2022年福建省房地产估价师提升题型7.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对于同一估价对象，当不仅适用一种估价方法进行估价时，宜选用（ ）估价方法进行估价。A.一种B.两种以上（含两种）C.两种以上（不含两种）D.三种【答案】 B2. 【问题】 如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 C3. 【问题】 关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出

2、评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】 A4. 【问题】 物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 B5. 【问题】 运用路线价法估价的步骤一般分为（ ）。A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修

3、正率表计算临街各宗土地的价格【答案】 B6. 【问题】 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入【答案】 B7. 【问题】 长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为( )。A.移动平均法B.扩大时距法C.最小二乘法D.趋势观察法【答案】 B8. 【问题】 已知某家庭2003年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵

4、押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2014年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，则该家庭申请加按时，最多能得到的抵押贷款额度为（）万元。A.46.65B.50.96C.40.85D.55.45【答案】 A9. 【问题】 某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2（按建筑面积计算），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2

5、；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2（建筑面积）；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%（折现率为12%）。下列不属于待开发的土地是（）。A.生地B.毛地C.耕地D.熟地【答案】 C10. 【问题】 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】 A11. 【问题】 (2016年真题) 某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A.1

6、2.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】 C12. 【问题】 以下财务分析指标的说法，错误的是（ ）。A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差【答案】 D13. 【问题】 把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（）都不尽相同。A.周期B.时间长度C.发生时点D.现金流量【答案】 C14. 【问题】 2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元

7、/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。A.13200B.20394C.21285D.42570【答案】 B15. 【问题】 在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】 C16. 【问题】 估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】 C17. 【问题】 甲企业于2014年3月竞得一宗100 00

8、0的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。A.12B.14C.18D.20【答案】 D18. 【问题】 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A.11.41

9、B.11.49C.12.41D.12.49【答案】 C19. 【问题】 城市维护建设税实行的是（ ）。A.累进税率B.累退税率C.定额税率D.地区差别税率【答案】 D20. 【问题】 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。A.建筑市场价值平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值平移相关费用占用医院内土地的价值【答案】 A二 , 多选题 (

10、共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（ ）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】 CD2. 【问题】 某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为

11、12500元m2B.建筑面积的购买单价为12000元m2C.名义价格为180万元D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元【答案】 BCD3. 【问题】 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有( )。A.权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率E 开发期与经营期【答案】 ABCD4. 【问题】 下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点E.估价所需材料【答案】 CD5. 【问题】 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资

12、价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C.投资价值趋向于市场价值D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估【答案】 AD6. 【问题】 (2014真题) 下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A.全距B.众数C.标准差D.平均差E.变异系数【答案】 ACD7. 【问题】 估价委托合同的内容一般包括（）。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助

13、义务【答案】 BCD8. 【问题】 下列属于不动产物权的有（）。A.所有权B.用益物权C.担保物权D.生存权E.处分权【答案】 ABC9. 【问题】 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息场所的架空层【答案】 ACD10. 【问题】 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】 AB11. 【问题】 属于房屋产权转移登记

14、情形的有( )。A.翻建B.扩建C.分割D.抵押E 裁决【答案】 C12. 【问题】 下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( )。A.土地使用权B.所有权C.地役权D.典权E 租赁权【答案】 AC13. 【问题】 关于房地产变现能力的说法，正确的有（ ）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】 ABC14. 【问题】 以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有（）。A.开发项目拟建设的物业类型B.合作方式与合作条件C.建筑面积的规模

15、和物业档次D.开发项目的规划设计条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】 ABC15. 【问题】 某房地产住宅项目，中途变更设计，买受人选择解除合同，则开发企业应予支付的价款有（ ）。A.全部房价款B.自买受人付款之日起的利息C.违约金D.差旅交通补偿E.精神损失【答案】 ABC16. 【问题】 房地产投资的风险主要体现在( )。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.资产评估E 投资项目的质量问题【答案】 ABC17. 【问题】 零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A.核心区域B.影响区域C.主要区域D.次要区域E.边界区域【答案】 CD18. 【问题

16、】 下列不确定性因素中，对“开发销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A.土地费用B.建筑安装工程费C.开发期D.运营费用E.财务费用【答案】 ABC19. 【问题】 征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。A.场地平整费B.城市基础设施建设费C.渣土清运费D.青苗补偿费E.地上物拆除费【答案】 ABC20. 【问题】 下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50 年的有( )。A.廉租住房用地B.酒厂用地C.教育、科技用地D.文化、体育用地E.度假村用地【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未

17、来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i

18、）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i或者F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19

19、/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；2. 房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（

20、6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结

21、果确定。3. （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性

22、质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。（2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。理由：工业房地产估价的常用方法有：成本法；市场法；收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。2（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：建筑物拆除费用；土地开发费用（如七通一平费用）；其他成本费用（如财务成本、管理费用）。4. 房地

23、产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX商业城部分商铺估价结果报告一、委托方XX有限公司（法定代表人、住所略）。二、估价方xx房地产估价事务所(法定代表人、住所略）。三、估价对象估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，gp30013009号商铺，总建筑面积为547.15m2。XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。【答案】(1)估价对象描述中缺少房地产权利（权益)状况的交代描述。(2)土地实物描述不全面。(3)建筑物实

24、物描述不全面。(4)可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明。(5)可比实例成交价格未说明币种。(6)市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反了）。(7)个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。(8)可比实例B、C的比准价格计算数错误。(9)租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水平计算不准确。(10)收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥。(11)确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定。(12)未考虑正常出租率(空置率）因素。(13)收益法未分析未来收益变化趋势。(14)计算年总费

25、用时未说明购建价格的来源及数额。5. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双

26、方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；