北京太阳城养老模式研究报告10752.pdf

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1、.1 养老地产模式 一、中国人口老龄化现状 人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例到达10%，或65岁以上人口占总人口的比重到达7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速开展。第六次全国人口普查证实，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.2%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。预计到2021 年老年人口将到达2.21亿，占总人口的16%，2021年到达

2、2.43亿，占总人口的18%。老年人口基数大，增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。二、养老市场需求及开展现状 我国人口老龄化转变是在方案生育政策实施、经济开展不平衡等现象的存在下完成的，使得我国老龄化具有独特性的构造问题：一是方案生育下的421家庭，二是失能老人，三是失独老人，四是50后老人，五是农村老人。421家庭的.1 需养老综合体，失能老人的需专业护理式养老，失独老人是精神慰藉型养老，50后老人是嵌入式养老，农村老人是居家式养老。50后群体的养老特征有六个：一是有庞大的养老市场需求；二是50后是独生子女的第一代老人，421家庭构造使得家庭养老难以实现；

3、三是50后是改革开放、社会经济开展的中流砥柱，他们有强大的经济根底，使得养老的消费支付能力比较强；四是50后承受教育程度较高，生活阅历丰富，在经济改革的冲击中思想观点冲破了传统理念的束缚，最易于承受社会化养老新生事物；五是步入老龄化以后，50后更需要一个养生保健，对安康长寿的期望值是比较高的；六是50后是中国历史上第一批时尚的养老群体，他们更愿意产品集体型的娱乐、文化旅游等。未来20年养老市场的主要消费群体是50后，分为三个阶段。第一阶段是低龄老龄化的安康阶段，这个阶段的50后需要时尚的养老环境，他们需要文化、娱乐、旅游等时尚的养老方式，为刚退休的老人展开新的生活篇章；第二阶段是中度的老龄化，

4、半安康状态，这个阶段的老人更喜欢自发型的集体养老，三五个好友住进同一个养老机构，解除儿女照料之忧，同时可以排除老年生活孤单和寂寞；第三阶段是高龄老龄化的失能阶段，这个阶段的老人需要有人长期的照料，需要子女，而子女由于工作、家庭等原因照顾不过来，.1 他们将会从普通的养老机构和家庭进入医护型的安养病房，由医护人员陪伴他们有尊严的走完人生的最后一程。比照兴旺国家较为成熟的经历和国局部城市正在探索的相关案例，养老地产的开发大体可分为两类模式：第一类是由社会养老机构开发并管理的模式，如动用国家养老基金或保险基金开办的养老院，其特点是效劳功能齐备，建立标准较高，投资大，回收周期长，带有国家补贴性质；第二

5、类是在房地产开发工程中配建专门的老年住宅，其特点是分布面广，兼顾子女相信而居，符合中国的文化传统，但操作与管理比较复杂，对其可行性需要仔细研究。根据我国经济开展的现状和老龄人口基数大的特点，采取居家养老是落实我国养老产业开展规划纲要的主要着力点。在现有的房地产开发工程中配建专门的老年住宅，以此作为切入点，循序渐进，带动其他养老形式的平稳开展。目前国已建成的养老地产工程有：太阳城工程，太阳城工程，燕都世界名园工程，以及由太阳城集团发起的“百龄方案全球联盟合作工程等。另外，*地产在房山窦店试点养老地产工程“*幸福汇，采用租、售并举两种养老地产模式。还在的另一个工程欢庆城和*城试水养老地产工程。三、

6、“太阳城.1 90年代末，太阳城集团率先进入安康养老领域，自2000年至今，十几年磨砺，倾情打造医护型全程化持续照料养老住区。包括居家型、自助型、接助型、介护型、康复型、度假型以及高端全程型养老公寓，涵盖生活自理、半自理、不能自理和生命关心等人生必经四阶段，为老年人提供了标准化全程化效劳养老模式CCRC。太阳城坐落于昌平区小汤山镇，工程占地 42 万平米，总建筑面积 32 万平米，包括 70%的养老住宅，30%的以医疗、租住式老年公寓为龙头的功能配套设施。功能板块和居家养老板块各自独立又相互交融。既满足住宅老人对医疗、商业、娱乐等效劳的需求，又保障了住区的平安、安静和私密性。太阳城工程特色有：

7、三大功能：太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老效劳模式。四个层次：身体安康的老人，以精神赡养为主，生活照料为辅；对半自理的老人，以生活照料为主，精神赡养为辅；不能自理的老人，以生活照料为主，医疗救护为辅；临终关心的老人，以医疗救护为主，生活照料为辅。四个结合：.1 倡导“四个结合的新型养老运作模式。将居家养老与社会化养老相结合，让入住社区的老人在家中就可享受七大商业配套设施中的各项效劳。将房地产与老龄事业相结合，建立老年社区最终目的是开拓老龄公益事业，只是利用房地产这个“管道来建立。将公益事业与市场运作相结合，为老设施在对社区老人开放的同时也向社会开放

8、，所得收入用来补充老年产业的经费，使企业持续开展。将中华五千年孝道文化与创立和谐社会相结合，努力创造一个和谐而温馨的老年社区。未来太阳城集团将围绕医护型安康养老为中心，进展全方位的养老市场开拓，以合作式、托管式、冠名式等形式进展太阳城模式的复制和管理输出。四、养老地产开发模式 一政府政策支持 2021 年以来，各地陆续出台了一系列养老扶持政策，逐步增大了政策补贴力度。一季度，保监会、民政部、国家老龄办将出台具体措施并展开以房养老试点。有消息称，建立、规划、效劳、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等 36 个养老效劳业领域的系列化支持措施将在2021 年不断完善落地。.1 二开发模式

9、养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在工程筹划之初，就需要对养老地产的各环节进展整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；在进展养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了 15 种适应于当前国市场的养老地产开发模式。第一类：与社区共同建立。模式 1：专门建立综合型养老社区；模式 2：新建大型社区的同时开发养老组团；模式3：普通社区中配建

10、各类养老产品；模式 4：成熟社区周边插建多功能老年效劳设施。第二类：与相关设施并设。模式 5：与医疗机构结合，就近设置养老设施；模式 6：养老设施与幼儿园并设；模式7：与教育设施结合，建立养老公寓。.1 第三类：与旅游或商业地产结合。模式 8：在旅游风景区中开发养老居住产品；模式 9：与商业地产结合，开发老年公寓。第四类：与国际品牌接轨。模式 10：引入外资，建世界型连锁老年设施；模式 11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。第五类：以其他方式转型。模式 12：与保险业结合，利用险资投资养老地产；模式 13：与护理效劳业结合，将原有优势注入养老地产；模式 14：利用自身独特资源转型开发

11、养老地产；模式 15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。从另外一个角度来来看，目前养老地产市场格局并没有成型，随着扶持政策的明朗化，以及养老需求的与日俱增，养老地产或今年成为最富有投资价值的领域之一。五、养老地产盈利模式 1、销售住宅快速盈利。通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式根本一致，通常是借养老地产之名进展房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。.1 2、会员制盈利模式。以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让。3、逆抵押贷款购房，即老年人退休以后，从开发商处购置一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。4、转让使用权模式，在工程存在不能进展产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和工程运营的理想模式。5、分散租赁模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。目前国的养老地产工程主要通过出售或出租住宅的使用权而盈利。