2022年全国房地产估价师模考测试题22.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 （ ）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A.吊车梁B.外墙围护系统C.柱子D.基础【答案】 A2. 【问题】 下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券【答案】 B3. 【问题】 实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案

2、】 D4. 【问题】 直接成本利润率（ ）/（土地成本建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润【答案】 D5. 【问题】 影响消费者行为的主要因素不包括（）。A.心理因素B.个人因素C.社会文化因素D.环境因素【答案】 D6. 【问题】 运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（ ）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法【答案】 B7. 【问题】 下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】 C8. 【问题】 （2015年真题）国有土地上房屋征收时，组织实施本行政

3、区域的房屋征收与补偿工作的部门是（ ）。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.房地产行业主管部门D.房屋征收实施单位【答案】 A9. 【问题】 土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。A.开发商B.投资企业C.房地产中介机构D.土地储备机构【答案】 D10. 【问题】 （）负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。A.市、县级人民政府B.房屋征收部门C.房屋征收实施单位D.上级人民政府【答案】 B11. 【问题】 根据城市房地产管理法规定，建设用地使用权出让合同及其管理的表述错误的是（）。A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金30%

4、以下的土地闲置费B.满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外C.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款D.在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿【答案】 A12. 【问题】 以下不属于建设用地管理的原则的是（ ）。A.规划总体控制的原则B.有偿使用土地的原则C.节约和集约用地的原则D.集约发展的原则【答案】 D13.

5、【问题】 下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 B14. 【问题】 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费。A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】 B15. 【问题】 工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（ ）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。A.成本加费用B.费用加利润C.成本加利润D.成本加负债【答案】 C16. 【问题】 下列交易实例中，不得选作可比实例的是（）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格

6、为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点【答案】 D17. 【问题】 某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。A.对于租赁不予考虑B.评估无租约限制价格C.评估承租人权益价格D.评估出租人权益价格【答案】 D18. 【问题】 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值

7、，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】 A19. 【问题】 甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（ ）万元。A.050B.5065C.5080D.62.5150【答案】 C20. 【问题】 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润

8、率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2014真题) 普通股股东享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD2. 【问题】 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】 C3. 【问题】 估价当事人包括（）。A.注册房地产估价师B.房地产估价机构C.估价委托人

9、D.房地产估价机构的资格认定部门E.房地产估价业务的备案部门【答案】 ABC4. 【问题】 下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有（）。A.采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格下降B.增加土地储备融资，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降C.严格控制房地产开发贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨D.提高最低首付款比例，会提高购房门槛.减少住房需求，房价下降E.提高购房者房贷利率，会降低支付能力，提高购房门槛，房价上升【答案】 BCD5. 【问题】 下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定

10、价C.房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术【答案】 BD6. 【问题】 某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括（）。A.公司上市B.企业清算C.司法鉴定D.房屋征收E.在建工程抵押【答案】 ABC7. 【问题】 一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。A.城市化水平的提高B.房地产开发建设的技术进步C.房地产本身价格的提高D.消费者收入水平的提高E.房地产开发建设要素价格下降【答案】 AD8. 【问题】 评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）

11、。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】 CD9. 【问题】 一般人通常对土地最直观的认识是( )。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层E 地面【答案】 C10. 【问题】 以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.商业保险B.社会保险C.政策保险D.财产保险E.责任保险【答案】 ABC11. 【问题】 基础按其构造特点可分为单独基础、（）、联合基础等A.条形基础B.一般基础C.箱形基础D.桩基础E.特殊基础【答案】 ACD12. 【问题】 下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( C

12、DE )。A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权【答案】 CD13. 【问题】 下列房地产中，属于可以转让的有( )。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房【答案】 CD14. 【问题】 房地产估价师注册证书失效的情形有（ ）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被吊销营业执照的E.不具有完全民事行为能力的【答案】 AD15. 【问题】 临时使用土地的时间可以为( )。A.3个月B.9个月C.20个月D.27个月E 32

13、个月【答案】 ABC16. 【问题】 可贷资金利率理论认为（ ）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】 AB17. 【问题】 下列属于房地产估价师不得注册的情形有（）。A.不具有完全民事行为能力B.因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的C.被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的D.申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的E.年龄超过60周

14、岁【答案】 ABCD18. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.李某申请行政裁决，应提

15、交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉【答案】 ABD19. 【问题】 完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】 CD20. 【问题】 印花税是对因（）等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。A.商事活动B.产权转移C.权利许可证照授受D.人事管理E.外事活动【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供

16、的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得

17、税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算结果）。【答案】【第一问解答】完成自有资金现金流量表1.总购房款：1.21080960（万元）2.自有资金：96040%384（万元）3.贷款资金：96060%576（万元）4.购房代理费等相关费用：9601.5%14.4（万元）

18、5.抵押贷款年还本付息额：P576（万元）i7.5%，n10AP（A/P，i，n）5767.5%（1+7.5%）10/（17.5%）10183.92（万元）6.办证费用及装修费用：960（3%0.3%）4071.68（万元）7.年毛租金收入：第3年初一第10年初：200801012192（万元）第11年初一第15年初：20080812153.6（万元）第16年初一第20年初：2008051296（万元）8.年运营成本：2. 某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向

19、开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。、请编制本项目的自有资金现金流量表。、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价（计算时

20、点为2012年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。【答案】（1）借款还本付息的计算1）房价款：10010000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入1001210012（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元自有资金现金流量表、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日（1）现金流入折现1）租金的折现值3. 1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号1层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为

21、贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估

22、价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理

23、由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定

24、优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大

25、写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；4. 某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的

26、15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。、请编制本项目的自有资金现金流量表。、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2012年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。【答案】（1）借款还本付息的计算1）房价款：100

27、10000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入1001210012（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元自有资金现金流量表、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日（1）现金流入折现1）租金的折现值5. 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年

28、复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自

29、有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）【答案】1.现金流出项目的计算1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款3）到第2年末，一次性本利清F2700（19%）25400（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.877%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算1）设年最低基础租金为A万元/m2年基础租金：1500070%95%A9975A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第3、4、5年末的净经营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第5年末的转售收入：