某小区物业服务投标文件.docx

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1、”前期物业服务投标文件（正本）（盖章）工程名称: 投标人:法定代表人（或被授权人）：（签字或盖章）日期:附被授权代表人身份证复印件（5）供配电设备发生异常和故障及时报告公司工程管理部，记录设 备故障记录表，并在公司工程管理部协同下排除异常和故障。（6）组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导, 检查。（7）每日定期组织维护员检查供配电设备的运行状况，填写供配电 系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准 填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门。（8）每季汇总设备状态情况，填写设备状态记录（季度）汇总表， 报经理审核后，交公司工程管理部。2 .消防设备

2、（1）由维护人员负责每周检查一次消火栓泵、记录设备定期启动记 录表。（2）由秩序维护部主管、秩序维护人员和维护人员参与操作，每月一 次进行消火栓、电源、控制联动功能以及报警平安系统的测试，记录消 火栓测试记录表。（3）对消防设施进行定期维修保养。（4）按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消 防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结 果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内。（5）消防设备、设施维护人员作记录于房屋、设备、设施维修记录 表内。（6）负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件， 材料采购计划的编制，委托修理的联系工作。（7）每年12月

3、制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施(年度)维修计划 表。3 .给排水设备(1)按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视设备，并记录巡 视记录表。(2)按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表和给 排水设备(设施)维修保养 规程的内容要求进行周期检查、保养，并将 结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内。(3)给排水设备、设施维护人员作记录于房屋、设备、设施维修记 录表内。(4)负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件， 材料采购计划的编制，委托修理的联系工作。(5)每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检

4、查、 保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施(年度)维修计划 表。(6)每月定期组织维护人员检查给排水设备的运行状况，填写给排 水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标 准填写设备完好率月度统计表交工程经理审核后报公司主管部门。4 .楼道(1)每天一次对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完 好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺，完好率不低于90%。(2)每天一次对楼道进行巡查。a、扶梯扶手无断裂，外表光滑平整，无松动。b、楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂。C、楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓。(3)每天1次对楼面进行巡查。a、内墙外表粉刷层无

5、剥落，墙面砖平整不起壳、无缺失。b、粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。c、窗户玻璃、五金配件完好。(4)各类标牌齐全，标识清晰，无破损现象，油漆无剥落。(5)雨污水总管及屋面外墙。a、每半年1次对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总 管网罩无脱。b、每半年1次对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。c、每月一次对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋 面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。5. *内道路、侧石、围墙(1)每日对区内路面，侧石进行巡检。(2)区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊 脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象。

6、(3)混凝土路面无脱皮、断裂，明沟不断裂。(4)路边侧石平直，保持高低一致无缺损。(5)对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏外表无严 重锈蚀。6 .雨污水窖井、下水道(1)每月1次对区内雨、污水管进行检查、清捞。(2)每年1次雨污水窖井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。(3)每半年次疏通*内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。(4)汛期前1个月汛期前应对下水道进行疏通，清捞窖井内淤积物。围墙灯7 . * 内 路灯、(1)每日1次(夜间)应对*内路灯、围墙灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破 损现象，要求完好率到达9

7、0%以上。(2)每周1次检查照明供电控制保护装置功能是否正常。(3)每月1次检查照明供电线路绝缘状况是否达标。9 .围墙大门(1)每周1次检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。(2)大门每季1次除锈、油漆。(3)每周1次检查保养电动大门，开启灵活。(4)每周应对围墙红外线监控系统进行一次保养检查。10 .楼道、室外消防栓(1)每周1次检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。(2)每周1次检查消防带完好无损。(3)每周一次检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。设备机房检查细那么：1 .做到三净(设备干净、机房干净、工作场地干净)，四不漏(不漏电、 不漏油、不漏水、不漏气)，五良好(使用性能良好、密封良好

8、、润滑良好、 紧固良好、调整良好)。2 .各机房内严禁烟火，不得存放易燃易爆物品，保证各设备场所平安 防护装置和消防平安设备、设施齐备无缺，正常运转；.上岗人员严格遵守值班制度，严格执行能耗、物耗控制，严格执行操作规程和岗位责任制；.当值人员随时监测设备运行情况，发现故障及时维修；3 .严格执行设备检查、保养和维护，发现隐患及时整改，防止事故发 生；.无关人员，一律严禁进入机房；4 .机房无人职守时，必须锁门。维修保养检查细那么：1 .维护人员熟悉本物业工程设备、设施情况。2 .严格执行设备检修、保养计划，按时保质完成保养工作。3 .按计划定期对设备进行巡检，及时发现问题并加以解决，保证设备

9、平安运行。4 .严格执行劳动平安制度，不违章操作，不人为造成事故隐患。5 .注意防火。动火工作现场，必须放置灭火器等消防器材。6 .注意节能、降耗，控制本钱。7 .接到报修任务，20分钟内带齐常用工具和常用配件赶到现场。8 .维修中注意操作平安，树立警示标志。9 .维护人员作必须有始有终，对于一时无法完成的维修工程，必须向 物业服务中心说明情况。10 .保证维修质量，经维修后的设备、设施应满足使用要求，外观尽量 恢复原貌；.维修结束后，清理现场，保证现场无施工痕迹；11 .发生设备事故，遵守事故处理规程，与其他部门密切配合，处理合 理、果断，遇事不忙乱。设施设备常规维修保养制度：1 .共用部位

10、、设施设备维护部制定不影响正常生活的设备维修保养计划。2 .内容包括：设备名称，年、季、月、日维修保养内容，次数和时间， 主要措施。报物业服务中心审批后实施。3 .共用部位、设施设备维护部根据要求将设备维修保养任务分别落实 到人头。4 .安排具体维修保养人员和时间。5 .维修人员按照计划安排的时间、内容和要求对所分管的设备进行正 常维修保养工作，准备好维护人员具和器材，按照维修保养规程进行调试、 紧固、加油，确保设备正常运转。发现隐患，及时排除，确保平安、完好。进行正常维修保养时，要填写设备维修保养记录，内容包括：设备名 称、部位、维修保养时间、内容、隐患排除记录及运行情况记录等。6 .每次比

11、拟重要的设备维修保养完成后，公司业务管理部参与检查验 收。日常报修工作程序及要求：1 .物业服务中心各部门发现有关设备设施需要维修时，填写工程维 养通知单，通知共用部位、设施设备维护部。2 .共用部位、设施设备维护部24小时值班。当值班人员收到工程维 养通知单时，即根据维修单的紧急情况，按先后次序进行维修。3 .维修人员带好必要的工具，及时到达维修点，按质量标准完成任务 后，请报修有关人员在单上签字验收。如有困难不能按期完成，那么如实报 告业主接待中心，由业主接待中心与报修部门协商解决方法。4 .完成任务后，在维修单上填写日期、时间和姓名。如果用了配件或 材料，也应填写清楚。5 .值班维护人员

12、按照完成任务的情况填写值班日志。6 .每日下班前将维修单交共用部位、设施设备维护部组长审阅。必要时，共用部位、设施设备维护部组长将亲自去检查维修结果。如发现不合 格时，那么责成返工。运载设备维护保养工作程序及要求：共用设施设备维护员除每日电梯轿厢、门厅作巡视外，应对机房内卫 生、通风、温度、防鼠等以及机械和电气装备作巡视性的检查。1.双周检查、保养(外包方)(1)电梯维护人员应每半月一次对电梯的主要机构和设备检查其动作 的可靠性和工作的准确性，并进行必要的修正和润滑，其内容包括：(2)轿厢按钮和停车按钮：检查其动作。(3)轿厢照明、信号(指示器、方向箭头、蜂铃)检查，必要时进行 调换灯泡。(4

13、)平层机构：检查平层准确度。(5)轿厢门：检查门的开关动作。(6)自动门：检查门的重开线路(按钮、平安触板、光电管等)。(7)厅门：检查门锁是否灵活，接点之间是否正常，在必要时进行调 节更换。(8)检查门导轨中有无污物。(9)检查制动闸的情况，制动盘与制动瓦之间的间隙是否正常及有否 磨损，必要时调整或更换制动瓦。(10)曳引机和电动机：检查油位是否在油位线上，必要时添加润滑 油。(11)接触器：检查触头、衔铁接触情况是否良好，是否有污垢。（12）导向轮、选层器：检查其润滑、运行情况。（13）检查开门机磁笼是否灵活，电磁力是否足够。2.季度检查、保养（外包方）电梯每次在使用一个季度之后，维护人员

14、应对其一般重要机械和电气 装备进行比拟细致的检查、调整和修理。（1）机房1）蜗轮蜗杆减速箱及电动机轴承端润滑是否正常。2）制动器动作是否正常，制动瓦与制动盘之间的间隙是否正常。3）曳引钢丝绳、选层器钢带运行是否正常。4）继电器、接触器、选层器等工作情况是否正常，触头的清洁工作和 主要部件紧固螺钉有否松动。（2）轿厢顶和井道1）检查门的操作、调节和清洁门驱动装置的部件，如电动机皮带轮的 皮带、电动机、磁笼、速度控制开关、门悬挂滚轮、平安开关和弹簧等。2）清洁轿门、厅门门坎和上坎（门导轨）。3）检查全部门刀和门锁滚轮之间的间隙与直线度情况。4）调节和清洁全部厅门及期附属件，如尼龙滚轮、触杆、开关门

15、较链、 门滑轮、橡胶停止块、门与门坎之间的间隙等。5）检查并清洁全部厅门门锁和开关触点，以及井道内的接线端子。6）检查对重装置和轿厢联接件（补偿链）。7）检查轿厢、对重导靴的磨损情况和平安钳与导轨之间隙，必要时予 以调换和调整。8）检查每根曳引钢丝绳的张紧是否正常，并做好清洁工作（如井道传 感器、永磁感应器等）。(3)轿厢内部1)检查轿厢操纵箱上的按钮和停车按钮的工作情况。2)检查轿厢照明、轿厢信号指示器、方向指示箭头、蜂铃的工作情况， 必要时调换灯光。3)检查轿厢门的开关动作和自动门的重开线路情况(按钮、平安触板、 光电管、关门力限制器等)。4)检查紧急照明装置。5)检查并调节电梯的性能，如

16、起动、运行、减速和停止是否舒适良好。6)检查平层准确度。3.年度检查、保养(外包方)电梯在运行一年之后，应进行一次技术检验，由有经验的技术人员负 责，维护人员配合，按技术检验标准，详细检查所有电梯的机械、电气、 平安设备的情况和主要零部件的磨损程度，修配磨损量超过允许值的和换 装损坏的零部件。(1)调换开、关门继电器的触头。(2)调换上、下方向接触器的触头。(3)仔细检查控制屏上所有接触器、继电器的触头。如有灼痕、拉毛 等现象要予以修复或调换。(4)调整曳引钢丝绳的张紧均匀程度。(5)检查限速器的动作速度是否准确。平安钳是否能可靠动作。(6)调换厅、轿门的滚轮。(7)仔细检查和调整平安回路中各

17、开关、触点等工作情况。设备技术档案管理工作程序及要求：1 .所有设备的说明书、图表、安装施工图、动力设备与管道配管及电路竣工图、给排水系统分布图、供电线路图、通讯线路图、管道图、自动 消防报警系统分布图、自动喷淋分布图、设备零配件组装与特殊加工图等 交到物业服务中心。2 .共用设施设备共用部位、设施设备维护部在接管物业后一周内应将 管辖范围内所有设备建立台帐，并在建档后的3个工作日内将台帐在物业 服务中心及公司工程管理部存档。3 .共用部位、设施设备维护部按照设备种类，安装部门或位置进行分 类、装订。按时间顺序存放。4 .设备建档内容包括(但不限于)：设备名称，出厂合格证，检验单， 安装质量检

18、验单，调试记录，设备性能、设备维修记录，故障报告，运行 日志以及安装时间、维修保养责任人等。5 .共用部位、设施设备维护部应在接管物业后一月内将所辖物业内的 所有设备进行设备标识及设备编号：6 .设备卡片执行分级管理制度。卡片按设备种类登记编号，内容填写 准确、清楚，一式三份。物业服务中心、共用部位、设施设备维护部和使 用部门各存一份。按编号及内容固定在设备明显处。共用部位、设施设备 维护部建立设备台帐表，每年进行一次清点核对，保证物、帐、卡相符。(6)设施设备维修养护计划及标准 X供配电系统维护、管理计划及标准工程时间次数维修养护内容工作标准柴油 爰电 机周部日, 双l分检-一级检查：1 .

19、机房卫生。2 .届查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和 传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱是否正常。 3.日检发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。4 .清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解 液o5 .负载运行15-30分钟，观察其油压、油量、水温、 电压、电流、频率是否正常，发电机组有无异常声音。操作元件完好 灵活，显示仪 器灵敏可靠， 蓄电池完好， 工作正常，润 滑冷却系统完 好，机组元件 可靠运行，安 全防护措施有五、投标人营业执照、资质证书或备案证明复 印件每半 年-二级检查：重复一级检查。翻开发电机需鲁，检测对地绝缘电阻，并除尘。检查配电箱内接头是否拧紧。

20、检查各类传感器信号是否正常。效，标示明确， 柴油发电机组 可随时启动， 在市电断电的 情况下，保证 柴油发电机组 在5分种内运 转供电。一年三级检查：1.重复一*、二级检查。2：清洗高费三门及房由嘴，调整皮带张紧轮、水泵后部 根据张紧轮。3.机组运行情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清 器及空气滤清器。二年四级检查：重复一、二、三级检查。2 .清洗亲短漏猛嘴、感:泵及真空控制器，检查或更换 风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮。3 .检查、修理增压器、减振器。4 .检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，清洗水箱。5 .更换各类磨损件，轴。变压 器每周-检查外观是否完好，有无异常响声。2.检查温

21、控器指示是否正常，超温时风机能否正常起 动，风机运行是否正常。3,变压器电压、电流是非在额定范围内。电缆接头牢 固，运行声音 正常，备用变 压器能及时投 入使用，绝缘 良好，对电阻 符合要求，安 全防护措施完 好，标示明确。每年,1 .检测接地电阻，各接线装置紧固。检测变压器线圈绝缘电阻。紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并回固。清理灰尘。配电 柜、动 力柜、 控制 柜、每天生 02 .检查外藐是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷 是否平衡，有无异常声响。3 .检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现 象。4 .检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，检查无功补偿设施工作是否正常，

22、功率因数是否到达要 求。检查电容器、熔断器是否过热，熔断。平安可靠运 行，配电元件 平安可靠，母 线排完好无异 常，配电房无 平安隐患，安 全防护措施得 当，功力因素 达0.9以上， 各类标识，警 告牌齐全，周 围环境整洁。半年.1 .紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏 的动静触头。2 .假设有过载现象，应更换容量大的配电设备。一年重复上述检查。检测接地电阻。测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。X消防系统维护、管理计划及标准工程时间次 数维修养护内容工作标准象度探器 烟温等测每月检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。 检测是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。 按10%比例

23、测试各回路和各个单件、手动报警按钮， （每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元）。探测器外观完 好，性能稳定， 报警正常，处于 良好的工作状半 每年重复上述检查。每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反响报 警。态。每年整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。 进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时 处理。利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。 对所有探测器分批清洗、烘干、检测。警置 报装每周-清洁卫生。检查外观是否完好，运行是否正常。外观清洁完好， 接线无松动、脱 落。正常报警，联动准确。每年更换损坏的报警装置。手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。 检查接线是否松动、脱落。

24、几 消控每日-对主机、联动柜外表清洁，并做好记录。对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。 遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发 时间、地点及开展情况。主机、联动柜清 洁卫生，无灰尘， 接线无松动、脱 落，工作温度正 常，无过热现象， 能准确显示、打 印报警、联动、故障信息O每周内部吸尘、清洁，并做好记录。防动 消联柜每月1.对消防联动柜按钮进行检查测试，假设有故障及时 维修处理，并做好记录。每季1,对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、 紧固，并做好记录。每半 年- -1 .消防演习时能正常控制消防设备的运作，并能准 确检测有关信息。2 .检测能否正常打印系统故障、警告及火灾

25、报警资 料。3 .年存在的故障予以处理。测试系统接口信号是否正常。软件数据备份。测试系统接口模块、各种按钮的性能。测试系统接地电阻。测试各回路的对地电阻。防播背音系 消广和景乐统每季清洁设备。检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检 测线路及音响要求到达的标准。在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否 完好。外观完好、清洁， 放音清晰正常， 火警时能正常联 动、切换。火 消栓每季清洁卫生。检查外观是否完好。检查配件是否齐全。检查水还是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接 口是否正常。消火栓按钮是否能正常使用。箱体清洁卫生， 配件齐全，阀门 开启灵活，无锈 蚀、掉漆，水带 无霉变，破损， 按

26、钮能正常联动 消火栓泵。半 每年消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。 对消防水带作防霉变处理Q喷淋、每周1 .检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。管网压力正常，火等网 消栓管每年更换失灵压力表。放去管网污水，并试验。室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。阀门丝杆加注黄油并加装防护套。检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否 宏亮。水流指示器、压 方开关、象出警 铃、湿式报警阀 动作报警正常。 喷淋头无滴漏现 象。排系 防烟统每月清洁卫生。检查外观良否良好，风叶有无擦壳现象。外观标示是否清晰。风机及各阀门外 观清洁卫生，无 掉漆、锈蚀，标 识清晰，联动正 常，阀门启

27、闭灵 招。每年手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。观察消防演习时是否联动检查防排烟阀门运作情况。防排烟阀传动机构加润滑油脂。每年清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。风机外壳清锈刷漆。更换各类标示。体火充 气灭Mi每月-清洁卫生。检查外观是否完好，有无泄漏气表达象。 检查气压表的完好情况。外观清洁卫生， 气压正常无泄 漏，模拟测试联 动正常。半 每年,*检查气瓶压力。气瓶外壳除锈、刷保护漆。模拟测试气体消防灭火系统的运作情况。X给排水系统维护、管理计划及标准工程时间次数维修养护内容工作标准活兵杀防等种泵 生泵淋消泵各水每天-1 .机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。2 .每日观察其、

28、水压、电压、电流指示是否正常，电 机及水泵有无异常声音，电机，控制柜有无异味。3 .检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合那么应加 盘根或拧紧盘根螺栓。4 .检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否 正常。5 .检署水位深度指示是否清晰。6 .发现故障及故障隐患及时处理。机房环境、设 备设施干净无 灰尘，水位水源林合规薪要 泵无异,声 音，湿式报警 阀、液位报警 器、控制系统 工作正常。每月-1.重复上述检查。2,生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。3 .消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或翻开水 泵出汞管放水试验。4 .注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。每年1 .电机

29、、泵体轴承清洗加滑油；如有异常声响，那么更 换同型号规格轴承。2 .泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。3 .检测电机接地电阻。4 .检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏那么 更换。5 .更蓄磨损的水泵轴衬套。6 .性能测试。水箱、水池每周L检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱 口排水管口、溢水管口、透气管口防虫纱网是否完好。 2.翻开排污阀排污。3.核查更汞浮珠而并作手动进水试验。观察水质情况，检测水的PH值。水箱、水池盖板是否上锁并且完好。水箱（池）无 跑、冒、滴、 漏现象，防虫 网完好，水箱（池）盖板完 好且上锁，每 月定期投消毒 漂白粉、每年 对水池（箱） 不少于二次进 行清

30、洗消毒处 理且水样检验 全格。每月1 .重复上述内容。2 .按规定比例按时投放消毒药品。每半年L清洗水池，按比例投放漂白粉进行消毒。2 .送水样至市卫生防疫站进行水质化验。3 .各类金属构件及管道作防锈处理。水雨用水 给山水污井每周L检查井盖是否盖严、完好，开盖检验井底是否有污 物，如有那么清除干净。2.检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。井盖完好，井 底无污物，排 水管道的通， 井盖标志清晰 正确。半年重复上述检查。清理污泥，疏通下水管道。 各类井盖及金属构件刷漆。、亏 水、尸网 供排管每周检查外观是否完好，应无滴、漏现象。 检查闸阀，观察供水压力表是否正常。 阀门开启位置是否正确，标示是否清晰

31、。外观完好无滴 漏现象，供水 压力正常，阀 门、闸阀开启、 关闭灵活、无 跑冒、滴、漏 现象，管道畅 通，止回阀、 浮球阀、液位 控制器正常， 管道支用无诱 蚀，标示准确 齐全。每季重复上述内容。清理管道内的杂物，疏通排污管道。检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏 现象。每年重复上述内容。检查修整全部管架。管道及支架除锈刷漆。检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。管道内部清洗、作防腐处理。更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。 各类阀门丝杆上油作防锈处理。平安技防系统维护、管理计划及标准工程时间m维修养护内容工作标准闭路监控系统摄像机每周清洁除尘检查外观完好情况。外观清洁无灰尘，

32、接线稳固，监控位 置准确无偏移，图 像清晰，云台传动 部件运转灵活。每季线路整理。检查各视频及音频接头。每年1 .检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老 化。2 .线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检 修调整。3 .检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。计算机 和监视 器每月-1 .主机、显示器及打印机清洁除尘。2 .检测UPS工作情况是否正常。3 .检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐 蚀现象。各部件外观完好清 洁，UPS工作正常， 断电无数据丧失， 电脑无病毒，监视3 每年1 .清洁主机内部灰尘。2 .数据整理与备份。3计算机数据整理、内部测试。器显示清晰。电脑 数据定期备份。录

33、像机每周清洁除尘。检查外观是否完好。外观清洁卫生，各 按键功能正常，回 放质量良好，报警 录像转换正常。每月-一检察录帘j标准。测试各功能键的工作情况。半 每年1.检测音频和视频接口，测试各项性能指标。画面分 割器、 切换器每周-清洁除尘。检查外观是否完好。检查连接线路的牢固程度。外观清洁，接线稳 固，各按键功能正 常，报警显示及输 出正确。每季-*-L测试各功能键的工作情况。每年1 .线路整理，功能测试。电梯系统维护、管理计划及标准工程时间次数维修养护内容工作标准电梯 设备每天1 .清洁卫生。2 .轿厢照明是否正常。3 .控制盘指示层、指示灯是否正常。4 .检查控制柜及电机温度是否过高，机房

34、室温是符合 到要求，运行是否有异常和振动。5 .检查各内选、外选接扭工作情况，是否灵敏。机房环境设施 设者清洁无灰 尘，轿箱照明应 急照明、风扇正 常、平安，制动 装置有效，减速 箱油位，缓冲器 油位符合要求， 各层标记清晰， 各活动部件润 滑良好，系统运 行正常且符合 国家标准，每年 由某市技术监 督局进行检测 并取得合格证。每半 月检查并拧紧各接线端。检查平安装置，并做好记录。轿箱上不锈钢油。检查轿箱照明及风扇。对各平安装置清洁检查，并进行调整。检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。每月1 .测试各装置平安回路的电器操作。2 .检查选项层器、限速器接线端、接线和有关控制点 情况。3 .检查及调

35、整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。每季检查各钢丝强张力是否平衡、有无破损断股现象。 检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。检查各层标记是否清晰。检查平安装置工作是否正常。每年1 .对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿 链条损坏情况。2 .对客活动部件换油润滑。3 .做好维修保养记录。4,由某市技术监督局按国家有关标准对电梯、扶梯进 行年度检查。公共照明系统维护、管理计划及标准工程工程时间次数维修养护内容工作标准力、制、 动柜控程每天1 .清洁卫生。2 .检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相 负荷是否平衡，有无异常声响。3 .检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过 载现象。4 .检

36、查开关是否在正确位置，标示是否清楚， 检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否达 到要求。检查电/器、熔断器是否过热，熔断。外表清洁，零部 件完整，指示灯 仪表按装牢固， 指示正常无异常 声响，振动过热， 二次线路布线排 列整齐，线号清 晰，主体接地良 好，保护装置齐 全可靠，整定值 符合要求，操作 机构灵活可靠.半年紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧 坏的动静触头。假设有过载现象，应更换容量大的配电设备。一年重复上述检查。检测接地电阻。测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。照明 器具每天1.清洁卫生。检查外观是否完好，有无异常响声。检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的 变化

37、影响等情况。外观完好无异 响，灯具的均匀 度，眩光度，频闪 度符合要求，合 理调整开灯时 间，节约能源每月-重复上述内容。调整亮度，节约能源。更换过热配件，防止短路现象。根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时 间。电路 供线每周清洁卫生。检查敷设环境有无积水、杂物。 供电电缆标示是否清晰、脱落。环境卫生维护， 无积水杂物，接 线装置完好无过 热现象，标不清 晰，无脱落，金属 支架安装牢固.每月重复上述内容。检查线路有无过热现象。检查进出线路接线装置是否完好。(三)业主、使用人装饰装修室内的服务方案装饰装修服务工作，是物业交付使用后的一项重要管理工作。在业主 入住前，我们将根据*工程的实际功

38、能、按照住宅装饰装 修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理 制度，规范业主实施装修工作。具体方法如下：(一)装修管理流程.填写物业装修申请表，装修方案、图纸及技术资料备案；1 .签订装修相关文件；.缴纳装修相关费用；2 .发放装修施工入场证、装修施工人员出入证；.装修工程开始；3 .装修期间例行检查.装修竣工后通知物业工程服务中心约定现场查验时间4 .对装修工程进行查验(二)装修申请、登记管理1 .业主提出装修要求时，业主服务中心必须向业主提供以下资料：(1)室内装饰装修申请表(2)业主装修申请所需的材料清单(3)室内装饰装修考前须知(此内容为室内装饰装修服务指南 中的须

39、向业主公布的内容)。2 .业主装修申请必须提供的资料：(1)房屋所有权证明，查看原件，收复印件。(2)申请人身份证件，查看原件，收复印件。(3)非业主本人必须有业主书面委托书，收原件。(4)装饰装修方案(装修图纸及说明)，收原件。(5)委托装修装饰企业的资质证书复印件，如果业主自行装修，必须出具承诺书。(6)涉及到建设部令第110号住宅室内装饰装修管理方法第五、 六、七条内容的必须提供相关部门批准的文件及相关资质设计单位的设计 方案的原件。(7)商业物业装修，业主还必须根据城市消防的要求提供消防报建的 相关资料。3 .登记备案(1)业主填写了房屋装修申请表并提供相关的资料后，由物业项 目服务中

40、心装修管理负责人审核后交物业服务工程经理审阅。(2)涉及到室内装饰装修审批要点之外装修工程的装修申请，必 须报公司相关职能管理部门组织初审，并按装修管理程序要求的程序 逐级报批。(3)符合室内装饰装修审批要点内的装修申请，审批时间原那么上 为3个工作日。4.开工手续(1)室内装饰装修申请表审核、批准后，物业工程服务中心下属 的业主服务中心按政府规定收费的工程及标准收取相应的费用等。(2)在交纳了装修履约保证金后，物业工程服务中心下属的业主服务 中心应当发放装修施工入场证，要求施工单位将装修施工入场证 复印件贴在施工房屋的门后，并办理装修施工人员出入证。(3)办理装修施工人员出入证应当要求施工单

41、位提供装修人员照 片、身份证复印件(或暂住证)。装修施工人员出入证上注明施工人员姓名、施工房号、有效期等。(三)装修施工管理.业主装修管理由物业工程服务中心负责。1 .业主装修时间，应当由物业工程服务中心根据物业的类别确定装修 许可的时间。(1)住宅物业或住宅与商业混合的物业正常管理期装修时间：周一至周五：8： 0012： 00 , 14： 0017： 30双休日及国家法定节假日：禁止施工。(2)纯商业物业正常管理期装修时间：8： 00-17： 30,节假日可全 天装修。2 .装修巡查(1)装修巡查分为平安巡查和工程巡查。平安巡查主要包括施工时间、 消防平安、施工人员出入证及其它随时发生的违章

42、事件；工程巡查主要包 括装修过程中相关的施工要求，如结构平安、设计功能平安等。(2)装修巡查应当由物业服务工程经理负责安排工程巡查人员；物业 工程服务中心秩序维护部主管负责安排平安巡查人员。(3)装修巡查频次：A.平安巡查应当根据物业工程服务中心的平安管理情况，每天安排相 关人员检查1 2次。B.工程巡查在装修开始后的前期(一般在15天内)，必须每天巡查 2次，之后应当每天巡查1次。C.装修巡查要求：a.装修巡查人员必须在现场的装修巡查记录表上登记，发现问题时必须及时向物业工程服务中心装修管理负责人报告。b.巡查人发现问题必须在装修巡查记录表记录并提出整改要求, 必要时可以向施工单位和业主发装

43、修整改通知单。D.对于比拟严重的违章行为，应当立即拍照，保存相关的证据。E.对有违章装修行为的，必须按时检查整改情况，将整改的情况和措 施在装修巡查记录表上记录，并记入业主档案留存。（四）装修竣工查验1 .业主装修完毕提出装修竣工查验要求时，物业工程服务中心应当在 1个工作日内与业主预约竣工查验时间。2 .装修竣工查验应当由物业工程服务中心装修监管负责人负责，验收 时必须有业主或施工单位在场。3 .装修竣工查验内容：（1）是否对公共设施有损坏。（2）是否有功能改变现象。（3）违章工程是否按要求整改完毕。（4）厨房、洗手间防水、试水试验应当在装修前与业主约定时间。4.装修竣工查验后，如有问题应当

44、与业主和施工单位提出整改要求及 时间，整改完毕后再查验。如无问题，物业工程服务中心装修管理人员在 室内装饰装修竣工查验申请表签字，并收回装修施工入场证，业 主和施工单位可办理退装修履约保证金的手续。（五）退还装修履约保证金手续1 .物业服务工程经理在室内装饰装修竣工查验申请表、室内装 饰装修完工退证退款手续表上签字，同意退还装修保证金后，由业主服 务中心通知业主、施工单位到业主服务中心办理退装修履约保证金的手续, 并告之退款时应提供的资料。六、拟派遣工程经理简历(-)拟派入本招标工程的工程经理简历拟派入本招标工程的工程经理简历职位：工程经理人员 资料人员姓名：出生：执业或职业资格学历：职称：职务：工作年限：自至公司/工程/职务/有关经验注：投标申请人须提供拟派往本招标工程经理的资格证书、身份证复印件。2 .业主办理退履约保证金手续时应当提供：(1)装修履约保证金收据。(2)如果有业主或施工单位丧失收据，在核实确未退回履约保证金的, 可查物业工程服务中心留存的底单，由业主或施工单位凭身份证出具票据 丧失证明，经物业服务工程经理确认后方可按照财务票据丧失处理方法执 行。（四）