不动产与不动产估价.pptx
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1、第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格一、不动产的含义一、不动产的含义1 1、从实体的角度:、从实体的角度:土地土地及其及其地上的定着物地上的定着物土地土地 狭义的土地:指地球表面陆地,狭义的土地:指地球表面陆地,包括陆地表面、地下和地山垂直空间。包括陆地表面、地下和地山垂直空间。广广义义的的土土地地:指指地地球球表表面面陆陆地地和和被水覆盖的部分。被水覆盖的部分。第1页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格最广义的土地:最广义的土地:指自然资源,除了包括地球表面陆指自然资源,除了包括地球表面陆地和被水覆盖的部分,还包括阳光、地和被水覆盖的部分,还包括阳光、空气、水、热能、风
2、力等自然赋予的空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内一切有形和无形的自然力在内。第2页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格地上的定着物地上的定着物 是指附着于土地,只有在与土是指附着于土地,只有在与土地地不分离的状态下才能使用物体。如不分离的状态下才能使用物体。如建建筑物、桥梁、水井等。筑物、桥梁、水井等。树木、尚未收获的农作物是否树木、尚未收获的农作物是否为为不动产?不动产?第3页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格2 2、从法律的角度:、从法律的角度:民法通则未做具体的规定,但最高民法通则未做具体的规定,但最高人人民法院民法院关于贯彻执行
3、中华人民关于贯彻执行中华人民共共和国民法通则若干问题的意见和国民法通则若干问题的意见第第186186条规定:条规定:“土地,附着于土地土地,附着于土地的建的建筑物及其它定着物,建筑物的固定筑物及其它定着物,建筑物的固定附附属设备为不动产属设备为不动产”第4页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格 土地土地:包括地下及上空,但法律另包括地下及上空,但法律另有有规定的除外,如矿产资源、文物属规定的除外,如矿产资源、文物属于于国家所有等。国家所有等。附属于土地的建筑物及其它定着物附属于土地的建筑物及其它定着物:房屋、桥梁、水井、地上建造的庭房屋、桥梁、水井、地上建造的庭院、花园、假山、
4、栅栏等。院、花园、假山、栅栏等。建筑物的固定附属设备建筑物的固定附属设备:排水管道、排水管道、电力、热力系统等电力、热力系统等.第5页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格对一宗土地的基本认识对一宗土地的基本认识 (1 1)位置)位置 ;(;(2 2)面积()面积(3 3)四至;)四至;(4 4)形状;()形状;(5 5)产权状况;)产权状况;(6 6)利用状况;)利用状况;(7 7)规划设计)规划设计要求;(要求;(8 8)出入口方位)出入口方位 ;(9 9)土地生熟程度;土地生熟程度;(1010)地质、水文和气象条件;)地质、水文和气象条件;第6页/共62页第一章第一章 不动
5、产及其价格不动产及其价格土地生熟程度土地生熟程度基础设施基础设施七通一平:通路、通水、通电、通七通一平:通路、通水、通电、通讯、通热、通气、排水。讯、通热、通气、排水。第7页/共62页某工业企业拥有一宗地,因融资某工业企业拥有一宗地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于贷款,并于20072007年年9 9月月5 5日委托某评日委托某评估公司进行土地价格评估。该公司所估公司进行土地价格评估。该公司所拥有的土地位于华南拥有的土地位于华南H H市,远离城市,远离城区,为独立工矿用地,总面积为区,为独立工矿用地,总面积为15001500平方米。宗地东高西低,
6、地下水位适平方米。宗地东高西低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业中,东南角有一自采水井,用于企业生产取水(附近无市政供水管网)生产取水(附近无市政供水管网)第8页/共62页宗地为多边形,不规则,北段边界宗地为多边形,不规则,北段边界为为弧形,种植有弧形,种植有3 3米宽挡风树木,四米宽挡风树木,四周周有砖混围墙;宗地为红壤土,种植有砖混围墙;宗地为红壤土,种植本本地草种,内有十字型道路,外有地草种,内有十字型道路,外有2 2千千米长的道路与国道相连,宗地有米长的道路与国道相连,宗地有1111栋建筑物,其中办公楼一栋,仓库栋建筑物,其中办公楼一栋,仓库1 1栋,车间栋,车间3 3栋,宿
7、舍楼栋,宿舍楼2 2栋,综合服栋,综合服务楼务楼1 1栋,变电房栋,变电房1 1栋,企业用电来栋,企业用电来自自30003000米外的变电站,企业通讯米外的变电站,企业通讯第9页/共62页网络及设施齐全。土地使用权无特网络及设施齐全。土地使用权无特别别限制,假定你是该评估公司的土地限制,假定你是该评估公司的土地估估价师,请回答下列问题:价师,请回答下列问题:2 2(本问题(本问题5 5分)根据上述条件,列分)根据上述条件,列出已知宗地的个别条件出已知宗地的个别条件第10页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格对建筑物的基本认识:(对建筑物的基本认识:(1 1)位置)位置 (2 2
8、)面积;()面积;(3 3)层数和高度;)层数和高度;(4 4)结构;(结构;(5 5)设备;()设备;(6 6)层高或净)层高或净高;(高;(7 7)空间布局;()空间布局;(8 8)装饰装)装饰装修;(修;(9 9)外观)外观;(1010)建成日期;)建成日期;(1111)利用状况;()利用状况;(1212)维修养护)维修养护情况及完备程度;(情况及完备程度;(1313)产权状况;)产权状况;(1414)公共服务设施完备程度)公共服务设施完备程度第11页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格几个概念:几个概念:建筑高度建筑高度:建筑限高,是指地块内建筑限高,是指地块内允允许的
9、建筑许的建筑(地面上地面上)最大高度限制最大高度限制 ;建筑密度建筑密度:建筑覆盖率,是指一定建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的地块内所有建筑物的基底总面积占基底总面积占建建筑用地面积的比率;筑用地面积的比率;容积率容积率是反映和衡量地块开发是反映和衡量地块开发强强度的一项重要指标,是指一定地块度的一项重要指标,是指一定地块内内总建筑面积与用地面积的比值。总建筑面积与用地面积的比值。第12页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格 某宗土地面积为某宗土地面积为1000m1000m2 2 ,其上建,其上建筑筑物的基地面积为物的基地面积为700m700m2 2,建筑物层数,建筑物层
10、数为为4 4层,如果建筑物的各层建筑面层,如果建筑物的各层建筑面积积均相同。则该宗土地的容积率为多均相同。则该宗土地的容积率为多少?建筑密度为多少?少?建筑密度为多少?第13页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格二、不动产的特性二、不动产的特性 1 1、地理位置的固定性与区位、地理位置的固定性与区位条条件的可变性。件的可变性。土地的自然地理位置是固定的土地的自然地理位置是固定的土土地上的定着物也是固定不变的。地上的定着物也是固定不变的。区位条件:不动产在被人们利区位条件:不动产在被人们利过过程中所表现出的社会、经济位置。程中所表现出的社会、经济位置。第14页/共62页第一章第一
11、章 不动产及其价格不动产及其价格 2 2、土地面积的不增性与经济上的、土地面积的不增性与经济上的增值性。增值性。土地是自然历史的产物,其总量土地是自然历史的产物,其总量是不变的、有限的,既不可能增加,是不变的、有限的,既不可能增加,也不可能减少。也不可能减少。土地的增值是客观存在的,反映在土地的增值是客观存在的,反映在土地利用和土地交易中。土地利用和土地交易中。第15页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格3 3、土地的永续利用和建筑物的折旧、土地的永续利用和建筑物的折旧 土地的永续利用是指土地不因使土地的永续利用是指土地不因使用而消耗、磨损和灭失。用而消耗、磨损和灭失。建筑物在
12、使用的过程中则会产生建筑物在使用的过程中则会产生磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑物都有一定的耐用年限。物都有一定的耐用年限。第16页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格4 4、土地用途的多样性、土地用途的多样性 住宅用地、工业用地、商业用地、交住宅用地、工业用地、商业用地、交通用地、农业用地、旅游娱乐用地。通用地、农业用地、旅游娱乐用地。5 5、不动产相邻关系的特殊性、不动产相邻关系的特殊性不动产相邻会产生相邻法律关系不动产相邻会产生相邻法律关系过水、交通、管线的通过及噪声、过水、交通、管线的通过及噪声、污染等,一般由民法调整。污染等,一般由民法
13、调整。第17页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格 三、不动产的权属三、不动产的权属 包包括括所所有有权权、使使用用权权及及其其衍衍生生的的租赁权、抵押权、地上权、地役权、租赁权、抵押权、地上权、地役权、典当权。典当权。1 1、所所有有权权 指指依依法法对对不不动动产产所所拥拥有有的的全全面面支支配配和和处处置置权权,包包括括收收益益权、使用权、占有权和处分权权、使用权、占有权和处分权。第18页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格2 2、使使用用权权 指指依依法法对对不不动动产产进进行行利利用、管理并取得收益的权利,包括用、管理并取得收益的权利,包括收益权、使用
14、权、占有权收益权、使用权、占有权。3 3、租租赁赁权权 不不动动产产权权利利人人与与承承租租人人签签定定一一定定年年限限的的不不动动产产租租赁赁合合同同,并并收取租金的权利。收取租金的权利。4 4、抵抵押押权权 债债权权人人对对债债务务人人或或第第三三者者作作为为担担保保的的不不动动产产在在债债务务不不能能履履行行时,有将其销售得到清偿的权利。时,有将其销售得到清偿的权利。第19页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格5 5、地地上上权权 在在他他人人的的土土地地上上拥拥有有建建筑筑物物或其他工作物为目的,而使用其土地的或其他工作物为目的,而使用其土地的权利。权利。6 6地地役役
15、权权 以以他他人人的的土土地地供供自自己己方方便便使使用的权利,如通行、引水、排水等。用的权利,如通行、引水、排水等。7 7、典典权权 承承租租人人支支付付典典价价,占占有有出出租租人人的不动产有使用和收益的权利。典期届的不动产有使用和收益的权利。典期届满后,出典人如不满后,出典人如不赎回出典物赎回出典物,承典人,承典人即取得典物所有权。即取得典物所有权。第20页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格四、不动产的价格四、不动产的价格1 1、不动产价格的含义:、不动产价格的含义:不动产的经济价值的货币表现形式。不动产的经济价值的货币表现形式。这种经济价值是由于人们对不动这种经济价值
16、是由于人们对不动产产效效用用的的认认识识,不不动动产产相相对对稀稀少少性性及及不不动动产产的的有有效效需需求求的的存存在在等等三三者者互互相相结合所产生的。结合所产生的。第21页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格效用效用满足人们欲望的能力。满足人们欲望的能力。商品与劳务具有这种能力,因商品与劳务具有这种能力,因而而成成为为人人们们需需求求的的对对象象。对对不不动动产产来来说说,由由于于不不动动产产的的使使用用或或占占有有能能够够发发挥挥其其舒舒适适性性或或带带来来收收益益,由由此此引引起起人人们占有不动产的欲望。们占有不动产的欲望。不不动动产产具具有有多多种种效效用用,表表现
17、现在在不不同同用途的不动产。用途的不动产。第22页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格相对稀少性相对稀少性物以稀为贵。物以稀为贵。物体仅仅有效用不一定有经济价值,物体仅仅有效用不一定有经济价值,如果数量丰富,随时随地都可以取如果数量丰富,随时随地都可以取得,就不会产生经济价值,如空气。得,就不会产生经济价值,如空气。只有数量有限且又相对稀少,才能只有数量有限且又相对稀少,才能产生经济价值。产生经济价值。第23页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格有效需求有效需求买得起,有购买能力。买得起,有购买能力。不动产的效用具有相对稀少性就会不动产的效用具有相对稀少性就会产
18、生价值,但不能直接以价格表现产生价值,但不能直接以价格表现出来,要有一定购买力所支持的需出来,要有一定购买力所支持的需求求,即即有有效效需需求求的的存存在在,才才能能产产生生价价格。格。第24页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格1 1、不动产价格的种类、不动产价格的种类(1 1)按不动产的实物形态)按不动产的实物形态 土地价格:生地价格、熟地价格;土地价格:生地价格、熟地价格;建筑物价格:是指建筑物部分价格。建筑物价格:是指建筑物部分价格。房地价格:又称房地混合价,是指房地价格:又称房地混合价,是指建建 筑物连同其占用的土地的价格,筑物连同其占用的土地的价格,房地价格房地价格
19、 =土地价格土地价格 建筑物价建筑物价格格第25页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格2 2、按价格产生的方式、按价格产生的方式市场价格市场价格实际成交价实际成交价理理论论价价格格经经济济学学理理论论中中认认为为的的不不 动产市场价格波动的中心动产市场价格波动的中心评评估估价价格格运运用用特特定定的的方方法法对对不不动动 产产市市场场价价格格进进行行估估价价所所得得的的价价格。格。第26页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格3 3、不动产的总价格、单位价格、不动产的总价格、单位价格不动产总价格:一宗不动产总体价格。不动产总价格:一宗不动产总体价格。单位价格:单位
20、单位价格:单位土地面积价格土地面积价格 单位单位建筑物面积的价格建筑物面积的价格。单位单位建筑面积地价建筑面积地价。楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积第27页/共62页第一章第一章 不动产及其价格不动产及其价格有甲、乙两块土地面积为有甲、乙两块土地面积为10000 m10000 m2 2甲土地的单价为甲土地的单价为700700元元/m/m2 2,乙土地,乙土地的单价为的单价为510510元元/m/m2 2,如果甲、乙两,如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同,但甲块土地的其他条件完全相同,但甲土土地的容积率为地的容积率为5 5,乙土地的容积率,乙土地的容积率为为3 3,
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