2022年土地增值税的计算公式及个实例.docx

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1、精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -名师举荐细心整理学习必备土的增值税的运算公式及9 个实例时间： 2022-04-16信息来源互联网,仅供参考运算土的增值税的公式为：应纳土的增值税增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数.1、公式中的 “增值额 ”为纳税人转让房的产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额.纳税人转让房的产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入.运算增值额的扣除项目：（1 ）取得土的使用权所支付的金额.（2 ）开发土的的成本、费用.（3 ）新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格.（4 ）与转让房的产有关

2、的税金.（5 ）财政部规定的其他扣除项目.2、土的增值税实行四级超率累进税率：例 1：我公司开发的一个房的产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土的出让金300 万元,获得土的使用权后,立刻开头开发此项目,建成10,000 平米的一般标准住宅,以4,000元/M2 价格全部出售, 开发土的、 新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房的产项目运算分摊利息支出,账面房的产开发费用为200 万元.已经缴纳营业税、城建税、训练费附加、的方训练费、印花税170 万元,请问如何缴纳土的增值税.第一步,运算扣除项目金额可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - -

3、- - - - - - - -第 1 页,共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -名师举荐细心整理学习必备1、购买土的使用权费用：300 万元2、开发土的、新建房及配套设施的成本：1,500 元 10,000平方米 1,500 万元3、运算加计扣除：（300 1500 ） 20 1800 20 360 万元4、房的产开发费用：由于你企业不能按转让房的产项目运算分摊利息支出,房的产开发费用扣除限额为：（3001500 ） 10 180 万元,应根据180 万元作为房

4、的产开发费用扣除.5、税金： 170 万元扣除项目金额300 1,500 360 180 170 2,510 万元其次步,运算增值额商品房销售收入4,000 元10,000平方米 4,000 万增值额商品房销售收入扣除项目金额合计4,000 2,510 1,490 万元第三步,确定增值率增值率 1,490 2,510 100 59.36 增值率超过扣除项目金额50,未超过100 第四步,运算土的增值税税额土的增值税税额增值额40 扣除项目金额51,490 40 2,510 5596 125.50470.50万元例 2：企业开发房的产取得土的使用权所支付的金额为1000 万元.房的产开发成本60

5、00万元.向金融机构借入资金利息支出400 万元（能供应贷款证明）,其中超过国家规定上浮幅度的金额为100 万元.该省规定能供应贷款证明的其他房的产开发费用扣除比例为5% .该企业答应扣除的房的产开发费用为多少？可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 2 页,共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -名师举荐细心整理学习必备答应扣除的房的产开发费用=（ 400-100 ）+（ 1000+6000

6、） 5%=650 （万元）例 3：某企业转让一栋旧仓库,取得转让收入600 万元,缴纳相关税费共计32 万元.该仓库原造价400 万元,重置成本800 万元,经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土的增值税多少万元？收入总额 =600 （万元）扣除项目合计 =80060%+32=512（万元）增值额 =600-512=88（万元）增值额占扣除项目比例=88512100%=17.19%,适用税率为30% .应缴纳土的增值税税额=8830%=26.4（万元）例 4: 某房的产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000 万元.已知该企业为取得土的使用权所支付的金额为50 万元,房的产开发成本为200

7、 万元,房的产开发费用为40 万元,该企业没有按房的产项目运算分摊银行借款利息,该项目在省政府规定计征土的增值税时房的产 开发费用扣除比例按10% 运算, 转让房的产有关的税金为60 万元. 该公司应缴纳的土的增值税应为多少万元？扣除项目金额 =50+200+ （ 200+50 ） 10%+60+ （50+200 ） 20%=385 （万元）增值额 =1000-385=615（万元）增值率 =615385100%=159.74%应纳税额 =61550%-385 15%=249.75（万元）例 5:7 月某房产开发公司转让5 年前购入的一块土的,取得转让收入1800 万元,该土的购进价 1200

8、 万元,取得土的使用权时缴纳相关税费40 万元,转让该土的时缴纳相关税费35万元.该公司转让土的使用权应缴纳多少土的增值税？扣除项目金额 =1200+40+35=1275（万元）增值额 =1800-1275=525（万元）增值率 =5251275100%=41.18%应纳税额 =52530%=157.5 （万元）例 6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼,取得收入500 万元,办公楼原价480 万元,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 3 页,共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下

9、载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -名师举荐细心整理学习必备已提折旧300 万元. 经房的产评估机构评估,该楼重置成本价为800 万元, 成新度为50% ,销售时缴纳有关税费30 万元.该公司销售办公楼应缴纳土的增值税多少万元？扣除项目金额 =80050%+30=430（万元）增值额 =500-430=70（万元）增值率 =70430100%=16.28%应纳税额 =7030%=21 （万元）例 7：某县城一家房的产开发企业度托付建筑公司承建住宅楼10 栋, 其中： 80% 的建筑面积对外销售,取得销售收入7648 万元.其余部分临时对外

10、出租,本年度内取得租金收入63 万元.与该住宅楼开发相关成本、费用有：（1 ）支付土的使用权价款1400 万元.（2 ）取得土的使用权缴纳契税42 万元.（3 ）前期拆迁补偿费90 万元,直接建筑成本2100 万元,环卫绿化工程费用60 万元.（4 ）发生治理费用450 万元、销售费用280 万元、利息费用370 万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率,但不能精确按项目运算分摊）.当的政府规定,房的产开发企业发生的治理费用、销售费用、利息费用在运算土的增值税额时的扣除比例为9% . 1、该房的产开发企业度应缴纳的营业税、城市保护建设税和训练费附加共计多少万元？营业税、城市保护建设税、训练费附

11、加=76485% （ 1+5%+3% ） +635% （ 1+5%+3% ）=412.99+3.40=416.39（万元）2、该房的产开发企业运算土的增值税的增值额时,答应扣除项目金额共计有多少万元？ 价款 =1400 80%=1120 （万元）开发成本 =（ 42+90+2100+60） 80%=1833.6（万元）开发费用 =（ 1120+1833.6） 9%=265.82 （万元）税金 =7648 5% （1+5%+3% ） =412.99 （万元）加计扣除 =（ 1120+1833.6） 20%=590.72（万元）答应扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+

12、590.72=4223.14（万元）3、 度该房的产开发企业应缴土的增值税多少万元？可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 4 页,共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -名师举荐细心整理学习必备增值额 =7648-4223.14=3424.86（万元）增值率 =3424.864223.14 100%=81.10%应纳土的增值税额=3424.8640%-4223.14 5%=1158.78（万元

13、）4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）.应纳所得税额 =（ 7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）25%=520.56 （万元）例 8：某县城房的产开发公司建造一幢一般标准住宅出售,签订商品房销售合同,取得销售收入 9500 万元,分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、训练费附加、印花税.该公司为建造此住宅支付的价款和有关费用1000 万元,开发成本2022 万元,房的产开发费用500万元,其中利息支出200 万元,但由于该公司同时建造别墅,贷款利息无法分摊,该的规定房的产开发费用的计提比例为10% .转让该一般住宅

14、应缴纳土的增值税多少万元？1、应缴纳营业税=9500%=475 （万元）2、应缴纳城建税、训练费附加=475（ 5%+3% ） =38 （万元）3、扣除项目金额=1000+2022+（ 1000+2022 ）10%+475+38+（ 1000+2022 ）20%=4413（万元）4、增值额 =9500-4413=5087（万元）5、增值率 =50874413100%=115.27%6、应纳税额 =508750%-4413 15%=1881.55（万元）例 9: 王某因改善居住条件,经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非一般住宅一套,取得转让房价款24 万元.经评估,该住房的重置成本为20

15、万元,成新度为70% .住房转让时,李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18 万元、评估费0.5 万元、税金1.32 万元.王某应缴纳多少土的增值税？从 11 月 1 日起,对居民个人转让住房一律免征土的增值税.例 10 ：某中外合资房的产开发公司,发生以下业务：（1 ） 1 月份通过竞拍取得市区一处土的使用权,支付土的出让金600 万元,缴纳相关费用24 万元.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 5 页,共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总

16、结归纳 - - - - - - - - - - - -名师举荐细心整理学习必备（2 ）以上述土的开发建和一般标准住宅楼、写字楼各一栋,占的面积各为1/2.（3 ）一般标准住宅楼开发成本300 万元,写字楼开发成本620 万元.（4 ）分摊到住宅楼利息支出40 万元,包括超过贷款期限的利息4 万元,写字楼的利息无法分摊.（5） ） 9 月初全部竣工验收后,公司将住宅楼出售,取得收入1080 万元,其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50 万元.（6） ） 9 月底将写字楼与他人联营开设一商场,共同承担经营风险,写字楼税务机关的核定价格是 1500 万元.其他相关资料： 该房的产公司所在的省规

17、定,按土的增值税暂行条例规定的最高限额运算扣 除房的产开发费用.假如代收费用计入房价像购买方一并收取,就可转让房的产取得的收入计税,相应的,在运算扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20% 扣除的基数.（1 ）公司销售一般标准住宅楼的土的增值税扣除项目金额是多少万元？（2 ）该公司应纳的销售一般标准住宅楼的土的增值税是多少万元？（3 ）公司写字楼对外投资缴纳土的增值税时扣除项目金额是多少万元？（4 ）公司写字楼对外投资业务应纳的土的增值税是多少万元？（1 ）应扣除的土的使用权的金额=（ 600+24 ） 12=312 （万元）开发成本 =300 （万元）公司缴纳土的增值税时应扣除的

18、开发费用=（ 40-4 ）+ （300+312 ） 5%=66.6 （万元）税金 =1080 5%=54 （万元）其他扣除项目 =（ 300+312 ） 20%=122.4 （万元）代收费用可在运算土的增值税的时候扣除,但是不行以加计扣除.可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905（万元）（2 ）收入总额 =1080 （万元）可扣除项目合计=905 （万元）增值额 =1080-905=175（万元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 6 页,共 8 页 - - - - - - - - - -

19、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -名师举荐细心整理学习必备增值率 =175905100%=19.34建造一般标准住宅出售,其增值额为超过扣除项目金额20% ,予以免税.（3 ）应扣除的土的使用权的金额=（ 600+24 ） 12=312 （万元）开发成本 =620 （万元）应扣除的开发费用=（ 312+620 ）10%=93.2 （万元）以不动产对外投资,不缴纳营业税.其他扣除项目 =312+620+93.2+186.4=1211.6（万元）（4 ）收入总额 =1500 （万元）可扣除的项目合计=1211.

20、6 （万元）增值额 =1500-1211.6=288.4（万元）增值率 =288.4 1211.6 100%=23.8%,适用税率为30%应缴纳土的增值税=288.4 30%=86.52（万元）运算题：1、 某国有商业企业利用库房空的进行住宅商品房开发, 根据国家有关规定补交土的出让金 2 840 万元,缴纳相关税费 160 万元.住宅开发成本 2 800 万元,其中含装修费用 500 万元.房的产开发费用中的利息支出为 300 万元（不能供应金融机构证明）.当年住宅全部销售完毕,取得销售收入共计 19 000 万元.缴纳营业税、城市保护建设税和训练费附加 495 万元.缴纳印花税 4.5 万

21、元.已知： 该公司所在省人民政府规定的房的产开发费用的运算扣除比例为 10%.运算该企业销售住宅应缴纳的土的增值税税额.2、某市一房的产开发公司通过竞拍取得一宗土的使用权,支付价款、税费合计6000 万元,本年度占用80%开发写字楼.开发期间发生开发成本4000 万元.发生治理费用 2800 万元、销售费用 1600 万元、利息费用 400 万元（不能供应金融机构的证明）. 9 月份该写字楼竣工验收, 1012 月,房的产开发公司将写字楼总面积的 3/5 直接销售, 销售合同记载取得收入为12022 万元.12 月,该房的产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款,经双方协商, 房的产开发公司用所

22、开发写字楼的 1/5 抵偿材料价款.剩余的1/5 公司转为固定资产自用.（注：开发 费用扣除的比例为10%.）运算写字楼应纳的土的增值税.运算题答案：1、非房的产开发企业缴纳的印花税答应作为税金扣除.非房的产开发企业不允 许根据取得土的使用权所支付金额和房的产开发成本合计数的20%加计扣除.（1）住宅销售收入为19 000 万元（2）确定转让房的产的扣除项目金额：取得土的使用权所支付的金额为：28401603 000 万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 7 页,共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑

23、资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -名师举荐细心整理学习必备住宅开发成本为2800 万元房的产开发费用为：（30002800）10% 580（万元）与转让房的产有关的税金为:495 4.5 499.5（万元）转让房的产的扣除项目金额为：3 0002 800580499.5 6 879.5（万元）（3）运算转让房的产的增值额：19 0006 879.512 120.5（万元）（4）运算增值额与扣除项目金额的比率：12 120.5 6 879.5 176%（ 5）运算应缴纳的土的增值税税额： 12 120.5 50%6

24、 879.5 15%5028.33（万元）2、抵债部分的写字楼也应视同销售缴税.土的使用权金额 600080%（45） 3840（万元）开发成本 4000（45） 3200（万元）开发费用（ 3840 3200） 10%704（万元）税金及附加 160005%（ 1 7% 3%） 880（万元） 加价扣除金额（ 38403200）20% 1408（万元）扣除项目金额总计 3840 3200 704880140810032（万元） 销售收入 120223416000（万元）增值额 16000 100325968（万元） 增值率 596810032100%59.49%,应缴纳土的增值税 596840% 100325%1885.6（万元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 8 页,共 8 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载