2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分预测300题精品有答案(云南省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、运用路线价法估价的步骤一般分为( )。A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格【答案】 BCB3R3A10T5V4F4J5HR1D9D9E7Y8N4E10ZJ2V4G2K
2、1K9S10B92、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCU3F2J2P10V10D9T8HD1X7G9K4J9Y4Y8ZX10I8D10V3D3U8I73、某宗房地产交易的买卖
3、双方约定,买方付给卖方2659元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】 ACN10S3G2L10J9U4A3HL9K3A1U2S10E3G1ZQ7E5E10I4F1H7K54、比较法估价的步骤包括以下几项:收集交易实例;选取可比实例;建立比较基础;进行交易情况修正;进行市场状况调整;进行房
4、地产状况调整;计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是( )。A.B.C.D.【答案】 CCJ6J2Y10S4V3R5W5HP9R10P6G3N3R7K6ZF4N2P2H10E4C9H35、 十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】 BCG3W7X1L4F9N7V6HJ9A2R8S1Y9Y6S4ZS1C8K1J5U6O7B86、某大厦总建筑面积为10000m2,房地总价值6000万元,其中,土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元,建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊,则该人
5、占有的土地份额为( )。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】 CCY3H1N3I7B3N6K6HR1C8X5V1F6H7N6ZY2S10S10Q4X6N7E87、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经【答案】 ACZ6P9P3C1F8L2L3HA1R3U1I4K7I3K8ZV10V9H5K9D8X1L98、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于( )。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】 CCH1G5R5Q10R
6、4A1R8HZ1L2T5W7V3W3L5ZY4T6O10F9I3G5W29、有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和一年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】 CCM3N1M7A6W5J7N4HM4K5F10W9K10R4F1ZQ4L10K3H10K5B4F110、房地产价格是由房地产的( )和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】 CCO2Z1Y10K6S1Z1A9HY1J9F9Q7B4F5W1ZD7A5L7K8S8X
7、7F411、成本法中一般不计息的项目是( )。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 DCK1E3V4F9O9I1D5HI1U2O4A10M2O3V7ZN2P9F7W9L10W6U1012、( )由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 CCI10U6L3S10N6X5M3HX4Y8I9F8U7O3G3ZS1N1U2M10N1U7I513、某成交实例成交总价为24万元,分三期付款,首期付8万元,6个月后支付8万元,余款于一年后付清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是( )万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【
8、答案】 CCL4M6X9N4C6K4V6HF6O9B6V10H10W4B4ZD5F5U3X5S1T4Q214、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年,重置价格为800元m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 CCY6D9W2I8R2I8T7HR9D10W10K8R1D8A10ZI1L7H3R5T6P8W415、( )房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】 CCD9B5B9K5H5Q7R5HD
9、1H6E7T5E1V1W6ZB9K7Y3M1I7N10V916、关于明确估价时点,下列说法错误的是( )。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的,一般不得晚于估价委托合同签订日期,不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的,确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的,确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 BCC8E7F3N2G9O5E8HZ9O1S10E1H2X1H7ZW1A5Z2X10A5I2H817、采用年限法求取建筑物折旧时,建筑物有关适用合理的是( )。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有
10、效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】 BCZ6P2X6X4A9E9V7HF7U4W2M2D7F4E4ZJ4U10N3Q2U2A4D818、在估价相关国际组织中,FIG是指( )。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会【答案】 CCV8Z6B3B4Q4V6T10HM2C2R1J1V7S8Z1ZW4N2P4M7Z5I2W719、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2,现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别
11、为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2013年6月1日为100)。该宗房地产2013年10月1日的价格为( )元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】 BCP6X2L5A9Y8J2K2HZ7N3U10M3G10I6Y2ZR5Z4Q5A1U3S10K220、某抵押房地产的市场价值为600万元,已知法定优先受偿款为50万元,抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。A.370B.385C.420D.550【答案】 BCA7M6H4Z9W7U2F5HA2C8E3N4C2Q1A10ZA6T4A9C10E
12、1P3E121、基准地价修正法的估价结果的准确性,主要取决于基准地价的准确性以及( )的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】 BCB7K10S1H10C2H6D9HB8E6Q8W8K4I8W3ZQ2F3J6N4L10B2E422、生产关系对生产力的反作用表现在A.生产关系决定生产力的性质B.生产关系决定生产力的发展C.生产关系决定生产力的根本方向D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】 DCR2C8I4F5C5W5T9HI8Y5Q4Y7D8U3L6ZX2D8H1Q8B6C10Y923、某宗房地产的交易总价款为80万元,其中首期付款为20%,
13、余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】 DCW1B7P10I2W3N2M5HO5R7E6N9C8R5G2ZZ1H1W5F2E4Z5Z224、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元,预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元,收益期限为无限年,该类房地产的报酬率为9%,则该房地产的收益价格为( )万元。A.311B.435C.322D.200【答案】 BCS5F2R7N9Q1I3O2HF8P10O2W4T6V4L4ZO8C4Y2I4Z4C4V525、从估价的角度看,开发商
14、自有资金应得的利息,也要与其应获的利润分开,不能算做( ):A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 ACW1J4N3Y2V5I7O9HG3Q8O2H6K9Y5D5ZB7W10C7K1H1L4D126、下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】 BCD2P3K7M6R3D4R5HL2D5Z1Z7N2R1L10ZC1E10A7Q2T9Q9K327、某仓库房地产土地面积为1000m2,容积率为0.8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地,容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可
15、。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的数额为( )万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】 DCZ3Y7R9M4S4V9A5HR2H1B1A5I2N10L2ZN7N7C7X5J8T4S928、衡量房地产区位的好坏,最常见、最简单的是( )。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通【答案】 DCA8G5O1F4H5O5X6HU7K7M2B1K4O1T5ZA2U6J6V9E9E3C929、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%,则可比实例的成交价格与正常价格的关系为:可比实例的成交价格( )正常价格。A.1/(1S%)B.S%
16、C.1/(1S%)D.1S%【答案】 CCG4C10E1S1H2Q9L9HA4H10G2G3P1I10T5ZD4A8J4L9Y5K10I830、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:A.第(1)种情况B.第(2)种情况C.第(4)种情况D.第(5)种情况【答案】 ACA7W3D10W2I3X10C9HA5B2R1V5C1J7H3ZI4Y4F1P1D9N2G231、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物
17、的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】 CCH9H6B4R3M6G8U10HP3S5M8T6P3H1X10ZN6S8O2H5F8M6G432、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 CCA5C3D3X3D10E3S4HK7N1N7O3J4Q5F4ZY1Q10K7Y6B6A7D633、已知某可比交易单价为4500元/m2,已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2
18、;累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为( )。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 ACQ6U3D8C8P5D8C5HP10Y10N5B3R7H10W4ZH10W2V3U1K9Y6L334、在国有土地上房屋征收评估中,对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于( )。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】 BCQ10G2O4G3M1H4O5HS3S7M7C8M2U4A9ZA6K10Z3Z6E8C4H635、成本法中一般不计息的项目是()。A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】 DCU10F3J
19、5Z2M9V7Q6HC4Q7K9W6H2Y9J2ZA2N4T10G7B1E10K536、下面不满足不同估价方法之间的关系的是( )。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用,以相互验证【答案】 CCH9M7Z7Q9U9K2N9HE10M7L1V4H9E8E8ZB10B7R6G5J7A4Q837、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等,判定出建筑物的( )。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】 ACF5M1K5K9W9R7U4HD6E6I2A3O10Y1X1ZD9T5C6H2P4R9J1038、某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常( )用直线折旧法计算
20、出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCP8K8N10X10K7C7K10HG1O7T10K8W3X7E1ZJ7J2Y8A8E1M8K1039、在房地产价格存在泡沫的情况下,如果是房地产抵押估价,因要遵循谨慎原则,则估价结果不宜采用( )的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 CCB1M10X7G3M6K10Z10HB10X9S5D3T4Z3F6ZJ10Q2F2C8V9U8N840、下列项目中,可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】 CCP4D9C9I3S2
21、W3J9HJ1I7W7C1K8K3I10ZS9U3S2M8E7C7K1041、下列对房地产土地权益状况的描述,不属于主要说明的内容的是( )。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】 BCL6Z10Q6C2K6X1K2HV9Z1C8O7Y4N10L9ZW8J3X10X1Q6A8S342、 滋阴以制阳的治法属于A.阳病治阴B.阴病治阳C.阴中求阳D.阳中求阴【答案】 ACX6W8N7A6F4K4G3HU7Q6U8R6H9J9X10ZJ4Y5E10P7E10R6K643、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正,经过了市场状况修正后,就将可比实例在其成交日期时
22、的价格变成了在( )。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 ACG7I3D9J4O7T1L4HX8T4I3P9L7P8A7ZX3Q5C1S8L1O7R544、下列( )房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 BCH3D2L9F8B8L7F1HQ5K7M1B5P3S10D3ZZ7U10P6W10F3T10L545、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其()之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 ACU6V9L9X7M2G5W2HA9B8C1B1D8N8N8ZG9F8U6
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