2022年四川省房地产估价师深度自测考试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列关于等产量线的特点，表述正确的是（）。A.等产量曲线的斜率为正值B.等产量曲线凸向原点，任意两条可以相交C.等产量曲线是一条从上方向右下方倾斜的曲线D.距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越大【答案】 C2. 【问题】 在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】 B3. 【问题】 在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来

2、估算单项工程投资的方法是（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法【答案】 C4. 【问题】 （2013年真题）房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（ ）。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】 B5. 【问题】 房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。A.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值B.价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称.定义或内涵C.被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁.抵押.查封等因素的影响D.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优

3、先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额【答案】 A6. 【问题】 完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】 B7. 【问题】 张某购买了A房地产开发公司在B市开发的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主体质量问题。下列关于造成损失的界定，表述正确的是（ ）。A.给张某造成的损失，应包含直接损

4、失，也应包含精神损失等间接性损失B.给张某造成的损失，不应包含直接损失，应包含精神损失等间接性损失C.给张某造成的损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失D.给张某造成的损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失【答案】 C8. 【问题】 运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】 D9. 【问题】 风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】 D10. 【问题】 城市总体规划、镇总体规划的期限一般为（）年。A.5B.10C.15D.20【答案】 D11

5、. 【问题】 下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】 D12. 【问题】 一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（）。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算【答案】 A13. 【问题】 混凝土的主要性质是（ ）。A.水灰比B.水泥品种C.和易性D.砂率【答案】 C14. 【问题】 在城市规划管理系统中，属于前期管理工作的是（ ）。A.城市规划决策系统B.城市规划执行系统C.城市规划反馈系统D.城市规划保障系统【答案】 A15. 【问题】 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前

6、提是（）。A.符合国土空间规划或城乡规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【答案】 A16. 【问题】 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%【答案】 D17. 【问题】 房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】 A18. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公

7、司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】 A19. 【问题】 根据当事人双方权利义务的分担方式，房地产买卖属于（）。A.单务行为B.双务行为C.无偿行为D.有偿行为【答案】

8、B20. 【问题】 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（ ）的重要依据。A.估算价格B.测算折旧C.检查保养情况D.评定房屋的功能【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列( )是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A.工商行政主管部门B.民事主管部门C.民政主管部门D.司法行政主管部门E 文化行政主管部门【答案】 AD2. 【问题】 下列关于水污染源的说法正确的有（）。A.在工业生产过程中排放的废水.污水.废液等，统称为工业废水B.生活污染源主要是城市化造成的C.生活污水的特点是含氮.硫.磷

9、高D.农业污染源的特点是面广.分散.难于治理E.工业污染源的特点是量大.集中.含污染物少，成分单一【答案】 ABCD3. 【问题】 (2017真题) 根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A.继承取得不动产B.购买新建商品住房C.依据人民法院判决取得不动产D.抵押不动产E.农村居民新建住宅【答案】 AC4. 【问题】 房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】 ABCD5. 【问题】 关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最

10、高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】 BD6. 【问题】 金融信托投资的特点有（ ）。A.财产所有权归属于委托人B.财产所有权要从委托人转移给受托人C.财产核算的自主性D.财产核算的他主性E.收益分配的实绩性【答案】 BD7. 【问题】 征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )。A.征收基本农田5 亩B.征收基本农田以外的耕地45 公顷C.征

11、收园地600 亩D.征收集体建设用地45 公顷E.征收未利用土地50 公顷【答案】 AB8. 【问题】 动态序列的总变动一般可以分解为（）四种动态趋势与波动的经典模式。A.长期趋势B.季节波动C.年度波动D.循环波动E.不规则波动【答案】 ABD9. 【问题】 依照代理委托方的不同，代理形式可以细分为（）。A.买方代理B.卖方代理C.双重代理D.首席代理E.分代理【答案】 ABC10. 【问题】 符合资产定义的资源，在同时满足以下( )条件时，确认为资产。 A.与该资源有关的经济利益很可能流入企业B.与该资源有关的经济利益很可能流出企业C.该资源的成本或者价值能够可靠地计量D.该资源的成本或者

12、价值不能可靠地计量E.与该义务有关的经济利益很可能流出企业【答案】 AC11. 【问题】 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E 正常使用的磨损【答案】 CD12. 【问题】 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】 ABC13. 【问题】 当发现主机受到ARP攻击时需清除ARP缓存，使用的命令是（）。A.arp -aB.arp -sC.arp -dD.arp -g【答案】 C14. 【

13、问题】 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A.卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】 AC15. 【问题】 股票和债券的相同之处表现在( )。A.都是融资工具 B.都是流通证券C.持有者享有相同权利 D.都具有偿还性E.都可以为投资者带来收益【答案】 AB16. 【问题】 在进度控制中，应关注材料、设备的供应情况，其中特别值得重视的有（）。A.各项设备是否完成B

14、.计划运到日期C.各种材料的供货厂商是否落实D.材料设备交货时间E.材料设备成本【答案】 ABCD17. 【问题】 需求是与该商品销售价格所对应的消费者( )的统一。A.购买欲望B.购买单位C.购买能力D.购买水平E.购买结果【答案】 AC18. 【问题】 房地产估价是估价行业的主流是由( )决定的。A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性B.房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验C.房地产估价行业具有广阔的发展前景D.房地产量大面广，其他资产的数量相对较少E 房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少【答案】 AD19. 【问题】

15、房屋征收范围确定后，不得实施的活动包括（ ）。A.转让房屋B.买卖房屋C.新建房屋D.改变房屋用途E.扩建房屋【答案】 CD20. 【问题】 下面( )引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。A.更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理B.政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等C.经济发展和人口增长带动房地产需求增加D.将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率E 通货膨胀【答案】 A三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房

16、地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1可以从以下三个方面对王某的疑问进行解释和说明：（1）30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；（2）3年前的

17、装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；（3）3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2（1）一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用成本法。（2）成本法的主要步骤选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算估价对象的折旧；求取估价对象的成本价值价值。2. 某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查

18、附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：有效毛收入=110009090%12元=10692000元总费用=8000901220%元=1728000元写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元写字楼用地净收益=建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元建筑物价值=【答案】有效毛收入计算错误，应为80009090%12元=7776000元总费用计算错误，应为8000901290%20%元=1555200元用地价

19、值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。试题分析本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。您可能感兴趣的试题3. 王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷

20、款年利率为6，采用按月等额还款方式偿还。若第6年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？2、某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？3、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房

21、抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？4、某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前

22、现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总

23、收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。、该家庭能购买此房的最高总价是多少？、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？【答案】1、贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第6年年初（第5年年末）时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额AP=50（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i月=6%/12=0.5%，n=1012=120A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3500000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1

24、=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第6年年初（第5年年末）已知n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）60-1）/0.5%（1+0.5%）60=201006（元）=20.1（万元）2、（1）已知P=8000万元，n=20年，i=27%，s=10%，t=8（2）由A1=P（i-s）/（1-（1+s）/（1+i）n）可得：A1=8000（27%-10%）/1-（1+10%）（1+27%）20）=1441.4（万元）（3）利用公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=1441.4（1+

25、10%）8-1=2808.9（万元）4. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：1造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?2在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理?【答案】1（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。（2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租

26、金。（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。（5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。2（1）统一租金内涵，将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上。（2）具体调整内容有：如是否有租约；是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；可出租面积比率；出租方式；租金交纳方式；租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。5. 甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1

27、幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？【答案】1（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。加油站的设施设备以及工器具等动产。加油站的特色装饰装修。加油站的特许经营权。理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价

28、目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。2加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。（4）加油站近3年的经营状况及财务报表。