2022年房地产项目融资前成本调查模板 .docx

《2022年房地产项目融资前成本调查模板 .docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产项目融资前成本调查模板 .docx（26页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精选学习资料 - - - - - - - - - 中泰创展控股 中泰创展 “ 项目名称 ” 房地产融资项目 尽职调查报告模板申请企业名称 融资金额 融资期限 总息费率业务类型：抵押质押其他主要担保条件 业务团队尽职调查声明我们在此声明与保证：本报告是依据中泰控股尽职调查标准要求和公司有关规定,依据融资申请人供应的和本人收集的资料,经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分 析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的；报告全面反映了 客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、精确性、完整性及所作判定 的合理性负责；尽调人员：调查日期：年月日帮助尽调人员：帮助调

2、查日期：年月日1 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录一、项目背景 4 二、方案与风控措施 4 一基本要素 4 二交易结构 4 1、项目的进入 4 2、项目的退出 4 3、项目公司的治理 4 三风控措施 4 三、交易对手 4 一申请人 /项目公司 4 1、基本情形及历史沿革 4 2、申请人的股权结构 4 3、组织结构 4 4、高管层情形介绍 4 5、经营情形调查 5 二控股股东 /实际掌握人 5 三项目公司财务状况 5 1、项目公司税收政策 5 2、项目公司财务信息 5 四项目公司征信情形 7 四、融资项目 8

3、 一项目基本情形 8 1、项目概况及现状 8 2、控规指标 8 3、开发方案 9 4、设计、施工、监理情形及各合作方介绍 10 二项目市场情形 10 1、项目所在地经济进展情形 10 2、当地房地产市场总体情形 10 3、项目市场情形 10 三项目分析 11 1、总投资 11 2、建设成本猜测 12 3、项目销售猜测 13 4、项目财务效益评估 13 5、盈亏平稳分析 14 五、项目综合评判 14 2 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、客户定位14 六、2、项目 SWOT 分析14 仍款来源14 七、1、仍款来

4、源介绍14 2、项目现金流分析14 风险评估15 八、结论及建议15 九、项目资料附件列表15 3 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、项目背景二、方案与风控措施（一）基本要素融资申请人：融资项目名称：申请融资金额：融资期限：融资用途：融资方式：融资息费成本：仍本付息方式：（二）交易结构1、项目的进入2、项目的退出3、项目公司的治理（三）风控措施三、交易对手（一）申请人 /项目公司1、基本情形及历史沿革2、申请人的股权结构以网状图或表格的形式列出,需要追溯到实际掌握人3、组织结构4、高管层情形介绍法定代表人、财务

5、总监以及项目负责人,至少包括受训练程度、毕业学校、本人从业经历、本行业从业资格等；查法定代表人的人民银行个人征信记录4 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5、经营情形调查（二）控股股东 /实际掌握人对于控股股东 :重点介绍其从业经受、过往开发的房地产项目情形、是否多元化经营、是否跨地域经营,并匡算股东原始积存；1、如存在股东或实际掌握人对项目追加投入资本公积及其他应对款,比照原始积存,进行资金来源合理性分析,以判定其是否存在隐性民间借贷行为；2、如存在多元化经营情形,要进一步调查其关联公司情形和公司不同行业对公司经

6、营的贡献程度；（三）项目公司财务状况1、项目公司税收政策税收政策税 种税 率税 种税 率营业税土地使用税土地增值税预缴房产税土地增值税清算城市建设税 /费企业所得税预缴训练和卫生附加费企业所得税清算地方训练费附加施工合同印花税购房合同印花税2、项目公司财务信息列示项目公司近三年及最近一期的财务报表数据,并对报表中的重点科目进行具体说明；应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目的前提下,仔细核实各相关会计科目的财务数据并收集相关财务资料,依据收集的相关数据资料,编制对应的会计科目明细表；5 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - -

7、- 1预付账款依据分期、分项目汇总列示明细分类金额付款时间 /期间依据同期、同项目,不同的收款单位列示明细一期收款单位付款金额付款时间 /期间二期 2存货依据分期、分项目汇总列示明细分类金额付款时间 /期间依据同期、同项目,不同的对方单位列示明细一期科目收款单位付款金额付款时间 /期间土地出让金及契税拆迁补偿费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费二期 6 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 往来款明细表报表科目金额款项性质与本企业关系归仍时间是否关联公 司应收账款合计 其他应收款合计 应对账款合计 其他应对款合计短

8、期借款明细表借款方借款金额贷款方借款期限借款方式抵押物信息担保方（四）项目公司征信情形1、查询人民银行征信系统；2、查询被执行人执行信息；3、通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式；如有负面信息,应进行进一步调查核实,并予以说明；7 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、融资项目（一）项目基本情形1、项目概况及现状项目所在城市区域,主要开发面积包括土地面积、规划用地面积发,各期包含的内容2、控规指标 项目基本控规指标表,业态构成,分几期开序号指标名称一期指标二期指标三期指标单位别墅高层住宅18-31高层

9、酒店1 总用地面积-1,3 层层28 层m22 道路及公共用地面积m2建设用地面积m2绿地率3 建筑密度4 建筑高度4 规划容积率m25 总建筑面积地上建筑面积m2住宅m2住宅m2 =90 m290 , 120 m2 120 m2商业m2写字楼廉租房、保证房地下建筑面积m28 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 车位 个3、商业2 层m2人防含车库 1 层m2开发方案完成时间序号节点名称一期二期三期-高层住宅1 取得土地使用证-别墅高层酒店多层商业2 设计单位确定3 概念设计完成4 规划设计报批文本完成5 取得规划用

10、地使用许可证6 扩初设计完成7 施工报建图完成8 取得建设工程规划许可证9 全套施工图完成10 总包单位确定招标11 取得施工许可证12 景观施工图完成13 基础施工至14 售楼处建成15 到达预售条件16 取得预售许可证17 样板间开发时间18 主体结构封顶21 外立面装饰工程完成22 室内装饰工程完成23 安装工程及调试完成24 室外配套、园建完成9 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 完成时间项目4、序号节点名称一期二期三期-高层住宅25 竣工备案时间-别墅高层酒店多层商业26 预验收时间实施单位27 竣工验收

11、完成28 交房时间设计、施工、监理情形及各合作方介绍规划设计单位建筑设计单位施工总承包商监理单位（二）项目市场情形1、项目所在地经济进展情形人口总量、 CPI 在全省排名以及人均收入情形2、当地房地产市场总体情形包括刚需、供应量、最近一年市场销售情形3、项目市场情形（1）项目区域交通情形附位置图（2）项目配套设施情形（3）周边主要土地成交情形（4）周边竞争项目分析楼盘名称产品类型位置开发商10 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 楼盘名称 总建筑面积 各产品类型均价 产品备案价格 开盘时间 销售情形 数据来源三项目

12、分析对于我公司只介入分期开发的项目中的某一期项目的情形,仍应具体分析我司介入该期 项目的资金运用与来源的情形；1、总投资1总投资测算借款期总建筑面积：投资额可售面积：未投入 万元 可售面积：按可售面积单已投入 万按总建筑面项目名称元 积单价 元 价元 开发成本 土地费用 政府行政事业性 收费 前期工程费用 建筑安装工程费分住宅、 商业、写字楼其中：地上建筑地下建筑 社区管网及园林 工程费11 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 配套设施费其他工程费开发期间费用开发期税费治理费用列明：取费依据财务费用销售费用列明：取

13、费依据其他费用及不行预见费用项目总投资2总投资资金来源构成序号项目金额万元占总投资比例总投资自有资金1 注册资本及资本公积2 信托贷款3 银行贷款4 我司贷款5 其他借款6 销售回款3已投入资金来源及合理性分析4融资额度的合理性分析2、建设成本猜测测算前提条件：各项费用假设占比 , 见附表一 ；12 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、项目销售猜测测算前提条件：分年完工假设、销售比例的假设及依据、价格假设及依据等 1销售方案 2销售猜测附表二业态可售面积估计单价总金额收入占比住宅 公寓 商业 写字楼 酒店 车库

14、 /地下车位4、项目财务效益评估成本利润表科目金额 万元 可售面积单方 元/平方米 1.销售收入 2.销售成本 3.期间费用 营销费用 财务费用 治理费用4.销售税费 土地增值税 营业税及附加5.销售利润 6.营业外收入 6.营业利润合计 7.企业所得税 8.营业净利润 经济指标：13 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 成本利润表销售净利率投资利润率项目投资财务评判指标项目总投资 项目总收入项目资金峰值 股本投资项目税前利润 项目税后净利润销售净利润率 总投资净利润率股本投资获利倍数5、盈亏平稳分析1当销售利润为

15、零时的销售单价假定销售比例不变；2当销售利润为零时的销售比例假设销售单价不变五、项目综合评判1、客户定位2、项目 SWOT 分析优势 S劣势 W时机 O威逼 T项目 SWOT 结论六、仍款来源1、仍款来源介绍2、项目现金流分析1正常情形下的现金流业态借款期内销售面积销售单价借款期内销售周期去化率14 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 累计净现金流2压力测试下的现金流A 、在销售进度不变的情形下,假设销售单价下降5%、10%、20%时对该项目的影响；B、在销售单价不变的情形下,假设销售成本增加5%、10%和 20%

16、对该项目的影响七、风险评估八、结论及建议九、项目资料附件列表15 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 附表一：建筑成本测算序子项名称测算金额2022 2012012012012012012022 3 3 3 4 4 4 号万元Q4 Q3 土地费用Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 一- - 1 地 价 款 及 市 政 配 套- - 费2 合作款项3 红线外市政设施费4 拆迁补偿费市 政 配 套 设 施 的 其5 他支出二政 府 行 政 事 业 性 收费1 报批报建费- - 2 增容费三前期工程预备费1 勘测丈量费2

17、 规划设计可研费3 三通一平费其中：暂时道路 暂时用电 暂时用水 场地平整4 暂时设施费- - 5 其他支出四主体建筑装修工程费1 地基与基础工程- - 2 地下结构及粗装修3 地上结构及粗装修4 门窗工程5 室外精装修6 室内精装修7 其他五主体安装工程费1 室 内 水 暖 气 电 管 线设备2 室内空调、电梯设备3 消防系统4 弱电智能化系统5 地 下 室 停 车 场 导 引系统6 其他设备16 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 六社区管网工程费- - 1 室外给排水系统费- - 2 室外采暖系统费3 室外燃

18、气系统费4 室 外 高 低 压 电 力 系 统费5 室外消防系统费6 室外通讯、有线电视 系统费七园林环境工程费1 环境设计费- - 2 绿化建设费3 建筑小品4 道路及广场建造费5 大门围墙建造费6 室外照明7 楼体泛光8 标识系统制作9 室外零星设施八配套设施费1 物业服务用房- - 2 业主会所3 幼儿园4 学校5 儿童游乐设施6 环卫设施7 运动设施8 超 市 配 套 商 业 设 施9 其他支出九开发间接费1 工程治理费- - 十其他建设工程支出1 工程监理- - 2 工程造价参谋询问3 物业服务启动费4 资本化利息5 其他支出成本合计17 名师归纳总结 - - - - - - -第

19、17 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 附表二：销售猜测表2022 2022 2022 融资Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 后销售面积住宅销售比例销售均价元销售收入万元销售面积写字楼销售比例 销售均价元销售收入万元销售数量商业销售比例销售均价元销售收入万元销售数量 车位 销售比例 销售均价元销售收入万元注解：对投资项目将来销售猜测的方法；1.参考前期销售进度和价格；2.参考周边类似楼盘的销售进度和价格 3.结合当地购房群体办理全款和按揭的比例,并考虑银行按揭款回款的情形；4.结合本项目的品质以及开发商的实力,以当地或可比区域市场以往年度其他可比项

20、目的整体销售收入作为本项目将来销售猜测的参考；18 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 附表三：现金流量表序号1 科目2022 1Q 2Q 2022 4Q 1Q 2Q 2022 融资后4Q 3Q 3Q 一资金流入自有资金2 融资筹资3 销售收入全款首付款按揭款二1 资金运用土地费用政府行政事2 业性收费前期工程准2 备费主体建筑装3 修工程费主体安装工4 程费社区管网工5 6 7 8 9 10 11 程费 园 林 环 境 工 程费配套设施费开发间接费其他建设工程支出销售费用治理费用19 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2022 2022 2022 12 13 14 营业税金及 附加土地增值税 所得税融资本金兑15 付融资收益兑三16 付17 其他支出净现金流四累计净现金流20 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 20 页