2022年成都市休闲度假型物业发展趋势分析研究 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 成都市郊区房地产及休闲度假型物业进展趋势讨论 最牛英语口语培训模式：躺在家里练口语,全程外教一对一,三个月畅谈无阻！太平洋英语,免费体验全部外教一对一课程：2005/06/03 尺度地产讨论中心 提 纲 前 言 一、调查目的 二、调查范畴1、休闲渡假型物业的限定 2、本次讨论成都市郊区的限定 3、消费需求访谈 三、调查分析方法1、宏观数据调研 2、郊区在售物业调查 3、深度访谈 四、调查时间 五、重要说明 第一部分 成都市宏观经济状况讨论 一、成都市简况二、成都市宏观经济状况 1、全国发达城市经济环境评判 2、整体消费量 3、成都市人口状况 4

2、、成都市产业结构特点 5、人均消费性支出 6、人均可支配收入 7、成都市私家车状况讨论 小结：成都市宏观经济对郊区房地产市场的促进作用 其次部分 成都市郊区房地产市场状况分析 一、郊区讨论对象的挑选 二、成都市各郊区经济环境状况分析1、成都市各郊区国内生产总值比较 2、成都市各郊区建筑业状况比较 3、成都市各郊区第三产业总值状况讨论 4、成都市各郊区运输才能比较 5、成都市各郊区房地产开发投资以及基本建设投资比较 6、成都市各郊区商品房销售额比较 三、居住郊区化的讨论分析 1、讨论居住郊区化对于本次讨论的意义1 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 15 页精选学习

3、资料 - - - - - - - - - 2、居住郊区化的概念 3、成都居住郊区化的特点 4、成都市各郊区居住环境比较 四、成都市各郊区房地产市场状况讨论1、郊区房地产供应市场状况摘要 2、供应产品配套设施分析 五、成都市各郊区物业需求特点讨论1、总体需求量讨论 2、区域销售率分析 3、郊区物业客户特点讨论 六、成都市各郊区物业市场进展趋势讨论1、影响因素讨论 小结；郊区房地产市场进展主要影响因素2、成都市各郊区物业市场进展趋势 七、典型个案1、芙蓉古城 2、青城白鹭洲 小结：成都市郊区房地产总体状况 第三部分 成都市各郊区休闲度假型物业市场讨论 一、休闲度假型物业的定义范畴1、休闲度假型物业

4、与物业功能定位的关系 2、休闲度假物业与旅行房地产的关系 3、休闲度假物业的讨论范畴 二、郊区休闲度假型物业供应讨论 三、郊区休闲度假型物业需求讨论1、销售状况 2、休闲度假物业需求特点 3、潜在消费需求特点讨论 4、需求变化情形 四、经营性休闲度假型物业市场讨论1、讨论对象界定 2、分布区域 3、经营规模讨论 4、总体经营形式讨论 5、经营价格讨论 6、客户群体讨论 五、其他城市休闲度假型物业借鉴1、千岛湖 .开元度假村 2、万科 .17英里 3、对本次讨论的借鉴意义 六、郊区休闲度假型物业进展趋势讨论1、影响因素讨论2 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 15

5、 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、进展趋势 七、典型个案 1、花水湾工程比较 2、天下青城 小结：成都市郊区休闲度假型物业市场前瞻前 言一、调查目的. 明白成都市郊区房地产开发市场的现状；. 明白成都市郊区物业的类型以及郊区物业的进展；. 分析成都市郊区楼盘的竞争格局；. 查找成都市郊区休闲度假型物业的市场机会；论证成都市郊区物业进展趋势；二、调查范畴 1、休闲度假型物业的限定依据尺度多年来对全国各大、中城市的郊区物业进展的讨论,结合成都本地各个郊区房地 产市场的实际情形,尺度认为郊区物业依据功能可以分为以下两种类型：1）郊区物业功能分类居住类型特点满意功能长期居住白天

6、在市区工作；晚上回到郊区家中居住,“ 白满意长期居家功能需求第一居所）+黑” 的生活方式；短期居住通常大部分时间在市区工作、居住,周末或节假满意休闲、度假功能需其次居所）日到郊区居住享受远离城市的田园生活,求,同时满意部分客户的“ 5+2 ” 为其代表生活方式之一；商务需求；以上两种功能对区域的要求及侧重点也有所不同,两者的功能要求差异如下表所示：2）郊区物业功能要求差异居住功能交通条件配套要求环境要求房价水平备注长居功能特别便利,距市要求特别高,教对小区的内环境要对单价及总满意长居中心区的交通车育、医疗等基本求较高,可以使工价的敏锐性功能的群程在半小时以的配套设施必需第一居作后疲乏的身心得较

7、大,低廉体,较为内,最好接近交齐全,小区内的到放松；相对市区的房价、性关注区域所）通干道及公交站配套相对也比较楼盘环境优势明显价比要求高微观因素点完善短居功能交通条件较好,依靠程度不高,对外部环境要求极对总价相对满意短居对交通时间要求高,需自然资源或功能的群相对宽松,道路对小区自身的配 2、本次讨论的成都市郊区的限定依据本报告讨论的动身点以及立足点,讨论的郊区市场以行政区域为划分标准,同时兼顾郊区市场休闲度假型物业的讨论目的,因此主要讨论休闲度假型物业分布较为广泛的郊区区域房地产市场；据上,本报告主要讨论龙泉、青城山、温江、双流、大邑县、都江堰等具有特殊市场特色、休闲度假型物业开发比例较大的代

8、表性区域；而相对来看,新津、新都等郊区的房地产进展处于起步阶段,以第一居所的住宅工程开发为主,因此不作为本次讨论的重点区域；本次主要讨论以上几个区域的宏观经济状况,环境、市政配套等影响房地产市场进展的重要因素；调查内容主要为以上各个区域 经营状态的休闲度假型物业；3、消费需求访谈2002年后上市在售的房地产开发工程以及目前处于本次消费需求访谈主要针对休闲度假型物业置业客户或潜在客户进行,同时针对服务于休闲度假型物业的从业人员进行深度访谈；主要调查数据如下：访谈对象 样本数量休闲度假型物业销售经理 20 潜在休闲度假型购买客户 22 已置业休闲度假型物业客户 31 三、调查分析方法1、宏观数据调

9、研：. 调查方法：文献搜集网络电话查询深度访谈公司积存资料. 分析方法：数据整理对比分析2、郊区在售物业调查：. 调查方法：公司资料现场走访电话查询销售经理深度访谈等. 分析方法：数据库整理对比分析3、深度访谈. 调查方法：一对一面对面深度谈话资料补充. 分析方法：使用 SPSS数据库整理分析四、调查时间2005年3月10日 2005年 4月1日五、重要说明4 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 本次调查主要针对目前开发休闲度假型物业的重点区域进行,对于成都市其他远郊市场在分析中涉及较少,请读者自行甄别；注

10、：以下仅为报告节选内容）四、成都市各郊区房地产市场状况讨论1、郊区房地产供应市场状况摘要. 郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的50左右；成都市建筑面积供应总量已达800多万方；其中郊区建筑总面积供应体量已经占到300万方以上,在全市的占有率高达40%左右；. 在2004年间郊区开发投资占全市 29.2多,在建规模占全市 37.4,其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中,达到郊区开发总量的 70以上；.2004 年至今上市销售的工程中,龙泉区域由于体育城的规划以及部分大盘的销售,处于各个区域供应首位；其次为华阳,由于新城市副中心的规划等,使得该区域的房地产开发近年以来始终较为

11、火爆；温江区域由于土地市场的调整以及温江新城的规划等,近年房地产开发略有下降趋势；但将来供应量温江区域将为最大；. 青城山、龙泉、温江的后续供应比重较大,主要由于大盘居多,这些大盘开发周期长,开发期数较多等因素；另外各个区域的土地市场的调整以及市政配套的完善等都将影响区域开发市场的进展；. 别墅的价格集中在 3000元/以上,华阳区域由于麓山国际的影响,别墅的平均价格较高,而青城山区域目前预售的高山流水工程,均价达到 均价格；8000以上,拉高了区域别墅工程的平. 花园洋房价格集中在 2500元/左右,温江、华阳、龙泉等区域的均价最高；. 一般公寓价格从高到低依次是、华阳、温江、青城山、龙泉、

12、都江堰,目前清水房的均价也达到 2000元/以上；. 郊区平均价格最高已达到9000元/,最低者仅为1400元/左右；各种物业的价格差距巨大；. 多层工程的供应是郊区供应的肯定主力产品,占到总供应量的66%；主要是在开发商看来,多层建筑开发风险较低,在市场客户挑选看来,多层是工薪阶层的主要挑选；. 别墅产品的供应量也较大,比重接近20；,一是由于郊区土地供应充分,二是郊区有着良好的自然、生态环境,特殊是青城山区域,开发工程的 60以上为别墅物业；2、供应产品配套设施分析5 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - -

13、 . 大多数的楼盘缺乏基本的生活配套设施；. 郊区的楼盘规模较大,个别工程在配套设施上具有肯定特色,像维也纳森林别墅的超大会所和足球假日公寓的体育设施等；. 大多数楼盘考虑了会所设置,但是普遍会所的档次较低；. 温江的楼盘配套设施最为齐备,如置信开发的芙蓉古城；龙泉的楼盘在运动设施、会所设施比较具有特色,如龙泉的阳光体育城工程；六、成都市各郊区物业市场进展趋势讨论1、影响因素讨论积极因素：1）区域环境的营造与市政建设的完善各个区域自身的自然资源环境郊区住宅的产品吸引力郊区住宅开发工程规模较大,容积率规划限制相对较松,有利于开发企业营造良好的社区 内部环境,很多工程仍具有优越的自然外部环境；受郊

14、区住宅产品吸引力主导的工程主要 以低密度、亲自然为工程主要卖点,和城市同类工程相比,郊区住宅工程往往仍兼具价格 的优势；5）郊区住宅的价格吸引力由于郊区住宅工程土地成本相对较低,郊区住宅工程具有相当的价格吸引力；但是由于郊 区住宅往往意味着较高的生活成本,低收入人群不应是郊区住宅的主力消费群体；郊区住 宅进展的正确模式是价格吸引力与产品吸引力共同作用下的中价位高产品定位,不应当是6 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 价格吸引力单独作用的低价位低产品定位；消极因素： 1）城市经济的现状成都市目前的经济现状以

15、及目前的城市人均消费水平均打算大部分人群仍不适合居住郊区 化的进展趋势；对郊区房地产市场的进展有肯定的影响；2）郊区生活配套设施的落后大部分郊区由于以前针对的消费人群主要为周边城乡居民,因此在生活配套等方面较为落 后,档次较低；例如：华阳区区目前没有农贸市场配套,没有高档消费场所等；造成郊区 房产目前大部分空置的现象；另外一个方面,郊区交通配套等也将影响郊区房地产市场的 进展；3）郊区自然生态环境的破坏郊区房地产的暴利以及开发商的不负责任,在前期的开发中以破坏自然生态环境来猎取暴 利,造成部分郊区环境恶化,影响该区域的房地产开发；4）郊区规划与土地政策国家退耕仍农的政策以及对郊区耕地的严格限制

16、都将阻碍郊区房地产开发市场的进展；小结；郊区房地产市场进展主要影响因素城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、郊区住宅的产品吸引力和郊区住宅的价格 吸引力是郊区住宅进展过程中表现出来四种主要驱动力,随着郊区市场自身资源条件、市 场进展时机和城市规划方向的不同,四种驱动力表现出的重要性又各有不同,下面结合成 都市郊区住宅进展的具体情形,运用内部驱动力作用机制,对成都市郊区住宅进展态势作 更为具体的分析；1）郊区住宅的价格吸引力是成都郊区住宅进展初期的主要驱动力成都市郊区住宅在进展的初期几乎都是以低土地成本、低销售价格、低产品档次为主要操 作思路,由于消费者对工程升值潜力乐观的预期和后期生活成本

17、熟悉不足,加上很多郊区 本地居民长期积存的消费能量在短期内爆发性的释放,很多郊区住宅工程都依靠这种操作 思路取得了胜利；2）郊区住宅的投资吸引力在成都市郊区住宅进展中的影响力不够郊区住宅的投资吸引力在郊区住宅进展特殊是早期有着重要的意义,以产品的投资吸引力 为主要定位的工程是郊区住宅进展的主要模式之一；成都市郊区住宅市场上已经显现了很7 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 多象 “五角度假公寓 ” ,“西岭雪山温泉酒店” 、“青城假日 ” 等以投资价值为主要卖点的工程,从工程销售情形来看,郊区住宅的投资价值

18、得到了成都市投资者的认可,但是总体说来,成都市住宅市场的投资购买行为不是很频繁,成都住宅投资消费不足的特点是成为住宅 郊区化进展的一个重要制约因素；2、成都市各郊区物业市场进展趋势 1华阳物业进展判定华阳再次启动是在城市规模扩张压力推动下的城市化过程；其主要缘由有消费者对华阳的 心理距离缩短、在数个大盘强力策动下生活配套较初次启动时已经较为成熟,城南副中心 建设的政府规划和投资建设导向等；其中政府规划和投资建设导向的影响力将随着整个规 划进入实施阶段越来越显著,并最终成为华阳住宅进展的根本影响因素；政府规划引导下 的新区建设将使得华阳区域的基础设施、配套设施得到根本的改善,并同时供应相应的就

19、业机会,最终使得整个华阳住宅成为城区住宅市场的一个部分；这与缺乏政府规划引导、投资建设的区域是根本不同的；2）温江物业进展判定受温江本地居民消费才能的限制,温江板块下一步进展的重心明显是距离成都市区更近的 光华大道片区而不是温江城区；光华大道的完成进度好像是光华大道片区进展的最大影响因素,据悉,光华大道将最最终2005年5月正式通车,片区进展形势好像完全明朗；但是应该指出,由于温江板块光华大道片区与政府规划的城市进展主方向背离,在基础设施、配 套设施的成熟和就业机会的供应将落后于华阳,作为成都市居民第一居所的竞争力明显不 如华阳,城市规模扩张的压力的主导作用不是很明显,因此推动温江住宅进展的主

20、要驱动力应当是郊区住宅产品的吸引力和价格吸引力,主力产品应当定位于 所和 “有钱 ” 阶层的其次居所；3）都江堰住宅进展判定“有闲 ”阶层的第一居都江堰是目前成都郊区房地产市场中,进展方向最明确的板块之一；由于都江堰本市总体 消费才能不高,城市扩张速度有限,在经过最初几年的房地产开发以后,都江堰本市消费 者对都江堰房地产进展的影响将不再是主要的；所以,虽然针对都江堰本市消费者的常规 房地产工程在肯定时间内在都江堰房地产市场将连续存在,但是,发挥城市特色旅行资源 优势,面对更大范畴的市场,开发特色房地产工程是都江堰房地产市场面对将来的必定选 择,郊区住宅的产品吸引力必将成为都江堰住宅进展的肯定主

21、导力气；4）龙泉住宅进展判定龙泉位于成都城东,而成都东郊都是工业集中地,房地产开创造显滞后于华阳和温江紧临 的城南和城西,而且在交通位置落后于华阳温江板块,虽然城东副中心规划和建设在肯定 程度上将转变这种局面,但是整个龙泉板块融入成都市城区主流消费市场仍会有较长的距 离,城市规模扩张的压力在龙泉住宅进展中的主导位置仍旧不是很明显；龙泉住宅进展应 该尽快走出以价格吸引力为主导的进展模式,提高产品内在品质特殊是社区环境质量以产8 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 品吸引力和价格吸引力共同作用来推动整个区域市场

22、的进展；小结：成都市郊区房地产总体状况 . 整体位置提高成都市郊区商品住宅供应占成都市整体房地产市场的比例逐年上升,居住郊区化的趋势明 显；. 整体形象提高新供应产品开发商知名度高,楼盘规模大,社区环境好,价格有较大幅度上涨,已经逐件 脱离劣质低价的形象；. 供应将大幅度上涨随着城市化进程的深化以及城市市政配套的完善,各个郊区在遵循城市总体规划的前提下,各自推出不同的针对房地产开发投资以及置业等的优惠措施,加上城市规划的成熟等；将很大程度上提升区域的竞争力；各个区域将来的房地产开发供应将大幅度上涨；. 需求主体多元化从地域上讲,郊区住宅的消费者有郊区本地居民,成都市居民和四川周边城市居民；从购

23、 房目的看,有常规居住、休闲度假、退疗养老和投资增值等目的；第三部分 成都市各郊区休闲度假型物业市场讨论一、休闲度假型物业的定义范畴 1、休闲度假型物业 与物业功能定位的关系综合前面部分,本次讨论的休闲度假型物业主要为居住功能定位上的“其次居所 ”物业以及 为满意客户休闲、度假为目的的物业归纳入休闲度假型物业进行讨论,其中包括部分主要 供应休闲度假配套服务的商业工程；2、休闲度假物业与旅行房地产的关系旅行地产包含四类：第一类是旅行景点地产,主要指在旅行区内为游客活动建造的各种观 光、休闲、消遣等非住宿性质的房产；其次类是旅行商务地产,主要指在旅行区内或旅行 区旁边供应旅行服务的商店、餐馆、消遣

24、城建筑物及关联空间；第三类是旅行度假地产,主要是指为游客或度假者供应的、直接用于旅行休闲度假居住的各种类型的地产,如度假 村、产权酒店等；第四类是旅行住宅地产,主要指与旅行区相连接的各类住宅建筑；52的生活工作方式、一年中三次七天长假及各种休假制度,为生活节奏越来越紧急的人 们供应了难得的休闲放松时间；“ 假日经济 ” 已成为人们耳熟能详的一个名词；随着假日经 济的兴起,在城市近郊以及城市景点近年内显现大量的旅行地产开发,吸引着城市精英的 眼球；在成都,旅行房地产在最近几年内有了较大程度的进展；青城山、西岭雪山等景点 成了开发热点区域,同时开发商依靠自身的实力以及政府关系,在各个区域进行了大规

25、模 的休闲度假配套；营造区域假日经济消费热点；9 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在本次讨论的休闲度假型物业中,其实在很大程度上可归纳为旅行房地产的讨论,但是鉴 于本次讨论的广泛性以及本次讨论的目的性；本次讨论限定旅行房地产的第三类、第四类 产品属于本次讨论的重点,归纳入本次休闲度假型物业的讨论范畴；而旅行地产中的旅行 商务地产以及景点地产,在本次讨论中不作重点讨论；3、休闲度假物业的讨论范畴本部分讨论的重点与前面部分限定的休闲度假型物业范畴雷同；主要讨论对象为：属于旅 游地产开发范畴的物业开发工程与定

26、位为城市居民其次居所的房地产工程；二、郊区休闲度假型物业供应讨论. 从郊区整个的供应来看,目前休闲度假型物业比重达到60左右,处于郊区工程的肯定优势,大部分郊区工程在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装,进行细分目标客 户群体的针对性推广,将工程包装成特色主题休闲度假物业；. 休闲度假型物业以低层 别墅、花园洋房）建筑为主；主要分布在青城山区域以及龙泉区 域；目前郊区显现部分以休闲、度假为主的小高层电梯公寓,其主要分布在龙泉区域的阳 光体育城内；. 休闲度假型物业中以养老型工程以及假期度假工程为主,养老型工程以青城山区域前期 开发的大部分产品为代表；近期青城山区域开发的部分高档别墅均定位为

27、假期入住类型以 及具有部分的商务功能；成都市目前没有严格意义上的时权酒店,部分工程有部分分时度 假性质,但是目前市场的接受才能仍有限；青城山历来为道家养生修养之地,为全国闻名 的长寿之乡,前期开发的工程中出了部分高档别墅定位为商务物业以及供高端客户休闲度 假外,大部分工程均定位为养老型经济型工程,供成都市退休老人养老休闲所用；青城山 大部分工程物业形状为低层别墅工程,部分养老型工程为多层产品,目前天下青城工程配 套的酒店式公寓工程为小高层建筑形状；. 从休闲度假型物业的分布来看,青城山和龙泉该类工程的分布最多,青城山本着自身天 然的生态环境以及人文环境,吸引大量的开发商以及消费者的关注；近年来

28、该区域的房地 产开发市场进展速度较快,龙泉本身具有良好的自然环境以及成都少有的龙泉山脉等；再 加上体育城完善的配套以及环境营造,区域内今年的休闲度假型物业进展速度也较快；. 随着成都市 2003-2022年规划的出台,将来成都市休闲物业进展前景较大的区域从规划上看蒲江、新津、龙 泉的优势较大；. 大邑县花水湾目前只有产权式酒店存在,由于该区域离成都市较远90KM 以上）,离西岭雪山景区也较远 18KM ）,因此该区域目前尚不适合长期的假期度假居住,该区域的酒店等以团体客户居多；一般客户大致一年会挑选到该景区旅行一次；目前开发上市的两个工程均为低层别墅工程,西岭雪温泉酒店为联排别墅产品,花溪温泉

29、酒店为高档独栋别墅10 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 与联排别墅酒店；成为该区域代表性的工程；. 龙泉由于离成都市较近,交通便利,目前开发的休闲度假型物业中以假期居住型居多,大部分工程为成都市客户量身打造52生活模式；该区域依靠阳光体育城完善的体育配套,有少量的产权式酒店工程目前已处于入住状况；. 华阳目前定位为休闲度假的工程仅有嘎纳印象工程,该工程为商业工程,定位为为成都市民供应完善的休闲配套服务；该工程的开发,也是华阳目前代表性的高档商业配套工程；. 温江由于光华大道的开通等,工程功能已逐步转化

30、成大部分业主的第一居所,作为客户的长期居住物业而开发,仅芙蓉古城工程,由于开发时间较早,大部分客户仍挑选该工程作为 52生活的假期居住工程；. 休闲度假型工程在开发中均比较注意对工程产品的设计与掌握,大部分工程的容积率在 0.5左右,最低的为花溪温泉酒店,工程的总体容积率仅为 0.2；. 大部分工程均比较注意对工程自身环境的营造以及对周边自然环境的利用,目前大部分休闲度假型工程的绿化率均在60左右,立足为客户制造良好美丽的度假环境；绿化率最高的为花溪温泉酒店,绿化率达到 85左右；. 除产权式酒店工程外,其他工程均为清水房交房标准；而天下青城工程的酒店式公寓仍以清水交房标准交房；. 除部分特殊

31、高档的工程外,例如：青城高尔夫山庄以及鹰冠庄园外,其余工程 60以上的主力户型为一房与两房；主力面积集中在3070之间,有利于在销售中对总价的掌握；其余部分工程为中档别墅工程,但是面积也不大,集中在 170-280之间；适合客户全家人度假使用；. 从工程的配套来看,休闲度假式工程的自身配套方面目前均不完善,大部分工程主要利用周边环境的优势对工程进行销售带动；部分工程通过与政府的合作以及自身的工程规模等因素打算,在工程开发中建设有具有自身特色的休闲度假配套；. 青城山区域该类工程的销售均价较高,近期即将上市的高山流水工程,其销售均价将达到8000元/以上,成为成都市场上少有的高档工程；龙泉区域该

32、类工程参差不齐,各类工程之间的价格差距也很大；四、经营性休闲度假型物业市场讨论 1、讨论对象界定. 目前处于经营状态的以休闲度假服务为主要业态的工程；. 该类工程不进入市场销售；2、分布区域11 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目前该类经营内的休闲度假型物业主要分布在青城山前山以及花水湾区域；其次在新兴的旅行休闲圣地 蒲江石象湖有部分工程具有游客接待功能；成都市人民南路沿线存在部分档次较低的农家乐,具有部分休闲功能；都江堰市郊部分工程具有商务会议接待功能；六、郊区休闲度假型物业进展趋势讨论 1、影响因

33、素讨论 1）土地政策21号令： 2003年6月5日,国土资源部出台的 21号令协议出让国有土地使用权规定,4类土地的使用权从今不能通过协议方式转让；71号令： 2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发了关于连续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情形执法监察工作的通知2的效应,使资金、人才、企各个郊区的区域环境比较见“ 居住郊区化讨论”部分的环境比较；总体来看：在成都市的各个郊区中,龙泉、青城山、温江由于交通便利、环境美丽以及具 有特殊的人文自然景观,适合开发休闲度假型物业；大邑县花水湾、蒲江、新津等地目前 的交通正在改善中,自然环境优势突出,将成为将来休闲度假型物业进展的重点区域；3

34、）区域规划依据成都市最新的20032022年规划,将对成都市的10个区县进行了重新定位,其中：龙泉驿区：主城区东部分中心,国家级经济技术开发区所在地,现代制造业为主导的工业 集中进展区,将进展休闲度假产业的城市新区；温江区：主城区西部分中心,以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中进展区,依靠大 专院校形成训练科研、休闲旅行为主的城市新区；大邑县：以旅行服务、综合产业进展为主,兼备进展居住的生态城市；蒲江县：成都市西南主要的休闲度假基地,进展旅行度假、自然生物萃取加工；新津县：山水休闲城市,进展食品、机械、建材、化工工业等；4）金融政策的变化. 掌握房地产信贷规模从2004年4月 25日起,资本

35、充分率低于肯定水平的金融机构,将执行8%的存款预备金率,国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行 7.5%的存款预备金率,目的是限制商业银行的信贷盲目扩张；房地产业是信贷调控的首要对象之一；2004年4月27日,国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资工程不包含经济适用房资本金比例从 20%提高到 35%及以上；. 提高个人住房按揭贷款门槛随着中心对房地产开发信贷规模的掌握,各大银行纷纷实行相应措施提高个人住房按揭贷款门槛,归纳总结主要是限制个人购买 炒房投机,平抑房价；2套 ；指引规定,商业银行对个人住房贷款的发放,应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比掌握在 50%以下 含50%）,月

36、全部债务支出与收入比掌握在55%以下 含 55%）；房地产贷款余额13 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 与总贷款余额比不得超过30%；部分银行提高首付比例,新居首付比例提高到3成；. 加息及影响中国人民银行打算,从 2004年10月 29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和答应人民币存款利率下浮；金融机构一年期存款基准利率上调 0.27个百分点,由现行的 1.98%提高到 2.25%,一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点,由现行的 5.31%提高到 5.58%；其他各档次存

37、、贷款利率也相应调整,中长期上调幅度大于短期；同时,进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间；金融机构不含城乡信用社）的贷款利率原就上不再设定上限,贷款利率下浮幅度不变,贷款利率下限仍为基准利率的 0.9倍；对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限治理,最高上浮系数为贷款基准利率的 2.3倍,贷款利率下浮幅度不变；以调整后的一年期贷款基准利率 人民币存贷款利率调整表 单位： 贷款 调整前 调整后6 个月 5.04 5.22 1 年 5.31 5.58 1-3 年 含 5.49 5.76 5 年以上 5.76 6.12 自营性个人住房贷款5 年 含以下 4.77 4.95 5 年以上 5.

38、04 5.31 存款 调整前 调整后活期 0.72 0.72 3 个月 1.71 1.71 6 个月 1.89 2.07 1 年 1.98 2.25 2 年 2.25 2.7 3 年 2.52 3.2 5 年 2.79 3.6 加息有利削减房地产投机活动,爱护房地产市场稳固进展目前房地产市场中的投资性比例已经很高,而短期投机性需求更是占了绝大多数；银行贷款利息的提高使得这部分投机者的仍贷压力进一步增加,特殊是对“以租养房 ”的投资型客户影响较大,而对于比较高端的、有固定其他收入的投资者影响相对较小；实力不济的炒房者的短期投机行为将得到肯定程度的遏制；加息幅度影响房价短期走势本次加息幅度不大 ,属于微调,整体对消费者的购房支出影响较小,短期内将对潜在购房需求产生肯定的冲击；但房价涨跌最终由市场供求打算,而从市场供求关系来看,假如由于严控房产贷款造成房产开发的门槛提高,房产开发量削减,导致房产供不应求,房价将不可防止地上涨 ,所以此次加息对于房价的走势不会产生过多影响；14 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 加息增加开发成本,开发商面临压力目前情形来看,很多开