房地产天津市房地产开发分析报告.doc
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1、天津市房地产市场分析报告 一、引言：全国化市场：房地产业大势所趋房地产企业全国化的战略尝试，很早就在进行了，最早在海南房地产市场虚热时，万科就悄悄北上；奥林匹克花园、阳光100等在开始就确定了全国连锁的项目定位；近几年，大城市房地产市场的激烈竞争和开发用地的减少，迫使越来越多的地产商将眼光投向了市外、省外。如今，同时在3个省份以上的区域同时进行开发的地产商数不胜数。近两年，随着天津土地市场的紧缩以及开发用地的减少，天津的一些房地产开发企业也开始了向全国进军的行程。随着市场竞争的加剧，期望从高房价中获得高利润已经越来越困难。而二三线城市的土地价格比大城市的要低，再加之这些城市拥有优惠的招商政策，
2、因此开发成本就比较低。市场的规模效益和土地成本的有效降低是获取利润合理且长期有效的策略。因此，有实力的开发商已经将脚步迈向了其他地区。例如，天津中侨投资公司和安吉置业在山东圈地，同时，天津乐康置业现在已经在山东和贵阳同时运作两个项目，预计在2004年三四月份就可推向市场。一位负责人士表示，准备将水木天成项目成功运作的经验运用于其他城市住宅项目的开发，因为生态、健康住宅是全国住宅项目发展总的方向。专家指出，房地产全国市场已基本形成，随着土地市场的逐步规范，通过拍卖及投标使土地成本更趋透明，以前跨区域拓展顾虑的竞争公平性问题在淡化；国家的住宅产业化政策减少了地域性项目运作的差异；大中城市经济增长迅
3、速，需求相对稳定，有利于房地产企业制定跨区域拓展的长远计划；现代信息技术使房产商能够异地进行专业管理，将产品异地“嫁接”，迅速拓展市场空间。这些因素，促成了一向地域性很强的房地产业流动性不断增强。房地产开发走向全国化已经成为整个行业的发展趋势，其意义在于，首先是落后地区能借鉴和利用先进地区房地产开发的成功经验与有效的开发模式，在整体上迅速提高国内房地产开发水平，同时，有实力的房地产企业也可以借此打造全国性房地产品牌，快速实现“做大做强”。跨区域开发将会极大地撼动原有的房地产市场格局。加剧国内房地产市场的“洗牌”行动。 二、天津市房地产投资环境分析：（一）天津市房地产情况汇总： 1、基本情况介绍
4、：房价：年上涨 年未知拆迁：年年累计万平方米 年万平方米 年万平方米新建：年年累计万平方米投资：年亿 年亿房价分布：单价元平方米以下低价的商品住宅交易量占总量的。单价至元平方米的低价商品住宅交易量占总量的。单价至元平方米的中价商品住宅交易量占总量的。单价至元平方米的中价商品住宅交易量占总量的。单价至元平方米的高价商品住宅交易量占总量的。单价元平方米以上的高价商品住宅交易量占总量的。2、天津市2003年房地产业的完成情况、房地产投资、施工、销售等指标全面增长。房地产投资完成210亿元，同比增长20%。房地产施工面积1950万平方米，竣工832万平方米。其中住宅施工面积1700万平方米，竣工750
5、万平方米，同比增长12%。、全市商品房市场销售活跃2003年商品房销售1022万平方米，同比增长55%，是天津市商品房销售量最高的一年，首次突破1000万平方米。其中现房销售790万平方米，同比增长40%。商品房销售金额285.7亿元，同比增长68%。商品房平均销售价格2795元/平方米，同比增长7.3%。全市存量房销售688万平方米、86.4亿元，分别比去年同期增长95%和116%。二、三级市场交易比例达到1：0.67，市场联动效应明显加强。、空置面积下降，市场供求结构进一步优化2003年，由于商品房销售面积大于同期竣工面积和上市面积，空置房被逐步消化。截至2003年底，全市竣工一年以上的滞
6、销房和积压房面积为149万平方米，同比减少104万平方米，市场供求结构进一步优化。3、天津房地产业投资有三个特点： 一是与全市经济保持了协调发展。今年天津GDP增幅为14.3%，是近几年增幅最高的一年。全市固定资产投资完成1040亿元，同比增长28%。房地产投资所占比例为20%，投资增幅为20%，房地产投资规模和增幅合理，与全市经济总量增长和投资增长总体上保持了同步态势。 二是民营企业成为投资的主要力量。伴随着房地产市场机制的不断完善，民营企业已成为房地产投资的主体。民营企业预计全年完成投资172亿元，占全市房地产投资的82%。 三是外地投资商大量来津，带动了全国房地产投资向天津市流动。200
7、3年，共有11家外地企业在津正式投资房地产项目开发，全年完成投资15亿元，同比增长50%，占全市房地产投资的7%，更多的外地开发企业已确立在津投资意向，正在积极洽谈项目，天津正在吸引全国开发企业的目光。4、天津商品房市场销售有三个特点：一是大规模拆迁拉动了安置型需求。2003年全市拆迁面积450万平方米，是上年同期拆迁量的3倍，拆迁投资130亿元，成为拉动今年商品房销售和房地产投资增长的主要因素之一。拆迁带来了安置型需求的增长。旺盛的市场需求有力地拉动了房地产投资增长，保证了商品房市场供求平衡，无泡沫成分，市场运行健康平稳。二是居民收入提高使居民住房消费预期增强。2003年天津人均居民可支配收
8、入10290元，同比增长10.2%，居民购房能力显著增强。三是购房居民以本地居民普通住宅需求为主，本地居民购房占总需求的95%以上，购房目的主要是居住为主，没有炒作成分。（二）天津市2004年房地产开发形势2003年天津市人均GDP达到3100美元， 2004年天津市房地产面临着更加有利的宏观经济形势，房地产业具备了高速增长的宏观经济条件。2004年天津房地产投资规模将在去年210亿元的基础上增长45亿元。 、需求方面：2004年房地产市场需求稳中有增，预计2004年商品房销售能够继续保持1000万平方米以上，二手房交易规模700万平方米以上。支撑需求持续保持较高规模的因素主要有以下几点： 一
9、是随着城镇居民可支配收入持续增加，2004年居民可支配收入指标将继续保持两位数增长，使居民住房消费能力进一步提高，住房改善型需求有新的增长。 二是2004年全市拆迁计划安排300万平方米左右，拆迁居民10万户，全市安置型需求规模将在800万平方米以上，占全市商品房和二手房市场需求总量的近50%，为市场提供相对充足的安置型需求。 三是城市化步伐加快。2004年全市城市化率将达到44%，比2003年提高2.5个百分点，将有25万农村居民转移到城市和城镇，为城市房地产市场增加400万平方米以上的住房需求。 开发方面：需求增长将成为推动房地产开发规模和投资规模增长的根本动力。适应市场有效需求，我们提出
10、2004年房地产开发指标为：商品房施工面积2000万平方米，同比增加50100万平方米。商品房竣工面积900万平方米左右，其中住宅竣工面积800万平方米。、推动2004年房地产投资增长的有利因素主要体现在开发规模扩大、行业结构调整和推进技术进步三方面： 一是开发总规模持续增长，房地产投资有坚实的项目基础。根据天津市经济和社会发展计划，2007年前天津市人均住房建筑面积每年预计增加11.5平方米，每年竣工面积需要在900万平方米左右，房地产开发规模处于高速增长期。2003年天津市进行了海河开发和大规模土地整理，为房地产市场提供了相对充足的土地供应，特别是海河开发正在成为全市乃至全国开发企业关注的
11、热点，去年海河基础设施建设全面展开，为2004年房地产项目大规模开发提供了基础条件。天津市从2003年6月1日开始土地全部在公开市场以招标、拍卖和挂牌方式供应，2004年将全面进入规范化运作，土地市场公开运作有利于开发项目缩短开发周期，减少资金占压，实现公平竞争。 二是公建投资比重扩大，投资项目结构调整。随着天津市经济社会发展，市场对公建的需求增长，适应市场需求，随着海河两岸综合开发项目的正式启动，2004年天津市公建项目将进入投资将呈现增长态势。预计全年公建项目施工面积达到400万平方米，同比增长40%。公建投资增加将带动房地产投资结构在增长中调整，在调整中改善。 三是城市化步伐加快，通过投
12、资空间结构调整，城镇建设将成为投资新热点。今后几年，天津将进入城市化加速发展阶段，城市化水平每年提高约3个百分点，预计每年新增城市人口30万人左右。为此，天津市将加快小城镇建设作为中心工作之一，每年安排400500万平方米的小城镇开发规模，以适应农村城市化对住房的需求。围绕加快城市化进程，小城镇开发将成为新的投资增长点。 四是住宅产业化步伐将进一步加快。2004年天津市在住宅产业化方面将推出一系列重要举措。要以钢结构住宅体系为主，发展中高层住宅。推广应用复合式保温材料，推行三步节能。建立自来水和中水分质供水体系，实行双管入户。实行成品房销售。随着以上新技术的全面应用，2004年天津住宅产业化将
13、进入一个新阶段。3、可能面临的问题和解决措施总体上看，2004年天津房地产业将继续保持较快的发展速度。但也面临着两方面可能对房地产业发展产生不利影响的因素： 一是成本推进导致价格继续上涨，对需求增长起到抑制作用。2004年，随着招标、拍卖和挂牌方式供地成为房地产开发用地供应的唯一形式，开发企业取得土地的成本上升，带动总成本上升45%。成本上升的另一重要方面是建材上涨，建材上涨带来的压力将在2004年上市项目中逐步体现。两种因素将导致商品房成本上升，价格上涨。 二是商品房供求结构存在不平衡。由于天津市需求的主体主要是拆迁带来的安置型需求，对价格承受力较低。拆迁居民能够承受的市场价格在200250
14、0元/平方米，而2003年天津市平均销售价格为2795元/平方米，2004年还面临新的上涨趋势。二者的矛盾将使天津市商品房市场在总量平衡的前提下面临着结构性不平衡。为解决以上问题，天津市研究提出以下解决措施： 调整开发空间结构。在市区周边地价较低的区域尽快开工建设一批价格较低的普通商品房，达到调控市场规模、平抑价格的目的。去年四季度以来，天津积极落实项目储备，帮助项目做好前期工作，预计上半年可开工建设300万平方米左右的这种普通商品房。 有计划地拆迁。通过调控拆迁规模，达到调控安置型需求、调整市区土地供应量的双重目标。2004年全市拆迁规模在300万平方米左右，将比2003年下降三分之一。通过
15、适度调控拆迁规模，将安置型需求控制在合理范围内，通过调整市场对中低价位商品房的需求规模，减少中低价位商品房价格的上涨的压力，保持市场供求总量和结构稳定。 适度扩大低价位的土地供应量。由于市中心区土地要通过拆迁整理获得，整理成本高导致地价居高不下。天津考虑在城市周围地价较低地区新征部分土地用于商品房开发，通过土地出让金、配套费调控手段，严格控制调整土地成本，通过增加低价土地供应，降低全市开发项目平均土地成本，降低开发企业价格预期，起到调控土地市场、调控开发成本和市场价格的作用。但由于近两年国家将实行严格的保护耕地和征地制度，采取第三项扩大新的土地供应的措施可能面临政策性障碍。因此，目前天津正在重
16、点开展第一、二项工作。三、天津市规划及房地产市场分析（一）、天津市规划：2004年天津市的城建重点任务包括六个方面：加快海河开发。 重点建设条道路，建成大沽桥、慈海桥，开工建设奉化桥、保定桥、蚌埠桥，完成北安桥、金汤桥等座桥梁的改造，建成思源公园、会师公园等临河公园，积极推动个商贸节点的建设。 继续加大基础设施投入，加快重点工程建设。年内实现市政公用基础设施打捆项目大项和个子项的建设。个重点工程项目确保年内竣工项。按计划完成地铁、高速公路、快速路和环境建设项目。 加强城市规划，突出强调规划工作的科学性、严肃性，以达到提高文化品位的要求。 加强环境综合整治。重点做好城郊结合部、难点大片的综合治理
17、。努力实现二级良好空气质量天数达到的奋斗目标。高标准搞好街景灯光工程建设。 加快住宅建设，年内确保住宅竣工万平方米。加快社会保障住房和小城镇住宅建设的进程。积极处置停缓建项目。 建立规范的建设市场经济秩序。放开市政公用基础设施投资领域，放宽建筑市场准入渠道。推进施工、设计养管单位的改革。（二）、天津市房地产市场分析1、首先天津地产是讲政策的地产，共有以下几个特点：土地：近年天津的大宗土地交易频繁。除了270万平方米的万科东丽湖、2200亩的顺驰太阳城、市中心三岔口85万平方米的泰达城等等，海河开发还将给市场提供30块“金地”，拍卖总值预计160亿元。没有土地就没有了地产，如此大体量的土地供应，
18、在全国少见。政策：天津土地供应市场的规范性堪称全国之最，以市场化的方式获得土地，大家就比较容易地站在同一条起跑线上，也就是“过江龙”与“地头蛇”不会存在比较悬殊的差异，将来就靠实力、靠人才来说话。天津市国有土地有偿使用办法于2003年6月1日正式实施。办法规定，划拨用地目录以外的用地，必须实行有偿使用。土地有偿使用包括出让、租赁。为了规范土地市场秩序，办法强调，商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性项目土地出让方式必须采取透明度高的招标、拍卖和挂牌方式。规划：天津比较热的几个板块，如华苑、丽苑、梅江南、瑞景等，聚焦了市场上多数的优质大盘，这几个板块的形成与政府的总体规划密切相关。包括海河改造工程，
19、规划面积达到42万平方公里。市场：大规模的城市改造工程必然对市场供需关系带来巨大影响。天津各家楼盘的必修课之一，就是安排销售人员在各拆迁区设点宣传，毕竟，数百万的拆迁面积，谁都想分一口。比如某楼盘，地点不佳，品质也的确够呛，销售一直处于半梦半醒之间。但由于价格适当，今年拆迁工程启动后，该楼盘好似枯木逢春，想在这个楼盘买房子甚至需要发展商领导写条子，走后门。2、其次，天津大规模市政工程项目建设的启动将为楼市注入新的活力和生机，房地产热点不断涌现，海河综合开发、地铁一号线、轻轨、东南半环道路拓宽、奥运场馆建设等等一系列工程将进一步刺激天津楼市的活跃，与此相关的房地产项目将受惠非浅，特别是天津东南部
20、和西南部地区的楼市前景更加灿烂。热点：1带2线5点天津德茂丰公司的总经理陈春霆把今年楼市的热点总结为1带2线5点，引起了与会者的共鸣。1带即海河综合开发带，1800亿元的投资规模将令所有开发商为之鼓舞，首期8-10个项目正在启动，未来5-8年内海河沿线的楼盘开发将热点不断。2线即地铁一号线和东南半环的建设。他介绍说业已开工的地铁一号线已使沿线楼盘受益升值，楼盘销售业绩大大提高。东南半环部分道路拓展预计将达100-120米，宽阔的马路将改善东南部地区的道路状况。根据前几年的经验，道路拓宽改造对于沿线的楼盘绝对是利好消息。6点即是以阳光100为代表的位于西南部的华苑居住区；以太阳城为代表的位于东部
21、的原万松居住区；以奥林匹克花园和顺驰翡翠城为代表的位于西北部的瑞景居住区；以万科水晶城为代表位于西南部的梅江居住区、以及位于水上公园区域附近的奥运板块。陈春霆认为，这4大居住区和奥运板块由于有相关政策的支持，周边配套设施将会加快完善，楼盘开发的热点由此产生。谈到具体的区域，多数业内人士则更看好天津东南部和西南部的房地产发展。仁爱房地产公司的宋斌认为随着天津工业的整体东移，工业布局将重新调整，东部地区工业设施的集中也为该地区的商用物业及住宅开发提供新的机遇。特别是滨海新区的飞速发展，其经济总量去年已占全市经济总量的30%，连接滨海新区和老城区的交通大动脉-轻轨以及贯通全市的地铁一号线的部分车站也
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