2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分预测300题(全优)(福建省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、 症状和体征的总称是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 CCB9T6Q2M3I1W5I7HA10F6N3G6Y4J5N7ZF3K5F4J7E6A1F82、某套住宅的使用面积为100m2,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付;假设年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为( )元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 ACF10K7X3L3Z4E
2、7S4HA8E1U1O9G10E7F1ZA10M8J6L7S5P3F73、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 ACE7P2O4C2D4W6A1HG6O5I10Q8F4K9B8ZZ2X8K9H9F5X5R34、不属于土地使用权的是( )。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权【答案】 DCJ6Z6K5H10R9B4X5HD2A8D3V10H9X4J4ZI6X5R7J1I7K1I45、假设开发法是以( )为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 CCL1C10R5B9K8A1R5HH1M3S8B10M10B3W2ZM10K
3、3A5S10Y5B4F26、某宗已抵押的收益性房地产,年潜在毛租金收入700万元,空置和收租损失5万元,年房屋折旧费30万元,维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元,水电供暖费等40万元,房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定,维修费和水电供暖费由承租人承担,其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为( )万元。A.485B.490C.585D.590【答案】 DCU3B3B9X2I1M1Y8HB1V9P5B6Q2S7V9ZR8E4X8X7Q7U1N107、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同,宜选择的估价方法是( )。A.平均增减量
4、法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 ACQ2K4B10D8U5M2A6HM8L5C2P2J2F2P10ZY7V9S7F10N1K4T68、某套200m2、单价4000元/m2的住宅,要求成交时首付20万元,余款在3年内分3期支付,每期末支付20万元。如果折现率为5%,则该套住宅的实际价格为( )万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】 BCF4U8Z6B1V5O8W5HT1A5V5H3T1K2Q7ZP1E3S8X10W4W7Q99、一宗房地产,其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.
5、房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】 ACC3Y9J5V2H9G7O2HL4M10L5A2H10J4B6ZM3C4D6G9S8Z8W110、面色 白,肢冷,水肿,日益消瘦,烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】 DCF1L4M5P5Z10L10A9HQ10S10N3P6M7H8S7ZD10L6D9B10W1H8I311、产出量的增加比例小于投入量的增加比例,这种情况被称为( )。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减【答案】 BCP1H9S10T6J3M1H5HB3S10N10T7U8V2H9ZJ3J5Y5E5J3P5A11
6、2、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/m2,成交日期为2014年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】 DCI3C10N4V6K7Z8K2HR9Z2A6R8Z9B9N3ZO7L7L6O5L9P9D213、成本法中一般不计息的项目是()。A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案
7、】 DCI10Z4D7O9B5A9Q3HQ5A2R5Y1J9C1E10ZY3Z8E9A7H7L6B114、某宗土地成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为( )万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】 DCY4F10V4K10Y8B8A7HB7G8O7F4V7K4X1ZJ4F3D9V1T3A6E815、运用假设开发法估价,对于资金的时间价值( )。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 CCD2R10I2R8T8O4G9HE7M5F4O4P3Z4P8ZY4K7L3
8、I2K10H2U716、下列关于假设开发法的表述中,不正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】 CCC8E3X8L10H2U8W9HT8K1S5D3R5O9J9ZC7X1O2L6R4R2M617、 “用寒远寒,用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】 ACV10L10F6I2U4P8L3HK4A2R2C3R7R8R5ZH4P2L10R
9、6T7O7W1018、下列对房地产的不可移动性的说法,错误的是( )。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境C.房地产市场是一个全球性的市场D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】 CCA5G4T7Z3W7I4Q8HV4X4Y2A7V5L10S10ZA5R2O10D5V10S3M219、( ),建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见,使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】 DCX4M8N2U1H5H6K9HS3F4W10H8C4Z4M1ZL10S
10、1U4P8U2Z9J920、某房地产重新购建成本中,建安工程费为4000万元,专业费用为建安工程费的10%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建成本的4%,投资利息为240万,房地产开发成本利润率为20%,销售税费为重新购建成本的6%,该房地产的重置价值为()万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】 CCN8I9Q9H5W7U2O1HC2G3J3N5R10S5V7ZH5N10K5J4H10J4Q1021、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是( )。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对
11、委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 BCQ2Z8E7G4V3P7O1HW7N3L5I5Y3O4X3ZX4N10D7V5Q7C6F922、在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中,法官使用的误差范围通常是( )。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】 BCY2Q4B10Z5H5J7X10HI9J5Z9U7P6O2N2ZN7M5Q5H8N6A7G623、分支机构应当以( )名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】 DCA2E9C3N7D3J5H
12、6HE4D3W5Q4K7F3P5ZQ6C1V7R9S7K2P624、评估房地产的投资价值,采用的报酬率或折现率应是( )。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】 CCL5P1W4V5Q7F4O8HB8Q2C2V4A9O9L6ZP9R2L2F1H1C4S725、能让口鼻干燥,皮肤干涩、甚则皲裂,毛发不荣,小便短少,大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】 DCC4N1B2V8Y3L2O5HH5B10R3U10J1C4T3ZH3E2L3C3Q3E4Q126、评估甲别墅的市场价值,选取了
13、乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为8000元/m2,装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2),因位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为( )元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】 BCY10J10Y9U4D5Z3V8HI7Z2P2N7N5U1E1ZU9L6N4L6U8L2C427、根据房地产估价机构管理办法,不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】 BCJ10M2A5S8H2I5E8HO4Z8R6M9C10B9W
14、6ZB6R8E8G10Q6M6G228、从估价的角度看,开发商自有资金应得的利息,也要与其应获的利润分开,不能算做( ):A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 ACN7L6J4E8F5I1C5HU5X7L3B3Z1X3V2ZZ6Y1P2P4Q5D4X129、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是( )。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 CCC2R9P7L9G8Y8X10HN5E3K5P10K10E8N8ZS2A4M10C8N7N4T530、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅,血行障碍C.气的不足,固摄血液
15、的生理功能减弱D.大量出血的同时,气随血的突然流失而脱散【答案】 ACK10O7I6N8G4F10K8HX6X6F3I1R3R10J5ZH3R9W7U5U9L5N331、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时,该种房地产的需求会( )。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 CCN9V5N10O5R6S5Y2HU6S7T7Q6D8D3O5ZN10H10R5T3Z5H3Y932、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格,选取的可比实例价格情况是:交易日期为2011年4月15日,按买卖双方约定,买方付给卖方7000元/m2,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分
16、别为正常交易价格的3%和6%,又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正、调整后的价格是( )元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670【答案】 BCL5K7N2K7S1X4E5HX7U4R2P1T4T2S4ZH6F1K4T8K3W8Y433、对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会( )对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 CCK4M8N3B3H10X5T7HR8M6D9R5D7Z8G4ZO10F5W9D1S4S5J834、某种生活必需品,在某种特定的条件下,消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是(
17、)。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【答案】 CCB6G2A9K9E6I4E8HU1V6R3P3W2Y5U10ZE6P7N8X1Y8J6T835、某类房地产的历史价格变动时高时低,但整体上呈上升趋势,现在要预测该类房地产的未来价格,应选用的预测方法( )。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 CCA8L3Y3S10E2R7N3HK10S7O7H8A8K5I5ZG7Q5M1G1J1J1E936、对以买卖为目的的房地产进行估价时,当租约租金与市场租金有差异且租期较长时,租约租金与市场租金差异的影响( )。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答
18、案】 ACP9N1H6B6H8C10T9HT3A4R2J9K4L3Y1ZA2Q2O9U5L8I7F237、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户,180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为( )万元。A.30B.60C.80D.100【答案】 BCJ7L9W3V4W10B8K10HV6I9L6T5X3Q2R7ZD6P6T2U6J7X3E338、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】 DCB
19、1G5Q6K5T2E9R3HW8X9E2W5V8N2V5ZM2O1P4H8R1K6F239、痨病肺肾阴虚之咳嗽,治以滋养肺肾,属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】 ACO3W10G8V6C7E9U2HA8D4N10E5C6X8H4ZP1L3W5S2X9J4U1040、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括( )。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格【答案】 BCR9X10B1K3I3D3V3HE3W6I1F4D10P3K1ZG5T1X2I2F8I1O741、某宗房地产20
20、13年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.29元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为( )元人民币(2013年10月25日的汇率为1美元6.12元人民币)。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】 BCA4K9V6A6U4T1Z6HQ10A1P10M1V5G3F10ZI6V9M10B2A4Z8I842、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是( )。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】 CCP4Q6R6X2F6G8W8HO1Y3Y2N4D4M4V9ZA8Q7M4
21、P5N6F9C643、判断误差大小或者准确性,实际中是将()进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 BCD5E8N1L10Y8F9A3HB10Q3K1K3S9S4R1ZC2M5D9Q1S1J3Q344、收益法是以( )为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 DCU9F7B1N10V4K6G6HZ7I1D1B8W1Z4P4ZC3T9Y1L10X3K8U545、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则
22、评估价值应是( )。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 CCN6H8E3W7N7N6T10HY8J9O6M3N5T5S1ZO1K1F10K7J2I9D846、某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%,已知持有期内年有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】 ACH10G2N4V1H4C4O10HF4Y2O6L2A6L4B3ZP10E5Z2C7J1
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