物业设施设备管理—给排水系统管理与维护.pptx

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1、2345建筑给水系统概述建筑给水系统概述建筑排水系统概述建筑排水系统概述设备的结构和工作原理设备的结构和工作原理维护保养的技术与方法维护保养的技术与方法典型事件分析与预防措施典型事件分析与预防措施1第1页/共43页建筑给水系统是将城镇给水管网（或自备水源，如蓄水池）中的水引入一幢建筑或一个建筑群体供人们生活、生产和消防之用，并满足各类用水对水质、水量和水压要求的冷水供应系统。第一节 建筑物给水系统概述第2页/共43页按用途可分三类：1、生活给水系统2、生产给水系统3、消防给水系统给水系统组成：1、引入管2、水表节点3、给水管道4、给水附件5、升压和储水设备6、室内消防设备第3页/共43页第二节

2、 建筑物排水系统概述建筑排水系统的任务是把建筑内的生活污水、工业废水和屋面雨、雪水收集起来，有组织地及时畅通地排至室外排水管网、处理构筑物或水体，同时防止室外排水管道中的有害气体和害虫进入室内。第4页/共43页按用途可分三类：1、生活排水系统 2、工业废水排水系统 3、屋面雨水排水系统排水系统组成：1、卫生器具 2、排水管道 3、通气管道 4、清通设备 5、抽升设备 6、污水局部处理构筑物 第5页/共43页第三节 设备的结构和工作原理设备的结构和工作原理安全阀化粪池化粪池减压阀减压阀止回阀止回阀软连接软连接电解点压力表闸阀闸阀闸阀过滤阀过滤阀离心泵离心泵电动蝶阀电动蝶阀水池末端用水设末端用水设

3、施施下水管道下水管道下水井下水井排至市政管网排至市政管网排水设备排水设备供水控供水控制系统制系统第6页/共43页水泵的分类容积式泵：往复泵、转子泵其他类型式泵：喷射泵、空气升液泵、电磁泵叶片式泵：叶片式泵：离心泵、旋涡泵、离心泵、旋涡泵、混流泵、轴流泵混流泵、轴流泵水泵的结构和工作原理水泵的结构和工作原理第7页/共43页叶片式水泵离心泵：具有高效节能、运行平稳、噪声低、振动小等优点，一般用于城市高层建筑给排水及消防用水，工厂、矿山给排水，远距离输水。多级离心泵第8页/共43页离心泵的构成：1、转子部分2、泵壳3、轴向力平衡装置4、密封装置5、轴承与托架6、附件装置第9页/共43页 当水泵和吸水

4、管充满水时，电机带动叶轮高速旋转，水在当水泵和吸水管充满水时，电机带动叶轮高速旋转，水在泵体内获得了很大的离心力泵体内获得了很大的离心力,当水冲出水泵出水口时，由离当水冲出水泵出水口时，由离心力转换成动力，在根据物理能量守恒定律，动能转换成心力转换成动力，在根据物理能量守恒定律，动能转换成压能进行工作。压能进行工作。离心泵的原理：第10页/共43页往复泵往复泵：适用于石油、化工、化肥工业等作为流程用泵、试压泵、计量泵、加药泵、液压泵、输油泵、料浆泵、液态二氧化碳泵等专业用泵，输送介质为无固体颗粒的流体。容积式泵：第11页/共43页其他类型：真空泵：最初用作自吸水泵，而后逐渐用于石油、化工、机械

5、、矿山、轻工、医药及食品等许多工业部门。在工业生产的许多工艺过程中，如真空过滤、真空引水、真空送料、真空蒸发、真空浓缩、真空回潮和真空脱气等。第12页/共43页管网的给水方式市政直接给水方式：市政直接给水方式：适用于市政水压稳适用于市政水压稳定的多层建筑。定的多层建筑。变频给水方式：变频给水方式：适用于适用于多层、小高层住宅建筑。多层、小高层住宅建筑。第13页/共43页高位水箱给水方式：高位水箱给水方式：适用于高层超高层建适用于高层超高层建筑。筑。分区给水方式：分区给水方式：直接供水直接供水（或变频）与高位水箱相（或变频）与高位水箱相结合的方式，适用于高层结合的方式，适用于高层分区供水。分区供

6、水。第14页/共43页水泵控制系统组成：q 双电源柜：双电源柜：q 主电源回路：主电源回路：q 二次控制回路：二次控制回路：q 变频控制回路：变频控制回路：水泵主电源回路水泵主电源回路第15页/共43页二次回路：常用水泵启动方式：q工频启动：工频启动：q星、三角启动星、三角启动q变频启动变频启动第16页/共43页变频控制原理：变频器主要由整流（交流变直流）、滤波、逆变（直流变交流）、制动单元、变频器主要由整流（交流变直流）、滤波、逆变（直流变交流）、制动单元、驱动单元、检测单元、微处理单元等组成的。驱动单元、检测单元、微处理单元等组成的。第17页/共43页变频器的参数设置：q单一功能控制的变频

7、器约单一功能控制的变频器约50506060个参数值，多功能控制的变频器有个参数值，多功能控制的变频器有200200个以上的参数。个以上的参数。q大多数参数可不变动，只要按出厂值就可，只要把使用时原出厂值不大多数参数可不变动，只要按出厂值就可，只要把使用时原出厂值不合适的予以重新设定。合适的予以重新设定。q经常需要设置的参数：外部端子操作、模拟量操作、基底频率、最高经常需要设置的参数：外部端子操作、模拟量操作、基底频率、最高频率、上限频率、下限频率、启动时间、热电子保护、过流保护、频率、上限频率、下限频率、启动时间、热电子保护、过流保护、过压保护等过压保护等第18页/共43页第四节 维护保养的技

8、术与方法维护保养的技术与方法故障现象：水泵运行电流过大电机发热，电机烧坏。故障分析：故障分析：由于水泵长久没有由于水泵长久没有得到解体检修，平时观察水泵的启得到解体检修，平时观察水泵的启动电流与运行电流高出很多，经解动电流与运行电流高出很多，经解体发现平衡鼓与泵体之间的间隙全体发现平衡鼓与泵体之间的间隙全被锈渣塞满，泵体内积满了杂物及被锈渣塞满，泵体内积满了杂物及锈渣，泵轴与泵体的间隙也很小，锈渣，泵轴与泵体的间隙也很小，叶轮大部分被锈蚀。上述几个原因叶轮大部分被锈蚀。上述几个原因是造成水泵流量小，电机运行负荷是造成水泵流量小，电机运行负荷加大的主要原因，所以水泵电机发加大的主要原因，所以水泵

9、电机发热烧坏也在情理之中。热烧坏也在情理之中。第19页/共43页听：水泵有无杂音或摩擦声。看：水泵有无跑、冒、滴、漏现象。摸：水泵有无异常震动，有无异常温升。闻：电机有无异味等。试：对于日常较少使用的泵（如消防泵），应经常试验。水泵日常检查方法听看摸试 闻第20页/共43页q 每周对主、备泵切换一次，防止运行时间过长磨损或每周对主、备泵切换一次，防止运行时间过长磨损或 长时间不运行泵轴生锈卡死。长时间不运行泵轴生锈卡死。q 定期对水泵轴承加油孔加注润滑油。定期对水泵轴承加油孔加注润滑油。q检查电源柜及控制系统，重点防止缺相。检查电源柜及控制系统，重点防止缺相。水泵日常维护重点：水泵日常维护重点

10、：第21页/共43页技术应用与设备改造技术应用与设备改造案例：善用稳压罐解决水泵频繁启动问题，解决较高楼层住户水压低问题。对于工频加压给水的，在用水高峰期水泵频繁启动，造成业主家中水压不稳、对于工频加压给水的，在用水高峰期水泵频繁启动，造成业主家中水压不稳、水泵电机发热或造成电能浪费，根据用水量加装一个相匹配的稳压罐稳压，水泵电机发热或造成电能浪费，根据用水量加装一个相匹配的稳压罐稳压，可解决以上问题。对于高位水箱给水的，对较高楼层住户通过安装加压泵和可解决以上问题。对于高位水箱给水的，对较高楼层住户通过安装加压泵和稳压罐，可以得到较好解决。稳压罐，可以得到较好解决。第22页/共43页 管网的

11、保养方法与内容故障现象：地下室过墙管生锈跑水。故障现象：水泵停止，水锤现象造成管道异响，经常出现管道爆裂。故障分析：故障分析：由于楼层偏高，水泵又是工频运行，况且楼层中间段又没有安由于楼层偏高，水泵又是工频运行，况且楼层中间段又没有安装减压阀，每当停泵时管网内的水急速下回造成水锤现象。解决水锤的最好方装减压阀，每当停泵时管网内的水急速下回造成水锤现象。解决水锤的最好方式是水泵安装变频器软启动，用净音式止回阀或活塞式止回阀，最好还要在水式是水泵安装变频器软启动，用净音式止回阀或活塞式止回阀，最好还要在水泵出口的止回阀上端管网上安装泻压阀。泵出口的止回阀上端管网上安装泻压阀。故障分析：故障分析：由

12、于管网走向需要穿过墙体，特别是穿外墙的管网最容易锈由于管网走向需要穿过墙体，特别是穿外墙的管网最容易锈蚀漏水，最好在前期安装管网时用比穿墙管稍微大一号的管做套管，避免穿蚀漏水，最好在前期安装管网时用比穿墙管稍微大一号的管做套管，避免穿墙管与墙体长时间接触造成潮湿锈蚀。墙管与墙体长时间接触造成潮湿锈蚀。第23页/共43页标准：管网表面油漆光亮无老化，各焊接点、连接点、过墙处无受潮锈蚀现象，各支架牢固可靠。排水管流水顺畅。管网重点保养内容：管网重点保养内容：重点：重点：楼层管网焊接点，连接点、转弯处、过墙处防止脱漆，有无沙眼楼层管网焊接点，连接点、转弯处、过墙处防止脱漆，有无沙眼或受潮锈蚀，有无水

13、锤出现，支架是否牢固等。或受潮锈蚀，有无水锤出现，支架是否牢固等。第24页/共43页案例：案例：善用泻压阀保护管网，防止超压。善用泻压阀保护管网，防止超压。技术应用与设备改造技术应用与设备改造在水泵出口止回阀上端管道上安装超压控制在水泵出口止回阀上端管道上安装超压控制保护装置或安装泻压阀，设置好泄水压力，保护装置或安装泻压阀，设置好泄水压力，防止水锤显现、管压异常升高造成的管网爆防止水锤显现、管压异常升高造成的管网爆裂。裂。第25页/共43页技术应用与设备改造技术应用与设备改造案例：案例：通过管网该造，充分利用市政水压节省电能通过管网该造，充分利用市政水压节省电能部分多层楼房由于用水高峰期水压

14、不足，部分多层楼房由于用水高峰期水压不足，一直以来用二次加压供水，为节能降耗，一直以来用二次加压供水，为节能降耗，可将二次供水加压管与市政供水管连接一可将二次供水加压管与市政供水管连接一起，中间用电动蝶阀隔离，在电动蝶阀前起，中间用电动蝶阀隔离，在电动蝶阀前端安装电解点压力表控制楼层的水压，用端安装电解点压力表控制楼层的水压，用水高峰时楼层水压低于设定压力，电动阀水高峰时楼层水压低于设定压力，电动阀关闭，水泵启动加压，楼层水压达到设定关闭，水泵启动加压，楼层水压达到设定压力时水泵关闭，电动阀打开由市政直接压力时水泵关闭，电动阀打开由市政直接供水。供水。旁通管第26页/共43页为避免地下管网长时

15、间漏水不能发觉，使用地下管网探漏仪，能尽早发现地为避免地下管网长时间漏水不能发觉，使用地下管网探漏仪，能尽早发现地下管网渗漏，较少损失。下管网渗漏，较少损失。案例：案例：利用高端设备检测地下管网漏水利用高端设备检测地下管网漏水技术应用与设备改造技术应用与设备改造第27页/共43页q室外阀门，特别是明杆阀门，阀杆上应加保护套并涂裹黄油，防止日晒雨淋和灰尘侵蚀。q不经常启闭的阀门，要定期进行启闭操作。阀门的传动装置（包括变速箱）应定期加油。阀门日常维护重点：阀门日常维护重点：第28页/共43页q 在水池液位阀门的液体控制管上安装电磁阀，可与机械浮球阀一起工作，起到双层保护的作用。技术应用与设备改造

16、技术应用与设备改造机械浮球电信号浮球第29页/共43页控制系统日常维护保养方法：控制系统日常维护保养方法：q控制柜散热，风扇清洁除尘。控制柜散热，风扇清洁除尘。q开关发热、接触器异响检查。开关发热、接触器异响检查。q主回路端子、接头松动检查。主回路端子、接头松动检查。q控制回路插接元件检查，控制回路接控制回路插接元件检查，控制回路接地、绝缘检查。地、绝缘检查。q 各控制液面报警器定期试验检查（包各控制液面报警器定期试验检查（包括污水积水坑高水位报警）。括污水积水坑高水位报警）。q排污泵自动、手动定期试验检查。排污泵自动、手动定期试验检查。第30页/共43页故障现象：变频器电容漏液爆炸，造成变频

17、报废并停水故障。变频器的维护保养：变频器的维护保养：故障分析：故障分析：水泵变频器是水泵控制的重要部件，但解体保养较少。水泵变频器是水泵控制的重要部件，但解体保养较少。变频器最少应两年解体保养一次，清洁积尘、检查电容等部件。变频变频器最少应两年解体保养一次，清洁积尘、检查电容等部件。变频器电容寿命一般为器电容寿命一般为2-5年，如果不及时更换，电容可能会漏液爆炸。年，如果不及时更换，电容可能会漏液爆炸。go第31页/共43页q编制控制系统各部件的使用寿命清单，对接近使用寿命的设备重点关注。对关键部位帖试温蜡片，随时监控运行状态。技术应用与设备改造技术应用与设备改造q在水池外侧的液位管内安在水池

18、外侧的液位管内安装高低水位报警装置，保障装高低水位报警装置，保障报警可靠性并便于检修检测。报警可靠性并便于检修检测。高水位报警低水位报警第32页/共43页电动阀关闭信号电动阀控制系统动作电动阀关闭或打开电动阀开启信号高水位报警信号低水位报警信号报警信号往控制中心报警信号往控制中心q将机械控制阀门改造将机械控制阀门改造成电动阀门，增加阀门成电动阀门，增加阀门可靠性，有效防止水箱可靠性，有效防止水箱溢流。溢流。技术应用与设备改造技术应用与设备改造第33页/共43页排水设施的保养方法与内容污水泵的维护重点：污水泵的维护重点：q泵体的绝缘检查泵体的绝缘检查q排污泵连接软管状况排污泵连接软管状况q积水坑

19、污泥、杂物清理积水坑污泥、杂物清理q管道除锈防腐管道除锈防腐第34页/共43页q改造雨水管，防止暴雨造成一楼住户阳台反水。技术应用与设备改造技术应用与设备改造一楼加装雨水溢流管经常容易堵塞位置二楼二楼第35页/共43页第五节 典型事件分析与预防措施地下室管道和桥架漏水设备房被水浸泡第36页/共43页q前期施工回填土未夯实（尤其是北方冬季施工）春天基础下沉，管道受力前期施工回填土未夯实（尤其是北方冬季施工）春天基础下沉，管道受力不均引起断裂。不均引起断裂。q设计环节未考虑热胀冷缩因素，未在管网上设立伸缩膨胀节，投入运行后设计环节未考虑热胀冷缩因素，未在管网上设立伸缩膨胀节，投入运行后温差变化导致

20、管道破裂。温差变化导致管道破裂。qPPR水管热熔接施工未达到工艺要求，热熔温度不够，熔接时间不足等，水管热熔接施工未达到工艺要求，热熔温度不够，熔接时间不足等，留下薄弱环节。留下薄弱环节。常见设计施工问题：常见设计施工问题：q管网防腐处理不到位，使用十年左右的管网经常出现漏水。管网防腐处理不到位，使用十年左右的管网经常出现漏水。第37页/共43页常见材料问题：常见材料问题：q阀门存在缺陷阀门存在缺陷q管材选用错误管材选用错误常见管理和维护问题：常见管理和维护问题：q施工时挖断管道施工时挖断管道q发现管网漏水找不到阀门发现管网漏水找不到阀门q关键时刻阀门打不开或关不上、污水泵故障关键时刻阀门打不

21、开或关不上、污水泵故障q管网长期存在较大渗漏未能发现管网长期存在较大渗漏未能发现第38页/共43页预防措施分析：预防措施分析：q加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系统性。对于隐蔽工程，将加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系统性。对于隐蔽工程，将前期介入与早期验收工作落到实处。前期介入与早期验收工作落到实处。q完善技术资料档案的管理，制作管网与阀门位置简图，作为应知应会强化完善技术资料档案的管理，制作管网与阀门位置简图，作为应知应会强化技术员对管网阀门的熟悉程度。技术员对管网阀门的熟悉程度。q严格落实阀门、地面管网的维修养护要求，加强地下管网的检查防漏。严格落实阀门、地面管网的维修养护要

22、求，加强地下管网的检查防漏。q提升管网维修工作质量，强调维修与改造相结合（改善维修工艺、减小管提升管网维修工作质量，强调维修与改造相结合（改善维修工艺、减小管网压力）。网压力）。第39页/共43页业主室内渗水现象第40页/共43页住户室内浸水的典型现象住户室内浸水的典型现象q供水管件损坏、脱落引起跑水供水管件损坏、脱落引起跑水q因使用不当造成的跑水因使用不当造成的跑水q下水管道堵塞反水下水管道堵塞反水q随同房屋交付赠送的设备、设施质量存在瑕疵q二次装修质量问题第41页/共43页面对大量的住户家中泡水，我们能够做什么？面对大量的住户家中泡水，我们能够做什么？q为住户提供检修服务，帮助住户发现风险为住户提供检修服务，帮助住户发现风险q有效开展客户教育，增强住户的风险意识有效开展客户教育，增强住户的风险意识q加强装修提示和监督管理加强装修提示和监督管理q落实定期对排水管井、管道疏通，防止堵塞落实定期对排水管井、管道疏通，防止堵塞预防措施分析预防措施分析第42页/共43页感谢您的观看！第43页/共43页