点建设区 新城特色发展区 空间横向判断 空间结构 山城轴一一以山体脊线为脉络串联各个山地建设组团轴线特 征是若隐若现自由灵动。海城轴一一以洱海岸线为线索构筑临海面各建设组团 轴线特征是起伏变幻开合大气。城中轴一一通过中心轴线组织大型公共设施与 标志空间轴线特征是现代多元活力无限。功能分区 协调发展区 教育、养生、旅游接待、创意产业 特色发展区 度 假居住、主题乐园