未来城城市综合体系统定位学习教案.pptx

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1、会计学1未来未来(wili)城城市综合体系统定位城城市综合体系统定位第一页，共117页。如何进行如何进行如何进行如何进行(jnxng)(jnxng)项目运营阶段的经营管理、旺场升值？项目运营阶段的经营管理、旺场升值？项目运营阶段的经营管理、旺场升值？项目运营阶段的经营管理、旺场升值？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？如何打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、如何打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、如何打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、如何打造集市场地产、商

2、业地产、物流地产、文化地产、商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何解决商业垂直交通问题？如何解决商业垂直交通问题？如何解决商业垂直交通问题？如何解决商业垂直交通问题？第1页/共117页第二页，共117页。市场市场(shchng)综合分析和项目定位的综合分析和项目定位的投标思路投标思路长沙长沙(chn sh)未来城未来城第2页/共117页第三页，

3、共117页。我们三明我们三明我们三明我们三明(sn mn(sn mn)国际针对本项目市场研究的核心国际针对本项目市场研究的核心国际针对本项目市场研究的核心国际针对本项目市场研究的核心内容内容内容内容1 1、市场回顾和市场预测分析；、市场回顾和市场预测分析；2 2、长沙、长沙(chn sh)(chn sh)房地产各大板块房地产各大板块分析；分析；3 3、长沙、长沙(chn sh)(chn sh)及五里牌区房地及五里牌区房地产开发分析。产开发分析。长沙长沙(chn sh)未来城未来城第3页/共117页第四页，共117页。长沙市场长沙市场(shchng)回顾回顾 长沙房地产开发完成投资额自长沙房地产

4、开发完成投资额自长沙房地产开发完成投资额自长沙房地产开发完成投资额自1999199919991999年以来，以平均增长率为年以来，以平均增长率为年以来，以平均增长率为年以来，以平均增长率为43434343的速度持续增长。房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市的速度持续增长。房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市的速度持续增长。房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市的速度持续增长。房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市场场场场(shchng)(shchng)(shchng)(shchng)的增长，表明投资者看好长沙房地产市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场

5、的增长，表明投资者看好长沙房地产市场(shchng)(shchng)(shchng)(shchng)发展，对进入长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场(shchng)(shchng)(shchng)(shchng)抱有较强的信心。抱有较强的信心。抱有较强的信心。抱有较强的信心。第4页/共117页第五页，共117页。长沙房地产开发施工面积逐年增长，长沙房地产开发施工面积逐年增长，20012001年后呈现快速增长趋势，年后呈现快速增长趋势，20042004年施工面积年施工面积总量达到总量达到1572.91572.9万平方米。但目前住宅市场中，经

6、济适用房所占比例还比较大，对长沙万平方米。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用(zuyng)(zuyng)。近三年长沙市施工面积持。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。应总量将持续增长。长沙市场长沙市场(shchng)回回顾顾第5页/共117页第六页，共117页。长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，

7、长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，1998199819981998年后长沙房地产开发竣工面积平均增长年后长沙房地产开发竣工面积平均增长年后长沙房地产开发竣工面积平均增长年后长沙房地产开发竣工面积平均增长(zngzhng)(zngzhng)(zngzhng)(zngzhng)率为率为率为率为48.248.248.248.2，2004200420042004年年年年竣工面积达到竣工面积达到竣工面积达到竣工面积达到1130113011301130万平方米，同比增长万平方米，同比增长万平方米，同比增长万平方米，同比增长(zngzhng)87.8(zngzh

8、ng)87.8(zngzhng)87.8(zngzhng)87.8。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。长沙市场长沙市场(shchng)回回顾顾第6页/共117页第七页，共117页。长沙市商品房销售均价在长沙市商品房销售均价在20012001年与年与200220

9、02年之间，出现停滞不增。在年之间，出现停滞不增。在20022002年后，市场供求矛盾发生变化，导致年后，市场供求矛盾发生变化，导致20032003年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到2525，摆脱了，摆脱了20022002年以前的弱势形态。年以前的弱势形态。20042004年，商品房交易年，商品房交易依然保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为依然保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为27382738元元/平方米，比平方米，比20032003年上扬年上扬15%15%。受国。受国家宏观调控政策的影响，家宏观调

10、控政策的影响，20042004上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格的上涨，导致长沙市商品房价格也出现上扬。因此，量，加之建材价格的上涨，导致长沙市商品房价格也出现上扬。因此，20052005年年底年年底(nind)(nind)长沙商品房销售价格长沙商品房销售价格直线上扬到直线上扬到32603260元元/平方米左右。平方米左右。长沙市场长沙市场(shchng)回顾回顾第7页/共117页第八页，共117页。从从2001200120042004年长沙商品房投资额、施工面积及竣工

11、面积来看供给量逐年增长，但增长速度放慢，而年长沙商品房投资额、施工面积及竣工面积来看供给量逐年增长，但增长速度放慢，而20052005年年呈下降趋势，表明长沙商品房供应进入市场调整期。但从呈下降趋势，表明长沙商品房供应进入市场调整期。但从0404年开始供求关系已经逐渐转变，到了年开始供求关系已经逐渐转变，到了20052005年已经出年已经出现供给小于需求，表明长沙房地产还在继续的升温，市场的消化力还很强。而且供给和需求随着市场的调节而现供给小于需求，表明长沙房地产还在继续的升温，市场的消化力还很强。而且供给和需求随着市场的调节而调整，说明长沙市房地产业总体呈现积极、健康、稳健的发展态势。调整，

12、说明长沙市房地产业总体呈现积极、健康、稳健的发展态势。从长沙近从长沙近5 5年来的商品房均价统计表可以得出：长沙年来的商品房均价统计表可以得出：长沙20022002年的均价年的均价20072007元元/m2/m2，20032003年为年为24502450元元/m2/m2，20042004年年为为27362736元元/m2/m2。长沙的商品房价格平稳增长，到。长沙的商品房价格平稳增长，到20052005年为年为32603260元元/m2/m2，由此得出长沙的商品房价格随着长沙经济，由此得出长沙的商品房价格随着长沙经济增长和长沙人民可支配增长和长沙人民可支配(zhpi)(zhpi)收入的增加而稳定

13、、持续、健康的增长，形成健康的、火热的房地产市场。收入的增加而稳定、持续、健康的增长，形成健康的、火热的房地产市场。第8页/共117页第九页，共117页。发达国家绝大多数城市发展发达国家绝大多数城市发展(fzhn)(fzhn)都经历了都经历了“城市化城市化”及及“逆城逆城市化市化”的两种过程，中国也不可能避免地在这两种过程中反复交替。城的两种过程，中国也不可能避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的市房地产开发中的“郊居化郊居化”及及“新城市主义新城市主义”思想此起彼伏。思想此起彼伏。从长沙市现阶段的城市发展从长沙市现阶段的城市发展(fzhn)(fzhn)来看，城市空间呈现多中心化来看

14、，城市空间呈现多中心化的发展的发展(fzhn)(fzhn)格局，卫星城区可能是未来长沙市扩张的必要途径。格局，卫星城区可能是未来长沙市扩张的必要途径。1、城市、城市(chngsh)空间多中心化空间多中心化未来长沙房地产市场预测未来长沙房地产市场预测未来长沙房地产市场预测未来长沙房地产市场预测(sh(sh chch n n y c)y c)分析分析分析分析第9页/共117页第十页，共117页。随着长沙市土地资源的集约经营，未随着长沙市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是来城市生活的基本单元将是“社区社区(sh(sh q)”q)”，“社区社区(sh q)”(sh q)”的居住、商业、的居

15、住、商业、办公、教育等设施将会越来越成熟，办公、教育等设施将会越来越成熟，“社社区区(sh q)”(sh q)”的理念也将会深入人心，中的理念也将会深入人心，中国过去国过去“大院大院”的生活方式将被抛弃。长的生活方式将被抛弃。长沙市沙市“社区社区(sh q)”(sh q)”包括：现有的科教包括：现有的科教新村、咸嘉新村；即将形成的麓谷开发区、新村、咸嘉新村；即将形成的麓谷开发区、市政府八方小区等。市政府八方小区等。2、城市(chngsh)生活社区化 第10页/共117页第十一页，共117页。长沙市政府将在土地开发及其他长沙市政府将在土地开发及其他(qt)(qt)空间资源的经营中从粗放型开发相空

16、间资源的经营中从粗放型开发相集约型开发转化，从关心量的扩大到关心集约型开发转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重政府政绩到注重城市经质的提高，从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他营的实效，城市基础设施的建设以及其他(qt)(qt)公共设施的建设都将在认真考虑投公共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施。入与产出效益的前提下予以实施。3、城市、城市(chngsh)资源集约化资源集约化第11页/共117页第十二页，共117页。预计预计20062006年受国家年受国家(guji)(guji)宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家宏

17、观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家(guji)(guji)土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。大盘增多，小项目、小盘相对减少。4、开发(kif)增速减缓，土地资源优化配置第12页/共117页第十三页，共117页。长沙经济水

18、平的进一步提高，导致居住购房需长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。长沙市住房需求主要有四种：城市人求旺盛。长沙市住房需求主要有四种：城市人求旺盛。长沙市住房需求主要有四种：城市人求旺盛。长沙市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产房需求、投

19、资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，长沙市住房需求每生的被动型需求。据测算，长沙市住房需求每生的被动型需求。据测算，长沙市住房需求每生的被动型需求。据测算，长沙市住房需求每年在年在年在年在400400400400万平方米以上。其中前两种是主体，同万平方米以上。其中前两种是主体，同万平方米以上。其中前两种是主体，同万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本升，使房地产开发成本升，使房地产开发成本升，使房地产开

20、发成本(chngbn)(chngbn)(chngbn)(chngbn)加大。需求加大。需求加大。需求加大。需求和成本和成本和成本和成本(chngbn)(chngbn)(chngbn)(chngbn)将促使房价继续上涨。将促使房价继续上涨。将促使房价继续上涨。将促使房价继续上涨。5、市场需求旺盛(wngshng)，房价稳中有升 第13页/共117页第十四页，共117页。按照国家新的金融政策，从按照国家新的金融政策，从按照国家新的金融政策，从按照国家新的金融政策，从2004200420042004年开始，房地产年开始，房地产年开始，房地产年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈开发

21、项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在将在将在将在2005200520052005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的年开始更多显现，一些资金实力薄弱的年开始更多显现，一些资金实力薄弱的年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而

22、本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演变变变变(ynbin)(ynbin)(ynbin)(ynbin)。开发商要想在激烈的竞争中立于。开发商要想在激烈的竞争中立于。开发商要想在激烈的竞争中立于。开发商要想在激烈的竞争中立于不败之地，必须：增加专业品质、加强融资渠道、不败之地，必须：增加专业品质、加强融资渠道、不败之地，必须：增加专业品质、加强融资渠道、不败之地，必须：增加专业品质、加强融资渠道、走精品楼盘开发路线、推进产品创

23、新等。走精品楼盘开发路线、推进产品创新等。走精品楼盘开发路线、推进产品创新等。走精品楼盘开发路线、推进产品创新等。6、金融信贷、金融信贷(xndi)紧缩，开发商企业面临新的挑战紧缩，开发商企业面临新的挑战 第14页/共117页第十五页，共117页。长沙房地产各大板块住宅长沙房地产各大板块住宅(zhzhi)市场分析市场分析区域区域中心市区板块中心市区板块芙蓉区政府板芙蓉区政府板块块火车站板块火车站板块新省政府板块新省政府板块雨花区政府板块雨花区政府板块区域区域范围范围芙蓉中路、韶芙蓉中路、韶山北路山北路人民东路人民东路火车站附近火车站附近新省政府一带新省政府一带万家丽路以东万家丽路以东产品产品小

24、高层、高层小高层、高层多层、小高、多层、小高、高层高层小高层、高层小高层、高层多层、小高层多层、小高层多层、公寓、别墅多层、公寓、别墅价格价格（元（元/M2）3200-45302800-37002500-30002380-33002000-3200市市场场综综述述1.地地段段繁繁华华，外外部部配配套套相相当当成熟。成熟。2.交通便利。交通便利。3.区区域域价价格格较较高，容积率高。高，容积率高。1.工业比较发达。工业比较发达。2.交通较便利。交通较便利。3.楼盘各有特色。楼盘各有特色。1.地地段段优优势势明明显。显。2.交交通通发发达达、商业配套好。商业配套好。3.供供应应量量较较少少，具具有

25、有稀稀缺缺性性，容积率高。容积率高。1新新省省政政府府发发展的优势。展的优势。2红红星星大大市市场场的商业辐射大。的商业辐射大。3.商商业业扩扩展展重重点区域之一。点区域之一。1.目目前前市市民民认认可可度度不不太高。太高。2.配套设施不完善。配套设施不完善。3.随随着着新新火火车车站站动动工工，未来发展潜力大。未来发展潜力大。第15页/共117页第十六页，共117页。长沙芙蓉区政府板块长沙芙蓉区政府板块长沙芙蓉区政府板块长沙芙蓉区政府板块(b(b n kui)n kui)状状状状况分析况分析况分析况分析 该板块西是火车站商圈，北有马王堆该板块西是火车站商圈，北有马王堆商圈，东靠长沙高新技术产

26、业开发区隆平商圈，东靠长沙高新技术产业开发区隆平高科技园，南临长沙体育新城。加上长沙高科技园，南临长沙体育新城。加上长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽驻于区内心等交通、信息枢纽驻于区内(q ni)(q ni)附附近，拥有得天独厚的区位优势，因而引来近，拥有得天独厚的区位优势，因而引来了各大型开发商进入，开发几个各有特色，了各大型开发商进入，开发几个各有特色，档次较高优秀楼盘，该区域的商品房小区档次较高优秀楼盘，该区域的商品房小区由于地价便宜，拆迁成本低等因素，普遍由于地价便宜，拆迁成本低等因素，普遍都是规模比较大，户型面积偏大。都是规

27、模比较大，户型面积偏大。第16页/共117页第十七页，共117页。长沙火车站板块状况长沙火车站板块状况长沙火车站板块状况长沙火车站板块状况(zhungkung)(zhungkung)分析分析分析分析 该板块以火车站为中心，多个该板块以火车站为中心，多个(du)(du)大型专业批发商圈围绕四周，大型专业批发商圈围绕四周，如金苹果大市场、三湘南湖大市场、如金苹果大市场、三湘南湖大市场、解放东路数码街、万家丽广场等。该解放东路数码街、万家丽广场等。该板块开发的住宅由于地价及拆迁成本、板块开发的住宅由于地价及拆迁成本、配套设施成本的高企而造成了商品房配套设施成本的高企而造成了商品房小区容积率较高、以高

28、层及小高层为小区容积率较高、以高层及小高层为主，而且多以单体塔楼为主，最下面主，而且多以单体塔楼为主，最下面的几层都规划成商业设施，楼盘以小的几层都规划成商业设施，楼盘以小面积户型为主力。面积户型为主力。第17页/共117页第十八页，共117页。长沙长沙长沙长沙(chn(chn sh)sh)雨花区板块状况雨花区板块状况雨花区板块状况雨花区板块状况分析分析分析分析 雨花区治、芙蓉区治分别东迁，数十个房地产项目的风起云涌，雨花区治、芙蓉区治分别东迁，数十个房地产项目的风起云涌，“省门第一路省门第一路”机场高速公路等三纵八横的城市交通骨干网络初具规模，黄花航空港、武广高速铁路机场高速公路等三纵八横的

29、城市交通骨干网络初具规模，黄花航空港、武广高速铁路长沙站等交通设施的全面对接，有效地促成东南城区新的政治、经济、文化、交通中长沙站等交通设施的全面对接，有效地促成东南城区新的政治、经济、文化、交通中心形成。心形成。根据雨花区规划，高桥新商圈将以万家丽路为新商圈产业中轴线，以两厢现代根据雨花区规划，高桥新商圈将以万家丽路为新商圈产业中轴线，以两厢现代(xindi)(xindi)商业项目为依托，以购物中心、规模品牌房产、商务酒店、专卖连锁、文商业项目为依托，以购物中心、规模品牌房产、商务酒店、专卖连锁、文化娱乐等五大产业为培育重点，建设新兴现代化娱乐等五大产业为培育重点，建设新兴现代(xindi)

30、(xindi)区域商业中心。区域商业中心。第18页/共117页第十九页，共117页。长沙长沙长沙长沙(chn(chn sh)sh)开福区板块状况开福区板块状况开福区板块状况开福区板块状况分析分析分析分析 该板块是以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市发展新区。该板块是以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市发展新区。逐步完善的基础设施，使开福区已呈现出现代化大都市的轮廓；以松桂园、中山逐步完善的基础设施，使开福区已呈现出现代化大都市的轮廓；以松桂园、中山亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹湖高尔

31、夫球场、深水港码头、新火车北站为依托的青竹湖外商城建设全面启动新火车北站为依托的青竹湖外商城建设全面启动(qdng)(qdng)，带动着工商业发展和，带动着工商业发展和城建开发的全面提速。城建开发的全面提速。第19页/共117页第二十页，共117页。长沙长沙长沙长沙(chn(chn sh)sh)岳麓区板块状况岳麓区板块状况岳麓区板块状况岳麓区板块状况分析分析分析分析 该板块加大城市建设力度，几该板块加大城市建设力度，几年来，该区城建投资规模达年来，该区城建投资规模达100100多多亿元，年城市建设投资额均在亿元，年城市建设投资额均在4040亿亿元以上；拆除房屋面积元以上；拆除房屋面积15015

32、0多万平多万平方米；新修方米；新修2020余条道路，新建各种余条道路，新建各种住宅住宅130130多万平方米。投资推动使多万平方米。投资推动使该区面貌日新月异该区面貌日新月异(r xn yu (r xn yu y)y)，经济发展一再攀高。仅去年，经济发展一再攀高。仅去年，该区社会固定资产投资该区社会固定资产投资68.568.5亿元，亿元，增长增长35.9%35.9%。第20页/共117页第二十一页，共117页。长沙各片区房地产开发分析开发完成投资长沙各片区房地产开发分析开发完成投资长沙各片区房地产开发分析开发完成投资长沙各片区房地产开发分析开发完成投资(tu z)(tu z)比比比比较较较较

33、从各区（县）房地产完成投资的比例上看，望城县通过招商引资引从各区（县）房地产完成投资的比例上看，望城县通过招商引资引进了几个大型的房地产开发进了几个大型的房地产开发(kif)(kif)项目，其开发项目，其开发(kif)(kif)投资增幅远大投资增幅远大于其他各区（县），与去年同期相比，增长于其他各区（县），与去年同期相比，增长143.95%143.95%，长沙县投资同比，长沙县投资同比增长增长56.69%56.69%，增幅位居第二，浏阳市投资同比增长，增幅位居第二，浏阳市投资同比增长54.9254.92，增幅位居，增幅位居第三。第三。第21页/共117页第二十二页，共117页。长沙长沙长沙长沙

34、(chn(chn sh)sh)各片区房地产开发分析房屋施工面积比较各片区房地产开发分析房屋施工面积比较各片区房地产开发分析房屋施工面积比较各片区房地产开发分析房屋施工面积比较 城市五区中，雨花区施工面积城市五区中，雨花区施工面积(min j)443.53(min j)443.53万平方米，多于其他四区，占万平方米，多于其他四区，占总施工面积总施工面积(min j)(min j)的的21.54%21.54%；四县（市）中长沙县施工面积；四县（市）中长沙县施工面积(min j)260.75(min j)260.75万平方米，多于其他县万平方米，多于其他县(市市)，占总施工面积，占总施工面积(min

35、 j)12.67%(min j)12.67%。第22页/共117页第二十三页，共117页。长沙各片区房地产开发分析房屋施工面积长沙各片区房地产开发分析房屋施工面积长沙各片区房地产开发分析房屋施工面积长沙各片区房地产开发分析房屋施工面积(min j)(min j)比较比较比较比较n n住宅住宅住宅住宅(zhzhi)(zhzhi)(zhzhi)(zhzhi)类雨花区施工面积最大，为类雨花区施工面积最大，为类雨花区施工面积最大，为类雨花区施工面积最大，为303.18303.18303.18303.18万平方米，占住宅万平方米，占住宅万平方米，占住宅万平方米，占住宅(zhzhi)(zhzhi)(zhz

36、hi)(zhzhi)类总施工面类总施工面类总施工面类总施工面积的积的积的积的20.0120.0120.0120.01；n n办公楼类雨花区施工面积最大，为办公楼类雨花区施工面积最大，为办公楼类雨花区施工面积最大，为办公楼类雨花区施工面积最大，为22.7322.7322.7322.73万平方米，占办公楼类总施工面积的万平方米，占办公楼类总施工面积的万平方米，占办公楼类总施工面积的万平方米，占办公楼类总施工面积的25.1925.1925.1925.19；n n商业营业用房类雨花区施工面积最大，为商业营业用房类雨花区施工面积最大，为商业营业用房类雨花区施工面积最大，为商业营业用房类雨花区施工面积最大

37、，为67.1467.1467.1467.14万平方米，占商业营业类总施工面积的万平方米，占商业营业类总施工面积的万平方米，占商业营业类总施工面积的万平方米，占商业营业类总施工面积的28.8228.8228.8228.82，其次为芙蓉区，其次为芙蓉区，其次为芙蓉区，其次为芙蓉区49.2849.2849.2849.28万平方米，占商业营业类总施工面积的万平方米，占商业营业类总施工面积的万平方米，占商业营业类总施工面积的万平方米，占商业营业类总施工面积的21.1521.1521.1521.15；n n其它用房类雨花区施工面积最大，为其它用房类雨花区施工面积最大，为其它用房类雨花区施工面积最大，为其它

38、用房类雨花区施工面积最大，为50.4850.4850.4850.48万平方米，占其它用房施工面积的万平方米，占其它用房施工面积的万平方米，占其它用房施工面积的万平方米，占其它用房施工面积的22.9322.9322.9322.93。第23页/共117页第二十四页，共117页。长沙各片区房地产开发分析竣工长沙各片区房地产开发分析竣工长沙各片区房地产开发分析竣工长沙各片区房地产开发分析竣工(jngng)(jngng)面积比较面积比较面积比较面积比较住宅类雨花区竣工住宅类雨花区竣工(jngng)面积最大，为面积最大，为88.1万平方米，占住宅类总竣工万平方米，占住宅类总竣工(jngng)面积的面积的1

39、8.75；办公楼类芙蓉区竣工办公楼类芙蓉区竣工(jngng)面积最大，为面积最大，为8.54万平方米，占办公楼类总竣工万平方米，占办公楼类总竣工(jngng)面积面积的的34.72；商业营业用房类雨花区竣工商业营业用房类雨花区竣工(jngng)面积最大，为面积最大，为18.19万平方米，占商业营业类总竣工万平方米，占商业营业类总竣工(jngng)面积的面积的27.04；其它类岳麓区竣工其它类岳麓区竣工(jngng)面积最大，为面积最大，为22.06万平方米，占其它类总竣工万平方米，占其它类总竣工(jngng)面积的面积的34.24。第24页/共117页第二十五页，共117页。长沙各片区房地产开

40、发分析开工面积长沙各片区房地产开发分析开工面积长沙各片区房地产开发分析开工面积长沙各片区房地产开发分析开工面积(min j)(min j)比较比较比较比较住宅类雨花区新开工面积最大，为住宅类雨花区新开工面积最大，为166.02万平方米，占住宅类新开工面积的万平方米，占住宅类新开工面积的21.16；办公楼类雨花区新开工面积最大，为办公楼类雨花区新开工面积最大，为15.17万平方米，占办公楼类新开工面积的万平方米，占办公楼类新开工面积的38.39；商业营业商业营业(yngy)用房类长沙县新开工面积最大，为用房类长沙县新开工面积最大，为14.87万平方米，占商业营业万平方米，占商业营业(yngy)类

41、新开工面类新开工面积的积的17.73；其它用房以雨花区新开工面积最大，其它用房以雨花区新开工面积最大，26.06万平方米，占其它用房新开工面积的万平方米，占其它用房新开工面积的24.95。第25页/共117页第二十六页，共117页。长沙长沙长沙长沙(chn(chn sh)sh)各片区房地产开发分析销售面积比较各片区房地产开发分析销售面积比较各片区房地产开发分析销售面积比较各片区房地产开发分析销售面积比较住宅类天心区现房销售住宅类天心区现房销售(xioshu)面积最大，为面积最大，为42.18万平方米，占住宅类现房销售万平方米，占住宅类现房销售(xioshu)面积的面积的27.87；办公楼类芙蓉

42、区销售办公楼类芙蓉区销售(xioshu)面积最大，为面积最大，为3.46万平方米，占办公楼类现房销售万平方米，占办公楼类现房销售(xioshu)面积的面积的45.05；商业营业用房类雨花区销售商业营业用房类雨花区销售(xioshu)面积最大，为面积最大，为19.22万平方米，占商业营业类现房销售万平方米，占商业营业类现房销售(xioshu)面积的面积的48.46；其它用房类天心区销售其它用房类天心区销售(xioshu)面积为面积为1.39万平方米，占其它类现房销售万平方米，占其它类现房销售(xioshu)面积的面积的25.09。第26页/共117页第二十七页，共117页。长沙长沙长沙长沙(ch

43、n(chn sh)sh)各片区房地产开发分析预售面积比较各片区房地产开发分析预售面积比较各片区房地产开发分析预售面积比较各片区房地产开发分析预售面积比较住宅类芙蓉区预售面积最大，为住宅类芙蓉区预售面积最大，为97.47万平方米，占住宅类预售面积的万平方米，占住宅类预售面积的20.79；办公楼类芙蓉区和开福区预售面积最大，均为办公楼类芙蓉区和开福区预售面积最大，均为3.6万平方米，各占办公楼类预售面积的万平方米，各占办公楼类预售面积的38.18；商业商业(shngy)营业用房类雨花区预售面积最大，为营业用房类雨花区预售面积最大，为10.11万平方米，占商业万平方米，占商业(shngy)营业类营业

44、类预售面积的预售面积的38.15；其它用房类芙蓉区预售面积最大，为其它用房类芙蓉区预售面积最大，为0.93万平方米，占其它类预售面积的万平方米，占其它类预售面积的39.91。第27页/共117页第二十八页，共117页。20052005年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置(kn(kn zh)zh)面积分析面积分析面积分析面积分析1 1、各类房屋空置情况分析、各类房屋空置情况分析 住宅空置比例下降，而商业住宅空置比例下降，而商业(shngy)(shngy)营业用房空置比例上升。营业用房空置比例上升。至至20052005年年1212月底商品房空置面积为月底商品房空

45、置面积为131.16131.16万平方米。其中：住宅万平方米。其中：住宅空置面积为空置面积为50.0650.06万平方米，占总空置面积的万平方米，占总空置面积的38.17%38.17%，而上年同期，而上年同期住宅空置面积占总空置面积的住宅空置面积占总空置面积的47.07%47.07%；办公楼空置面积为；办公楼空置面积为10.2510.25万万平方米，占总空置面积的平方米，占总空置面积的7.81%7.81%；商业；商业(shngy)(shngy)营业用房空置面营业用房空置面积为积为46.8646.86万平方米，占总空置面积的万平方米，占总空置面积的35.73%35.73%，而上年同期商业，而上年

46、同期商业(shngy)(shngy)营业用房空置面积只占总空置面积的营业用房空置面积只占总空置面积的22.3%22.3%；其他用房；其他用房空置面积为空置面积为24.0124.01万平方米，占总空置面积的万平方米，占总空置面积的18.31%18.31%。第28页/共117页第二十九页，共117页。20052005年底年底年底年底(nind(nind)各类型房屋空置面积分析各类型房屋空置面积分析各类型房屋空置面积分析各类型房屋空置面积分析第29页/共117页第三十页，共117页。20052005年底各类型房屋空置面积年底各类型房屋空置面积年底各类型房屋空置面积年底各类型房屋空置面积(min j)

47、(min j)分析分析分析分析第30页/共117页第三十一页，共117页。20052005年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置(kn(kn zh)zh)面积分析面积分析面积分析面积分析2 2、住宅各种户型空置情况分析、住宅各种户型空置情况分析(fnx)(fnx)在目前未全部销售完毕的楼盘中，单套面积在目前未全部销售完毕的楼盘中，单套面积60m260m2以下的户型以下的户型其空置面积占其竣工面积的其空置面积占其竣工面积的1.29%1.29%，单套面积在，单套面积在60m260m280m280m2的户型其的户型其空置面积占其竣工面积的空置面积占其竣工面积的1.9

48、5%1.95%，单套面积在，单套面积在80m280m2100m2100m2的户型其的户型其空置面积占其竣工面积的空置面积占其竣工面积的3.73%3.73%，单套面积在，单套面积在100m2100m2120m2120m2的户型其的户型其空置面积占其竣工面积的空置面积占其竣工面积的3.57%3.57%，单套面积在，单套面积在120m2120m2150m2150m2的户型其的户型其空置面积占其竣工面积的空置面积占其竣工面积的4.16%4.16%，单套面积，单套面积150m2150m2以上的户型其空置以上的户型其空置面积占其竣工面积的面积占其竣工面积的13.15%13.15%。占总空置面积的。占总空置

49、面积的22.3%22.3%第31页/共117页第三十二页，共117页。20052005年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置(kn(kn zh)zh)面积分析面积分析面积分析面积分析第32页/共117页第三十三页，共117页。20052005年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置年底各类型房屋空置(kn(kn zh)zh)面积分析面积分析面积分析面积分析3 3、住宅空置情况按价格分析、住宅空置情况按价格分析(fnx)(fnx)在目前未全部销售完毕的楼盘中，单价在在目前未全部销售完毕的楼盘中，单价在22002200元元/平方米以下的平方米以下的空

50、置面积占其竣工面积的空置面积占其竣工面积的4.924.92，单价在，单价在22002200（含）（含）-2800-2800元元/平方米的平方米的空置面积占其竣工面积的空置面积占其竣工面积的8.128.12，单价在，单价在28002800（含）（含）-3400-3400元元/平方米的平方米的空置面积占其竣工面积的空置面积占其竣工面积的7.737.73，单价在，单价在34003400元元/平方米（含）的空置面平方米（含）的空置面积占其竣工面积的积占其竣工面积的13.6113.61。第33页/共117页第三十四页，共117页。第二第二(d r)部分部分项目前期投资可行性分项目前期投资可行性分析析第3