专题调研报告.doc

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1、专题调研报告关于工业用地未达出让合同约定的转让条件法院裁定要求协助过户的专题调研报告 为了防止炒买炒卖工业用地，促进有限资的节约集约利用，我市在工业用地出让合同中约定：首次转让剩余年期的土地使用权时，应按批准的规那么全部建成并投产5年以上，不分割，不改变用处。但近些年来，受金融危机的影响，工业用地未达出让合同约定的转让条件，法院裁定就要求国土资主管部门办理过户手续。无形中使国土资主管部门面临着进退两难的困境：国土资主管部门是应该根据法院的调解书、裁定书或者判决书协助过户，办理变更登记，还是应当遵守土地出让合同及相应法律法规的规定，因宗地尚未满足转让条件，不予过户。针对该问题，我们对不支持过户和

2、支持过户的相关法律法规及政策进展了梳理，并结合现实的案例，分析p 了存在的问题，提出理解决问题的可行方法。一、不予支持过户的法律法规及政策1、中华人民共和国刑法第二百二十八条规定：以牟利为目的，违背土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。2、中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定：以出让方式获得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件： 一按照出让合同约定已经支付全部

3、土地使用权出让金，并获得土地使用权证书； 二按照出让合同约定进展投资开发，属于房屋建立工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建立用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国务院55号令第十九条规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让；第二十六条规定：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购置权；4、城市房地产转让管理规定建立部第45号令第十条规定：以出让方式获得土地使用权的，转让房地产时，应符合以下条件：一按

4、照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并获得土地使用权证书；二按照出让合同约定进展投资开发，属于房屋建立工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，按照规划对土地进展开发建立，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政根底设施、公用设施建立，到达场地平整，形成工业用地或者其他建立用地条件。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证书。5、浙江省城镇国有土地使用权出让和转让施行方法浙江省人民政府令第号第二十六条规定：土地使用权的转让必须同时具备以下条件：一 已缴清土地使用权出让金、土地使用金和税费；二 不改变出让合同规定的土地用处和规划要求；三 除土地使用权出让金

5、外，实际投资已达出让合同规定的建立投资总额的百分之二十以上；四 已实现出让合同规定的其他转让前提条件。第三十一条规定：土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让时增值的，转让人应在转让合同签订之日起三十天内，按以下标准缴纳增值费：一 增值一倍以下的，缴纳增值额的百分之十；二 增值一倍以上至二倍的，缴纳增值额的百分之十五；三 增值二倍以上至三倍的，缴纳增值额的百分之二十；四 增值三倍以上的，缴纳增值额的百分之三十。综合上述规定，我们可以看出，相应法律法规及政策对转让土地的前提条件都作了明确的规定，以确保土地市场的稳定有序开展，防止土地投机。二、支持过户的法律法规及政策1、最高人民法院 国土资

6、部 建立部关于依法标准人民法院执行和国土资房地产管理部门协助执行假设干问题的通知法发20_45号那么相应的对执行通知书及生效的法律文书要求国土资、房地产管理部门协助执行的也作了相应的规定，主要有以下几点：第一条规定：人民法院在办理案件时，需要国土资、房地产管理部门协助执行的，国土资、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。第三条第二款规定：国土资、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进展实体审查。第五条第二款规定：在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理

7、土地、房屋权属变更、转移登记手续。2、另外根据浙江省国土资厅对金华市局关于土地使用权未达转让条件法院裁定后有关问题的批复中明确，企业因借贷纠纷，其依法获得的出让土地使用权被人民法院依法裁定转移的，属于人民法院执行行为，可依法办理土地使用权变更登记手续。由此，国土资、房地产管理部门根据人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行办理土地使用权变更登记也同时拥有了相应政策根据。三、案例剖析为了更为详细的说明上述问题，我们搜集了5个详细的案例，对是否应该根据法院生效的法律文书及相应的执行通知书对相关权利人给予协助过户，办理变更登记进展分析p 。从投资开发的角度看，大致可以分为四类：一是并未进展

8、任何投资开发，比方 _ _百货贸易、 _ _针织；二是进展了投资开发，并且投资开发额度已经到达25%，如 _ _塑料制品厂；三是进展了投资开发，但房产并未按照原先的规划全部建成，如 _ _玩具；四是进展了投资开发，且房产已按照原先的规划全部建成，但未投产5年以上。从法院法律文书的形式上看，大致也可以分为四类：一类为确认转让方与受让方原买卖契约有效，要求协助过户，办理变更登记，如 _ _纺织品与 _ _针织厂之间的买卖契约， _ _玩具与 _ _包装箱厂之间的买卖契约， _ _塑料制品厂与 _ _饰品厂之间的买卖契约；第二类为企业与企业、企业与个人之间的民间借贷引起的债权债务纠纷，法院直接将工业

9、用地裁定给债权人，以抵偿债务；第三类为企业与银行之间签订了抵押贷款合同，因无力归还银行贷款，法院裁定将资产变卖给案外人的，比方， _ _针织与兴业银行之间的金融借款纠纷，法院裁定将资产变卖给案外人 _ _手套厂；第四类为企业与银行之间签订了抵押贷款合同，因无力归还银行贷款，法院裁定将资产公开拍卖的，比方， _ _百货贸易与兴业银行之间的金融借款纠纷，法院那么通过公开拍卖的形式将资产裁定给 _ _箱包材料，从而要求协助执行过户，办理变更登记。从原企业的违约责任上看，大体上可分为四类：一是不构成土地闲置，如 _ _塑料制品厂、 _ _玩具；二是构成土地闲置，但主要责任却在政府，如 _ _百货贸易；

10、三是土地闲置满一年不满两年，依法应按出让价款的20%征收土地闲置费的；四是土地闲置满两年，依法应当无偿收回的。四、存在问题结合上述案例分析p ，并根据前面梳理的法律法规及政策，现实管理中存在着四方面不容无视的问题：1、无视转让土地使用权牟取暴利。 _ _针织获得土地时的总价款为872109元，转让土地时的总价款为1538000元； _ _百货贸易获得土地时的总价款为1560600元，转让土地时的总价款为6900000元。两者牟取暴利均在50万元以上，假如不是法院裁定使其合法化，根据最高人民法院关于审理破坏土地资刑事案件详细应用法律假设干问题的解释的规定，都构成非法转让、倒卖土地使用权罪。2、无

11、视转让土地使用权的成交价。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除工程金额的局部，税率为；增值额超过扣除工程金额、未超过扣除工程金额的局部，税率为；增值额超过扣除工程金额、未超过扣除工程金额的局部，税率为；增值额超过扣除工程金额的局部，税率为。因此，征收土地使用权转让的相关税收关键在于增值额确实定，目前我市增值额是按原先公布的基准价确定的，无视了实际成交价。3、无视国有土地使用权出让合同的特殊约定。民法中有“约定大于法定”的原那么，此原那么可以简单理解为：一般约定不违背法律的强迫性规定，以约定为准。法律法规规定以出让方式获得的土地使用权，转让

12、房地产时，其中的一个前提条件就是完成开发投资总额的百分之二十五以上。那么，我市在国有土地使用权出让合同中约定首次转让剩余年期的土地使用权时，应按批准的规那么全部建成并投产5年以上，不仅符合法律强迫性规定，而且是在法律框架范围内对转让土地使用权的一种特殊约定，应大于法定。4、无视违约责任的追究。浙江省国土资厅对金华市局关于土地使用权未达转让条件法院裁定后有关问题的批复中，在明确可依法办理土地使用权变更登记手续的同时，也指出对违背国有土地使用权出让合同约定的行为要依法追究其法律责任。相关法律法规反复强调，土地使用权转让的其权利与义务都随之转让，因此，前后土地权利人构成土地闲置的，均可追究法律责任。

13、五、应对措施我们认为，工业用地的转让应梳，梳有利于工业用地的节约集约利用，有利于工业经济的开展，有利于维护正常的经济秩序。但是这种梳不是毫无监管的放，而是各级政府及其组成部门的齐抓共管，甚至是人民法院的积极配合。1、人民法院审理案件到位。最高人民法院对广西壮族自治区高级人民法院最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复法函20_334号中明确，未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同，其转让合同无效。所以，人民法院在审理确认之诉案件中，务必要审查国有土地使用权出让合同的特殊约定，对未按规定完成土地的开发投资即签订买卖契约或转让合同，应

14、当认定无效。2、各镇街或开发区管委会监管到位。工业用地必须有产出，换句话说，工业用地只要流转给真正办企业的人，绝对是一件大好事。今后，工业用地转让监管的着重点要放在流转对象上。办理过户前，各镇街或开发区管委会要 一是买受企业是否符合当地的产业布局；二是买受企业是否产生利税；三是买受企业是否有新的工程。3、政府行使优先购置权到位。 _ _针织获得土地时的总价款为872109元，转让土地时的总价款为1538000元，但离市场成交价还相差甚远。象此类情况，政府完全可以事先和法院沟通，并明确告知法院，政府要行使优先购置权。一旦行使优先购置权，政府可收回土地使用权，再以公开拍卖的方式出让，这是防止土地投

15、机最有效方法。4、税务机关征收各类税收到位。我市征税基准价是早几年确定的，从市场反映出的情况看，该征税基准价是偏低的。建议工业用地转让按市场评估价征收相关税收，但实际成交价高于市场评估价的，按实际成交价征收相关税收。5、出让方追究违约责任到位。人民法院在公开拍卖或自行变卖工业用地前，除征询国土资主管部门是否行使优先购置权的同时，还应征询国土资主管部门该宗地受让方是否已违约？国土资主管部门要在复函中一一明确法院征询的问题，如受让方违约的，土地闲置费等费用都可恳求法院优先在拍卖或变卖价款扣出。6、国土资部门调整出让金到位。为了我市工业企业的持续开展，市人民政府在不同的阶段制定了不同的扶持政策，其中不乏出让金优惠者。以减免或优惠地价获得的工业用地转让时，国土资主管部门必须严格把关，原国有土地使用权出让合同有约定的，按原约定补足出让金；原国有土地使用权出让合同没有约定的，按转让时标定地价的60%补交出让金，总之要确保出让金调整到位。 第 10 页 共 10 页