2022年房地产全程策划专业技术方案 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 全程策划的建议建设工程全方位（全程）策划是从工程用地的初始状态就导入 的科学方法并结合房地产行业的运作流程,逐步完善而形成的理论 体系,内容包括： 工程投资策划 工程规划设计策划 工程质量工期策划 工程形象策划 工程推广策划 工程顾问、销售代理 工程服务策划 工程二次策划 研发中心建议,未雨绸缪,在莱西工程上作试点,试图将整个 开发工程理念系统化,并加强成本掌握,为以后的开发总结体会,供应依据；这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发工程的框 架,可能个别地方不太适合或繁琐,在以后的工作中可以修正和调 整完善,力争形成一个标准格式报告文件；案头工

2、作阶段第一章“ 某工程” 投资策划名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第一节 工程投资策划的含义 工程投资策划是房地产全方位策划关键的环节,这个过程操作 好了,就意味着工程胜利了一半,在这个过程中多下些功夫,以后 的开发经营中就可以未雨绸缪；通过对工程环境的综合考察和市场 调研分析,以工程为核心,针对当前的经济环境、莱西房地产市场 的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析,再结合工程进行SWOT 分析,在以上基础上,对工程进行系统精确的市场定位和工程价值发觉分析,然后依据基本资料,对某工 程进行定价

3、模拟和投入产出分析,并就规躲开发风险进行策略提 示,并对开发节奏提出专业看法；其次节 某工程投资策划的具体内容 一、工程用地周边环境分析 工程土地性质调查 1 地理位置 地质地貌状况 土地面积及其红线图 七通一平现状 2工程用地周边环境调查 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 3地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 工程对外水、陆、空交通状况名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地块周边市政道路进入工程地块的直入交通网现状4周边市政配套设施调查 购物场所 文化训练

4、 医疗卫生 金融服务 邮政服务 消遣、餐饮、运动 生活服务 游乐休憩设施 周边可能存在的对工程不利的干扰因素 历史人文区位影响二、 区域市场现状及其趋势1宏观经济运行情形2莱西房地产市场简况及政府相关的政策法规3莱西房地产市场总体供求现状4莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发觉6莱西商品住宅客户构成及购买实态分析三、 土地 SWOT 分析1工程地块的优势2工程地块的劣势3工程地块的机会点4工程地块的威逼及困难点四、工程市场位置1类比竞争楼盘调研名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2

5、工程定位： 市场定位（区域定位、主力客户群定位） 功能定位 建筑风格定位 五、 工程价值分析 1商品住宅工程价值分析的基本方法和概念 商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a挑选可类比工程 b 确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c 分析可类比工程价值实现的要素的对比值 d 对比并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的对比值 e依据价值要素对比值判定本工程可实现的均价 类比土地价值打算因素 a类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异 工程周边环境的差异,包括周边自然和绿化景观的差异训练、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素养的差异 周边市政配套便利

6、性的差异 b 工程可提升价值判定 建筑风格和立面的设计、材质 单体户型设计名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业治理 形象包装和营销策划 进展商品牌和实力 c 价值实现的经济因素 经济因素 政策因素 2工程可实现价值分析 类比楼盘分析与评判 工程价值类比分析a 价值提升和实现要素对比分析 六、 工程定价模拟 1 均价的确定 2 工程中具体单位的定价模拟 七、 工程投入产出分析 1工程经济技术指标模拟 b 工程类比价值运算 工程总体经济技术指标 首期经济技术指标 2工程受期成本模拟

7、成本模拟表及其说明 3工程收益部分模拟 销售收入模拟 a销售均价假设 b 销售收入模拟表 利润模拟及说明 a模拟说明 b利润模拟表名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 敏锐性分析a 可变成本变动时对利润的影响 润的影响八、 投资风险分析及其规避方式提示1工程风险性评判 价值提升及其实现的风险性b 销售价格变动时对利a 工程的规划和建筑设计是否以提升工程同周边工程的类 比价值b 工程形象包装和营销推广是否胜利 2资金运用的风险性 削减资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本 对销售节奏和工程开发节奏进行良好的把握,以

8、尽量少的 资金占用启动工程,并在最短的时间内实现资金回笼3经济政策风险 国际国内宏观经济形势的变化 国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设 九、 开发节奏建议 1影响工程开发节奏的基本因素 政策法规因素 地块状况因素 进展商操作水平因素 自己投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格掌握因素 市场供求因素 上市时间要求名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2工程开发节奏及结果猜测 工程开发步骤 工程投入产出评估 结论其次章某工程规划设计策划 第一节 工程规划设计策划的含义（依据万科研发中心体会,开发商引

9、领设计单位完成设计）通 过完整科学的投资策划分析,可以明确市场定位,从而进入产品设 计阶段；目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来 愈理性,工程规划设计策划是以某工程的市场定位为基础,以满意 目标市场的需求为动身点,对工程地块进行总体规划布局,确定建 筑风格和颜色方案,紧紧环绕目标客户选定主力户型,引导室内装 修风格,并对工程的环艺设计进行充分提示；其次节 工程规划设计策划的具体内容 一、总体规划1 工程地块概述 工程所属区域现状 工程临界四周状况 工程地貌状况2 工程地块情形分析 初步规划及设想 影响工程总体规划的不行变的经济技术因素 土地 SWOT 分析在总体规划上的利用或规避

10、名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 市场定位下的主要经济指标参数3 建筑空间布局 总体平面规划及其说明 功能分区示意及说明4 道路系统布局 地块周边交通环境示意 a地块周边基本路网 b道路建设及将来进展状况 工程道路设置及其说明 a主要出入口设置 b主要干道设置 c 车辆分流情形说明 d 停车场布置 5 绿化系统布局 地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述 b 市政规划布局及将来进展方向 工程环艺规划及说明 a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计 6 公建与配套系统 周边市政配套设施调查 配套功能

11、配置及支配 公共建筑外立面设计提示 a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示 c 物业治理、办公室等建筑外立面设计提示 d 其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 公共建筑平面设计提示 公共建筑风格设计的特殊提示 公共建筑外部环境概念设计7 分期开发 分期开发思路 首期开发思路 8 分组团开发强度 二、建筑风格定位、颜色方案1总体建筑风格及颜色方案 总体建筑风格的构思 建筑颜色方案2建筑单体外立面设计提示 商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示 b 不同户

12、型的别墅外立面设计提示 c 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 d 其它特殊设计提示 商业建筑风格设计提示三、主力户型挑选1 莱西同类楼盘户型比较 2 业态分析及工程户型配置比例 3 主力户型设计提示 4 商业物业户型设计提示 四、室内空间布局装修概念提示名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1室内空间布局提示 2 公共空间主题 3 挑选庭院景观 提示 五、环境规划及艺术风格提示1. 周边环境调查和分析 2. 总体环境规划及艺术风格构想 地块已有的自然环境利用 工程人文环境的营造3. 各组团环境概念设计 组团内绿

13、化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳造型设计提示 组团内宣扬专栏、导视系统位置设定提示 4公共建筑外部环境概念设计 主入口环境概念设计 营销中心外部环境概念设计 营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本工程的其它公共环境概念设计 六、公共家具概念设计提示1 周边同类楼盘公共家具摆设 营销中心大堂 治理办公室2 公共家具概念设计提示 七、公共装饰材料挑选指导 1 周边同类楼盘公共装饰材料比较 2 公共装饰材料挑选指导及装修风格构思名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3 营销示范单位装

14、修概念设计4 住宅装修标准提示 八、灯光设计及背景音乐指导1灯光设计 公共建筑外立面灯光设计 公共绿化绿地灯光设计 道路系统灯光设计 室内灯光灯饰设计2背景音乐指导 广场音乐布置 室内背景音乐布置九、小区将来生活方式的指导1 建筑规划组团评判 2 营造和引导将来生活方式 住户特点描述 社区文化规划与设计第三章工程质量工期策划 第一节质量工期策划的含义 近几年来,房地产市场买卖双方纠纷不断,已成投诉热点；房屋滴漏、墙皮裂缝现象常常显现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符,拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量掌握不严引起损害消费者利益的现象,因此,质量工期策划是我们、承建商必需树立的

15、策划观念；其次节质量工期策划的具体内容名师归纳总结 一、建筑材料选用提示第 11 页,共 26 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2 新型建筑装饰材料提示3 建筑材料选用提示二、施工工艺流程指引工程施工规范手册 三、质量掌握2施工工艺特殊流程提示工程工程招标投标内容提示 文明施工质量治理内容提示四、工期掌握开发进度提示五、造价掌握建筑成本预算提示六、安全治理工程现场治理方案施工组织与治理建筑流淌资金支配提示安全施工条例第四章工程形象策划 第一节 工程形象策划的含义 工程形象策划包括某工程的总体战略形象策划、社区文

16、化形象 策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及工程视觉形象策划等 主要内容；工程视觉形象是指房地产有别于奇妙工程的具有良好识别功能 的同意视觉表现；其内容主要包括工程视觉识别系统工程核心部分名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 及延展运用部分；其核心部分包括工程的名称、标志、标准色及标 准字体；其次节工程形象策划的具体内容 一、工程视觉识别部分系统核心部分 1名称 工程名 道路名 建筑名 组团名2标志 3标准色 4标准字体 二、延展及运动部分 1工地环境包装视觉 建筑物主体 工地围墙 主路网及参观路线 环境绿化 2

17、营销中心包装设计 营销中心室内外展现设计 营销中心大门横眉设计 营销中心功能分区提示 营销中心形象墙设计 台面标牌 展板设计 营销中心导视牌 销售用品系列设计 销售人员服装设计提示 示范单位导视牌 示范单位样板房说明牌 3公司及物业治理系统包装设计名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第五章 工程营销推广策划 第一节工程营销推广策划的含义 对将来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决 策是很有必要的；工程营销推广策划供应关于某工程营销推广的未 来方案,以将来的市场趋势为背景,以企业进展目标为基础设计的 营销

18、推广措施,其内容是在工程投资分析的基础上进一步对工程 强、弱进行分析,并得出正确的处理方法；同时,通过对工程市场 定位、价格定位分析,确定工程的正式入市时间,以及采纳相应宣 传推广策略策划并提出对整个营销推广的成效进行有效监控和评估 的方法,以达到预期的营销成效；工程营销推广策划是房地产全程策划的重头戏,是营销策划水 平与销售技巧的高度结合,需要高度的专业化运作；其次节工程营销推广策划的具体内容 一、区域市场实态分析 1莱西房地产市场总体供求现状 2工程周边竞争性楼盘调查 工程简况 市场定位 售楼价格 销售政策措施 广告推广手法 主要媒体应用及投入频率 公关促销活动 3结论 其他特殊卖点和销售

19、手段二工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1工程主要卖点荟萃2工程强势、弱势分析与计策三目标客户群定位分析1莱西人口总量及地块分布情形 2莱西经济进展状况和人口就业情形 3莱西家庭情形分析 家庭成员结构 家庭收入情形 住房要求、生活习惯4工程客户群定位 目标市场a目标市场区域范畴界定 b 市场调查资料汇总、讨论 c 目标市场特点描述 目标客户a 目标客户细分b 目标客户特点描述c 目标客户资料 四、价格定位及策略1工程单方成本 2工程利润目标 3可类比工程市场价格 4价格策略

20、 5价格分期策略 五、入市时机规划名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 宏观经济运行状况分析2 莱西房地产相关法规和市场情形简明分析3 入市时机的确定及支配六、广告策略1 广告总体策略及广告的阶段性划分 广告总体策略 2 广告主题 3 广告创意表现 广告的阶段性划分4 广告成效监控、评估及修正5 入市前印刷品的设计、制作 宣扬海报、折页 认购书 正式合同 交房标准 物业治理内容 物业治理公约七、媒介策略媒体总策略及媒体挑选 媒体总策略媒体挑选 媒体创新使用软性新闻主题 媒介组合投放频率及规模 费用估算八、推广费用

21、方案1现场包装 2印刷品3媒介投放 4公关活动九、公关活动策划及现场包装名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 十、营销推广成效的监控、评估及修正1成效测评形式 进行性测评 结论性测评2实施成效测评的主要指标 销售收入 企业利润 市场占有率 品牌形象和企业形象实施阶段第六章工程销售顾问、销售代理第一节总论在经过前面一系列的工作流程后,进入到工程的销售阶段,这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位；其次节工程销售顾问、销售代理的具体内容一、销售周期划分即掌握1销售策略 营销思想：全面策划 销售网络 销售区域：

22、紧扣目标市场和目标客户 销售时段 政策促销 销售活动 销售承诺2销售过程模拟名师归纳总结 销售实施 销售合同执行监控第 17 页,共 26 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 二、各销售阶段营销推广执行方案实施 三、各销售阶段广告创意设计及发布实施 四、售前资料预备 1、批文及销售资料 批文 楼宇说明书 价格体系 合同文本 2、人员组建 销售辅导 销售代理 3、制定销售工作进度总表 4、销售掌握与销售进度模拟 销售掌握表 销售收入预算表 5、销售费用预算表 总费用预算 分项开支 边际费用 6、财务策略 信贷 付款方式 按揭 合伙股东 7、商业合作关系

23、双方关系 三方关系 多方关系 8、工作和谐协作 甲方主要负责人 直接合作人 财务部 工程部 物业治理公司 五、销售培训 1销售部人员培训名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 具体介绍公司情形 物业详情 a工程规模、定位、设施、买卖条件 b 物业周边环境、公共设施、交通条件 c 该区域的城市进展方案,宏观及微观经济因素对物业的影响 情形d 工程特点 工程规划设计内容及特点,包括景观、立面、建筑组 团、容积率等 平面设计内容及特点,包括总户数、总建筑面积、总单 元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面 宽、层高

24、等 工程的优劣分析 工程营销策略,包括价格、付款方式、策略定位、销售 目标、e竞争对手优劣分析及计策 业务基础培训课程 a 国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定 b 房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的 懂得 房地产、建筑业基础术语的懂得 建筑识图名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 运算户型面积c 心理学基础 d 银行的按揭学问,涉及房地产交易的费用 e 国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势 f 公司制度、架构和财务制度 销售技巧 签订买卖合同的程序 物业治理课程 销售模拟 实地参观他人展

25、销现场 2销售手册 批文 楼宇说明书 价格体系 合同文本 客户资料表3客户治理系统 4销售作业指导书 职业素养准就 销售基本学问与技巧 工程简况 销售部治理架构 六、销售组织与日常治理1组织与鼓励 销售部组织架构 销售人员基本要求 职责说明名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 考核、鼓励措施 2工作流程 销售工作的内容 销售工作阶段 销售部工作职责（工作流程） 销售业务流程（个案）3规章制度概念指示第七章工程服务策划 第一节 工程服务策划的含义 目前的房地产市场,特殊是发达地区的房地产市场,物业治理 已愈来愈受买家的

26、重视和关怀,来自市场的信号向进展商提出了物 业治理高起点、高标准、高水平的要求,万科开发的物业多年来一 直深受市场的追捧,在很大程度上与其手上的王牌万科开发的 物业治理密不行分,它成为万科开创其次营销渠道和制造回头客的 有力保证；工程服务营销的具体内容 一、 工程销售过程所需物业治理资料 1楼宇质量保证书 2楼宇有用说明书 3业主公约 4用户手册 5楼宇交收流程 6入伙通知书 7入伙手续书 8收楼书 9承诺书 10业主 用户联系表 11遗漏工程有用钥匙授权书名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 12遗漏工程和水电表底

27、数记录表13装修手册和装修申请表二、 物业治理内容策划1工程、设计、治理的提前介入 2保洁服务3绿化养护 4安全及交通治理5三车及场地治理 6设备养护7房屋及公用设备设施养护 8房屋事务治理9档案及数据的治理 10智能化的服务 11家政服务 12多种经营和服务的开展 13与业主的日常沟通 14社区文化服务 三、 物业治理组织及人员架构1. 物业公司人力资源的治理包括聘请、培训、考核、调配、述 职、工资、福利、晋级等环节2. 物业治理公司应遵循以下原就建立各级组织机构,明确各部 门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 四、 物业治理培训1物业交付使用前的培训 2物业交付使用后的培训 五、

28、物业治理规章制度1员工手册 2岗位职责及工作流程 3财务制度 4选购及招标程序 5员工考核标准 6业主委员会章程名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 7各配套功能治理规定 8文件治理制度9办公设备使用制度 10值班治理制度11消防责任制 12消防治理规定13对外服务工作治理规定 14装修工程队安全责任书15停车场治理规定 16非机动车辆治理规定17出租车及暂住人员治理规定 19商业网点治理规定 六、 物业治理操作规程1楼宇本体保护保养规程 3消防设施养护及使用规程 5机电设备保护保养规程 18进住（租）协议书 2绿化

29、园林养护规程 4供配电设备保护保养规程 6动力设备保护保养规程7停车场、车库操作规程 8停车场、车库保护保养规程9游泳池及其设备保护保养和操作规程规程10给排水设备保护保养规程 11公共部位保养保洁操作12保安设备操作及保护规程 13照明系统操作及保护规程14通风系统操作及保护规程 15治理处内部运作治理规程16租赁治理工作规程七、 物业治理的成本费用名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1治理员工支出 2保护及保养 3公共费用 4行政费用 5保险费用 6其它 7治理者酬金 8营业税 9预留工程保护基金（物业的运营为

30、自负盈亏）八、 物业治理 ISO9002提示 1质量手册 2程序文件 3工作规程 4质量记录表格 5 行政治理制度 6 人力资源治理制 度第八章工程二次策划（策划总结）第一节 工程二次策划的含义 品牌战略 可连续进展 在学问经济要求的前提下,科学合理综合高效地考虑住宅建设 地环境效益,广泛运用高科技成果,转变传统的施工方式,采纳新 材料和组织治理方法,不断制造新的科学技术,规划设计出美丽的 人居环境,营造住宅文化,增强市场竞争力,才能促使开发走上可 连续进展的道路；其次节 工程二次策划的具体内容 一、全面策划 1全过程策划 2全员策划名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页,共 2

31、6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工程策划的实现绝不只是营销部门的事情 策划手段的整体性 企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行相互协作,实现正确组合,以满意顾客的各项需求； 策划主体的整体性 二、品牌战略指示1、品牌塑造 2、品牌保护 3、品牌提升 三、可连续经营战略指示 1、 人力资源科学配置 2、 产业化道路策略 提高住宅产品的技术附加值,尽快转变为技术密集型产业 将住宅产业多个外延型进展转为集约型的内涵式进展 深化住宅产业化链条的和谐性 3、 专业化道路策略 提高建筑与结构技术体系 节能及新能源开发利用 住宅管线技术体系 建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合

32、技术 提高住宅环境及其保证技术体系 住宅智能化技术体系名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页,共 26 页精选学习资料 - - - - - - - - - 正文终止 5 月 7 日莱西市已同意认可莱西某工程的规划设计,设计工作已 全面开展,在之前的莱西工程和谐会上,研发中心曾建议天一、研 发中心、公关部等部门合作完成莱西工程策划报告,分内容、分段 各自部门完成,但是文件框架有关部门始终未能供应,因此研发中 心建议借鉴此框架整理成文,再次召开一次碰头会,由执委会领导 参与,天一公司、公关部、财务预算中心、研发中心、物业公司、莱西公司、天影公司等部门参与会议,研讨并修改此框架看法书,分章节、分内容、分部门去完成（填空）,为以后的工程开发供应 借鉴依据,将工作提前,尽最大可能提前想到全部问题,并留意解 决,将开发程序系统化,节省成本掌握造价；名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页,共 26 页