装修评估的一些思路36949.pdf

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1、一般来说初装是指房产开发商在交付业主使用前做的一些简单的功能性的装修，最 简单的例子就是新房里厨房墙面的白色瓷砖，这个很常见，这个就可以理解为初装，业主入住后都要砸掉重新贴更高档些更美观些的墙砖，这个就是二次装修。装修属于房地产的附属部分，无法单独使用产生效益，所以不能 选用收益法 装修是采用重置成本结合成新率来进行评估的。要注意的是，装 修的经济耐用年限与建筑物不一样，正常而言，家庭装修耐用年 限一般 8-10 年，而公共装修（办公楼、酒店等非家庭装修）耐 用年限一般仅 5-8 年。所以考虑成新率的时候不要一不小心弄错 了。4、待估工程量。装修评估无疑需要委托方提供正式的装修项目 清单或预决

2、算清单。以清单上的工程量为你的待估数量，如果没 有清单只好按现场测量计算表了，但要注意，这个测量应尽量由 委托方做或由它委托有关方面做，实在不行，由评估机构来测算 的，需要事先征得委托方同意，测算后要列成清单，交委托方甚 至有关各方盖章确认。必须记住一点的是，我们没有测量工程量 的权利和义务，我们只有估价的权利和义务。5、评估单价。装修的评估单价需要根据当地相关定额（但往往 距市场价格有较大差距，要注意判断）为参考，结合市场调查数 据来确定，这就需要你们机构平常的调查和积累了。对于单价较 大的项目，最好能有定额子目表及市场调查清单附在报告的档案 里以备查。房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置

3、价格 X（耐用年限-实 际使用年限）三耐用年限 各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅 8 年；办公用房 7 年；商场、店铺、餐馆等营业性用房 5 年；厂房、仓库 5 年。在房地产评估过程中，经常涉及到房屋装饰装璜价值的评估（本文所探讨的主要是住宅用房 的装璜价值评估，以下简称房屋装璜评估）。随着生活水平的提高，人们越来越注重居住环境的质量及个性化，大量新型装修建材被 广泛使用，设计风格日趋多元化，房屋装璜评估已成为房地产评估中难度较大，技术性较强 的一道工序。此外，涉案房地产装璜价格鉴定等特殊估价任务也要求估价结果具有较强的准 确性，这些都对我们评估工作人员的业务水平提出了较高的要求。通常评估时，

4、一般采用的方法是先计算房屋装璜所需各类材料的大体数量（面积），然 后以各地建设工程造价处提供的建材造价信息、预算定额为参考依据，并结合当地的市场行 情，简单地以各类材料的数量（面积）乘以相应的单价和成新，得出房屋装璜价值。笔者认 为运用该种评估方法得出的结果缺乏准确性，已逐渐不能适应新的评估要求，且评估时缺乏 具有科学体系的评估方法理论的指导。本文通过对房屋装璜评估的探讨，一方面，提供笔者近几年来实际操作的经验总结供大 家参考；另一方面，旨在抛砖引玉，引发更多的专业人士对房屋装璜评估作更深入的研究。一、房屋装璜价格及构成 房屋装璜价格和一般商品一样，是由其有用性、稀缺性和有效需求三者共同决定形

5、成的。从房屋装璜各构成项目估算的角度来划分，房屋装璜价格通常由下列 4 大项构成：直接费、管理费、利润、税金。1、直接费包括：材料、设备辅料、运费和人工费。其中材料费是指地面砖、地板、板材、油漆、五金件等装修原材料的市场购进价。市内 运费一般为 1.5%，人工费各地算法不一样，有的地方按施工工期计算，一般 1 工日 30 至 50 元，而有的地方则按单项工程计算。2、管理费、利润、税金等统称为综合系数，一般为 20 滋右，其中税金约 3.8%，管理 费约7-10%右。以上计费比例均为笔者所在地的市场行情，实际操作时，评估人员应参照各自当地市场 行情计算。二、估价方法（一）成本法 成本法的基本公

6、式为：房屋装璜评估价格=装璜重新购置价格-折旧。其中装璜重新购置价格可参照房地产评估中建筑物重新购建价格的求取方法。具体有：分部分项法、工料测量法。1、分部分项法 分部分项法是指将房屋装璜各项工程的单项造价逐一算出，然后相加得出装璜重新购置 总造价的方法。家庭装璜中，一般包工包料的方法比较多，总造价中已包含人工费、运费、清除施工垃圾费及综合系数等，不要重复计算。各单项工程造价根据各地市场行情确定，简 单举例如下：分部分项法 项目 数量 单价 成本（兀）地面工程（铺设复合木地板）80M 150 元/M 12000 墙面工程（多乐士五合一漆粉刷）100M 20 元/M2 P 2000 V 顶棚工程

7、（石膏吊顶）80M 20 元/M2 1600 梁、柱工程（榉木板包装）8M 50 元/M2 400 门、窗工程（护套、窗帘盒）8 个 60 元/M2 480 阳台工程（塑钢窗封闭）8MI 2 200 元/M 1600 厨房工程（整体厨房）卫生间工程（卫生洁具）给排水工程 电气工程 重新购置价格 18080 分部分项法是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略，计算结果不准确。2、工料测量法 工料测量法是先计算装璜所属的各种原材料、人工时数，然后计算出直接费用，乘以综 合系数后得出房屋装璜重新购置价格的方法。这里需要注意的是：通过实地测量得到各类材料数量（面积）后，一般还要计算材料损 耗，一般是5%

8、即评估计算时所用的材料数量=测量得出的数量X 1.05。简单举例如下：工料测量法 项目 数量 单价 成本（兀）直 接 费 榉木板 60 张 65 元/张 3900 刨花板 10 张 45 元/张 450 1.2 密度板 7 张 76 元/张 532 1.5X 1.5 阴角线 70 米 1.2 元/米 84 铜钉 16 斤 12 元/斤 192 万能胶 6 公斤 9 元/公斤 54 2.24 铜芯线 120 米 1.6 元/米 192 喷砂玻璃 2 M2 30 元/M2 60 滑轮 14 只 2.5 元/只 35 山字槽 1 支 12 元/支 12 小计 5511 运费 1.5%82.67 人工

9、费 30 工日 40 元/工日 1200 直接费合计 6793.67 综合系数 20%1358.73 重新购置价格 8152.4 工料测量法的优点是详实、准确，缺点是费时费力，并需要其他装璜专业人员的参与。（二）比较法 随着“菜单式”装修（小区开发商或住宅建设单位新建住宅时，委托设计单位推出每一 种户型不同的室内装修方案，供住户选择）的推广，在今后的房屋装璜评估中可大量采用比 较法。即选取相同地区、相同户型、相同“菜单”的室内装修为比较实例，加以修正后得出房 屋装璜价格。其基本公式为：房屋装璜评估价格=可比实例价格X装修日期修正X个别因素 修正。比较法由于其方便、快捷、准确的优点，今后会成为房

10、屋装璜评估的主流方法。（三）房屋装璜的折旧 和建筑物一样，房屋装璜折旧也包括时间折旧（物质折旧）和功能折旧。时间折旧是指由于人为使用引起的正常磨损，与装璜的使用性质、使用强度和使用年数 正相关。功能折旧是指由于消费观念变更、设计风格变化、装璜材料更新导致装璜在功能方面的 相对残缺、落后所造成的价值损失。现在我国有关房屋装璜的折旧估算方法尚未出台，如今市场上较多采用的是 5 年制加速 折旧方法，最后留有 20%勺残值，折旧以第一年 10%第二年 20%勺递进方法估算。房屋装璜评估是一项技术性较强、繁琐而复杂的工作，不仅要掌握一定的方法理论，更 重要的是要深入市场，进行市场调查，掌握市场行情，并根据不同的评估目的及实际情况采 用相应的估价方法，这样才能得出科学、准确的评估结果。以上探讨分析肯定还不够全面，仅供参考。如有不妥之处，恳求广大同行批评指正，愿 与共同探讨。