2022年河南省房地产估价师点睛提升测试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】 C2. 【问题】 下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B.通货膨胀所引起的房地产价格上升C.外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨D.房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升【答案】 C3. 【问题】 下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。A.企业利润可分为

2、营业利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入销售收入出租收入C.销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入D.可分配利润税后收入未分配利润【答案】 C4. 【问题】 假设开发法的理论依据是（ ）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】 C5. 【问题】 (2012年真题) 设立分支机构的房地产估价机构应具有（）房地产估价资质。A.一级B.二级C.二级以上D.三级【答案】 A6. 【问题】 下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估

3、价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 C7. 【问题】 一般来讲，市场细分的程序不包括（）。A.调查阶段B.试验阶段C.分析阶段D.归纳总结阶段【答案】 B8. 【问题】 关于估价目的的说法，错误的是（ ）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】 C9. 【问题】 某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。A.370B.385C.420D.550【答案】 B10. 【问题】 保本点分析，是分析计算一个

4、或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【答案】 A11. 【问题】 房地产投资适合作为一种长期投资，关于其原因分析，错误的是（）。A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用期年限较长【答案】 C12. 【问题】 商品房预售合同登记备案的申请人是（）。A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房购买人和商品房预售人【答案】 B13. 【问题】 房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期

5、性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】 C14. 【问题】 一个估价项目中的价值时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿【答案】 B15. 【问题】 对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线是（）。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线【答案】 D16. 【问题】 用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是（）。A.会计主体假设B.持续经营假设C.会计分期假设D.货币计量假设【答案】 B17. 【问题】 某企业开发某土地，工地重新取得成本为1

6、000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 D18. 【问题】 某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】 B19. 【问题】 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定

7、价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】 B20. 【问题】 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在影

8、响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A.一般因素B.客观因素C.经验因素D.区域因素E.个别因素【答案】 AD2. 【问题】 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E 单位指标估算法【答案】 ABC3. 【问题】 (2013真题) 甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元，年利率为8%，借款期限为3年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司贷款的种类属于（）。A.保证贷款B.质押贷款C

9、.自营贷款D.中期贷款【答案】 CD4. 【问题】 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿【答案】 BCD5. 【问题】 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税【答案】 CD6.

10、 【问题】 下列各项中，属于水平指标的有（）。A.序时平均数B.变异系数C.平均值D.平均差E.发展水平【答案】 A7. 【问题】 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E 应急原则【答案】 ABCD8. 【问题】 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 AC9. 【问题】 征收集体土地具有的明显特点有（）。A.自主性B.使用结束后土地返还给原权利人C.集体土地变为国有土地D.有一定的强制性E.要妥善安置被征地单位和人员的生

11、产和生活【答案】 CD10. 【问题】 相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】 ACD11. 【问题】 金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是 ( )。A.财产B.信用C.货币资金D.货币E.实物【答案】 CD12. 【问题】 关于房地产变现能力的说法，正确的有（ ）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大

12、型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】 ABC13. 【问题】 2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润650

13、00万元，并据此进行项目经济分析。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同【答案】 ACD14. 【问题】 计算个人所得税时，允许从其转让收入中的减除的合理费用包括（ ）。A.土地增值税B.印花税C.住房装修费用D.住房贷款利息E.手续费【答案】 CD15. 【问题】 建筑材料与水有关的物理性质有（）等。A.吸水性B.抗渗性C.抗冻性D.耐水性E.耐磨性【答案】 ABCD16. 【问题】 现代住宅按使用对象不同，可分为（）。A.住宅B.宾馆C.写字楼D.公寓E.单身宿舍【答案】 A17. 【问题】 商品房预售应符合的条件包括（）等。A.已付清土地出让金B.取得土地使用权证书C.拆迁安置方

14、案已落实D.物业管理方案已落实E.取得施工许可证【答案】 AB18. 【问题】 下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有( )。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地【答案】 AB19. 【问题】 (2017年真题) 依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.全部使用国有资金投资的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】 ABC20. 【问题】 划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳（）等

15、费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。A.安置费用B.补偿费用C.无偿取得D.转让E.出租【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？【答案】1.本题考查的

16、是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。2. 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构

17、封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元。请问：1上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【答案】1该房地产重置成本的过程错误包括：（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。（2）“开发成

18、本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。2在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。3. 1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号1层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估

19、价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包

20、括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土

21、地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型

22、是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合

23、的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；4. 房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：估字2012第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】该房地产评估报告中存在

24、的错误如下：（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有

25、他项权、是否有共有权情况说明。理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。理由：价值时点是

26、所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。5. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：估字第号项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）、（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日致

27、估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）【答案】1.封面中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期；2.缺少估价师声明的内容；3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；5.估价结果报告估价依据中缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺

28、少面积无需修正的理由；9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。