2022年广东省房地产估价师深度自测测试题.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%【答案】 C2. 【问题】 在资产负债表的编制中,( )是根据几个账户的期末余额合计数填列。A.短期投资项目B.累计折旧项目C.未分配利润项目D.存货项目【答案】 D3. 【问题】 在真实需求
2、与真实供给相等的条件下形成的价格是( )。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】 D4. 【问题】 在国有土地上房屋征收评估中,对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于( )。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】 B5. 【问题】 下列房地产市场趋势分析方法中,属于相关分析法的是()。A.加权移动平均法B.专家意见法C.指数平滑法D.回归分析法【答案】 D6. 【问题】 甲、乙两人分别向银行贷款,贷款金额、利率、期限均相同,贷款期限为1 年,甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金,乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际
3、支付的利息额,甲和乙实际支付的利息额之间的关系为()。A.I 甲I 乙B.I 甲C.I 甲=I 乙D.I 甲I 乙【答案】 B7. 【问题】 下列各项中,不属于基本报表的是()。A.现金流量表B.利润表C.资产负债表D.项目总投资估算表【答案】 D8. 【问题】 当计息周期短于1年时,实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【答案】 B9. 【问题】 下列选项中,不属于影响房地产价格的周围环境因素的是()。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 D10. 【问题】 某地区房地产买卖中应由卖
4、方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方( )元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】 B11. 【问题】 下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是()。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【答案】 D12. 【问题】 某人现有资金50万元,欲竞买一个建
5、筑面积为120、收益期为10年的店铺用于出租,其期望的自有资金资本化率为10。店铺正常月租金为120元,运营费用为租金收入的35;银行可提供最高为六成、10年期、年利率8的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 B13. 【问题】 在住房市场中,存量住房市场的市场结构特征是( )。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】 A14. 【问题】 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地
6、使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A15. 【问题】 制定物业管理计划的基础是()的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户【答案】 C16. 【问题】 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅,该开发商在项
7、目市场定位战略上采取的是()战略。A.形象差异化B.人员差别比C.服务差别比D.产品差别比【答案】 D17. 【问题】 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估, 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2,收益价格为12 000元/m2,两个测算结果存在一定差异。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小【答案】 B18. 【问题】 估价报告应采取书面形式,一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。A.估价委托书复印件B.专业帮助情况和相关专业意见C.估价对象变现能力分析D.估价对象法定优先受偿款调查情况【答案】 C1
8、9. 【问题】 在房地产开发过程中,()主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理【答案】 C20. 【问题】 旅馆房地产有其自身特点,对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法,进而进行分析、测算。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益B.当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时,在净收益计算中只需考虑扣除商业利润C.当界定饭店为整体
9、资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除商业利润【答案】 D二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】 ACD2. 【问题】 关于长期趋势法的功用,下列说法正确的有( )。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可
10、以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势【答案】 ACD3. 【问题】 一级房地产估价有限公司应具备的条件有( )。A.有15名以上专职注册房地产估价师B.专业技术人员达70%C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师【答案】 ACD4. 【问题】 下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素的有()。A.地形、地势B.土地开发程度C.土地用途、容积率
11、D.朝向、楼层E.外部配套设施【答案】 ABC5. 【问题】 IPv6协议数据单元由一个固定头部和若干个扩展头部以及上层协议提供的负载组成。如果有多个扩展头部,第一个扩展头部为()。A.逐跳头部B.路由选择头部C.分段头部D.认证头部【答案】 A6. 【问题】 估价对象为一宗熟地,对可比实例的成交价格进行权益状况调整时,应包括的内容有()。A.地役权设立情况B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【答案】 ABD7. 【问题】 在建筑材料性质中,属于建筑材料力学性质的有( )。A.硬度和耐磨性B.密度C.弹性和塑性D.脆性和韧性E.吸水性和吸湿性【答案】 ACD8. 【问题】
12、 一般来说,有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有()。A.城市化水平的提高B.房地产交易税费的减少C.房地产本身价格的提高D.家庭人口规模的减少E.房地产开发建设要素价格下降【答案】 ABD9. 【问题】 (2013真题) 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括()。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD10. 【问题】 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有()。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性【答案】 BC11. 【问题】 根据城市房地产管理法,房地产价格评估
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