2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库深度自测300题(附答案)(湖南省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、从估价的角度看,开发商自有资金应得的利息,也要与其应获的利润分开,不能算做( ):A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 ACH7C4I9S6T7J7A4HZ4D7V9U7Q2V4S3ZL10Z4K2R2Q3Y2H92、动而心悸、呼吸气短,属于A.肺卫气虚B.心气虚C.脾气虚D.宗气虚【答案】 DCP3H5G2G7M6E5V1HJ2H10J3K5I2D4M4ZI1A10Y7N1B7U6G63、某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2,建筑面积为1000m2,成本法估算的建筑
2、物重置成本为1800元/m2,市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低( )元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】 BCX6O6S3N4Z7R4B3HQ7Q5G4K7W6T9J3ZI6K4J9O9G8Z7G54、关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是( )。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 BCD6D6Q2H10H8E6V3HX9F8R4W7M7I1L10ZW8
3、L10Z4N8F8Q1B55、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其()之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 ACE9L5C6L4J1J1I4HZ3U10O1I2A6Z4R3ZL4I8I5G3J3Y8G66、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的,总高度超过( )m的为高层。A.12B.20C.24D.48【答案】 CCQ2E10A6U3G10C6G4HP2V8K10E9B5L6D3ZX3O4N2S10I4D5E87、在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反
4、映【答案】 DCP7S9J8R7W3I9P10HF9B6P2A7Q10E1D10ZI6S5G6U10O7P10Z78、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.29元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为( )元人民币(2013年10月25日的汇率为1美元6.12元人民币)。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】 BCL7O3R2R4I9U2W7HP2C8H3J9S9F4Z7ZC10V3Y9P1M1T3O19、当国际竞争激烈时,为吸引投资者通常会采取( )政策。A.高地价B.低地
5、价C.优惠D.折中【答案】 BCE3L7F2Q10V1L6U8HW1K7S1P5Z8H2Y2ZK6W10E5E3G3X8D710、中国大陆目前的土地使用权出让中,拍卖、招标的价格较能反映市场行情,而协议价格( )。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】 DCS6N9B7D3N9B2B10HT3K2Q1L10O5E2Y7ZP4I2B9L4A10G8O111、拍卖抵押房地产时,抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的,对拍卖新增房屋所得( )。A.抵押人无权优先受偿B.抵押人有权对全部房地产优先受偿C.抵押权人有权优先受偿D.抵押权人无权优先
6、受偿【答案】 DCM5R5H8A1T4U4X7HB9M3Y1T3W10U7L3ZD10U10U5G5G4S4Q612、每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的( )倍。A.10B.12C.13D.15【答案】 DCZ9B4P9J7G6R3V5HW1A9Z5F2H6A9Q5ZC1Q5L3H9Y5I6D1013、房地产的基本存在形态不包括( )。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】 DCH3X6F1T9N9T6T5HN5V2O5I10D9I3R2ZT4D5U9A4V3Y3Y214、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地,地价为2500元/m2,面积为40
7、0m2。拆除建筑物费用为150元/m2,残值50元/m2。则该地块总价为( )万元。A.98B.52C.54D.103【答案】 ACK10I2V5J9L10T1D3HT6K1Y6V1P5I1N4ZA8N10J5I5M8Z2W315、评估某底层商铺的价格时,估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重,最合适的是( )。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】 ACR10N2Q9G6R3Q3R8HB4D2S8L6J1O
8、2J5ZN9H4L8O1J7S2L616、某住宅房地产开发用地,其土地面积为10000m2,规划容积率为1.2,楼面地价为1500元/m2。后经规划调整,其容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为( )万元。A.375B.450C.500D.600【答案】 DCF7Z4Z3Q3V9G9R9HA6J10T10G9O1K6K6ZY9E6N5D6O6S3L217、市场状况调整实质上是( )对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】 CCV4K1E2V2H6K4B5HH2D4N8P7V8V10K6ZC
9、5H4K7T2H1T7C818、某工业用地的土地面积为10000m2,规划容积率为1.0,楼面地价为500元/m2。后经规划调整,用途变更为居住,容积率提高到2.0,楼面地价为1500元/m2,则因规划调整所需的补地价为( )万元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】 CCM5S5K9X6A8S10T2HW5N7D7T10Y2E9A9ZK1Q7M3O10R2P7R619、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACD7W3S3E2M3M2O1HC10G5M9Z10X5Q1M4ZX7J2W8X6R9U8T420、房地产需
10、要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCD5R3J6X1B10R8W3HL1N3P8Q2T8E9W3ZA7R1X6R5J5O10T621、收益法是以( )为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 DCH6E8S7F6X10L8Y5HY10H10S6P1I7H8N4ZC3C2Q3X3U8D8Y522、地价本质上是( )。A.劳动创造B.“劳动价值”的货币表现C.围绕着“劳动价值”而上下波动D.地租的资本化【答案】 DCQ9R3N10G4P2S5W6HQ7I1R5C
11、8I7M10O7ZK4A5E4C10G4Z6S623、自然经过的老朽主要是由于( )引起的,如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等,与建筑物的实际年龄正相关,同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 CCK3U1W6H1E7A2F8HH9Y4N2X10C5N5M5ZR7F3G5M4I1S7B724、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房
12、地产的历史价格【答案】 ACS3X10S8V5N6K10A6HN7K10O9A5B9U4M7ZO2C3O7O3W7E9E225、关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是( )。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】 DCH10D4M5X2O2Z7A1HK9O7P9T7V2V3X8ZP2S9A1F2E2T3A326、汇率因素对房地产价格影响的表现是:本币汇率_,会导致房地产价格_。( )A.下降;上涨B.下降;不变C.上升;下降D.上升;上涨【答案】 D
13、CY3E2T7G5A3W8O7HD5I1R2U1J3J6F9ZQ3P9X3L4Z5X7S727、汇率因素对房地产价格影响的表现是:本币汇率_,会导致房地产价格_。( )A.下降;上涨B.下降;不变C.上升;下降D.上升;上涨【答案】 DCB1V2K2C1Z10C2X10HZ6A5J6X6N6H3X9ZW1S8W10I7Z2U5U628、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使用权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】
14、CCY9G4J8N8A9I9A8HS3K10O4T1V5G1E5ZN2L10I6T1K10M1Q829、在运用路线价法过程中,为了简化以后各宗土地价格的计算,一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 BCA1S9F4F6X3R6F8HT7Y10W4Z10U10Z2G2ZR8O6H10G6B6F1D730、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率D.
15、当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 DCV4L9I5D1Y4M7F4HU10Z3B5T8V4J6Z4ZY7G7C2Q5G8R1J431、对于不同类型的房地产,例如商业、办公、居住、工业等类房地产,同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。A.相同B.不相同C.可能相同,也可能不同D.单边波动【答案】 BCL7E2K2I1U10O3X4HS9W4U9K6W1L8N5ZI2Y1U5X5Z10T6G832、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,最适宜用( )来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案
16、】 BCN2T10I7F1W4C4S4HT5N5L3M5D4D7A1ZB10O6N10B1B4W1I533、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是()。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境【答案】 DCX4O6G10T10E5Z1V5HQ9B10L6W1N7T10J1ZR6V9U4G5O8R1B1034、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和( )。A.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编
17、号【答案】 ACF3R1W4O3K4D3M1HP9S5Y4D3B7G2N9ZI5S7I1I8E2U1N535、按房地产的( )来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】 BCT1B10R2G1S9W9F3HR8G7R4K10S8O5X3ZH5K1T6C3Y2M2H336、 提出“外所因为六淫,内所因为七情,不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃,虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景【答案】 CCM4P3G1W9G4K8L3HC10S3U8B4T2G10T2ZV10D8N3Q4U8U5O837、销售期是从开始销售
18、已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至( )的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束【答案】 CCX8Y7G2B5W1Z7K5HX10S4V6C9U2H3J8ZR3R9M6W4D1R1W538、某写字楼的采光受到影响,为克服该影响,改造该写字楼照明系统需花费30万元,每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年,报酬率为8%,该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】 CCF6S9T9K6L4O8A8HW1K8Q7M3X1F7O3ZN7R1N7Q3N7I6R339、在卖方市
19、场下,成交价格会偏向买方( )。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】 BCG5R6M9A7H5G4L1HW6R5V5U8R8S7M4ZX4T5D7Y10U7W10M840、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时,应以( )为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 CCK9J7D10U3E10U8L5HF1R9O1M8W2F7M1ZK6E5K7Y3F9R6H741、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太阳经D.手少阳经【答案】 ACP4M2P1Q2S3J9D2HX10J6I5T1E5I5T9
20、ZW3Y6F9U7R5H5F342、根据疾病传变规律,先安未受邪之地,肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】 BCG7B4Y5V10C3Q6Z2HA5Z4L8G7E10T3A4ZB3W1P7M5U7C8E843、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时,应以( )为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 DCN3R5I5T3J2U8V7HI9G7G7A5O6P8Z4ZI2S1Y4K3E1S9H844、( )是对房地产所有权、使用权的一种限制,因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督
21、D.其他管制【答案】 ACR8D6O1F7N4I10G4HL2B1W8A6U8L8D9ZR3D2B9Q10C9K1F445、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于( )。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 DCX4W8I5D10L3U7M1HR4P9Z8V5B10I5B7ZM3W2R1B1P4Z5U246、在城市房屋征收中,征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的,在对所调换房屋进行估价时,估价对象状况如:期房区位、用途、面积、建筑结构等,应当以( )为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中
22、的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】 ACX1E7Y5J7O3N4G4HA1B3F3A1T10Y4D4ZJ2J6D9G6J3H6H247、运用假设开发法估价,对于资金的时间价值( )。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 CCG8T3T6Q6F8F9W9HN8Q2G5V2M3F2Z4ZK4W2F4O1D3H10O548、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有10层,且建筑基底总面积为 600m2,建筑用地面积为1000m2,则建筑容积率为( )。A.60B.6C.10D.60%【答案】 BCN8C5P6C2R4O4X7
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