2022年黑龙江省房地产估价师自测预测题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程约占0.2%1.0%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 C2. 【问题】 普通股票持有者之间的平等原则是指( )。A.股票持有者的身份是平等的B.每一股份的平等C.在权利方面是平等和无差异的D.在义务方面是平等和无差异的【答案】 B3. 【问题】 以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（）。A.定期进行资产的投资分析和运营状况分析B.室内布

2、局与空间规划C.设计和调整房地产资产的资本结构D.持有或出租分析【答案】 B4. 【问题】 商业银行资本充足率不低于（）。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】 B5. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

3、D.对滚动开发的各期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总【答案】 C6. 【问题】 （ ）是耕地占用税的征税对象。A.占用耕地从事其他农业生产的行为B.占用耕地从事其他非农业建设的行为C.占用耕地从事其他非农业建设的单位D.占用耕地从事其他非农业建设的个人【答案】 B7. 【问题】 (2012年真题) 下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）。A.房地产咨询B.物业管理C.房地产估价D.房地产经纪【答案】 B8. 【问题】 房地产抵押贷款不包括( )。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款【答案】 C9. 【问题】 市场需求

4、的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】 D10. 【问题】 （）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A.风险估计B.风险评价C.风险辨识D.风险分析【答案】 C11. 【问题】 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】

5、 B12. 【问题】 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升【答案】 B13. 【问题】 未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达（ ），无偿收回国有建设用地使用权。A.收回建设用地批准书B.收回国有建设用地使用权决定书C.收回国有土地使用权批准书D.收回建设用地决定书【答案】 B14. 【问题】 （2013年真题）下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（ ）。A.接受遗赠房地产B.购买经济适用住房C.城镇职工第一次购买公有住房D.购买90m2以下且属于该家庭唯一住房

6、【答案】 C15. 【问题】 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化B.人员差别比C.服务差别比D.产品差别比【答案】 D16. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【答案】 B17. 【问题】 某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（ ）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】 D18. 【问题】 关于个人住房公积

7、金的说法，正确的是（）。A.个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B.住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15C.个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D.每年的1 月1 日为职工住房公积金的结息日【答案】 A19. 【问题】 （ ）是耕地占用税的征税对象。A.占用耕地从事其他农业生产的行为B.占用耕地从事其他非农业建设的行为C.占用耕地从事其他非农业建设的单位D.占用耕地从事其他非农业建设的个人【答案】 B20. 【问题】 不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息B.公共设施维修费C.房产税D.物业保险费【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2

8、分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 招标文件应当包括（）等所有实质性的要求和条件。A.招标项目的技术要求B.对投标人资格审查的标准C.招标的监管部门D.投标报价的要求和评标标准E.拟签订合同的主要条款【答案】 ABD2. 【问题】 效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】 BD3. 【问题】 下列关于物权和债权的表述中，正确的有( )。A.物权的权利主体和义务主体特定B.物权不能由民事权利主体随意设定C.物权具有优先性，债权具有平等性D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自

9、由确定E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权【答案】 BCD4. 【问题】 国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的( )等因素的影响。A.租赁B.查封C.抵押D.土地使用权E.供求关系【答案】 ABC5. 【问题】 在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有（）。A.比例调整B.加法调整C.减法调整D.乘法调整E.换位调整【答案】 BD6. 【问题】 对纳税人的违章行为，可以采取如下方式（）。A.批评教育B.强行扣款C.加收滞纳金D.罚款E.行政处罚【答案】 ABCD7. 【问题】 房地产投资的风险主要体现在( )。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现

10、性D.资产评估E 投资项目的质量问题【答案】 ABC8. 【问题】 (2011真题) 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 AC9. 【问题】 以下说法正确的有（）。A.有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=有效毛收入运营费用C.税前现金流=净经营收入抵押贷款还本付息D.税后现金流=税前现金流大修基金-所得税E.税前现金流=净经营收入大修基金-抵押贷款还本付息【答案】 ABC10. 【问题】 工程索赔的主要原因有（）。A.当事人违约B.不可抗力C.合同缺陷D.市场波

11、动E.监理人指令【答案】 ABC11. 【问题】 下列IP地址中，不能作为源地址的是（）。A.0.0.0.0B.127.0.0.1C.190.255.255.255/24D.192.168.0.1/24【答案】 C12. 【问题】 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）。A.实行科学合理的施工进度控制安排B.控制混凝土质量C.对工程中采用的配套设备进行检验D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差【答案】 BD13. 【问题】 估价当事人包括（）。A.注册房地产估价师B

12、.房地产估价机构C.估价委托人D.房地产估价机构的资格认定部门E.房地产估价业务的备案部门【答案】 ABC14. 【问题】 下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】 AD15. 【问题】 关于该项目，下列说法不正确的有( )。A.竣工验收后即可以交付使用B.提倡采用招标方式

13、来选择物业管理公司C.小区特约性物业管理服务费实行政府定价D.业主委员会应由业主选举产生【答案】 AC16. 【问题】 【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】 BC17. 【问题】 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖E.城今镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖【答案】 BD18

14、. 【问题】 在房屋征收范围内，不得进行房屋（）活动。A.改建B.买卖C.赠与D.租赁E.扩建【答案】 A19. 【问题】 关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】 AD20. 【问题】 对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。A.容积率B.建设密度C.建设高度D.建筑颜色E.建筑风格【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元

15、/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002

16、000060%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：2. 某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理【答案】1.

17、收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。3. 房地产估价报告封面及目录(略)至委托人函(委

18、托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)20

19、06年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)【答案】(1)致委托人函中，没有说明估价时点。(2)未说明土地面积、四至、规划限制等。(3)价值定义中不应再写土地价格。(4)结果报告不应有第十四项有关说明(5)技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。(6)房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。(7)系数计算表中，实例C土地使用权取得方式修正。(8)整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。(9)实例C繁华程度修正系数错。(10)实例B设施设备修正系数错。(11)实例C设施设备修正系数错。(12)3个实例的朝向修正系数不同未予说明。(13)未来可获得收益年限

20、错，应为土地剩余年限38.5年。答案解析：4. 指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地

21、产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：3.估价对象最高最佳利用分析估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；2）更新改造前提，更新改造后的房

22、地产价值-更新改造的必要支出及应得利润现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。【答案】1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术

23、上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估

24、价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。5. 甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。2017年9月，乙公司以该

25、综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2（不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因

26、商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些【答案】房地产估价师在估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。