2022年全省房地产估价师通关提分卷40.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】在历史文化街区范围内，可以进行的活动为（）。A.占用保护规划确定保留的园林绿地B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动【答案】D2.【问题】关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土

2、地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【答案】B3.【问题】6 年前，甲提供一宗土地面积为 1000m2、使用年限为 50 年的土地，乙出资300 万元人民币，合作建设 3000m2 建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中1000m2 建筑面积归甲所有，2000m2 建筑面积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准

3、并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.房地产未来 16 年的价值折现到价值时点的价值B.房地产未来 16 年后的 28 年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值C.房地产未来 28 年的价值折现到估价时点的价值D.房地产在价值时点的市场价值【答案】B4.【问题】某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办

4、理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续【答案】D5.【问题】根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】D6.【问题】为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋

5、征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】B7.【问题】房地产投资信托基金的风险管理中，可采取的措施不包括（）。A.提升专业化经营水平B.提升规模经营水平C.吸引个体投资者参与D.制定积极稳妥的经营战略【答案】C8.【问题】(2017 年真题)下列权利中，不属于不动产用益物权的是（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.房屋所有权D.宅基地使用权【答案】C9.【问题】仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是（）。A.附息债券B.贴水债券C.信用债券D.担保债券【答案】B10.【问题】某城市 2008 年初家庭总数为 120 万户，户均年可支配收入为 5 万元，约有15%的家

6、庭打算当年购房，平均住房需求 80m2/户，则 2008 年该市新建商品住房的市场潜量是（）万 m2。A.1260B.1380C.1440D.2100【答案】C11.【问题】将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表【答案】B12.【问题】某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（）。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比

7、例受偿【答案】A13.【问题】固定资产残值率按（）计算。A.2%3%B.2%4%C.1%3%D.3%5%【答案】D14.【问题】民法总则规定，普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间，其诉讼时效期间为（）。A.1 年B.2 年C.3 年D.20 年【答案】C15.【问题】某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/m2。理论上应补地价（）万元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D16.【问题】挑廊（）计算建筑面积。A.按其围护结构外围水平投影面积的一半B.按其外

8、围水平投影面积C.一般不D.按净面积【答案】A17.【问题】（2016 年真题）建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（）。A.建设工程规划许可证B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.国有土地使用证【答案】B18.【问题】集体土地未经依法（）不得出让。A.征用B.征收C.批准D.备案【答案】B19.【问题】6 年前，甲提供一宗土地面积为 1000、使用年限为 50 年的土地，乙出资300 万元人民币，合作建设 3000 建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中1000 建筑面积归甲所有，2000 建筑面积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将

9、其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.1044.79B.1000.00C.973.82D.829.94【答案】D20.【问题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估

10、价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】ABD2.【问题】利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（）。A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行【答案】AC3.【问题】在 VAY11

11、（1Y）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法【答案】AD4.【问题】商业银行的外部组织形式包括（）。A.单元银行制B.总分行制C.混合银行制D.集团银行制E.连锁银行制【答案】ABD5.【问题】在物业管理中经常用到的预算形式包括（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【答案】ACD6.【问题】按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。A.直接融资B.间接融资C.权益融资D.债务融资E.安全融资【答案】CD7.【问题】在需求不足及经济衰退时期，为

12、了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有()。A.降低再贴现利率B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券【答案】A8.【问题】经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】BCD9.【问题】城市维护建设税是随()附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A.增值税B.财产税C.消费税D.流转税E.营业税【答案】AC10.【问题】房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施

13、销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD11.【问题】编译和解释是实现高级程序设计语言的两种基本方式，（）是这两种方式的主要区别。A.是否进行代码优化B.是否进行语法分析C.是否生成中间代码D.是否生成目标代码【答案】D12.【问题】以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有（）。A.开发项目拟建设的物业类型B.合作方式与合作条件C.建筑面积的规模和物业档次D.开发项目的规划设计条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】ABC13.【问题】房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该

14、房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】ABCD14.【问题】规划意见书中对规划设计的要求包括（）等内容。A.用地性质B.用地位置C.规划土地使用要求D.建设项目与高压电力线等的距离要求E.居住建筑的公共服务设施配套建设指标【答案】CD15.【问题】在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A.备选方案差异原则B.最低可接受收益率原则C.费用最低原则D.收益最大原则E.不行动原则【答案】AB16.【问题】商品房现房销售应具备的条件有(ABCD)。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E

15、.取得商品房销售许可证【答案】ABCD17.【问题】预计某房地产未来第一年的净收益为 170 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 8 万元，报酬率为 8%则下列说法中正确的有（）。A.该房地产未来第 30 年的年净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于 22 年C.该房地产的收益价值小于 1276.47 万元D.该房地产的收益价值大于 875 万元E.该房地产的资本化率为 18%【答案】ABCD18.【问题】关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性

16、金融机构极少或根本不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】BCD19.【问题】一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性 E 资产管理的复杂性【答案】AB20.【问题】关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分

17、分)1.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的 50 年使用权，拟开发建设建筑面积为 2000m2 的办公楼项目，建设期为 2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元，项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元，其中资本金 200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为 10%，期限为 2 年，按年单利计息，期末 1 次还清本息。第 1年该办公楼预售了 400m2，预售均价为 8000 元/m2。第 2 年项目投资 400 万元；全部以自有资金的形式投入。第 2 年该办公楼预售了 600m2，预售均价为 7800 元/m2。项目竣工时，开发商决定将未

18、销售出去的 1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前 3 年的出租率分别为 60%、70%和 80%，之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30%。若开发商要求的目标收益率为 16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为 A 元1）第 1 年：年初自有资金投入 200 万元，年末销售收入 4008000320（万元）2）第 2 年：年初自有资金投入 400 万元，年末销售收入

19、6007800468（万元），年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第 3 年：年末出租收入100012A60%7200A，年末运营成本为 7200A30%2160A或者直接计算出第3 年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第 4 年：年末出租收入 100012A70%8400A，年末运营成本为 8400A30%2520A或者直接计算出第 4 年末的出租净收入：10001270%（1-30%）5880A5）第 5 年：年末出租收入 100012A80%9600A，年末运营成本为 9600A30%2880A或者直接计算出第 5 年末的出租净收入：10001

20、280%（1-30%）6720A6）第 650年：年末出租收入 100012A90%10800A，年末运营成本为 10800A30%3240A或者直接计算出第 6 年末的出租净收入：10001290%（1-30%）7560A自有资金现金流量表2.甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于 5 年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于 2015 年7 月底竣工后对外营业。2017 年 9 月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金 65 元/m2

21、（不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润 1200 万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限 33 年，报酬率选用了该商场的投资回报率 9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格 1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是 3000 元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免 20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务 200 万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些【答案】房

22、地产估价师在估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免 20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚

23、未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。3.某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为 40 年，自2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地

24、产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=44

25、8.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。4.某房地产开发项目的占地面积为 8000m2，土地使用权年期为 40 年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓 35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位 230 个（10000m2）。项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元（不包括贷款利息），其中自有资金占 35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000 万元，全部为自有资金；第二年投入资金

26、 13250 万元，其中 3250万元为自有资金；第三年投入资金 12750 万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 7750 万元、12600 万元、21650 万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为 90%，租金为 3000 元/m2年，运营成本为租金收入的 20%；服务用房的残值为 20 万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为 15%和 25%。在

27、贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】【第一问解答】借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入（1）销售收入第一年末：无销售收入第二年末：7750 万元第三年末：12600 万元第四年末：21650 万元（2）借款第 1 年年初：无借款第 2 年年初：13250-3250=10000（万元）第 3 年年初：12750-7750=5000（万元）（3）第 4 年还款情况第4 年年初（3 年末）需还款：10000（1+10%）2+5000（1+10%）=17600（万元）可用第 3 年末销售收入 1

28、2600 万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）5.某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地 2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955 年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3 及以下的商业用途土地价格为 2 万元/m2，商品住宅销售均价为 1.2 万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价。2.以商业用途土地价格为基础估价。请问：1.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】1.(1)若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。(2)理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。2.估价技术路线：选择估价方法;方法运用中的具体处理;确定估价结果。