2022年中国房地产估价师评估试卷.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】 C2. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【答案】 B3. 【问题】 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手

2、续费D.无形资产摊销费【答案】 C4. 【问题】 某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。A.3752B.3806C.4128D.4830【答案】 A5. 【问题】 甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中

3、A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元（m2天）；地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（m2天）；B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期

4、内取租约租金，租约期外取客观租金【答案】 D6. 【问题】 在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商【答案】 D7. 【问题】 固定资产残值率按（）计算。A.2%3%B.2%4%C.1%3%D.3%5%【答案】 D8. 【问题】 (2017年真题) 某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.

5、20.83%【答案】 C9. 【问题】 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。A.市场供求关系B.房地产管理部门C.业主的愿望D.建筑质量【答案】 A10. 【问题】 关于城市规划的下列表述中，不正确的是（ ）。A.城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B.城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行行C.城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区

6、域D.城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施【答案】 C11. 【问题】 （）是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。A.工程建设定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标【答案】 A12. 【问题】 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】 D13. 【问题】 张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是（）风险。A.政策B.通货膨

7、胀C.利率D.或然损失【答案】 B14. 【问题】 下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】 B15. 【问题】 某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】 A16. 【问题】 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92

8、m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】 A17. 【问题】 下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有（）。A.通货膨胀导致折现率下降B.房地产增值导致折现率下降C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同D.通货膨胀和房地产增值是两回事【答案】 D18. 【问题】 注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前（ ）日内办理注册手续。A.20B.30C.60D.90【答案】 B19. 【问题】 某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40

9、年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元m2，空置率为10；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元m2，空置率为15，运营费用率为30。报酬率为10，折现率为12，该商城开发完成后的现值为（）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 B20. 【问题】 一般来说，（ ）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符

10、合题意)1. 【问题】 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.

11、73万元E.开发利润为64.20万元【答案】 ACD2. 【问题】 房地产投资具有不可逆性的主要原因有（ ）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本【答案】 C3. 【问题】 房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质

12、量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全【答案】 BCD4. 【问题】 防水材料包括（）三大类。A.防水卷材B.防水涂料C.防水物理材料D.防水化学材料E.建筑密封材料【答案】 AB5. 【问题】 工程造价的职能包括（）。A.预测职能B.控制职能C.评价职能D.调控职能E.分配职能【答案】 ABCD6. 【问题】 政府宏观调控房地产的手段包括( )。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策E 住房政策【答案】 BCD7. 【问题】 在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（）。A.盈利能力B.贷款偿还能力C.抗风险能力D.改善就业能力E.资

13、金平衡能力【答案】 ABC8. 【问题】 下列属于法定委托拍卖程序的是( )。A.委托人拍卖意向B.发出委托拍卖函C.拍卖人接受委托D.双方当事人洽谈E.签订委托拍卖合同【答案】 BC9. 【问题】 城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（）。A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建造未售但自用的房产E.地下停车场【答案】 BCD10. 【问题】 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。A.银行信用B.商业信用C.民间信用D.国家信用【答案】 AC11. 【问题】 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位

14、B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】 ABC12. 【问题】 下列关于生产与生产函数，表述正确的有（）。A.生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程B.一般将生产中各种资源投入概括为劳动.土地.资本以及管理者才能等，统称为生产要素C.生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间依存关系的数学描述D.生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间排斥关系的数学描述E.劳动.土地为生产要素，技术以及管理者才能则不是生产要素【答案】 ABC13. 【问题】 以下标志中属于品质标志的有( )。 A.

15、建筑面积B.性别C.年龄D.学历E.停车泊位【答案】 BD14. 【问题】 下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产【答案】 ABD15. 【问题】 选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】 BCD16. 【问题】 我国现行的税率形式有（）。A.比例税率B

16、.定额税率C.加成税率D.累进税率E.附加税率【答案】 ABD17. 【问题】 选取标准临街宗地的要求，包括下列（）。A.一面临街B.土地形状为规则形状C.临街深度为标准临街深度D.临街宽度为标准临街宽度E.宽深比适当【答案】 ACD18. 【问题】 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E 物业管理企业的经营业绩【答案】 ACD19. 【问题】 下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。A.位置B.外部配套设施C.面积D.形状E 地质条件【答案】 ACD20. 【

17、问题】 “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等基础设施条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：1造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?2在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金

18、做哪些方面的处理?【答案】1（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。（2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。（5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。2（1）统一租金内涵，将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上。（2）具体调整内容有：如是否有租约；是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；可出租面积比率；出租方式；租金交纳方式；租金项目中哪些是应

19、当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。2. 李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问：1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。2.

20、除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？【答案】1.报酬资本金化测算过程：（1）测算收益期；（2）确定月租金收益和运营费用，计算月净收益；（3）确定报酬率；（4）计算租金收益损失。2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。3. 甲公司拥有的某汽车加油站于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因

21、公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？【答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼及加油棚各一幢、若干个储油罐、加油机和加油枪、加油站所占用的土地。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：房地产权证；若干个储油罐、加油机和加油枪等的型号、购置时间、寿命等资料;装修改造的具体项目。4. 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对

22、该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？【答案】上述估价工作中的错误或不当之处包括：(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘

23、；(2)询问委托人评估期望值不对；(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。5. 封面（略）目录(略）致委托人函XX有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层（房屋所有权证号：xX字第XX号，建筑面积为339.29mz)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过

24、测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表320)。XX房地产估价有限公司（盖章）法人代表：xxx二零零九年五月二十二日注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告【答案】1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2*月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。