【商业策划书】凤凰国际可行性分析(精彩方案)21509.pdf
《【商业策划书】凤凰国际可行性分析(精彩方案)21509.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《【商业策划书】凤凰国际可行性分析(精彩方案)21509.pdf(38页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、精选商业计划书 凤凰国际可行性分析 一、项目概况 凤凰国际位于大同市中心区城区西侧的振华街,北至大同市教育学院,南至新开西二路,东至育才南街,与新世纪小区隔街相望。南北长 226 米,东西宽度 126 米,共占地 26101平方米(不包括尚未取得的土地),整个项目地块基本呈一长方形,布局规整。规划指标 占地面积 26101 平方米 总建筑面积 142000 平方米 住宅面积 110000 平方米 商业面积 7000 平方米 会所面积 3000 平方米 可销售面积 117000 平方米 配套公建含地下部分及地下车库 22000 平方米 容积率 4.5 绿化面积 10000 平方米 绿化率 38%
2、总户数 550-600 户 居住人口 2200 户均面积 190 平方米 人均居住面积 50 平方米 主力面积 200 平方米 主力户型 三室两厅 精选商业计划书 二、投资分析概述 1、投资分析的目的 本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究的基础上,结合本案的初步规划方案及产品定位,对项目的社会、经济效益进行评估,判断项目经济上的可行性,以合理有效地利用资金,取得较高的经济和社会效益。2、投资分析的依据 市场调研及定位部分确定的相关指标,如项目产品定位、价格、销售计划等;本项目的规划设计方案及相关经济技术指标;项目开发建设方案(项目开发周期,资金投入情况);行业一般
3、获利能力;国家及大同有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标 等资料;大同土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。3、投资分析的条件和范围 条件:本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算,不考虑自有资金的机会成本。范围:本报告研究的范围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指标等内容。精选商业计划书 三、建设方案 1、方案设想 总体设想 本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况,汲取其他项目的成功经验,以较高的性能价格比吸引客户,树立物业的品牌形象。建设经营期 本项目开发建设经营期为 3 年,即 2004.2 年2007.2 年。开发方案 本项目以滚动开发方式,建设工期
4、为24 个月;销售进度方案 于开工 6 个月后(2004 年 8 月)开始正式销售,销售周期为 20-21个月,住宅结构封顶前,完成销售总住宅面积的 35%(约 38500平方米),住宅交付使用时,完成销售总住宅面积的 40-45%(约44000-49500 平方米)。精选商业计划书 四、投资估算 1、土地成本 A、拆迁成本 序号 项目 面积及造价 1 教委回迁住户面积 8750 平方米 2 教委其余住宅面积 6250 平方米 3 教委办公楼面积 1000 平方米 4 教委商业面积 5000 平方米 5 可销售价格 23125000 元 6 住宅 15000M2 造价 13500000 元 7
5、 办公楼 1000M2 造价 1000000 元 8 商业 5000M2 造价 6000000 元 9 总经济造价 2625000 元 B、土地成本分析 以地上建筑面积约 120600 平方米计算(其中住宅面积约 110000 平方米,会所面积约 3000 平方米,商业面积约 7000 平方米,非配套公建600 平方米),可销售面积为 117000 平方米,土地成本 55000000 元,平均每平方米分摊地价 470 元。精选商业计划书 2、住宅建安成本(参考北京方南家园建安成本)方南家园工程概况:该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼,位于北京市丰台区东铁匠营横七条 44 号;该项目平均售价 60
6、00 元/平方米;工程总建筑面积 54830.92M2;结构形式为现浇剪力墙结构 其中一栋住宅楼为地下二层,地上 23 层,建筑面积 27783.43M2;。我们就以方南家园这栋楼为例,其建安成本分析如下:方南家园 5#楼建安成本估算 序号 项目名称 单方造价(元)1 土建工程 672.56 2 装饰工程 413.15 3 电气工程 136.87 4 管道工程 133.67 5 通风工程 8.13 6 合计 1364.38 注:此建安成本费用中不包括电梯及安装费。精选商业计划书 工程三材汇总表 序号 工程名称 钢材(t)其中:钢筋 木材(m3)水泥(t)1 土建工程 1086.18 1860.
7、18 0.00 4971.93 2 装饰工程 5.09 5.04 0.39 1793.44 3 电气工程 8.97 1.50 4 管道工程 6.70 6.70 5 通风空调 1.53 6 合计 1882.47 1865.22 0.39 6773.57 说明:土建工程 土建工程内容:序号12345阳台及凸窗内栏杆阳台晾衣架78地下室基础防水厨房地面防水卫生间地面防水屋面防水模板工程脚手架工程大型垂直机械使用费钢筋工程构建工程构建制作安装工程屋面工程子目名称土石方工程现场搅拌混凝土工程砌筑工程6910其他工程防水工程非实体消耗量 精选商业计划书 土建工程造价:序号 子目名称 人工费(元)材料费(元
8、)合计 1 土石方工程 71457 43632 43632 2 砌筑工程 12540 44621 58202 3 现场搅拌混凝土工程 379587 2742663 3404863 4 钢筋工程 321044 4845002 5174379 5 构建工程 276 88 3744 6 其他工程 605730 605730 7 构建制作安装工程 4023 66219 71495 8 屋面工程 11222 74374 88253 9 防水工程 51266 441687 500687 10 非实体消耗量 1453018 1849521 4236638 合计 2304434 10713609 147665
9、89 综合上述工程内容后单方造价为672.56 元/平方米。精选商业计划书 装饰工程部分:装饰工程内容:序号 子目名称 1 楼地面 2 天棚 3 墙面 外墙装修底层为花岗岩,中部以上使用涂料 内墙装修 涂料 4 隔墙、隔断和保温 板式隔墙 隔断 墙体保温 保温墙面 外轻内保温墙面 5 门窗:塑钢及铝合金门窗,单层及双层玻璃。6 栏杆、栏板、扶手 7 装饰线条 欧式装饰线 外挂檐口板 8 建筑配件 9 油漆 厕所隔墙 钢板网通风道箅子 屋面出气孔 排水沟、水泥面 10 非实体消耗量 精选商业计划书 装饰工程造价:序号 子目名称 人工费(元)材料费(元)合计 1 楼地面 228462 503386
10、 775748 2 天棚 213256 177660 405828 3 墙面 689214 1383051 2162993 4 隔墙、隔断和保温 151117 1211341 1404133 5 门窗 179892 3160304 3466488 6 栏杆、栏板、扶手 15219 91526 110944 7 装饰线条 7842 169747 185282 8 建筑配件 3762 4294 8299 9 油漆 416 505 948 10 非实体消耗量 442990 合计 1641021 6768833 9030671 综合上述装饰工程内容后单方造价为413.15 元/平方米。精选商业计划书
11、电气工程、管道工程、通风工程部分:电气工程、管道工程、通风工程内容:子目名称 电气工程 电气部分 其他部分 管道工程(给排水、采暖)雨水 排水 给水 消防 采暖 刷漆、保温 通风工程 薄钢板通风管道及附件 调节阀 风口 消声装置 设备及支架 地下人防通风 刷漆、保温 精选商业计划书 电气工程、管道工程、通风工程造价:序号 子目名称 人工费(元)材料费(元)合计 1 电气工程 546140 2264958 2877344 综合上述电气工程内容后单方造价为136.87 元/平方米。2 管道工程 468456 1974133 2524437 综合上述管道工程内容后单方造价为133.67 元/平方米。
12、3 通风工程 23347 137325 170493 综合上述通风工程内容后单方造价为8.13元/平方米。凤凰国际总建安成本估算 项目 面积 单方造价 总造价 住宅 110000 1215 133650000 商业 1 3000 900 2700000 商业 2 4000 1200 4800000 会所 3000 2500 7500000 车库 20000 1100 22000000 合计 170650000 说明:由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区10-15%,因此,按照大同本地市场情况,以方南家园的建安标准,凤凰国际的建安单方造价约为 1091-1160 元;精选商业计划书 每栋楼
13、配备两部电梯,共12部电梯,以每部50万计,共需6000000元,折合每平方米住宅建安成本增加 55 元;我们取住宅单方造价较高值 1160+55 元/平方米,以住宅总面积110000 平方米计算,则住宅建安总造价为 1.3365 亿元;其他项目建安成本仍按原来的计算方式,合计总建安费用为1.7065 亿元。3、其他费用 序号 项目 费用(元)1 人防设备 3000000 2 配套 20300000 3 费率 10000000 3 外网 5500000 4 不可预见费 2000000 5 绿化费 2500000 6 管理费用 3000000 7 教育投资 4000000 8 银行利息 1500
14、0000 9 广告 5000000 10 策划 640000 11 水增容+液化气 1400000 12 房管局登记费 200000 13 合计 72540000 精选商业计划书 4、总成本造价 项目 费用 土地成本 55000000 建安成本 170650000 其他 72540000 合计 298190000 5、可销售面积(住宅及商业)建筑平米造价 凤凰国际建筑平米造价为:可销售面积 总投资额=建筑平米造价 117000 298190000=2548.63 精选商业计划书 五、高档住宅价格分析 1、大同房地产市场发展步伐加快,住宅价格每年以 15%-20%的速度增长,而且需求旺盛;2、预
15、计未来几年,随着城市改造与经济发展,城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升;3、以目前市区内多层宅价格最高价 2100 元计算,预计未来两年价格可达到 2500-2600 元;4、豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语,产品品质与物业形象极其高档,因此,以每平方米高出普通多层住宅 800-1000 元的价格销售豪宅项目,市场前景比较乐观。5、凤凰国际为大同市第一个超高层豪宅项目,其规模与档次均高于现有其他住宅项目,以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看,我们认为本项目平均售价 3000-3250/平方米最为合理。精选商业计划书 六、利润分析 1、利润分析说明 本项目利润分析是通过对
16、北京市房地产同类型项目的投资调查,并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式,其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。2、利润统计表 总投资额 298190000 元 总销售额 389310000 元 营业税(5.6%)21801360 元 销售佣金(3%)11679300 元 毛收入 57639340 元 所得税(33%)19020982 元 纯收入 38618358 元 投资回报 12.95%说明:在土地成本、各项税费固定的情况下,我们只能通过节约建安费用降低成本,以获取更多的利润;本项目总投资额为 2
17、.9819 亿元,销售率达到 100%,总销售额为3.8931 亿元,以开发周期 3 年计算,项目毛利润为 0.5764 亿元;精选商业计划书 扣除 33%的所得税,净利润可达到 0.3862 亿元,投资回报率为12.95%。精选商业计划书 七、项目分析 1、产品定位 A、产品定位、设计、概念空间大。产品定位:高层、高密度、高容积、高档住宅项目;规划与建筑设计特色:户型大、豪华、欧陆风情;产品概念:国际化豪宅概念,国际社区,居住文化先进性、生活舒适性。B、市场稀缺性与唯一性 目前大同市场缺少真正意义的豪宅项目;城市建设需要标志性住宅项目;富有人群需要高品质居住生活,心理上乐于期待极具特色的豪宅
18、项目;针对本项目建筑规划和定位,我们认为,本项目在一定时间内具有唯一性和不可模仿性。C、项目目前实际情况和开发条件 项目尚处图纸设计阶段,建筑方案仍在修改细化当中,估计需时至少 1 个月才能基本完成;在办理相关法律文件方面,建筑方案报批修改,申请开工许可证等均需要一些时间(此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行);精选商业计划书 目前土地并未拆迁,乐观估计需要 1 个月,希望在 2004 年 5 月能顺利开工;包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必须在 4 月同时开工,施工时间需要 2 个月;由于市场竞争激烈,建议发展商在项目销售前至少要有 2 个月的宣传铺垫工作,以便市场充分了解项目
19、情况,同时有利于将声势造大;销售策略和销售工具是项目开售的必备条件,销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立即开始,估计需时 3 个月;其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。2、客群市场 A、大同市贫富分化现象突出,社会经济环境不断造就新的富有人群,成为社会人群的金字塔塔尖的部分;B、富有人群对居住品质需求不断提高,现有住宅品质不能满足要求,出现高档住宅的市场需求;C、最富有人群需要城市豪宅,虽然豪宅市场客群少,但却有很大的市场需求。3、风险分析 A、价格风险 对于凤凰国际来说,最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。根据我们的成本核算,每平米的综合成本为2500 多,精选
20、商业计划书 要达到 15%的利润率,我们的住宅平均售价应达到 3000 元以上,这对于目前平均售价为 1800 元的市场来讲,价格显然是比较高的。降低价格风险,在项目土地成本、各项税费固定的情况下,在保证项目品质的前提下,只有通过降低建安成本造价,避免不必要的浪费,增加市场竞争力,以获得最大的利润空间;另一方面,在营销上,我们要通过运用各种营销手段与价格策略,在未来激烈的市场竞争中战胜对手,占领市场。B、竞争风险 我们的项目基本定位是大同的豪宅,是住宅的高端产品,相对于消费市场的金字塔,其购买客户是极其有限的,相同、相似产品出现是市场运做的必然结果,我们知道,现在已同时有好几个开发商准备开发高
21、层住宅项目,只因担心风险,迟迟不敢有所动作,他们一旦看到我们出现好的销售情况,便会将项目立即上马,这样显然会增加我们的压力。如何控制好项目自身的竞争范围很重要,把握先机、遇见市场竞争的可能性,前进规避风险,避免在产品上不可改变的劣势,及时进行市场反馈及产品的调整,不断创新,提高服务。因此,我们也是在跟时间赛跑,避免正面冲突与竞争、争取更多的时间、抢占有限的市场是我们的最重要的面对竞争的手段。后来者要想取得好的成绩,自然要付出加倍的努力和代价。精选商业计划书 C、工期风险 我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间,工期较长,影响到销售时间响应较长,市场可变因素和不可预见的因素都非常多,我们要
22、做好打“持久战”的准备,并达到销售的可持续性,是我们所要面临的大问题,只有进行准确的市场预测、超前的产品规划、丰富多彩的推广手段以及即使进行产品调整,才能是我们的项目在较长销售时间中、激烈的市场竞争中始终立于不败之地。D、品质风险 在未来的销售过程中,无论我们推出多么新颖的宣传广告,采取多么眼花缭乱的销售手段,告诉人们我们的项目如何好,如何高档,但如果没有极高产品品质,都不足以支撑如此高的价位。一位著名的经济学家说过:没有卖不出去的价格,只有卖不出去的产品。就是说,商品的价格并不是最重要的,重要的是产品的品质是否能真正满足消费者。因此,产品品质的塑造是项目成功与否的根本,是整个项目获取收益的最
23、重要的前提条件。超高层豪宅产品无论对于开发商、建筑设计方、承建部门,还是当地规划管理、土地管理等政府部门都缺乏一定的开发经验与管理经验,因此在产品品质的塑造上有一定的风险性。因此,我们要引进和学习外来先进的建筑设计理念和施工管理方式,比如选用选择信誉良好,技术水平过硬、经验丰富的施工单位承建;聘请规划设计方面的专家学者为顾问,协助我们的建筑设计人员;严格把好物业质量关,聘用把关严格精选商业计划书 的施工监理公司进行监理;由著名的园林设计与施工公司进行园林绿化等。我们要在项目前期规划与设计过程中,杜绝一切可能存在的缺陷;在建筑材料选定与合作单位的选择上,严格筛选,事无巨细,要落实于文字,减少不可
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业策划书 商业 策划 凤凰 国际 可行性 分析 精彩 方案 21509
限制150内