2022年云南省房地产估价师自测模拟预测题51.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 房地产权益以（ ）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利【答案】 D2. 【问题】 估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。A.一般假设B.未定事项假设C.背离事实假设D.不相一致假设【答案】 D3. 【问题】 已知某投资的净现金流量如表所示，如果投资者目标收益率为10%，则此项目的财务净现值是（）万元。A.41.8B.200C.158.2D.241.8【答案】 A4. 【问题】 在估价中选取估价依

2、据应有针对性，主要是根据（）来选取。A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象【答案】 D5. 【问题】 将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】 A6. 【问题】 当进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.公正B.客观C.科学D.全面【答案】 C7. 【问题】 工程建设的招标投标和（ ）的推行是建筑市场管理体制改革的两个

3、重要方面。A.建设施工制度B.建设投资规定C.建设规划制度D.建设监理制度【答案】 D8. 【问题】 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12B.25C.27D.40【答案】 B9. 【问题】 当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。A.irB.irC.irD.i1+r【答案】 B10. 【问题】 非住宅建设用地使

4、用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.3 个月B.6 个月C.1 年D.2 年【答案】 C11. 【问题】 其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。A.对项目规模进行分析和选择B.对开发时机进行分析和选择C.对融资方式进行分析和选择D.对租售价格与定价策略进行分析和选择【答案】 A12. 【问题】 下列关于业主大会制度表述错误的是（）。A.业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益B.物业管理区域内抽选

5、部分业主组成业主大会C.业主大会和业主委员会应当依法履行职责D.业主大会不得从事与物业管理无关的活动【答案】 B13. 【问题】 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】 C14. 【问题】 甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表39:A.耕地占用税B.征地管理费C.耕地开垦费D.新增建设用地有偿使用费【答案】 D15. 【问题】 在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。A.在运用

6、比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润【答案】 D16. 【问题】 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】 B17. 【问题】 在商品房开发项目综合验收中，（

7、）是竣工项目投入使用前的关键环节。A.环保验收B.市政工程验收C.规划验收D.人防验收【答案】 C18. 【问题】 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【答案】 A19. 【问题】 关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】

8、D20. 【问题】 A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可

9、选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（）。A.标准价调整法是一种批量估价方法B.标准房地产必须是实际存在的C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域D.估价范围仅指估价的区域范围E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估【答案】 AC2. 【问题】 通过资产负债表可以了解（）。A.企业的经济实力B.企业的偿债能力C.企业的经营能力D.企业获得的利润总额和分配情况E.企业未来的财务趋向【答案】 ABC3. 【问题】 民法是调整平等主体的公

10、民之间、法人之间以及他们相互之间的（）的法律规范的总称。A.合同关系B.财产关系C.人身关系D.社会关系E.经济关系【答案】 BC4. 【问题】 高层建筑地价分摊的方法有( )。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊E 按楼面地价进行分摊【答案】 BCD5. 【问题】 下列关于贴现债券的表述正确的有（）。A.贴现债券，也称贴水债券B.贴现债券，也称附息债券C.指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行D.到期时按券面价值偿还本金的债券E.其发行价格与券面价值的差价即为利息【答案】 ACD6. 【问题】 房地产开发

11、企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑。A.产品定位B.市场定位C.产品细分D.目标选择E.市场细分【答案】 C7. 【问题】 下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（）A.房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数B.在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格D.不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同E.比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格【答案】 BCD8. 【问题】 房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括（）。A

12、.国有建设用地使用权证书B.工程施工合同C.建设工程规划许可证D.房屋拆迁许可证E.建设工程施工许可证【答案】 ABC9. 【问题】 决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发成本D.该类房地产的开发技术水平E.房地产开发企业对未来的预期【答案】 ACD10. 【问题】 城市维护建设税以纳税人实际缴纳的( )税额为计税依据。A.增值税B.所得税C.消费税D.契税E.营业税【答案】 AC11. 【问题】 零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A.核心区域B.影响区域C.主要区域D.次要区域E.边界区域【答案】 CD12. 【问题】

13、 根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（ ）。A.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段【答案】 ABCD13. 【问题】 成本法主要适用于评估（）的房地产。A.新开发的B.危险房C.正在开发建设D.计划开发建设E.针对特定使用者的特殊需要【答案】 ACD14. 【问题】 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（ ）。A.土地资源的不可再生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D.政策因素的影响E.制度因素的影响【答案】 BCD15. 【问题】 房地产的独一无二性，也称为（）。A.独特性B.异质性C.非同质性D.个别性E.有限性【答案】 ABC

14、D16. 【问题】 拍卖品展示的方式包括（）。A.固定展示B.巡回展示C.资料展示D.网络展示E.电视展示【答案】 ABC17. 【问题】 不计入房屋面积的有( )。A.房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池B.活动房屋、临时房屋、简易房屋，C.与房屋室内相通的伸缩缝D.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E 房屋之间无上盖的架空通廊【答案】 ABD18. 【问题】 (2013真题) 债券的基本要素包括（）。A.利率B.价格C.持有人D.偿还期限E.票面价值【答案】 ABD19. 【问题】 (2014真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的

15、有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C20. 【问题】 IPv6协议数据单元由一个固定头部和若干个扩展头部以及上层协议提供的负载组成。如果有多个扩展头部，第一个扩展头部为（）。A.逐跳头部B.路由选择头部C.分段头部D.认证头部【答案】 A三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积

16、共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。【答案】(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)土地产权及四至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼

17、收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。2. 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造

18、费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？【解】(1)项目总开发价值项目建筑面积:4000m2X5.5=22000m2标准层每层建筑面积：22000-4000X(1-60%)X4m2/10=1560m2项目总销售收入：22000m2X12000元/m2=26400万元销售税费：26400万元X3.0%=792万元项目总开发价值：（26400792)万元=25608万元(2)项目总开发成本土地费用：5000万元建造费用：22000m2X3500元

19、/m2=7700万元专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700万元X8%=616万元【答案】改错如下：(1)标准层每层建筑面积：（22000-4000X60%X4)m2/10=l240m2(2)销售税费：26400万元X6.5%=1716万元(3)项目总开发价值：（26400-1716)万元=24684万元(4)管理费用：（5000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元(5)土地费用利息：5000万元X(1+12%/4)3X41=2128.80万元(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+482.16)X

20、(l+12%/4)(2/2)X41万元=1161.98万元(7)融资费用：（2128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元(8)财务费用总计：（2128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元(9)市场推广及销售代理费用：26400万元X(0.5%+3.0%)=924万元(10)项目总开发成本：(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元3. (2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆

21、除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销

22、售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）【答案】1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101

23、333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）；2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）；3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）；4. 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将

24、其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。【问题】1.你认为这样做合适吗说明理由。2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题【答案】1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用

25、途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。测算后续开发的必要支

26、出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。5. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些？、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。