2022年四川省房地产估价师自我评估预测题.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】（）是实现物业管理社会化的必要条件。A.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合D.现代化大生产的社会专业分工【答案】D2.【问题】根据我国保险法的规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为人民币（）亿元。A.1B.2C.3D.5【答案】B3.【问题】某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600

2、万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B4.【问题】某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【答案】C5.【问题】购买一套建筑面积为 120m2，单价为 18000 元/m2 的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清，给予 5%的优惠C.于成交日期支付 50 万元，余款

3、在第一年年末支付D.首付 50%，余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】D6.【问题】某投资者以 160 万元购买一个商铺用于出租经营，其中的 60 万元为银行提供的年利率 8%、期限 10 年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为 30 万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的 25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.8.48%B.13.56C.15.00%D.22.50%【答案】B7.【问题】某公司于 2012 年 9 月 10 日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为 20000m2（

4、不含地下建筑面积 2500m2），土地面积为 3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的 80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为 2500 万元，应缴纳的出让金为 600 万元，无其他法定优先权。该公司 2014 年 9 月10 日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为 2000 万元，问：A.1900B.2500C.2000D.1400【答案】D8.【问题】评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（）。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内停放的车辆D.加油站的加油设

5、备【答案】D9.【问题】政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B10.【问题】（）是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。A.确定问题和调查目标B.收集信息C.制定调查计划D.分析信息【答案】B11.【问题】在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地 200 万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户

6、。2014 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.100B.200C.300D.400【答案】C12.【问题】有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B13.【问题】目前，某村集体经济组织人均耕地面积 3 亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积 12 亩，该耕地近 3 年平均年产值为 1000 元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。A.征收该耕地，需要安置的农业人口数为 6 人B.该耕地的土地补偿费最少为 7.2 万元C.该耕地

7、的土地补偿费最高为 12 万元D.征收该耕地需要报 A 省人民政府审批【答案】A14.【问题】对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】B15.【问题】某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】B16

8、.【问题】某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B17.【问题】房地产直接投资包括（）形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.从取得土地使用权开始的开发投资D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】A18.【问题】(2017 年真题)若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8

9、.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为 3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.50%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D19.【问题】(2015 年真题)某商铺 2014 年的潜在毛租金收入为 66 万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的 10%、30%，所得税税率为 25%，则 2014 年该商铺的净经营收入为（）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C20.【问题】(2015 年真题)住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任

10、保证【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】通常将房地产市场划分为()。A.土地市场B.一级市场C.二级市场D.三级市场 E 四级市场【答案】BCD2.【问题】下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。A.表明了负债占总资产的比例B.反映了企业或项目的财务风险程度C.资产负债率越高，则企业应变能力越强D.属于长期偿债能力指标E.房地产开发企业的资产负债率一般较高【答案】ABD3.【问题】在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率B.建筑密度C.绿地率D.人口容量E.建筑高度

11、【答案】ABCD4.【问题】为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（）。A.旧城区改造B.商品房建设C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】ACD5.【问题】在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC6.【问题】在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有()。A.众数法B.最小二乘法C.扩大时距法D.中位乘数法E.移动平均法【答案】BC7.【问题】下列房地产中，不得转让的有（）。A.存在租赁关系的房地产B.被司法机关查封的房地产

12、C.处在异议登记期间的房地产D.某一个权利人，处分共同共有的房地产E.已经全部缴纳土地使用权出让金，但未经登记【答案】BCD8.【问题】按决策性质不同划分的投资决策类型包括（）决策。A.业务型B.风险型C.确定型D.群体型E.不确定型【答案】BC9.【问题】中国目前的房地产权利主要包括（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】ABCD10.【问题】关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工

13、后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为 25%【答案】AC11.【问题】按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】BCD12.【问题】(2014 真题)下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A.全距B.众数C.标准差D.平均差E.变异系数【答案】ACD13.【问题】根据代理权发生的依据不同，可将代理分为()。A.本代理B.委托代理C.法定代理D.复代理E.单独代理【答案】BC14.【问题】下列房地产开发工作中，属于前期工作

14、阶段的有（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】BCD15.【问题】酬金制物业服务费的构成包括（）。A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业服务企业的酬金E.物业管理企业的利润【答案】BD16.【问题】完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD17.【问题】房地产投资项目经济评价指标体系中以下()属于盈利能力指标。A.FIRRB.借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率 E 流动比率【答案】AC18.【问题】下列关于差额投资内部收益率的表述中，正

15、确的有（）。A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案【答案】BD19.【问题】从宏观角度考察，利率的经济功能包括（）。A.积累资金B.平衡国际收支C.调节国民经济结构D.提高社会就业率E.抑制通货膨胀【答案】ABC20.【问题】在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责

16、有（）。A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片E.进行现场实地考察【答案】BCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问：你应

17、如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才

18、可以出具估价报告。(4)对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题2.房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：2011 年 8 月 18 日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明

19、（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替

20、签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；3.房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方（略）二、受理估价方（略）三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积 12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中 6 号、

21、7 号住宅楼于 1999 年建成；1 号、2 号、3 号、4 号在建住宅楼完成0.00 以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A 的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程 A 时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程 A 时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结

22、果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。4.(二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托已房地产估价机构评估其抵押价值。请问:1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.【答案】1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价

23、测算过程中应关注哪些特点?答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.答案估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异

24、程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。5.指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路 1 号园座 101 房的一宗房地产，建筑面积为 353.54 平方米，土地使用权面积为 679.6 平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年 11 月 14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较

25、法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800 元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误 1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误 2：若实际面积与本次评估所依据的面

26、积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误 3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误 4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。