清华大学中国城市住区规划与住宅发展.pptx

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1、前言前言 自自20世纪世纪80年代至今，中国城市住宅建设与经济科技社会的飞跃年代至今，中国城市住宅建设与经济科技社会的飞跃发展同步，完成了历史的大跨越。不仅建设规模是世界上空前的，基本上实发展同步，完成了历史的大跨越。不仅建设规模是世界上空前的，基本上实现了现了“居者有其屋居者有其屋”，城市人均居住面积由，城市人均居住面积由80年代初的年代初的第1页/共42页 不足不足5M2增加到增加到2000年的约年的约10M2，同时正在完成由计划到市场的转化，同时正在完成由计划到市场的转化，由实物分配到货币分配的转化，由一元化投资到多元化投资的转化，由数量由实物分配到货币分配的转化，由一元化投资到多元化投

2、资的转化，由数量型到质量效益型的转化，努力做到型到质量效益型的转化，努力做到“居者有其屋居者有其屋”。第2页/共42页20年代来住宅建设变化的主要特征：年代来住宅建设变化的主要特征：住宅分配方式：由实物分配住宅分配方式：由实物分配实物与货币分配实物与货币分配货币分配货币分配居住生活模式：温饱型居住生活模式：温饱型小康型小康型后小康型后小康型住宅建设阶段：试点小区住宅建设阶段：试点小区小康示范小区小康示范小区国家康居示范工程国家康居示范工程第3页/共42页当今所处的阶段当今所处的阶段 1.数量增长期数量增长期 2.分配变更期分配变更期 3.交易活跃期交易活跃期 4.质量提升期质量提升期 5.生活

3、转型期生活转型期 6.更新模式期更新模式期第4页/共42页住宅建设三阶段概况住宅建设三阶段概况 1.试点小区（试点小区（1985-2001.4）全全国国大大中中小小城城市市全全面面推推开开，先先后后分分为为五五批批，共共400多多个个试试点点小小区区，其其中中70多多个个已已经经过过建建设设部部全全面面验验收收。主主要要解解决决工工程程质质量量问问题题，同同时时倡倡导导“四四新新”应用（新材料、新结构、新技术、新工艺）。应用（新材料、新结构、新技术、新工艺）。第5页/共42页北京恩济北京恩济里住宅小里住宅小区区 第6页/共42页 2.小小康康型型示示范范小小区区（1993年年建建设设部部提提出

4、出2000年年小小康康型型城城乡乡住住宅宅科科技技产产业业工程至工程至2001年年12月）月）全国大中城市为主，先后批了全国大中城市为主，先后批了100个示范小区，其中个示范小区，其中30多个已通过建多个已通过建设部全面验收，年底结束。重点是提高科技含量，解决以下四个问题：科技设部全面验收，年底结束。重点是提高科技含量，解决以下四个问题：科技应用、产品开发、小区建设、政策导向。应用、产品开发、小区建设、政策导向。第7页/共42页重庆龙重庆龙湖小区湖小区 第8页/共42页 3.国家康居示范工程（国家康居示范工程（1999年年）全国大中城市为主，已批准全国大中城市为主，已批准50余个小区，重点解决

5、性能认定、智能技术和绿色生态问题。余个小区，重点解决性能认定、智能技术和绿色生态问题。第9页/共42页 深圳深圳信义假信义假日广场日广场住宅小住宅小区区 第10页/共42页3.1 性能认定（性能认定（90年代中开始研究）年代中开始研究）（1）适用性：）适用性：包包括括住住宅宅平平面面与与空空间间布布局局、设设备备、设设施施配配置置、住住宅宅可可改改造造性性、保保温温隔隔热热、室室内内隔隔音音、照照明明与与采采光光、通通风风换换气气、节能等。节能等。第11页/共42页（2）安全性：）安全性：包包括括建建筑筑结结构构、建建筑筑防防火火、燃燃气气、电电气气设设备备、有有毒毒有有害害物物质质危害程度等

6、。危害程度等。第12页/共42页（3）耐久性：）耐久性：包括结构构件、室内外装包括结构构件、室内外装饰、防水性能、防腐性能、设备饰、防水性能、防腐性能、设备等。等。第13页/共42页（4）环境性：）环境性：包括规划用地、用水包括规划用地、用水和节水、绿地及环境布置、和节水、绿地及环境布置、室外噪音与空气、环境卫室外噪音与空气、环境卫生、公共服务设施与智能生、公共服务设施与智能化等。化等。第14页/共42页（5）经济性：）经济性：包包括括住住宅宅性性能能成成本本比比、住住宅宅性性能能价价格格比比、住宅日常运行能耗等。住宅日常运行能耗等。由由以以上上5种种性性能能划划分分为为A、AA、AAA级级（

7、其其中中：A小小康康 型型、AA后后 小小 康康 型型、AAA高高级级住住宅宅、豪豪华华公公寓寓、别墅）别墅）第15页/共42页 3.2 智能技术智能技术 （1）安全防范系统）安全防范系统 （2）信息管理系统）信息管理系统 （3）信息网络系统）信息网络系统 综合评定为一星、综合评定为一星、二星、三星级二星、三星级 。第16页/共42页3.3 绿色生态住区绿色生态住区（1）能能源源系系统统（Residential Power Systems）（2）水环境系统（水环境系统（Water Environmental Systems）第17页/共42页（3）气环境系统（气环境系统（Air Environ

8、mental Systems）（4）声环境系统（）声环境系统（Sound Environmental Systems）（5）光环境系统（光环境系统（Light Environmental Systems）（6）热环境系统（热环境系统（Thermal Environmental Systems）第18页/共42页（7）绿化系统（绿化系统（Afforest Systems）（8）废废弃弃物物管管理理与与处处理理系系统统（Waste Dispositon and Management Systems）（9）绿色建筑材料绿色建筑材料 （Green Construction Materials）第19页

9、/共42页 绿色生态住宅示范小区各系统设计建议标准绿色生态住宅示范小区各系统设计建议标准 （详复印件（详复印件“附录：绿色生态住宅示范小区各系统设计建议标准附录：绿色生态住宅示范小区各系统设计建议标准”）第20页/共42页中国城市住区规划与住宅发展中国城市住区规划与住宅发展 5大趋势大趋势 1.居住社区的形成与培育；居住社区的形成与培育；2.“以以人人为为本本”、“以以市市场场为为导导向向”成成为为住住区区开开发发设设计计的的主主导导理理念念，住宅的性能质量（适用性、安全性、耐久性、环境住宅的性能质量（适用性、安全性、耐久性、环境第21页/共42页 性和经济性）成为住宅商品的基本要素；性和经济

10、性）成为住宅商品的基本要素；3.3.“智能小区智能小区”、“绿色生态小区绿色生态小区”、经济适用房成为未来相当长一、经济适用房成为未来相当长一段时间内城市住宅消费热点；老人住宅、老人社区开发建设成为国家和各级段时间内城市住宅消费热点；老人住宅、老人社区开发建设成为国家和各级政府重大社会目标。政府重大社会目标。第22页/共42页 4.住住宅宅户户型型更更加加多多样样化化、住住区区环环境境更更加加人人性性化化、并并富富有有文文化化，随随着着居居住住生生活活模模式式的的改改变变，住住宅宅、公公共共设施与邻里开发将出现新的原型。设施与邻里开发将出现新的原型。5.随随着着住住房房制制度度改改革革到到位位

11、、房房地地产产市市场场的的成成熟熟，相相关关法法律律的的健健全全和和完完善善，个个人人权权益益将将得得到到更更充充分分的的保保护。护。第23页/共42页 12大特点大特点 1.人口老龄化：人口老龄化：新世纪初我国城市将全面进入老龄化，将面临四个方面问题：新世纪初我国城市将全面进入老龄化，将面临四个方面问题：（1）传统家庭养老方式面临挑战，新型养老方式和对策提到日程；）传统家庭养老方式面临挑战，新型养老方式和对策提到日程；第24页/共42页 （2）社会养老设施需求急增，而现状奖金不足、建设滞后，难以满足市场需求；）社会养老设施需求急增，而现状奖金不足、建设滞后，难以满足市场需求；（3）城市急需建

12、立社会服务体系，老人产业势在必行；）城市急需建立社会服务体系，老人产业势在必行；（4）急需开发建设城市老人社区或多种形式老人公寓、老人住宅，并对居住环境提出更高要求。）急需开发建设城市老人社区或多种形式老人公寓、老人住宅，并对居住环境提出更高要求。第25页/共42页东京高龄集合住宅模式示东京高龄集合住宅模式示意意 第26页/共42页 2.家庭小型化：家庭小型化：由由于于我我国国人人口口政政策策的的成成功功，家家庭庭人人口口逐逐年年降降低低，户户均均人人口口已已降降至至3.2人人左左右右，小小型型家家庭庭大大量量出出现现，这这是是一一种种社社会会进进步步，对对住住宅宅需求量增大，对户型有更多样化

13、需求。需求量增大，对户型有更多样化需求。第27页/共42页 3.居住社区化：居住社区化：市市场场经经济济下下的的城城市市居居民民由由于于经经济济条条件件、社社会会文文化化背背景景不不同同而而追追求求不不同同的的空空间间和和文文化化定定位位，人人们们不不仅仅满满足足居居住住的的基基本本功功能能，还还要要满满足足“文文化化归归属属感感”、导导致致社社区区形形成成。这这是是社社会会进进步步必然趋势。必然趋势。第28页/共42页 4.服务社会化：服务社会化：社社会会化化的的服服务务是是现现代代城城市市生生活活的的必必然然。随随着着我我国国全全面面进进入入小小康康社社会会，城城市市三三产产将将促促进进各

14、各种种社社区区服服务务体体系系的的建立并趋于完善。建立并趋于完善。第29页/共42页 5.公服商业化：公服商业化：市市场场化化的的城城市市商商业业、服服务务业业、物物业业使使居居住住社社区区的的公公服服设设施施绝绝大大部部分分成成为为“盈盈利利性性”而而非非“公公益益性性”。但但为为了了社社会会公公平平和和确确保保弱弱势势人人群群的的基基本本权权益益还应保有必要的还应保有必要的“公益性公益性”公服设施。公服设施。第30页/共42页 6.社区智能化：社区智能化：智智能能化化是是人人居居环环境境发发展展必必然然，居居社社区区智智能能化化是是城城市市现现代代化化的的基基础础，智智能能化化（或或“数数

15、字字化化”）社社区区宜宜以以不不同同经经济济水水平平、不不同同标标准准的的社社区分等级逐步加以实现。区分等级逐步加以实现。第31页/共42页 要特别注意智能化决不意味着取代人为的作用、管理的作用，要特别注意智能化决不意味着取代人为的作用、管理的作用，“人、机、环境人、机、环境”应是有机的整体。应是有机的整体。7.环境生态化：环境生态化：创创建建“绿绿色色生生态态小小区区”不不仅仅要要建建立立一一整整套套绿绿色色系系统统（9大大系系统统），而而且且要要确确立立绿绿色色理理念念，即即“人人与与自自然然和谐共生和谐共生”的主旨，的主旨，第32页/共42页 “绿绿色色消消费费观观”、“绿绿色色文文化化

16、观观”，同同时时注注意意 建建立立“亲亲地地、亲亲绿绿、亲亲水水、亲亲子子、亲亲合合、亲亲动动物物”的的“绿绿色色空空间间网网络络”。特特别别要要注注意意因因地地制制宜宜，并并与与当当地自然、社会人文背景相融合。地自然、社会人文背景相融合。第33页/共42页 8.市场多样化：市场多样化：城市人群的经济能力、文化背景、生活习俗、职业特点等的差异会越来越大，住宅开发必须瞄准特定城市人群的经济能力、文化背景、生活习俗、职业特点等的差异会越来越大，住宅开发必须瞄准特定人群进行市场定位和文化定位，确定不同的房型、面积标准、环境品质、市场配套及服务设施等。人群进行市场定位和文化定位，确定不同的房型、面积标

17、准、环境品质、市场配套及服务设施等。第34页/共42页 9.文化多元化：文化多元化：小康时代的中国城市文化呈现多元化趋势，有如下几种主要文化追求：小康时代的中国城市文化呈现多元化趋势，有如下几种主要文化追求：（1）经济全球化与国际文化；）经济全球化与国际文化；（2）社会进步与市民文化；）社会进步与市民文化；第35页/共42页（3）科技发展与高科文化；）科技发展与高科文化；（4）小康生活与休闲文化；）小康生活与休闲文化；（5）回归自然与绿色文化；）回归自然与绿色文化；（6）扩展型文化与传统文化的回归。）扩展型文化与传统文化的回归。第36页/共42页 10.产权私有化：产权私有化：住住房房制制度度

18、改改革革核核心心是是实实现现货货币币分分房房，即即商商品品化化，势势必必导导致致私私人人拥拥有有产产权权（准准确确的的说说为为使使用用权权）。只只有有从从经经济济上上、法法律律上上真真正正确确立立和和维维护护私私人人的的权权益益，才能真正建立起健全的完善的社会主义市场经济机制。才能真正建立起健全的完善的社会主义市场经济机制。第37页/共42页 11.公众参与化：公众参与化：我我国国城城市市住住房房制制度度改改革革及及私私人人权权益益真真正正到到位位后后，才才能能实实现现公公众众的的真正参与，而不是摆样子、走过场的参与。真正参与，而不是摆样子、走过场的参与。第38页/共42页 12.住宅产业化：

19、住宅产业化：我我国国城城市市住住宅宅建建设设规规模模居居世世界界首首位位，年年均均达达5亿亿M2以以上上，但但住住宅宅产产业业化化程程度度不不高高，大大约约落落后后于于发发达达国国家家近近半半个个世世纪纪，目目前前基基本本上上还还停停留在手工型、粗放式生产阶段，尚留在手工型、粗放式生产阶段，尚第39页/共42页 未未建建立立起起从从建建筑筑材材料料、建建筑筑设设备备、市市政政设设施施、环环境境科科学学、信信息息技技术术、集集成成技技术术、施施工工技技术术到到企企业业管管理理一一整整套套产产业业规规范范和和体体系系，尤尤其其是是尚尚未未打打破破地地方方分分散低水平散低水平第40页/共42页 开发及封闭保护的状况，随着我国加入开发及封闭保护的状况，随着我国加入 WTO，建建筑筑业业将将对对国国外外资资金金、技技术术和和管管理理模模式式进进一一步步开开放放，要要提提高高我我国国建建筑筑业业竞竞争争实实力力，住住宅宅产产业业化化势势在必行。在必行。第41页/共42页感谢您的观看！第42页/共42页