2022年辽宁省房地产估价师自测题型55.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补【答案】 B2. 【问题】 某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为（）元/m2。A.1800B.3600C.4400D.11000【答案】 C3. 【问题】 甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积

2、率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.A.0B.600C.800D.1000【答案】 C4. 【问题】 （2017年真题）商品房预售合同的主要内容不包括（ ）。A.人均面积分摊B.面积差异处理方式C.前期物业管理D.商品房质量及保修责任【答案】 A5. 【问题】 在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税【答案】 B6. 【问题】 下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（）登记A.预购商品

3、房预告B.房屋转移C.在建工程抵押权D.房屋抵押权【答案】 C7. 【问题】 已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】 C8. 【问题】 下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B.通货膨胀所引起的房地产价格上升C.外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨D.房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升【答案】 C9. 【问题】 (2017年真题) 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营

4、投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型【答案】 D10. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本【答案】 A11. 【问题】 某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%

5、，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 A12. 【问题】 某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万，2017年竣工的房屋建筑面积为80万，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】 B13. 【问题】 下列影响价格的因索中，不属于实物因素的是（）。A.朝向B.保温C.隔音D.户型【答案】 A14. 【问题】 (2016年真题) 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者

6、对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性【答案】 B15. 【问题】 对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 D16. 【问题】 路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】 A17. 【问题】 火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（）。A.未来运营费用风险B.机会成本风险C.变现风险D.或然损

7、失风险【答案】 D18. 【问题】 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A.15B.16C.17D.30【答案】 B19. 【问题】 某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 C20. 【问题】 （三）甲方（开发公司）于201

8、3年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠工程款C.再次抵押价值（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）抵押率D.再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款【答案】 D二 , 多选题 (共

9、20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段【答案】 A2. 【问题】 申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。A.房地产估价师初始注册申请表B.房地产估价师执业资格证书C.业绩证明D.所在单位考核合格证明E 个人家庭、工作简历【答案】 ABCD3. 【问题】 房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。A.上市B.增发新股C.发行企业

10、债券D.住房抵押贷款E 信用贷款【答案】 CD4. 【问题】 在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A.独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.替代原则E.最高最佳利用原则【答案】 ACD5. 【问题】 张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投入的资本金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。A.投资利润率为16.67B.投资利润率为22.50C.资本金利润率为31.25D.资本金利润率为37.50E

11、.资本金利润率为62.50【答案】 AC6. 【问题】 与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】 CD7. 【问题】 下列关于物权和债权的表述中，正确的有( )。A.物权的权利主体和义务主体特定B.物权不能由民事权利主体随意设定C.物权具有优先性，债权具有平等性D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权【答案】 BCD8. 【问题】 土地增值税的纳税人包括（）。A.出售中国境内的房地产的个人B.继承中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继

12、承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体【答案】 AC9. 【问题】 从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为( )。A.开发商自行租售为主B.房地产管理部门负责销售C.委托物业代理D.房地产行业协会租售E 业主委员会租售【答案】 AC10. 【问题】 商品房现房销售应具备的条件有( ABCD )。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证【答案】 ABCD11. 【问题】 在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑

13、档次E.房地产开发企业【答案】 ACD12. 【问题】 为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总体规划时应研究的内容有( )。A.城市的发展布局B.功能分区C.禁止、限止和适宜建设的地域范围D.建筑形态控制指标E.各类专项规划【答案】 ABC13. 【问题】 以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.商业保险B.社会保险C.政策保险D.财产保险E.责任保险【答案】 ABC14. 【问题】 依据有关规定，征收( )，须经国务院批准。A.基本农田B.园地30 公顷C.草地40 公顷D.非耕地75 公顷E.基本农田以外的耕地35 公顷【答案】 AD15. 【问题】 下列费用中，属于

14、征收耕地的补偿费用的有( )。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用【答案】 BCD16. 【问题】 关于建筑面积计算的说法，正确的有（）。A.房屋内的门厅、客厅，均按一层计算面积B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算C.房屋的天面、天面上的花园，按水平投影面积的一半计算D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算【答案】 ABD17. 【问题】 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是( )。A.销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交

15、的约定B.商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C.公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D.公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E 公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金【答案】 ACD18. 【问题】 采取定额税率的税种有（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.土地增值税E.契税【答案】 BC19. 【问题】 适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D.可供开发建设的土地E.市

16、场交易活跃的房地产【答案】 ACD20. 【问题】 下列区域中，属于2类声环境功能区的有（ ）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区【答案】 D三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实

17、际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元m2。、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2011年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（

18、落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。2. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）某写字楼房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2007年5月11日。【答案】(1)缺少估价的假设和限制条件。(2)房地产权

19、利状况无依据。(3)土地权利状况无依据。(4)缺少估价时点原则。(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(7)缺少区域因素描述。(8)收益还原法租金采用实际租金错误。(9)总费用中包含折旧费错误。(10)资本化率取值无依据。(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。(14)比较案例的交易日期不具体。3. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构

20、咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。、应通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已

21、经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。4. 本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于XX市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册

22、房地产估价师张XX带领注册房地产估价师王XX和估价助理人员李XX进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张XX对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号:XX估字2017第Xx号估价项目名称:XX市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王XX、李XX估价报告出具日期:2017年7月15日【答案】1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。2.“估价委

23、托人:丙银行”错误，改为“估价委托人:乙人民法院”。3.“注册房地产估价师:王XX、李XX”错误，改为“注册房地产估价师:张XX王XX”5. 甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2（不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财

24、务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些【答案】房地产估价师在估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。