2022年贵州省房地产估价师点睛提升提分卷.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 为评估某宗房地产2015年9月末的价格,选取了下列可比实例:成交价格3000元/m2,成交日期为2014年10月末。另调查获知2014年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%,2015年2月末至2015年9月末平均每月比上月上涨2%。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时,可比实例在价值时点时的价格等于()。A.可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率期数)B.可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率)期数C.可比实例在成交日期时的价格(估计时点时的价
2、格指数/成交日期时的价格指数)D.可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数【答案】 B2. 【问题】 经济特区,经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,耕地占用税适用税额可以适当提高,但最高不得超过规定税额的( )。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】 A3. 【问题】 投资组合是()的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开拓投资领域D.规避投资风险【答案】 D4. 【问题】 根据物权法的规定,下列财产,可以抵押的是( )。A.土地所有权B.依法被扣押的财产C.权属有争议的房地产D.某高校的营业性酒店【答案】 D5. 【问题】 某房地产开发企业向购房人承诺
3、,在签订购房协议7天内,如果不满意可以无条件退房,该企业采取的市场定位战略是()。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略【答案】 C6. 【问题】 钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁,开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日;虽然钱先生的房屋被拆掉,但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见,由此产生纠纷并诉讼到了法院,为调解此拆迁补偿纠纷,法院委托某评估机构进行评估,请你作为一名房地产估价师回答下列问题:A.当前房地产市场情况B.实施拆迁时的房地产市场情况C.拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况D.纠纷产生之日与调解之日
4、期间的房地产市场情况【答案】 C7. 【问题】 在原划拨土地上建造的某办公楼,建成于2001年8月31日,经济寿命为60年,后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续,土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计),建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估,经测算,该办公楼的土地重新取得价格为3000万元,建筑物重置价格为4500万元,残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为()万元。A.5850B.6125C.6510D.6675【答案】 D8. 【问题】 2011年8月,H省W市拟建设经济适用住房项目,以切实解决
5、低收入家庭住房困难。该项目需要征收部分国有土地上房屋,涉及包括李某在内的300户被征收房屋所有权人。2011年10月,该市作出了房屋征收决定,并委托A房地产估价有限责任公司对被征收房屋进行评估。2012年3月,与所有被征收房屋所有权人订立了补偿协议。2012年4月9日房地产开发有限责任公司全面启动了该项目。A.W市人民政府房屋征收管理部门B.W市人民政府C.H省人民政府房屋征收管理部门D.H省人民政府【答案】 B9. 【问题】 某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用,单位建筑面积的重置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为(
6、 )。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 B10. 【问题】 房地产被人民法院查封,从而其处分受到限制,属于( )。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 B11. 【问题】 在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应当包括()。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、投资利息和开发利润【答案】 C12. 【问题】 关于收益性物业的说法,正确的是()。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理
7、的收入构成中除租金收入外,还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中,并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100时,收益性物业获得的净经营收入最高【答案】 C13. 【问题】 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于( )。A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】 D14. 【问题】 按建筑物的层数分类,中高层建筑指()层的建筑。A.13B.46C.79D.10层以上【答案】 C15. 【问题】 某宗房地产2013年6月的价格为1800元/m2,现需要调整到2013年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似
8、房地产2013年4月1日到10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2011年1月1日的价格指数为100)。该宗房地产2013年10月1日的价格为()元/m2。A.2300.22B.2401.22C.2502.22D.2302.22【答案】 D16. 【问题】 某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250 m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 A17.
9、【问题】 近日出具的一份估价报告中的估价时点,估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期,其估价类型可能是( )。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【答案】 D18. 【问题】 某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营,其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款,其余由投资者以现金支付,2015年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元,空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,年运营费用为潜在毛租金收入的30%,写字楼年增值率为3%,则2015年该写字楼的投资回报率为( )。A.
10、15.10%B.15.38%C.16.43%D.17.13%【答案】 C19. 【问题】 在某省会城市,甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发商品房住宅小区,拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米,并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋,每栋10层,5个单元,每个单元均为一梯两户。2014年6月1日,该项目取得商品房预售许可证,准许销售300套。A.100B.200C.300D.400【答案】 C20. 【问题】 关于有租约限制房地产估价的说法,错误的是()。A.因估价目的不同,评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B.承租人权益价值可能为负值C.出租人权益价值
11、与合同租金及市场租金有关D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和【答案】 D二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 某客户端可以ping通同一网段内的部分计算机,原因可能是()。A.本机TCP/IP协议不能正常工作B.本机DNS服务器地址设置错误C.本机网络接口故障D.网络中存在访问过滤【答案】 D2. 【问题】 形成需求拉上型通货膨胀的基本原因包括()。A.原材料价格上涨B.物价总水平持续下降超过6个月C.投资.消费膨胀D.过分提供信用E.政府支出大幅扩张【答案】 CD3. 【问题】 根据不动产登记暂行条例,可以由当
12、事人单方申请登记的情形有()。A.继承取得不动产B.购买新建商品住房C.依据人民法院判决取得不动产D.抵押不动产E.农村居民新建住宅【答案】 AC4. 【问题】 沥青嵌缝油膏主要作为()的防水嵌缝材料。A.屋面B.墙面C.沟D.槽E.卫生间【答案】 ABCD5. 【问题】 对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】 BC6. 【问题】 评估某幢住宅楼内的一套住宅,下列价格影响因素中,属于区位因素的有()。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况【答案】 ABC7. 【问题】 广
13、告管理中的预算决策,包括的决策方法有()。A.量力而行法B.销售百分比法C.竞争对等法D.目标任务法E.随行就市法【答案】 ABCD8. 【问题】 商业银行为降低房地产开发贷款风险,在发放贷款前要求开发项目具有()。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证【答案】 ABCD9. 【问题】 房地产价格的特征主要包括()。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金【
14、答案】 BCD10. 【问题】 (2015年真题) 房地产投资具有不可逆性的主要原因有()。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高,在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定,投资形成的资产容易成为“沉淀”资本【答案】 C11. 【问题】 某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押,向特定几个投资商发行为期 3 年,票面年利率为 15的债券,债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于()。A.公债券B.抵押债券C.私募债券D.记名债券E.公司债券【答案】 BCD12. 【问题】 收益性物业管理中
15、,影响有效毛收入的因素有( )。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E 报酬率高低【答案】 ACD13. 【问题】 短期资金市场主要由()等子市场构成。A.同业拆借市场B.票据市场C.短期债券市场D.回购协议市场E.资本市场【答案】 ABCD14. 【问题】 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,可分别采取()等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有入地作价出资(入股)E.保留划拨土地使用权【答案】 ACD15. 【问题】 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法,正确的有()。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的
16、房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产,开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时,预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】 ABC16. 【问题】 关于股票和公司债券的说法,正确的有()。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状
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