扬州市房地产投资与经济增长互动关系研究_秦伟伟.docx

《扬州市房地产投资与经济增长互动关系研究_秦伟伟.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《扬州市房地产投资与经济增长互动关系研究_秦伟伟.docx（2页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 扬州市房地产投资与经济增长互动关系研宄 摘要： 文章选取扬州 1998-2010 年的 时 间 序 列 数 据 对 房 地 产 投 资 与 国 民 经 济 增 长 二 者 之 间 的 互 动 关 系 进 行 了 定 量 分 析，运用协整理论分析房地产投资与扬州 经济增长之间长期存在的均衡关系，在此 基础上建立误差修正模型并进行格兰杰因 果关系检验，定量分析短期内两者偏离长 期均衡状态时系统对其的调整力度，以及 房地产投资与经济增长之间的因果关系。 关键词 ： 扬州；经济增长 ； V AR;脉 冲 响应函数 一 弓 I 言 1998 年中国颁布住房体 制 改 革 的 纲 领性文件关于进一步深化

2、城镇住房制度 改革，加快住房建设的通知，至此我国 结 束了福利分房时代， 房地产业进入市 场化 时代。 近些年来， 我国房地产业飞 速发展， 极大推动了地方经济的发展， 逐渐成为带 动我国经济增长的第一支柱 产业。 近年来，我国房地产开发投资增长趋 势也极为迅猛，在固定资产投资中所占比 重也逐步提高，对我国国民经济增长的影 响越来越明显。 以扬州为例， 根据 1998 - 2010 年扬州经济发展的统计资料测算，最 近 12 年来，扬州市固定资产投资年均增长 率以及地区生产总值年均增长速度分别为 19 . 32 %、 19 . 75 %， 明显低于该市 23 . 35 % 的房 地产投资年均增

3、长率。 同期资料表 明， 扬州 市房地产投资占固定资产投资 比重也由 1998 年的 8 . 44 % 增长到 2010 年 扬州市在江苏省经济布局上， 区位 优 势明显， 向南接纳苏南、 上海等地区 经济 辖射， 向北作为开发苏北的前沿阵 地和传 导区域， 近年来， 扬州市以 “ 创 新扬州、精 致扬州、幸福扬州 ” 为主题， 发展创新型经 济， 建设创新型城市， 经 济呈稳步增长趋 势。 GDP 从 1998 年（因 本 文 研 究 需 要 ， 从 1 9 9 8 年 算 起 ） 的 401.6 亿元增长到 2010 年的 2207.99 亿元， 13 年来增长了 4.5 倍；人均 GDP

4、 从1998 年的 8997 元增长 到 2010 年的 48955 元， 1 3 年 来 增 长 了 2 2 . 1 7 倍 ， 人 均 GDP 与 GDP 的年增长率 趋于一致，如表 1 所示。 (二）扬州市房地产投资轨迹 近十几年来， 扬州市 GDP 增长比较 平 稳 ， 而 房 地 产 投 资 增 长 率 波 动 比 较 剧 烈： 1998-2000 年为平稳增长期，在 2001 年经过短暂的下降后， 2002-2003 年，投 资达到峰值， 而后 3 年里， 扬州市房地产 投 资 呈 现 下 滑 趋 势 ， 经 过 两 年 的 短 暂 复 苏， 于 2008 年后再次呈下降趋势， 2

5、009 年甚至出现负增长，近年来，投资增长率 又呈现上扬趋势，扬州市房地产投资增长 率近 10 年来出现如此频繁的大幅波动，从 侧面反映了扬州市房地产开发商对该市房 地产投资的盲目性与投机性，地方政府需 要正确引导房地产市场投资，从宏观上调 控房地产市场健康、成熟、稳定的发展， 规 范房地产开发商的投资行为， 房地产 开发 商行为的成熟与具有理性才能使扬 州市房 地 产 业 考指标，选取房地产开发完成投资额 REI 作为衡量扬州市房地产投资的参考指 标。 由于房地产市场从 1998 年才开始进 入市 场化发展阶段， 故本文研宄起始时 间设定 为 1998 年， 终于 2010 年。 样本数 据

6、均来 自历年 扬州统计年鉴， 对原 始数据进行 如下步骤的转换； 一 是 对 原 始 统 计 年 鉴 数 据 进 行 定 基 居民消费价格指数处理，每个数据分别除 以同期对应的定基居民消费价格指数，所 有 经 此 步 骤 处 理 后 的 数 据 均 以 基 期 1 9 9 8 年的价格表示。 1998 - 2010 年定基居民消 费价格指数如表 1 所示。 二 是 对 初 步 处 理 后 的 数 据 取 自 然 对 数，因为数据的对数形式不仅不会影响变 量间的协整关系，还可以消除数据的异方 差 性 。 最 终 处 理 之 后 的 GDP 和 房 地 产 投 资 完 成 额 REI 分 别 用

7、LNGDP、 LNPRI 表 示，如表 1 所示。本章的计算主要采用 计 量经济学软件 EViews6.1 来完成。 (一 )LNGDP 与 LNREI 平稳性分析 表 2 中 ADF 检 验 结 果 表 明 ： LNGDP、 LNREI、 ALNGDP 和 ALNREI 的 ADF 检 验值均大于各种显著性水平下 的 临 界 值 ， 因 此 LNGDPXNREI、 ALNGDP 和 ALNREI 是 非 平 稳 时 间 序 列 。 1 % 显 著 性 水 平 下 的 临 界 值 均 大 于 A2LNGDP 和 A2LNREI 的 ADF 检验值， 因 此 说 明 A2 LNGDP 和 A2

8、LNREI 时 间 序 列 呈 平 稳 性 ， 由 此 可 称 LNGDP 和 的 12.4%， 同时数据测算表明，该市房地 产开发投资 额与 GDP 两者之间存在高度 相关关系，相 关系数高达 0.9835。1998 年， 扬州市房地 产 投 资 额 对 其 GDP 的 直 接 贡 献 率 为 2 . 69 %， 到 2010 年， 房 地产投资额对扬州市 GDP 的直接贡献率 为 7.0%。由此可见，在 过去的十三年内， 扬州市房地产业已逐步 成为该市的支柱 产业， 对当地国民经济的 增长发挥了巨 大的推动作用。 二 、 扬 州 市 经 济 增 长 轨 迹 与 房 地 产 投 资轨迹 (一

9、）扬州市经济增长轨迹 真 正 走 向 成 熟 。 如 表 1 所 示。 三、扬卜丨 市 房 地 产 投 资 与 经 济 增 长 协 整 关 系 分析 本 文 选 取 国 内 （ 地 区 ） 生 产总值 G D P 作 为 衡 量 扬 州 市 经 济 增 长 的 参 表 1 1998 2010 年扬州市修正后的 GDP、 REI、 LNGDP、 LNREI 年 度 GDP REI LNGDP LNREI 1998 401.6 10.7871 5.995457 2.378351 1999 437.0317 13.29662 6.080006 2.58751 2000 481.3131 15.730

10、76 6.176518 2.755618 2001 511.0941 18.37225 6.236554 2.910842 2002 556.5235 26.77996 6.321709 3.287654 2003 635.8394 44.10034 6.454946 3.786468 2004 736.5398 61.98101 6.601963 4.126828 2005 933.6227 69.52063 6.839072 4.241624 2006 1053.78 78.13336 6.960139 4.358417 2007 1222.271 95.89166 7.108466 4.

11、563219 2008 1414.238 118.2809 7.254346 4.773062 2009 1596.761 111.4134 7.375732 4.713247 2010 1836.777 137.3929 7.515768 4.922845 注：检验模式中的 C 和 t 分别表示有常数项和趋势项， k 为滞后阶数 LNREI 两 时 间 序 列 为 二 阶 单 整 ， 即 很好。将该方程变形为一阶差分的形式： 时短期内，房地产投资对该市经济增长影响 弹性为 0.01074 脱，即短期内房地产开发投 资 每增长 1%，将带动扬州市国内生产总值 增长 0.010740%，结果表明

12、，扬州市房地产 投资对 经济增长的长期影响比短期影响更 为显著。 第二， Granger 因果关系的分析表明， 扬州市房地产投资与经济增长两者之间关 系为单向显著的 Granger 因果关系，即房地 LNGDP I (2)、 LNREI I (2)，可以对其 进 行协整检验。 (二） LNGDP 与 LNREI 协整检验 由 上 文 计 算 结 果 得 知 ， LNGDP 和 LNREI 为 同阶单整序列，故选用 EG 检 验法对 LNGDP 和 LNREI 这两个时间序 列 进 行 协 整 检 验 ， 用 普 通 最 小 二 乘 法 (OLS)对两个变量进 行 回 归 估 计 ，得 到 ：

13、LNGDPt =4.581313839 + 0553855226371 *LNREIt+et R2 =0.928132 DW =0.421912 F = 142.0593 该方程可决系数（度量拟合优度的统 计量 ； )为 0.928132,接近 1，说明回归方程 对样本数据的拟合效果较好。 由式 可得回归方程残差序列 的 估计 值为： et=LNGDPt-4.581313839- 0.553855-226371 *LNREIt R2=0.796080 用 ADF 检验法对残差序列 et 进行平 稳 性检验，检验结果如表 3 所示： 表 3 中 的 ADF 检验结果表明 ： e t 的 ADF

14、检 验 值 均 小 于 各 种 显 著 性 水 平 下 的 临 界 值 ， 因 此 e t 是 平 稳 时 间 序 列 ， LNGDP 和 LNREI 之间存在协整关系。这一 结果 表明扬州房地产开发投资和国民经济增 长 长期处于均衡状态，并且它们在长期内以 一定的比例关系同时变化。 ( 三 ） LNGDP 和 LNREI 误 差 修 正 模 型的建立 用普通最小二乘法 （ OLS)对 LNGDP 和 LNREI 进行估计，得到两者（ 1， 1)阶自 回归分布滞后模型： ALNGDPt=0.949106+0.0107430ALNREIt- 0.201829 (LNGDPt_!- . 13780

15、5LNREIt_!) 令 误 差 修 正 项 ecmt =LNGDPt - 0.137805LNREIH， 变形为： ALNGDPt=0.949106+0.010740ALNR E-It- 201829ecmt 即为 LNGDP 和 LNREI 的误差修 正 模型， GDP 对房地产投资额的弹性系数 为 0.010740,表明短期滞后 一 期的房地产开 发 投 资 每 增 长 1 % ， 可 拉 动 G D P 增 长 0.010740%。当短期内系统对出现偏差时， 为 维持两变量间的协整关系，保持系统的 长期 均衡关系，系统将会对偏离变量始终 以 0.201829 的调整力度将其调整回均衡状

16、 态。 (四 ） LNGDP 和 LNREI 的 Granger 因果关系检验 在建立误差修正模型的基础上，对时 间 序 列 L N G D P 和 L N R E I 之 间 是 否 互 为 Granger 原因进行检验，结果如表 4 所不 ： 由表 4 可以 看出， 在 拉 滞 动 后 L1NG-3D期 P 增内 长， 至少在 98.43%的置信 的 水平 格 下 兰 ， 杰 LN原 RE因 I是 ， 即 房 地 产 投 资 是 扬 州 市 经 济 增 长 的 而 LNGDP对 LN格RE兰 I的 杰 影 原 响 因 并 ， 不显著。 四、结论 第一，由协整方程可知，扬州市房地 产投 资与

17、经济增长二者存在协整关系，即 两者之 间存在长期稳定的数量关系，并且 两者长期 内以一定的比例关系同向变化， 比例关系为 1:0.553855,即扬州市房地产开 发投资额每增 长 1%，将带动扬州市国内生 产总值增长 0.553855%，从长期来看，扬州 市房地产投资 对当地经济增长发挥着非常 显著的作用。同 产开发投资对 GDP 对存在单向的显著可 信 的 Granger 因果关系，而 GDP 对房地产 开发 投资的 Gmnger 因果关系并不显著，仅 为在 48.67%的概率水平下，经济增长是房 地产 投 资 的 原 因 。 这 一 结 论 说 明 扬 州 市 房 地 Gmnger 产投资

18、的走势能影响经济增长的 走 势，同时经济增长能够部分影响房地产投 资额，两者之间的因果关系可作为扬州市调 控宏观经济的重要参考因素。 第三，短期内的政策变动、利率浮动、 资金流动等一些随机因素的扰动都会对整 个扬州市房地产投资与经济增长之间的协 整关系造成影响，这些影响会造成变量出现 偏差，当房地产投资或经济增长出现某种偏 离时，为保持两者长期稳定的 数量关系，系 统的误差修正机制将此种偏离调整回到均 衡状态，其中调整力度为 0.201829。模型中 ecm 的系数为负数，说明此时的误差修正模 型表现机制为收敛机制，前一期对长期均衡 关系的偏离会在下一期得到调整。这一结论 的意义说明在过去的十

19、三年里，扬州市房地 产投资己经与扬州市地方经济的增长形成 了较为稳定的关系。 参考文献： 1. 皮舜，武康平 .房地产市场发展和 经 济 增 长 间 的 因 果 关 系 对 我 国 的 实 证 分析 U.管理评论， 2004. 2. 国 家 统 计 局 综 合 司 课 题 组 . 关 于 房 地 产 对 国 民 经 济 影 响 的 初 步 分 析 J.管理 世界， 2005(11). 3 . P e s a r a n H H , S h i n Y . Generalized impulse response analysis in linear multivariate models Q.Economics Letters, 1998(1). 4. 沈悦，刘洪玉 .中国房地产开发投资 与 GDP 互 动 关 系 Jj.清华大学学报丨自然 科学版 )， 2004(9). 市 场 波 动 5. 唐志军，徐会军，巴曙松 .中国房地 对 宏 观 经 济 LNGDPt=0.949106+0.010740LNREIt+ 0.798171LNGDPt_,+0.127065LNREIt_1 R2=0.997570 该方程可决系数为 0.997570，接近 1，说明 回归方程对样本数据的拟合效果 产 波 动 的 影 响 研 究 .统计研究， 2010(2).