2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自我评估300题及一套参考答案(福建省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、对以买卖为目的的房地产进行估价时,当租约租金与市场租金有差异且租期较长时,租约租金与市场租金差异的影响( )。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】 ACV5W9A1Y5K6G4V5HX6R6K6O3L6Y3Z7ZQ9T10B7K8K6F8B102、下列不是估价所需资料的是( )。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本,收益实例资料【答案】 BCB6V4M7W9I1L5A6HG5R6M4S3Q1K3R10ZK7N5A8V3K9S5Q73、最高最佳使用具体
2、包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度,能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理【答案】 DCN4M4J9F8A3F9Z7HB1Z9J6O2D2V6X2ZK5E5C8Q2T8I1J84、下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是( )。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【答案】 CCJ9X3V10R6Z1P1B9HS6V9S1Y3J9I7Q3ZY2R10J8S4M9I1E45、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做( )。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 ACR6Y9D1L2P
3、1M10L7HT2I1S3P1Q2W5E5ZP5Q4Q1L4G2Q2Z16、估价报告应用有效期的长短,应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不超过( )。A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】 BCL6O9L10K6W3O5P7HD6H9V8T8M5X1J7ZP10V4H5U5U8D9J77、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,最适宜用( )来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】 BCV6R6H10M10B5X1A7HZ7R5K10Z3Y4T3W9ZP6D8U2V6U9N9B48、在评估市场价值时,要求对未
4、来净收益的估计是( )的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】 BCL10E9H3P8V1F4X6HJ5D4A5J2S2K8E9ZP10W9B2V7N7S1W69、根据房地产估价机构管理办法,不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】 BCA5Q1N10B6W5W1Y3HN9E3P10E3O5X3K2ZI9A3O1U1M8O4K910、女子筋骨坚,发长极,身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】 ACY1P3J8W5S2N5T2HV2Y3S1U7M4Z3N10ZD5D5T10J10K1S1L911、“筋骨坚,发
5、长极,身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】 DCO3X7O5B3A8X5Y1HA4V8I4O4G6F4O2ZP6V5E5O2R4Q1J112、土地具有( ),而其他物品,经一定年限或长久的使用之后,不论如何保管,最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 BCB10D10M9B7G4T10L10HY9L8D7K5P4X4W7ZI4P8T5V10Y3F6Z813、在估价相关国际组织中,FIG是指( )。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会【答案】 CCX4E6M4X1Z4U6
6、M7HO3C2F8Z10S1N2V7ZM1M5T4C5K5P3O414、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正,经过了市场状况修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在( )。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 ACQ1F7G1H8E1Y10U6HU1N10X2C2B2Y3H7ZT10S8F10L5I2V6S215、在比较法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5【答案】 ACV7D4X5V6Y10
7、M5E1HD2D5X6L6J2Q10F1ZT5U3D7N7I2Q1D516、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方( )元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】 BCN6K2L4M4H5I7U8HT2Q10H7R4L8U10B5ZR10J4A3M4L2D3X217、以房地产抵
8、押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCS7K5N6K6X2R6I10HA6R9O7P3B3N10T2ZQ8U9J2D10L5W3K218、某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCS3Z8Y7X10F9S1Z3HO5Q10Y9T8Z7I4T10ZJ5R4D10V6H7A2T719、某人承租了一商业房地产,租期为3年,每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年,同期市场净租金为6
9、5万元/年,报酬率为7%,该承租人权益价值为( )万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 ACO5L9X4U7Y8M6N9HY6Q9B10W1Q10A8L2ZA1C4Y4U6W1U6L520、如果先按原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格,应采用( )时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后【答案】 CCX7L6J3V5E2P5P6HL3E10N8Q8U8U3T7ZU2N6M5D4V1S7I421、某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息7
10、20万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】 DCK9C4M2I9I10A10V3HQ2U5J1D6D7C1U5ZI8M4G3E4O6S3S422、房地产供给有限特性的本质是( )。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】 BCI10L3E9L5O9X7U3HJ7Q6L9A10N7N4C7ZB2V8G10K6X2F1N123、下列选项中,( )不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加
11、导致稀缺性增加【答案】 ACN10P6I3X8F6X3O10HB7G8U3U1U7X10H9ZV5X1R6T6G5J3O124、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】 CCN7V5B4O9G7K7K10HU3S9C6Q5M9K8L1ZS8G2E4K2D8S8Y725、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 CCF4P3O3S2A3K2K3HQ2H1H10P2C8U10D8ZE5I10J9X2T5X8E826、收益法估价的典型对象是( ),其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A
12、.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 BCT9E5U10A10X10K8H5HU8S8D9G8Z6G8L7ZN2Q9P3M10T2Q2B527、关于估价目的的说法,错误的是( )。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】 CCK7F3X6F3Z1W9D8HC9C10B1X2N5I4Q9ZF8K5O8Z2S4O6T928、以房地产抵押为目的的估价,除了遵守一般原则外,还应遵守( )。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则【答案】 CCY
13、1Q2R3Y6Q6U1J7HY10T10L1A4H1M5P5ZN7A10Y8T3Y2D5Q629、关于征收和征用,下列说法正确的是( )。A.征收的实质主要是所有权的改变,不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变,被征用的房地产使用后,应当返还被征用人,可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的,征用是有偿的【答案】 ACZ5O10N7S10B1Z6Q6HL8W10G5M10Q5E5B4ZL7B8B1J4J7I7L630、由于土地具有( )的特性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案
14、】 ACR1I2C2D4S3Z6R3HJ10A1A8E7A7O10T10ZY2E1P2C9O5M2M731、房地产损害赔偿的类型多种多样,但其中并不包括( )。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等,造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当,造成房地产权利人损害的【答案】 DCW6O2B3T4S10X5S10HQ4U6X9J7F7E1K10ZX7N8L3J7H6D6P132、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是( )。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D
15、.在建工程【答案】 ACA5Y1O5H3S7E7M4HL6V5I4I10B2Y10Z3ZL4F4A9R1K1Q8L1033、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】 DCB4C8L10K9G6G7F9HM7L6N10W4O9R4W8ZM9Q9W9Q7S5G9G134、关于估价资料归档的说法,错误的是( )。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的,即可销毁D.估价机构终止的,其估价报告及相关资料应移交当地建
16、设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构【答案】 CCI7I3C7Q1E1R6S2HI9D5D6U6Q7K2I1ZO1J9V3S4H8V5V1035、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为( )m。A.22B.28C.38D.50【答案】 BCN9D1S4W1X4A8W3HN2A4M5O8Q8R9S8ZY7J10O4M8H1G2S1036、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2。假
17、定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】 ACD6M8B10M3Z5V3O1HW10I3P5Z10K9Y3L10ZL3P4P6C6V2G7K137、收益法求得的价值倾向于_,成本法求得的价值倾向于_,比较法求得的价值倾向于_。( )A.最低卖价,成交价格,最高买价B.最高买价,成交价格,最低卖价C.最高买价,最低卖价,成交价格D.最低卖价,最高买价,成交价格【答案】 CCG1V8E1W3H2I7U3HF6M6C6I3D3Q7P8ZN1P9H8W7U7I2E838、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利
18、率和内部收益率( )的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】 CCW6N8F5N6H1M9H5HS2V2S7E4M9Y4C6ZL7G7U6G8C4B8Q939、手三阳经行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】 ACD10C1I1Z3T9U6V9HP6F5D4H10J10E8X7ZP6Z3L9D4P10S4X740、某写字楼的建筑面积为4000m2,剩余经济寿命为32年,由于没有电梯,出租率仅为80%,月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%,月租金为40元/m2,报酬率为6%,如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为( )万元。A.67.6
19、0B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】 DCK7Y10S8J8N2X7K4HT8G7M7H9T8H2T9ZT8I10C8V1E2M7Z741、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价【答案】 CCJ3J3I1S8U7Q8Y1HW4U3D6U3R5W10O8ZQ10U10Z1C5V8Y
20、10A242、一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】 CCM5L9G6U7A2Z3K3HK5C1F5N2U10M10H3ZW8S4V6R2M4J1C443、关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是( )。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 BCR5P9D10G5K4L5H6HI8D9X4J5V2N6P7ZP6D3F5W6O8G5B844、设定房地产抵押权的土地使用权是以
21、划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后,抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】 CCX9B8Q1V8B2Z10K8HA7O7N10K10R1S6F3ZV9G7S5F6H2G9L845、采用定基价格指数时,进行市场状况修正的公式:可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数( )可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】 BCE9T2F2I2Y5E1Q7HL10U6D5J3E5D5N2ZT1A1B2
22、X9X7V6R746、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说,上部为阳,下部为阴;体表属阳,体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说,则背属阳,腹属阴;四肢外侧为阳,四肢内侧为阴C.以脏腑来分,五脏属里,藏精气而不泻,故为阴;六腑属表,传化物而不藏,故为阳D.“阴胜则阳病,阳胜则阴病;阳胜则热,阴胜则寒”【答案】 DCD10U6Z4J4L3B6Q7HP10Q3T9Y8H5Y9K8ZP4L4J4K9M8F3G247、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛,痛有定处,得温而不减B.为血分有热,血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案
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