房地产项目建议书最新5篇.docx

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1、房地产项目建议书最新5篇 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。大家知道关于房地产相关的建议书怎么写吗?下面是我给大家整理的房地产项目建议书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。感爱好的挚友可以了解一下。 房地产项目建议书1 一、总论 1.项目建设背景 2.项目概况 (1)项目名称：_ (2)建设地点：_ (3)建设单位：_ (4)企业性质：_ (5)经营范围：_ (6)公司类别：_ (7)资质等级：_ (8)企业概况：_ (9)工程概况：_ (10)资金来源：_ 3.可行性探讨报告编制依据 4.可行性探讨报告探讨范围 5.探讨结论及建议 6.主要经济技术

2、指标 项目主要经济技术指标见表1。 表1 项目主要经济技术指标 二、住宅市场分析与营销战略 1.当前住宅市场现状 2.商品房市场现状与市场需求 3.商品房的市场需求及发展 4.当前住宅市场面临的冲突和问题 5.营销战略 三、项目选址及建设条件 1.项目选址 2.建设条件 2.1 位置优越 2.2 交通便利 2.3 建设场区“五通”条件具备 供水：_ 供电：_ 煤气：_ 通讯：_ 场地：_ 2.4 住宅小区商业及文化教化配套设施齐全 2.5 土地征用状况 四、建设规模及功能 1.建筑面积的内容 2.功能设施标准 2.1 建筑运用功能 2.2 设施标准 (1)住宅装饰及设施标准 (2)小区配套设施

3、 2.3 住宅户型规划 3.工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见表2。 表2 主要工程量一览表 五、建设方案 1.建设场地环境 1.1 地形 1.2 场地自然条件 (1)地貌：_ (2)水文地质：_ (3)地震裂度：_ (4)地基土工程地质评价： 2.总体规划布局 2.1 片区规划 2.2 小区整体规划设计原则 2.3 总平面布局 2.4 交通组织 2.5 规划指标 依据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。 表3 项目建筑技术经济指标 3.建筑方案设计 3.1 建筑方案总体构思 3.2 平面设计 (1)住宅。住宅经济技术指标见表4。 表4 项目住宅经济技术指标 (2)公用建筑。

4、 3.3 立面设计 4.结构设计 4.1 基础造型及处理 4.2 上部结构 5.公用设施方案 5.1 供水排水 5.2 供电 (1)供配电系统。 (2)照明及电力设备。 5.3 供气 5.4 中心空调 5.5 弱电设计 6.消防 7.环境爱护 六、项目实施进度支配 本项目安排在左右的时间内建成。建设进度安排如下： _年_月_日：项目建议书批复。 _年_月_日_年_月_日：编制可行性探讨报告并报批。 _年_月_日_年_月_日：建筑方案设计。 _年_月_日：综合管网设计。 _年_月_年_月：施工图设计。 _年_月：报建、领取建设规划许可证。 _年_月_日：工程开工。 _年_月：完成投资的25%，起

5、先预售。 _年_月：主体工程断水。 _年_月_年_月：单体工程验收。 _年_月_年_月：分项工程验收。 _年_月：正式入住。 七、投资估算与资金筹措 1.投资估算 总投资造价见表5和附表1 表5 项目投资估算 单 位：万元 2.资金筹措 详见附表2 八、经济效益分析 1.住宅销售价格 2.销售进度及付款安排 本项目安排在_年内完成销售，各年销售安排见表6。 表6 各类建筑销售安排表(%) 3.税费率 本报告采纳的各种税费率见表7。 表7 税费率表(%) 项目盈利实力详见附表3附表7。 表8 敏感性分析表 5.清偿实力分析 6.资金平衡分析和资产负债分析 资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析

6、详见附表3-9。 7.敏感性分析 将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。 8.临界点分析 详见表9 表9 临界点分析表 9.主要经济指标 项目的主要经济指标见表10。 表 10 主要经济指标表 九、风险分析及对策 1.市场风险分析 2.经营管理风险分析 3.金融财务风险分析 房地产项目建议书2 前言 通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性特别强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一

7、帜。 我司经过长时间的市场调研，依据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的阅历，提出切合市场销售的建议供贵司参考。 如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将依据详细资料供应一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。 一、市场背景 济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： (一)九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在肯定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严峻，不重视客源心理及市场发展特性

8、，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注意整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣扬手法，不注意品牌的培育和树立。 (二)_年以后，振荡中走向规范的过渡阶段 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费渐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念渐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，起先注意客源需求，渐渐向以产定销的路途靠拢。品牌意识已大大增

9、加，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价起先上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占据肯定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色显明，并且小区品质不断提升。 销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣扬手段不断翻新。 在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大

10、改变： 1、客户需求的改变 ?能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满意居住要求、工程质量，向追求舒适性、平安性、私密性方向转变。 ?对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注意楼盘的特性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。 ?能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注意的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也特别注意。 2、市场环境的改变： 地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。 产品环境：产

11、品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并渐渐为市场所接受。 其中： 小高层发展分三个阶段： (1)以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标记，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注意了前期宣扬，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。 (2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标记，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端渐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。 (3)市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品

12、牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。 3、开发商的改变趋势 ?开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。 ?营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今日的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必需注意前期打算工作，要熟识当地状况并与之结合，了解客户心态。 二、项目分析 1、基本状况： 本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid(科技商务中心区)山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的旺盛。东临高新技术产业开发

13、区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通便利，地段的升值潜力巨大。 2、区域消费实力分析： 经济水平： 整体消费群体主力仍为比较注意生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。 随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。 3、客源定位： 由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，依据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析： (一)本地客源： 此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型： 私营业主：有较为雄厚

14、的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品尝、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思索与推断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注意。 政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位安排的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、平安、私密及小区规划、配套有较高要求。 高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品尝的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关切。 年青胜利人士：此部分人有着敏捷的思索、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

15、小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。 (二)外地客源 此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型 外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注意生活的品尝与特性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、消遣较为注意。 外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注意，将成为本案后期客源开发的重点。 三、项目定位 本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在将来

16、市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子滋养城市贵族。 综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面： 1、地理位置优越。 2、交通动线足够。 3、市政与小区配套皆较为齐全。 4、社区规划合理。 5、智能化水平高。 6、有强大的升值潜力。 7、户型好用、舒适。 四、产品建议 由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，详细建议如下： (一)社区配套设施 1、采暖：采纳韩式地面供暖系统 理由：a无暖气片及其支管，增加运用面积，并且宜摆放家具。 b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调整限

17、制，具有 健身功能。 c辐射供暖，无空气对流，卫生、干净。 d便于设落地窗。 2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采纳木质夹板门，客厅设落 地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。 3、保安系统：全方位的防盗自动限制系统，红外线报警系统，设消防电 梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。 4、信息系统 有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。 通讯设施：预留两部idd电话插口。 网络：宽带网入户，并预留管线。 5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整 套高级厨具，纯净水入户。 6、卫生间：墙面镶砌一般瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。 (二)本案多层商业楼为沿街场

18、所，建议楼顶建立能代表本案风格的造型，而非平顶。 (三)外立面材料及颜色 建议采纳高级涂料，颜色采纳三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。 理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可面貌一新，如发生墙体渗水易 查出，而用面砖则不易查出。 b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。 (四)绿化布置：依据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路途，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化;即草地、灌木、植株相互搭配，相互组合。以独具特色的园林风格增加小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。 (五

19、)规划布局：要在充分满意园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的须要也是对业主负责的真实表现，这样很简单引起消费者的认可。 (六)户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买实力和生活习惯，面积应在100180平方米之间，适当保留200250平方的大户型，面积配比应驾驭在市场消费的实际去化实力基础上。 (七)户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。 五、推案策略 (一)售楼处选址： 我司建议售楼处向主干道旁边迁移，在解放路旁边建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。 理由： (1)该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。 (2)

20、人员流淌量大，易扩大知名度。 (3)交通动线发达，便利客户询问。 缺点：投入费用高。 (二)推案操作阶段及操作目的 本案操作由期房起先，我司建议将本案操作分为三个阶段： 第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。 理由： (1)本案为同期开发，须要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。 (1)中、后期的销售胜利主要依靠于前期建立的良好市场人气，由此而 形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建 立市场人气，引起市场轰动。 在此阶段应留意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。 理由： 价格是整个营销策略中极期重要的一部分，

21、如整个阶段的价格连接不好，将导致整个项目的失败(如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。) 其次阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创建相 对较高的利润。 理由： (1)第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。 (2)在其次阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创建利润创建更为有利条件。 第三阶段：获得最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。 (三)价格策略 目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不相宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出

22、零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。 整体操作结束后，将均价限制在3500元/平方米，详细推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。 六、广告策略 (一)主诉求点： 突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。 理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房起先销 售，如单纯宣扬社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势 及小高层的建筑形式自不待言，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对简单。 (二)各销售期诉求 1、引导期：可通过软广告、主题宣扬活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念

23、等。 2、开盘期：主打环境优势，结合敏捷的付款方式及实惠措施吸引客户，建立人气。 3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期呈现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。 理由： (1)可令社区整体优势全面呈现。 (2)可保持每期推出广告的独立性，即宣扬主题显明。可不断保持市场簇新度，冲击力长久。 (三)广告媒体选择 1、电视以形象广告为主，结合综艺性广告。 2、报纸软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击 3、车体主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。 房地产项目建议书3 一、总 论 1.项

24、目建设背景 南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，美丽的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满意A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面仔细的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，依据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一

25、墙之隔，这为本项目的开发带来不行多得的商机。 依据A市城市规划发展须要以及白龙路片区限制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。依据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。 该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2.项目概况 (1)项目名称：“佳园二期”项目。 (2)建设地点：A市白龙路。 (3)建设单位：B房地产开发公司。 (4)企业性质：国有。 (5)经营范

26、围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、 装饰材料、室内外装饰。 (6)公司类别：专营企业。 (7)资质等级：城市综合开发二级。 (8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。6年来，该公司胜利开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成肯定的开发规模，积累了城市住宅小区开发阅历，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。 (9)工程概况： “佳园二期”项目占地333

27、33.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。 (10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 依据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 3.可行性探讨报告编制依据 (1)省计委计投20_X X号文关于“佳园二期”项目建议书

28、的批复; (2)B房地产开发公司与A市D厂签定的国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同以及国有土地运用权转让合同; (3)A市规划设计院白龙路沿线限制性具体规划; (4)A市理工高校建筑工程学院设计探讨院“佳园二期”项目初步规划方案; (5)白龙寺片区地质勘探资料; (6)A市城市规划局A市土地运用变更通知书; (7)省审计事务所验资证明; (8)A市城市合作银行资金证明; (9)国家计委建设项目经济评价方法与参数(其次版); (10)建设部房地产开发项目经济评价方法。 4.可行性探讨报告探讨范围 依据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本探讨工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，

29、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5. 探讨结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，依据对A市住宅市场分析预料，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推动国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的冲突还很突出，建议在下一

30、步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要依据市场改变作出更为精确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 6.主要经济技术指标 “佳园二期项目主要经济技术指标见表31。 表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 33333.5 2 总建筑面积 平方米 76100 3 建筑容积率 1.4 4 小区绿化率 % 40以上 5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型160 联排低层住宅 平方米/户 260

31、6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米 7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950 联排低层住宅 元/平方米 3850 8 地下停车库 元/位 7500 9 建设投资 万元 17623 10 每平方米建设投资 元 2316 11 投资利润率 % 17.7 12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7 13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379 14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9 二、住宅市场分析与营销战略 1、当前住宅市场现状 进入20_年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在

32、： (1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。 (2)在住房安排货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入快速增加，购房主动性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 (3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷快速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。 (4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二

33、、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃绽开，必将成为住宅市场的一个热点。 2、A市商品房现状与市场需求 A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场隐藏着巨大的需求潜力。依据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍旧很小，商品房的消费潜力和商品住宅的

34、市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深化，住房安排货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境高雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的

35、升级换代隐藏巨大的消费潜力。 3.“精品住宅”的市场需求及发展 “人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼喊，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。依据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预料，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅的表现为： 3.1 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅

36、市场日趋活跃，买方面临多种选择的今日，一个楼盘吸引消费者的前提应当是启己别出心裁的特性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境美丽、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 3.2 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的

37、今日，消费者对于商品房的关注将越来越详细全面，不仅要求住宅居住舒适、环境美丽、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会渐渐相识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一迷人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，很多购房者已把询问的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的胜利开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的缘由，主要有： (1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市

38、中上水平，据有关资料统计，富有家庭约占3%左右，最近两年，富有家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富有家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易供应便利，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。 (2)商业消费潜力。A市是面对东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸始终是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的胜利举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市 经济

39、发展带来前所未有的机遇，商贸旅游旺盛，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋 旺，随着多种全部制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成肯定的市场需求，像 98佳园这样环境美丽、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 (3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不行多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并隐藏着巨大的区位市场潜力。 3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包

40、含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的支配，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着将来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过一般的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。 3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是平安性方面，主要是结构平安和设备平安。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。 3.5 住宅开发及开发商向规模化发展