物业小区方案11756.pdf

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1、-.z.住宅小区物业管理方案 第一章对现时管理工作的意见及接收后的改善建议 第一节调研 小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的效劳需求，针对物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体设想和管理筹划思路。经调研和分析物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个效劳漏项。1，利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型*物业管理有关依据，酬金收取标准按管理效劳之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。2;物业保值、增值意识

2、被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。现时环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有表达从专业物业管理角度向业主提供效劳之意识。物业管理效劳意识被动：现时物业管理机构提供效劳内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。物业形象效劳缺乏：物业形象是物业价值的表达，物业价值是业主的利益。私人个性效劳缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理效劳应提供和满足物业使用者的不同需要。沟通效劳缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进展的重要因素，缺乏沟通将影响效劳质量。

3、-.z.一、管理效劳思路 现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向开展和享受需求层面，有了更高的要求。我们考虑到小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理效劳工作的要求也高，一般层次上的物业管理效劳工作很难让业主满意。小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活气氛与私人空间相得益彰的高品质生活小区气氛。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将小区的物业管理效劳过程中表达“业主利益第一位，效劳内容全面化，保证物业管理效劳质量。以到达我们物业管理的目标：“

4、通过自己的有效效劳，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、安康开放的工作和生活环境。二、物业管理改良工作 为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、效劳功能、经济功能。我们将对小区的物业管理效劳过程中突出表达：1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者效劳。2、制定业主、使用者个性化酒店家居效劳套餐式物业管理效劳。-.z.业主的需求

5、乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经历，为小区的业主、使用者提供个性化的物业管理效劳，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。3、引入住区形象设计与建立概念，提升物业公司的形象。社区形象设计与建立 DIS 既是社区的“美容术，更是社区的“健身法，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区开展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。4、提供物业租赁效劳，满足业主需求，增值工程一小区房屋租赁,租金是业主利益的表达，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用物业管理公司的专业技术和社会影响

6、，开展物业租赁推广效劳工程。5、创造静态管理效劳，提升管理层次。为适应国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统VI，所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理效劳，有效解决管理沟通，减少管理人力本钱，表达做为国际化人居环境，提升小区层次。6、开通渠道，保障有效沟通。物业管理处及 S 物业管理公司将运用业户信箱、热线、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理效劳满足需求和到达质量。-.z.7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化小区物业管理处将实行“管理报告制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投

7、诉处理、重大活动、工作改良工程等全方位进展公开，供全体业主、使用者监视，征求各方意见和建议，加强相互沟通。8、实施“温馨家园方案，增加居民归属感。充分利用小区会所，将局部内容以本钱价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。9、倡导“邻居守望，加强居民自治意识。在兴旺国家住宅区，为了提高平安度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的平安，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望，并在小区内设有假设

8、干“邻居守望广告牌。这种作法表达了居民平安管理的自治意识。我们将在小区借鉴这种富有实效的措施。10、加强各方沟通，保障专业效劳。S 物业管理公司就物业管理效劳聘请了*物业高级管理公司做专业参谋，以保障我们对物业管理效劳的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理效劳技术和政策，以便效劳工作到位。为了将小区建立成为一流的文明住宅小区，在依照小区物业管理委员会的小区物业管理内容有关招标书，同时参照中华人民*国建立部全国城市物业管理优秀住宅小区考核标准结-.z.合 S 公司“以家为本，效劳社群、精益求精的宗旨及“人性化管理、“标准化效劳为指导方针物业管理事项进展量化，S 物业管理

9、公司在进展之物业管理工程及措施承诺如下：特别承诺：1 公共场所设施保洁率 98安排、实践保洁的公共场所、设施公共场所、设施总计100%1.保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格；2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间;3.管理人员随时引导使用人注意保护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成小区重要特色之一。2 清洁保洁率 99100%以工作计算，记录及监视抽查合格率及纠正合格记录为依据 1保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚；2保洁员上门收集垃圾，以主动效劳提示住户热爱环境卫生；3保洁监视机制健全。3 绿化完好率 9598完好绿地总绿化面积1001绿化制度、工作方案行之有效且

10、有执行力度；2治安管理员负责环境保护、日常监视工作，静态措施提示住户保护环境；3主管人员及时发现绿化问题；4发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参与管理。4 火灾发生率 1(年)0.5(年)发生火灾户数住宅区总户数100%1多种途径宣传消防平安；2培训一批有较好素质和经历的巡查人员，及时发现火灾隐患；3管理到位，合理使用设施、设备等；4 分区分责任经常性检查消防平安，提示注意防火。5 小区内治安案件发生率 1以下 0 以辖区公安部门记录为依据除住户家庭内部原因造成外实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立-.z.二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在

11、小区重点部位，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产平安。6管理人员专业岗位合格率 90100%培训格人员培训员总计100%1 管理 值班效劳人员英语对话水平。2人员培训自学与培训相结合，制度、方案落实；3培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。72.每半年进展一次全面分项检修；3.严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。8 房屋零修急修及时率 98100%及时维修次数应计报维修次数1001 人力配备充足；2岗位培训、效劳意识培训到位；3技术人员有过硬的技术水平；4强化回访制度、考核制度和奖罚制度。9 道路完好率及使用率 95100%完好道路总面积规划道路总面积1001 严格

12、公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导；2向住户宣传有关法规,培养热爱家园意识,合理使用道路；3及时整改修补损坏路面；10 化粪池、雨、污水井、完好率 95100%完好化粪池、雨、污水井数量化粪池、雨、污水井总数量1001每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理；2化粪池每半年清理一次；3雨水井、污水井每一年全面检修一次。11 排水管、明暗沟完好率 95100%完好排水管、明暗沟长度排水管、明暗沟总长度1001每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理；2每半年进展一次全面检修。12 照明灯及疏散灯完好率 9599完好照明灯疏散灯数量照明灯、疏散灯总数量1001 每日记录检查

13、情况及时更换检修；2 每月全面检查检修一次；3 保洁员保持照明干净。13 停车场、单车棚完好率 9599%完好的设备设施停车场设施设备总计-.z.100%1.依规划使用停车场地;2.停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保平安有效;3.停车场疏导有序，无占用消防信道,无阻碍交通。14 公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率 9599完好公共文体、休息设施公共文体、休息设施总计100%1有详细管理养护方案；2保洁员每日保洁 3社区内逐渐培育一种高水平的文化气氛，住户自觉保护；4开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施，合理使用；5局部设施实行有偿效劳，以弥补管养经费缺乏，及时修缮。15 消防设施设备

14、完好率 100%100%完好的消防设备小区管理处负责的消防设备总数100%指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建文件记录，并由维修主管监视执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。16 大型及重要机电设备完好率 99完好的大型及重要机电设备大型及重要机电设备总计100%1建立严格的设备管理及日常运行操作规程；2重要设备责任到人；3认真进展日运行记录和检查；4每月进展一次二保；5每半年进展一次大保；6加强技术人员专业技能培训，减少平安隐患。17 维修工程质量合格率 100%100%维修合格工程项次维修工程项次1001建立合理有效的工作质量监视机制和回访制度；2拥有一批有较高技术水

15、准的维修队伍。18 住户有效投诉率 2(年)1年以下有效投诉投诉总计100%1做好各项管理工作，创立优美、完善的社区；2提高员工素质，强化效劳意识；3发生问题，及时处理，为住户排忧解难；4做好解释工作，与回访制度落实。处理率 95%100%处理的有效投诉有效投诉 100%19 维修效劳回访率 9598维修回访次数维修效劳次数100%1 建立健全回-.z.访制度；2做好维修、回访记录；3加强维修队伍效劳意识。20 房屋外观统一整洁率 100%统一整洁房屋外观面积房屋外观总面积100%1 严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；2加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度有否增加施工工程，及时

16、整改；3竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋平安；4屋村事务助理加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理；21 违章发生率 10.5违章工程发生工程总计100%1建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度；2强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。违章处理率 95%100%处理违章工程违章目总计100%22 管理费收缴率 98以上 99以上管理费实际收缴额管理费应计收缴额1001100办理各种费用银行托收；2及时提示住户欠款；3屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费 23 居民对物业管理满意率 9599(对管理满意户数根本满意户数)参加业主评议户数100%

17、1科学的住宅管理手段与温馨效劳相结合，编识无漏洞的管理网络；2加强重点业主的走访，重点解决问题；3以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的构造也发生革命性变化。物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理层和操作层人员比例缩小(比例为 11)，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才。为此，S 物业管理公司在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业的用人原则为根底，确定“重学历也重能力、重水平更重品德的用人标准，严-.z.把人才选聘关。管理层根本素质要求通过、计算机和智能化考核，学历上要求到达大专以上水平，工程技术岗位引进专业人才。人才来源

18、上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。针对小区国际化特性，我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正表达管理职能的“三合一(事务、保安、日常效劳)。在管理队伍建立上，我们将采用标准管理和人性化管理相结合的方式，运用鼓励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行 10%的年淘汰率，确保管理目标得以实现。第一节小区管理机构：1、小区管理处人员架构 注：小区管理处人员合计 33 人 2、管理处机构图说明：1、组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。管理处实行公司领导下的管理处经理负责制。2、管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。

19、管理处设一名经理助理，负责行政部，协调各部门工作。物业经理至各部主任属于管理层，下设各部为操作层。3、综合部负责后勤、人事、财务及社区文化等事务，物业部负责小区治安、交通、消防、环保、社区卫生和绿化效劳及其它物业管理事务管理，工程部负责设备维修、养护及便民维修，会所部负责小区会所、小区巴士及提供“酒店式家居-.z.效劳等便民效劳。4、人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有专业的物业管理知识，会计算机、懂外语，提倡“高门槛进、高门槛出，所有员工既是自己所在岗位的专家里手，同时又是其它岗位的多面手。3、内部运作系统 管理处在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的作法，即

20、注重封闭性，这样才能形成有效的管理运作，否则，如果管理系统内的构造、联系松散，没有一定的控制，则内部管理必定是无效的，这种封闭管理回路如下图：指挥机构筹划机构指令执行机构(经理)(经理助理)(各主管、专业人员)监视机构(经理)反响渠道在具体运作中，管理处经理是日常工作的指挥者，同时又是监视检查者，各项指令下达后，筹划、安排和执行机构即开场运作，执行过程中的信息通过反响渠道回到指挥机构，供经理做出校正、判断、总结。在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有布署、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。在上述过程中，最重要就是反响渠道这一环节，这个环节包括硬件

21、和软件两方面。-.z.硬件方面，主要是严格按照 ISO9001 国际质量保证体系进展的控制方式，比方，在对住户方面，我们有与业主沟通的程序，其中规定管理处每半年至少召开一次业主恳谈会，了解管理效劳中存在的问题及业主之间的需求。每年公司管理技术部要对业主进展一次意见调查，并发放业主意见调查表，回收后由公司总经理亲自拜读，并给予回复，这样便于公司在做经营管理决策时，随时了解公司效劳现状及业主满意程度。在对外效劳的控制上，我们制定了不合格效劳的识别及处理程序并填写不合格报告，同时，依照纠正和预防措施实施程序 加以改善，还制定了保安员巡查制度，及时发现问题并解决问题。管理处亦建立了对顾客的回访制度，不

22、定期对顾客回访，以对照检查管理效劳工作，安装在小区内的由经理直接掌握的“经理意见箱，随时征集顾客对效劳工作的意见，并使信息的真实性和及时性得到保证。在内部管理上，管理处有定期与不定期的各种会议，比方每周一次的主管人员例会；每周五的各班组班务会；每月一次的管理处经理会议等等，会议的内容就是反映情况、沟通信息、协调关系和解决问题。我们将要求每位员工都是信息收集员，无论是住户的要求希望，还是区内各类动态现象的出现；无论是员工情绪的细小变化，还是物业设备的异常反响等等，但凡对管理质量产生影响的，在自己职权和能力范围内解决不了的，都将作为信息及时反映给主管或经理，以便及时作出处理，并记录存盘。第二节人员

23、管理 人才是组织机构最珍贵的资产。-.z.企业只有管好人，才能管好事。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极外部招聘引进，为企业培养一支过硬的员工队伍。我们的人员管理的宗旨是以人为本，善待员工，标准管理，人尽其才。我们的人员管理体系由以下几局部组成：一、确定标准、严格招聘 小区管理处为保障物业管理效劳过程的质量，对人员选用标准上确定了以下几项硬性指标：1、知识层次：为了小区高品质物业管理的要求，管理层人员除要求 100%的大专以上文化程度以外，局部岗位引进专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位要求是退伍军人，以保证队伍素质

24、；维修岗要求全部持证上岗。2、录用考核：所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必须通过计算机使用、智能化等知识的考核，成绩合格者方可录用；作业层人员要通过技能考试。3、工作经历：所有管理层员工除必须具有物业管理经历外，还需有其它相关管理工作经历。二、量才适用、合理配置 为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我们对企业的人力资源进展有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是-.z.使人适合于职务，使职务适合于人，充分表达“会用人、用好人的思路。我们规定新员工录用后，须由有经历的管理人员带着，到基层进展试用实习，并在实习过程中，全面测定和

25、验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用。尤其是在一专多能、何者为专的问题上，更要注意观察，充分发挥个人专长。三、标准管理，分层实施 1、组织落实，制度标准：我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业标准，如制订管理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度。通过标准企业运作，约束员工行为。(详细内容见)2、分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。如：引进美国JIT(JUSTINTIME)适时管理模式，对管理层员工实施授权管理，即在一定的工作范围内让他们自己管理自己

26、，增强管理人员的责任意识。3、标准言行、注重仪表，实施 BI 形象战略：BI 即企业的行为标准，是形象战略的重要组成局部。我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入标准化管理范畴，制订了详细的员工守则、效劳手册。同时我们还拟定了每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、效劳质量执行标准，标准企业和员工的运作，确保管理和效劳质量。四、素质评价，绩效考核-.z.1、量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。对考核出的佼佼者，我们采用“让最明白的人最有权，让最有责任心的人最有权。通过实践我们总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评价方法在内管理人员素质评价

27、体系，对员工的“德、能、勤、绩进展全面客观的评鉴。制订科学合理的工作效劳标准和量化考核标准(详细内容见)，并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案。考核不走过场，不讲形式。各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、质效的上下、综合素质的优劣均可通过量化在“二维分析图上反映出来。每个被考核者都会在“二维图中找到自己的点，而该点在“二维图中的位置，就决定了该被考核人的奖励。使考核起到奖励先进、鞭策后进的良好作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。2、末位淘汰，吐故纳新：为使物业管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍构造，结合考核，实行末位淘汰机

28、制，淘汰率在 10%左右，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。危机、压力、目标、信念是铸造内聚力的“秘密武器。五、鼓励驱动，留住人才 近几年，物业管理行业人才流失现象严重。我们总结经历教训，逐渐探索出一条科学合理、行之有效的用人路子。实践证明，企业要想保持长久的活力，就要有良好的鼓励机制和文化机制，鼓励员工发奋向上、努力工作；通过企业文化活动-.z.的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。我们的管理是建立在“人性的根底上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重。企业文化的建立，不仅为我们赢得了奋斗的成果，也为物业管理赢得人才与人心。团结拼搏奋斗、建立利益共同体、尊重与

29、沟通是根植于 S 物业人精神的“三大支柱。我们的做法是：1、树立员工也是顾客的管理理念 不仅要给员工提供工作场所，更要给员工营造精神家园。我们多角度、多层次满足员工的需求。通过充分沟通，实现人格平等；关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。我们强调标准管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心员工，尊重员工，使企业在标准公平的根底上更富有人情味。我们的总经理、部门经理接待日活动、春节慰问亲属活动、员工座谈等活动充分表达了员工也是顾客的思想。2、给人才创造时机，让时机造就人才 我们的人员管理中有一条原则：善待我们的内部员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的专家能手，我们倡导竞争上岗，让一线

30、的优秀员工能有时机脱颖而出，同时也防止了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活人力资源。3、创造宽松的环境，发现人才，重视人才 我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原则。管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，我们就毫不犹豫地让其发挥最大的作用。我们重表现、重能力，决不以偏概全，埋没人才。为此，我们坚持员工建议制度，设置员工建议接待机构，在广阔员工中，定期开展调查活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见-.z.和建议。4、营造文化气氛，促进交流沟通 我们提倡“尊重每一位员工，坚持以人为本，致力开展企业文

31、化建立，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，增强员工的集体协作精神。同时也让企业人才更加重视集体，珍视现在的职位。如我们开展的谈心、等思想工作以及周末假日同度家庭日、给家人献爱心等活动.机制 思想工作机制 2、鼓励系统说明：1、鼓励是我们人性化管理的主要方式。尊重个体权利，保持团队希望。效劳住户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。引导员工动机，尊重个人情感。并且针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈等等。3、奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩清楚。通过奖励“引着员工往前

32、走，通过惩罚“打着员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力。奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人开展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养、提升、培训、进修等。5、通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。-.z.通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标严密结合起来。方式有集体活动、旅游、生日会、家庭日酬谢家属等。6、在以人为本的鼓励系统中，将进展适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增

33、强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。这种方式在我们的实际工作中已经取得了较好的效果。第四节管理处人员培训系统 企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。要实现人员素质的现代化，必须标准企业的培训制度，把培训作为企业的开展战略常抓不懈。我们确定了极具针对性的小区物业管理人员培训目标，确立了全员培训方案。公司划拨培训经费*元，用于购置培训所需设备、落实培训师资力量和培训场地等。采用计算机、摄像机、智能网络等先进的培训手段，全方位、多层次地传输新理论，传授新技术。重点开展专业培训、计算机培训和物业管理培训，提高员工的综合素质。同时，我们确

34、立了“全员培训、全过程考核的培训方针，使培训真正落到实处。一、人员培训系统说明：1、为了使培训更有实效，我们根据小区的特点，确定目标并拟定方案。在此根底上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。2、方案制定后，根据培训方案进展落实，灵活运用适宜的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。-.z.3、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们藉此充分了解培训成效，掌握员工的承受效果。4、最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。5、培训的组织形式：公司凭借劳动局物业管理进修班，在劳动局调控监视下，小区管理处具体落实

35、执行。二、培训方式：1、在职进修：主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。这种培训以公司出资自培为主。2、脱产进修：外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。公司出资，派人参加培训学习。3、自我培训：主要是电大、夜大、函大等形式。方法是员工先付款，学成后公司补还*；如拿到学位，公司付 100%学费。注：培训工作筹划方案见 在竞争剧烈的房地产市场中，物业管理效劳及优质物业形象的维持，是十分重要的物业租/售后效劳工程，这是需要时间及专业队伍去处理的。日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的工作过程。按专业工程可以分为物业维护、平安管理、环境管理、物业档案建立

36、、管理沟通、专项效劳酒店式家居效劳、社区文化气氛营建等诸多工程。本局部将对各项效劳内容进展阐述具体工作筹划请见。-.z.第一节物业标准 常言道：“没有规矩，无以成方圆。S 物业管理公司将严格按照 ISO9001 国际标准及本公司质量体系文件要求，对 GM 花园小区实施专业化，标准化管理。标准业主、使用人、社区行为、企业管理行为，以智能化管理为契机，共建轻松、平安、怡人的居住环境，形成全新的现代化生活模式。在此我们摘录局部规章制度。(详见其他文件)，管理规章制度分类目录 一、公共制度：1、业主公约 2、住户手册及装修标准 3、社区精神文明建立公约 4、消防管理规定 5、暂住人员管理规定 6、出租

37、房屋管理制度 二、管理运作制度：1.消防工作管理制度 2.配电房及特种作业人员平安制度 3.配电设备保养规定-.z.4.风机管理制度 5.水泵房管理制度 6.柴油发电机组管理制度 7.柴油发电机操作规程 8.低压配电房操作规程 9.电梯管理制度 10.电梯运行管理制度 11.电梯机房管理制度 12.电梯保养管理与维护制度 13.电梯月保养制度 14.给排水管理制度 15.财务公开制度 16.回访制度 17.员工工作服管理规定 18.工程临时用电制度 19.员工工作指引及行为标准 20.办公区管理规定 21.管理人员培训制度 22.管理人员奖惩制度 三、岗位职责：1.管理处经理职责-.z.2.物

38、业经理助理职责 3.物业部工作职责 4.工程部工作职责 5.行政部工作职责 6.物业主任职责 7.工程主任职责 8.会所主任职责 9.保安助理职责 10.物业管理员职责 11.财务会计职责 12.出纳收款职责 13.平安管理员保安职责 14.设施管理技工职责 15.会所效劳员职责 16.泳池救生员职责 17.中巴司机职责平安主任职责 四、工作考核标准：1.管理处物业经理主任考核标准 2.管理处主管级人员考核标准 3.管理人员考核标准-.z.4.管理处保洁员考核标准 5.管理处平安管理员考核标准 6.设施维护员技工考核标准 7.全安管理质量标准 8.土建工程维修质量标准 9.消防管理质量标准 1

39、0.绿化管理质量标准 11.交通管理质量标准 12.保洁管理质量标准 13.室内电器、照明维修质量标准 14.楼宇装修养护质量标准 15.给排水维修质量标准 第二节档案建立和管理 档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成局部，科学的、标准化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和效劳。针对小区的物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度标准、有工作详实记录，对所有档案资料进展严格的、科学的、集中的管理。1、档案的建立与分类 小区档案指在建立及经营管理小区的活动中形成的全部文件和资料的总和。1小区管理档案分类：-.z.A.管委会工作资料；B.委托管

40、理合同及小区管理涉及的其它合同文本；C.住户管理：主要包括住户资料(住房登记表、住户证件、等)、住户特殊要求记录、住户投诉与回访记录等；D.社区文化资料；E.清洁卫生管理记录及资料；F.绿化管理记录及资料；G.车场(车棚)管理记录及资料；H.文化娱乐场所会所管理资料；I.消防、治安管理记录及资料。2工程技术、设备管理档案 A.小区建立竣工资料；B.管理处接收小区的有关资料和协议 C.小区改造变更资料(含装修管理资料)；D.房屋及公共设施维修(维护)资料；E.设备资料主要包括设备技术资料、设备运行资料、设备维修保养记录及资料；F.科技图书及资料。3管理处内务管理档案 A.经营财务：主要包括经营管

41、理资料、合同管理资料、财务管理资料；B.人事劳资：主要包括人事资料、劳资资料、员工培训、考核资料；C.规章制度及往来文件；D.管理及运作规章制度；-.z.E.政府、主管部门颁发的法律、法规文件；F.物业管理*文件；G.其它外来文件；H.本管理处发出的通知、公告、报告、信函等公文；I.质量管理文件及相应的资料、记录；4其它文件 2、档案管理 1管理思路 A、依照规定程序收集的各项工作的档案资料，按科学方法检索使用，*文件加密，专人管理。B、档案管理除详细记录管理过程外，一个重要目的是从中发现管理缺乏，改良管理工作，原始资料除收集、整理，编入档案时初步分析外，应形成各类人员定期、定工程有方向性地进

42、展统计、归纳，反映管理漏洞，提出报告和可行性整改意见，物业经理决策修正工作规程。2档案管理的根本模式 A.采用多种形式的信息贮存方式，有计算机磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表卷宗等，分别采用相应的保管贮存方法。B.采用科学检查及多媒体查询系统，文件目录条理清晰，方便档案使用、查询。C.严格内部文件资料的*制度，需*文件及区域必须加密，专人负责保管，确保文件的平安。D.加强档案的平安管理，配置消防器材和防盗门，档案柜、锁符合防盗、防火、-.z.防虫、防鼠、防潮温的要求。E.坚持对档案管理工作检查指导，一方面检查档案管理绩效，另一方面从档案中可侧面了解管理处各项工作的运作情况。管理处各部室每

43、月检查一次本部门管理文件记录情况，催促档案管理人员及时将工作记录文件归入档案；管理处经理 或经理助理每季对档案管理工作进展一次全面的检查，检查文件管理是否标准，有无遗漏，指出工作缺乏，以便更好地提高档案管理工作。第三节 保洁、绿化 充分展现小区干净、清幽的环境，表达出净化、绿化、美化的人文环境，成为一流的花园式住宅区，为创立国优、省优标准打下坚实的根底。1管理筹划 A.全员保洁：在管理处，上至主任，下至操作人员，全员树立保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化员，保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理，还将承当起监视等工作。B.专业养护、责任清楚，以四有促进管理。a)有专业管理，以一名物业管理员组成

44、卫生绿化工程小组，全面管理。b)有专业队伍，保洁队和绿化队，层层落实。c)有明确的奖励措施，假设有扣分因素，相关责任人扣发薪金。d)有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。2效劳运作包括但不限于 楼梯、大堂、电梯：每日清扫 2 次以上，去除垃圾，保持干净；-.z.路面：实行*小时全天候保洁，无杂物，无垃圾，道路干净，每周冲洗公共通道；生活垃圾：每天上门收集3 次，周围环境干净；游泳池：每日清洗、洗尘 1 次以上，每周消杀 2 次；树木：每周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌；灌木：每周巡查二次，及时修剪，保持旺盛长势，注意灭虫害；花卉：每周巡查二次，勤浇灌，保持正常生长；

45、草、坪：及时修剪，夏季不长于 15 厘米，春季不长于 10 厘米。杂草每周巡 查拔除。隔离绿化带和环型绿化带：每月修剪一次，定期浇水，关键对有特别形状的绿篱、花球重点养护。注：消灭卫生死角，以四定抓整洁绿化。大面积的卫生绿化容易管理好，而卫生死角少人问津，为此，管理处将定整洁内容、定整改时间、定整改责任人和定检查复查人，彻底到达无五乱的效果，即无乱*贴；无乱涂写；无乱排水；无乱堆放；无乱竖广告牌。3监管措施 卫生、绿化离不开监管，在卫生绿化小组的组织下，对楼梯、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每季度进展评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。第四节保安措施

46、 -.z.为使住户安居乐业，S物业管理公司在对小区进展现场考察和综合分析的根底上，根据其独特的地理位置、特点，制订出相应的治安防范措施，以确保区域内因物业管理而造成的刑事治安案件责任发案率为零，火灾责任发生率为零，三车责任丧失率为零.1运用建立智技防系统 充分运用现有的技防系统，增强小区平安防范的广度和深度，在该系统全天候监控下，小区内任何区域发生不测都会在第一时间传达出有关信息，从而快速采取应急措施。2以技防为主，人防为辅的方式加强治安防范 仅有先进的技术手段是不够的，我们一贯强调人的因素始终是第一位的，在人防方面，我们将实施英国的“快速支持体系并建立以“信息处理指挥为中心，以多种形式岗位为

47、支持的治安网络。为了营造祥和宁静的小区气氛，我们在保安人员安排方面还将落实两项新措施:第一，便装平安员督察措施。即除停车场及大门口等地外，其它地点的保安员全都着便装上岗，配带隐蔽式无线对讲机，随时与信息处理指挥中心联络。第二，严密措施。即白天安排巡逻，而在夜晚布置严密的岗哨及增大巡逻密度。3实行平安保卫和治安防范等级制度 平安保卫和治安防范等级制度是根据保卫对象的不同、治安环境的不同及治安现场危急程度的不同等等具体情况而采取相应等级的对策和措施的治安保卫制度。我们将在小区建立三级保安制度如下：-.z.三级保安-夜间防范；发生三级火灾等。二级保安-发生二级火灾、发生自然灾害；发生持械斗欧案件；一

48、级保安-发生群众集会示威游行；坏分子团体肇事有破坏行为；发生重大刑事案件等。根据上述不同等级的保安要求，我们制定了相应的保卫制度，配置了相应的保安措施布置，以确保业主平安及消除任何对小区的危害。第五节消防工作管理 消防平安责任重大，这是我们多年对住宅区、工业区管理得出的切身体会。“全员皆兵，预防为主是我们开展消防管理工作的方式和原则。全员皆兵是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员，他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位，履行该岗位职责。预防为主是天天讲天天抓的日常工作内容，包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。在

49、检查手段方面，将依照本公司程序文件的规定，包括“消防工作管理规定、“义务消防员职责、“紧急疏散程序、“灭火救护程序等等，(1)宣传教育 开展消防平安教育，树立消防平安意识是贯彻“预防为主，防消结合工作方针的前提，设消防宣传栏、收看录相、散发宣传材料等向住户宣传消防知识。(2)加强监视 加强监视检查可防患于未然，我们将依照本公司规定对小区内一切涉及消防平安-.z.的生活起居、装修施工进展监视检查，明确规定装修工程队必须配备灭火器材，我们还采用专用仪器，如手提电子煤气泄漏检测仪，在小区内定时定点进展检测，将事故消灭在萌芽状态。(3)模拟演习 我们每年安排二次大规模消防模拟演习，训练义务消防队员救护

50、能力，提高住户的消防意识，增强自救能力。第六节物业维修养护 完善的物业维修养护，不仅可以充分发挥物业的使用功能，而且还可以保值、增值物业。要使物业的使用功能得到充分发挥，就要针对物业管理的特点，制定出整个物业系统细致而又严密的维修保养方案和实施方案。因此，建立一套完整精细而又行之有效的维护，将有利于物业的保值、增值，使住户的居住环境更为完善、舒适。1、物业维修养护方案和实施 1.消防系统的定期维护、日常维修方案、方案、标准 2.电梯的定期维护、日常维修方案、方案、标准 3.中央空调系统的定期维护、日常维修方案、方案、标准 4.电力系统年度维护方案 5.公共机电设施维护检查表 6.照明系统维护方