企业管理北京ZZ办公楼物业管理服务投标书.docx
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1、企业管理北京ZZ办公楼物业管理服务投标书第一局部#物业管理有股公司简介及业绩一、公司的介绍二、公司所获奈誉、奖励三、公司业绩1、对内承接的项国2,对外承接的工程第二局部 #办公楼物业管理服务规划#办公楼住于#,总京筑面积近3万平方米,包括嵩档商务办公楼、餐厅、酒店。该工程位于#,具有优越的地理住置和 便利的外部交通环境;设施设备优鼠,具有现代智能化宗统,各项功 能齐全,可提供舒适的办公环境,将为#树立前好的形象。基于上述 因素,我们认为#办公楼的开展空间潜力很大。作为高质量物业项 日,建成后必然要求提供有与之相逡应的高质量的物业管理服务水 准。我公司将凭借#中心特有企业文化底蕴和统配的人力资源
2、优势, 整合的传统与高新技术优势,成熟、规范的管理优势,放射型信息优 势等,做好业主的管彖,提供一流的物业服务,使物业保值、升值。 运用科学的管理方法,提升大厦形象。综合分析,我们拟定出物业管 理的五点设想及筹划。C4J服务中的张络、约定、配合、协调。组织处理紧急事件。(5)规定的外部事务及有关业务手续的浜络、办理。(7)档案、赛料管理;文秘性工作。三,考核制度根据不同的工作肯佳和工作性质分别建立各类考核规章。1 .部门逐级考核:制定条统、班组肯住逐级考核标准和方法。2 .员工逐级考核:制定领班、技工逐级考核标准和方法。3 .考核内余:(细那么另定)(1)部门考核a保养计划完成情况。b设备完好
3、率和运行情况。c服务质量。d费用执行情况。(2)员工考核a绩效。b业务能力技术水平。c工作质量。d服务忠度客户服务部对地毯请洗、地面打蜡、请洗沙发座椅、硬地 面起蜡、打蜡、抛光、擦洗壁纸、玻璃请洗、外墙清洗等 复杂、重要的作业分别制定请冼地毯作业程序及质量标 准、硬地面起蜡、打蜡、抛光作业程序及质量标准、精 洗沙发、座将作业程序及质量标准、精冼硬地面作业程 序及质量标准、繇冼壁纸作业程序及质量标准凡破瑞清洗作 作业程序及质量标准、公用钥匙使用管理规定。对各项作 业的作业程序及质量标准加以规定。针对公用钥匙使用的特殊 性,为确保各区域的平安防范制定公用钥匙使用管理规定。4.1.2 确保保洁工作人
4、员的服务行为表现符合资格要求和规范要求,客户服务部要求保洁公司对员工进行仪本仪表、行为举止、 礼貌礼节培训,管理员陵时进行抽查工作,发现问题及时向保 洁公司经理反映。4.2过程控制方法一会制度为确保保洁公司提供的服务符合规范要求,每周客户服务部与 保洁公司工程经理开一次请洁例会,总、结上周服务之缺乏,并 提出下周之清洁要求。4.2.1 四查制度对服务提供实行=查制度,即家户服务部主任巡查,每周不少 于一次;保洁经理巡查,每周不少于一次;管理员巡查,每日 至少一次,并填写徒生巡视表;保洁员领班自查,并填写卫 生巡视表。5 支持性丈件公寓家房住后清洁作业程序及质量标准5.1 公寓家房住前请洁作业程
5、序及质量标准公寓健身房请洁作业程序及质量标准5.2 冲冼地下停车场作业程序及质量标准公共卫生间请洁作业程序及质量标准5.3 电动扶梯请洁作业程序及质量标准茶水房送水服务作业程序及质量标准5.4 租户室内请洁作业程序及质量标准办公室室内清洁作业程序及质量标准5.5 硬地面推尘作业程序及质量标准院内保洁作业程序及质量标准5.6 清洗地毯作业程序及质量标准硬地面起蜡、打蜡、抛光作业程序及质量标准5.7 清洗沙发、座将作业程序及质量标准清洗破地面作业程序及质量标准5.8 擦洗壁纸作业程序及质量标准破璃请洗作业程序及质量标准5.9 外墙清洗及杀虫天氤要求公用钥匙使用管理规定6 相关记录卫生间巡视表6.1
6、 客户服务质量检查表本程序文件的修改权和解绛权左家户服务部1233.13.23.33.43.53.63.744.1五、紧急事件处理控制程序目的为维护写字楼、商场正常的工作和经营被序,保障客户、租户 的人身财产宴全及合法权益。迨用于委托管理工程的紧急事件处理。职责总经理负责检查指导紧急事件的指挥与处理工作。保安部负责公共区域的刑事、治安紧急事件应急处理。工程部负责设施设备、电力、消防余统紧急事件的应急处理。 保安部临近室负责向保安部经理或值班经理通知火警。在正常 工作时间(周周五8:0017:00)由保安部经理负责应急处理。正常工作时间以外(周六一周q 10:0020:00及周周五17:3022
7、:30)由值班经理负责应急处理。经理值班时间以 外由保安部值班主任负责应急处理。保安人员负责向保安部经理通知匪警。各部门经理负责协助各种紧急事件的指挥与处理工作。保安部监控室负责对各种紧急情况录象(在摄像区域内人工作程序火警的应急处理消防中心CFCC发现报警后,立即派人5分钟内赶赴现场核实 并通知消防中心,消防中心人员立即通知保安部经理及工程部。1.1.2 消防人员接到通知立即奔往现场,指导保安员做好相应的消防 设施的掾作。1.1.3 保安员及消防组人员接到通知后5分钟内赶赴现场。1.1.4 假设现场火势较小,到现场人员应立即使用最近的天火器具扑救救,由保安部当班主任填写绫发事件咨记表。1.1
8、.5 假设现场火势较大难以控制,现场指挥立即用对讲机通知消防中 心保安员上报总经理,由总经理决定打力19”火警 。根据 火警影响范囹,工程部各组根据应急措施做好电力、挑烟、 供水索统的管理。1.1.6 由公司总经理负责组织“综合小组”调杳起火原因,写出“事 件报告”,迨究有关人员责任。1.1.7 具体工作依照工程部应急措施实题。4.2 包梯困人工程部包梯组接到电梯国人通知后,立即赶赴现场。值班人员作徐放被困人的工作,同时通知电梯公司共同进行释放。4.3 水淹根据虹程部紧急应变措施执行。4.4 楼宇中控系统故障弱电条统的工作:4.4.1.1 通知强曲组,空调组,管钳组有关楼宇中控余统故障事宜,让
9、各专业小组根据设定时间手动控制开关,对有关设备多加巡杳4.4.1.2 通知客户服务部及保安部楼宇中控余统故障。4.4.1.3 组织力量检查故障原因,排除故障,尽早恢复楼宇中控系统正 帝O强电余统/空调系统的工作:4.4.1.4 组织人手根据正常开关时间在现场作手动开关有关设备。增加避查各设备的数次以检查有否发生故障。4.4.2 水东统的工作:4.4.2.1 巡查所有的上水泵,循环泵,热水锅炉及污水泵是否在正常运行。4.5 消防监控系统故障水东统的工作:4.5.1.1 检查啧淋条统稳压泵及啧源泵的自动起动功能,并将消防泵转到手动位置。4.5.1.2 将正压送风入及排烟机转到手动住置。4.5.1.
10、3 主机监控祭统是否报警正常。4.5.1.4 各功能设备联动及监视信号是否出现异帚动作反响信号。4.5.1.5 故障打印记录应保存以备查询。4.5.1.6 通知工程部或维修公司近早修复。4.5.2 弱电组的工作:4.5.2.1 通知消防、强电、空调各小组,保安部及客户服务部有关消防监控系统故障事宜。4.6 幕墙玻璃破裂装修组的工作:4.6.1.1 现场调查玻璃破裂的正确住置,并通知保安部及工程部的电梯 组。4.6.1.2 彷同电梯组操作擦窗机到玻璃破裂住置请除玻璃碎片。4.6.1.3 调查玻璃破裂原因。4.6.1.4 组织力量临时将该住置封好,注意防风及防雨水漏入室内。4.6.1.5 将玻域尺
11、寸及调查报告交工程经理作跟进。4.6.2 电梯组的工作:配合装修组撤除玻璃碎片及临时封堵.4.7 匪警的应急处理警卫人员在工作中发现以下情况要立即报告,报告程序同3.4。a) 流泯械斗,打群架;持刀持枪盗窃、抢劫、杀人等。4.7.1 保安部经理(值班经理或保安部值班主任)迅速调集警力10分钟内赶赴现场,控制事态开展。4.7.2 保安部警力难以控制事忠开展时,由保安部经理或主任根据情况决定报打“”0”匪警或通知所管辖派出所及朝阳公安分局, 并林的公安机关开展调查取证工作。4.7.3 保安部负责填写突发事件誉记表。4.7.4 对现场的处理由保安部工作人员依照保安部紧急事件处理程 序执行。4.8 故
12、障新也强电组的工作:4.8.1.1 当双路长源突然停电时,首先应查发电机是否正常起动,(应 在停电15秒内,发电机自动起动)。4.8.1.2 当发电机起动运行后,立即派专人监控发电机运转,检查发包机的供油系统,冷却条统,进排风余统是否正常工作,并逐项 检查发包机的各项运行参数是否正,希,同时做好记录。4.8.1.3 突然停电后,必须立刻与供电局联宗,查询停也原因和作好记 录。4.8.1.4 及时通知中控室调度,包话机房,消防控制中心和各部经理, 并通知消防广播系统向全楼家户说明原因,具体内今由家户服 务部事先拟好。4.8.1.5 楼宇自控显示终端要随时监视发电机的电压,也流变化,监视 油泵,日
13、用油箱的供油米统。4.8.1.6 检查各应急回路供电,应显示正常;检查直燃机组应急电源及供油泵的供电情况。4.8.1.7 检查供水的应急电源,确保带防泵,生活泵以及其他水泵的正 常运转,保证各区的各种用水。4.8.1.8 与电梯工帙索,检查电梯的应急电源,保证电梯正常运行。4.8.1.9 当市也恢复后,系统将自动进入正常供也宗统(侍正常运转3 一5分钟后,发电机停止运转,恢复到备用状态)。4.8.1.10 恢复市先后,立即组织人员进行巡视检查市电的恢复情况。4.8.2 弱电组的工作:4.8.2.1 检查一切弱电条统包括,靖防监控,楼宇自控,保安监控,车库管理余统在备用发电机运行供电时,是否正常
14、工作。4.8.2.2 记录只能利用UPS供电或没接上应急电源的弱电设备以便与强电配合改善应急供也余统。4.8.2.3 检杳属于楼宇自控余统监控的设备是否仍正常运行。4.8.3 电梯组的工作:4.8.3.1 检查各部升降机有否因人或故障,配合电梯系统作出临时措施施。4.83.2 如擦窗机在使用中停电,让擦窗机内的人保持镇定,手动将擦窗机降至平台或地面,羚放被困人员。4.83.3 空调组的工作:4.83.3.1 冷冻机陆续退出运行。4.83.3.2 检查各送风排风机运行情况,与楼宇自控值班配合逐步将通风系统复位,特别留意发电机房的送风机及挑风机的运行情况。4.83.4 水祭统的工作;立即奔赴消防控
15、制中心,检查报警主机及控制台备用DC24V电源是否投入工作(注:备用电池常供人检查控制中心主机备用电源投入后工作是否正常。4.853检查所有消防通道楼梯照明。4.854各楼层照明是否出现断包。4.83.4.5 配电箱应急电路投入时是否正常o4.856是否出现火警显示工作正常。4.83.4.7 立即奔赴消防泵控制室,检查请防水泵控制柜。4.83.4.8 发电机紧急启动时,消防泵电源是否自动投入。4.859管钳组的工作:4.83.4.10 检查各上水泵是否正常运行。4.83.4.11 检查各污水泵是否正常运行。4.83.5 工程部根据耕电余统新也紧急情况处理程序工作。5 支持性文件工程部紧急事件处
16、理程序5.1 供电系统断电紧急情况处理程序工程部紧急应变措施6 相关记录:6.1 突发事件委记表本程序文件的修改权和斛羚权在家户服务部。第三节技术管理一.技术资料管理(一)制定详细的技术咨料管理制度,细化技术资料的收集、存 楼、保护、修改、变更、使用、移交等方法及程序(细贝I 另定九1 .技术资料交接程序和日常收集方法。2 .设备改造或变更后强制修改或变更资料规定。3 .资料存档及保护方法。4 .技术资料使用、复印、分配规那么及内部咨源共享方法。 (二)技术资料内家:1 .各类绫工图纸、原始资料。2 .各类技术修改材料、图纸、文件。3 .设备设施运行、维修档案。4 .设备设施说明书及其备品备件
17、规格、型号、供货来源。5 .政府和行业管理部门对设备设施有关检测报告、使用 批准文件、认证等材料。6 .各有关的技术标准。二,基本技术保障(一)建立基本技术保障体条。由工程师牵头,高中级专业技工 具体负责的综合技术力量,是确保大厦经营档次和正常 运转的必要条件。技术力量的调配方式,根据工作性质紧急火情控制流程图消防经理确认派员前往工程部电梯保障电梯消防运输水暖保簟消防水供给空调保障消防排烟强电保障消防、人员疏散电力供给大火势失火现场火势小人员疏散现场灭火灭火使用散放的 灭火器材灭火突发事件登记表由总经理组织分 析调查原因写出报告六、容户收楼、入住、送和管理控制程序日的:通过对农户收楼、人住、退
18、租的控制为餐户提供快捷满意的月艮务。1 范围:适用于委托管理工程的收楼、入住和退租服务的过程控制。2 职责:管理部负责客户收楼、入住及退租过程的安排和具体实施。3 工作程序收楼程序:管理部收到财务部的收费确认书和销售部的租约之后,方可 开始进行收楼。3.1.1 收楼确认由管理部、工程部及客户的负责人一起到收楼单元内进行验 收,(必要时,可粕照)。确认现场情况及现状,客户认可无 遗漏之后,填写约公楼/商铺接收认可书。3.1.2 填写装修表格:为客户提供装修指南、知户手册及有关表格,具体见仁 次装修流程。待餐户填妥,我部人员经核查之后发给相关负 责部门,其他文件分类存档。3.1.3 交接钥匙在客户
19、装修之南,把钥题转给客户,由客户签收。3.1.4 签署二装施工申请单:客户将施工费用付清、资料统齐、成品保护合格之后我部可 同意签署次装修施工申请表。3.2 入住程序:3.2.1 确认入住申请表客户在二装完毕之后,提前一个星期填写入住申请表。3.2.2 召开入住前的协商会管理部、工程部及保安部的有关负责人,同客户一起在入住 前按照入住申请表的程序召开入住会。管理人员应告之客户, 有关入住后的切服务事项及所需办理的手续。3.3 人住过程的控制家户入住前须符合物业公司的规定,即:各事项须到达物业公司及业主之要求方可同意正式入住,并接正式用电。3.3.1 查电、水、与、表工程部给客户单元接上正式电之
20、后,我部人员协同工程部人 员记录电表底数。3.3.2 封存钥匙客户入驻后,应由管理部、保安部同家户一起进行钥匙封存、 客户签字确认之后,放置保安部,作为紧急情况时备用。3.4 客户退租程序:3.4.1 结算赛用家户租约到期准备退租,在接到退租通知后:a) 向财务部核查希用是否交请;根据退租时间同工程部一起杳电表,结算能源费;b) 配合工程部人员对空调、商防进行验收。3.4.2 配合板家为客户提供运货梯,携幼出门条,巳方便客户搬家。3.4.3 钥匙交接客户板彖完毕后,须杷单元钥匙归还给管理部(和小业主的由小小业王决定)O支持性文件3.5 装修指南用户手册3.6 二次装修流程。4 相关记录6. 1
21、办公楼/商铺接收认可书6. 2恢复租区验收单6. 3裒户收楼资料签收表6. 4主层牌示及楼层牌示预定表6. 5二次装修施工申请裴6. 6办公楼入住申请表6. 7已装修商场/办公楼单元接收表7本程序文件解徐权和修改权在客户服务部。七、二次装修管理控制程序日的通过对楼宇二次装修过程的控制,确保在不损坏楼宇原有设施 施及结构的基础上,平安而可靠地作好水电空调等与原有楼 字的接口,顺利而快速地完成装修工作并保证楼宇的正常秩 序。1 范围适用于委托管理工程范围内所有农户对楼宇所做的二次装修。2 职责工程部负责二次装修工作方面图纸的审批,相关专业工程师及及主管负责二次装修工作的监督、巡查、协调及验收工作。
22、2.1 计划财务部负责装修希用工作。2.2 保安部门负责签定镒工安会责任书、装修人员的审查、办理施工出入证等工作。3 工作程序受理装修申请3.1.1 管理部与装修商定好协议后,装修商向工程部提交装修图纸及及技术资料。3.1.2 计划财务部根据装修指南有关规定向装修商收取装修临供电费、址双清运会用押并开具收据交装修商。4. 2图纸审批工程部专业工程师审批装修图纸、施工组织计划及工程进度、 施工单住资质,填与二次装修图纸审核表。4.2.2 审批临时用也申请单。4.2.3 审杳装修材料及装修材料耐火阻燃检验单(以靖防局测试检验为准)。4. 2. 4所有批准之装修图纸须由工程部盖章认可并存档备案。4.
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